Formuesskatt på festetomter for bolig og fritidshus

Innledning

Alle festere av bolig- og fritidstomter har ubetinget rett til å kreve festekontrakten forlenget. Dette fører til at alle festeforhold for bolig- og fritidstomter regnes som tidsubegrensede (stetsevarige) rettigheter. Det er egne skatteregler for slike festeforhold. Disse reglene gjelder også for boligsameiere og andelshavere i boligselskap med bygning(er) på festet grunn.

Festere

Festetomter til bolighus

Verdien av festetomten inngår i de nye likningsverdiene for boligeiendommer. Du har fortsatt krav på gjeldsfradrag for den kapitaliserte forpliktelsen til å betale festeavgift.

Festetomter til fritidshus

Du skal som fester formuesbeskattes som om du var eier av tomten. Verdien av tomten skal derfor inngå som en del av likningsverdien knyttet til bygningen(e). Formuesverdien av eiendommen (inkludert tomten) skal føres i post 4.3.3. i selvangivelsen.

Tillegget for verdien av tomten vil i de fleste tilfeller ikke inngå i den forhåndsutfylte likningsverdien for 2011. Dersom tillegget for tomten ikke har kommet med, må du øke det forhåndsutfylte beløpet med det sjablonmessige formuestillegget for tomten i post 4.3.3. i selvangivelsen.

Tillegget for tomten ble i 2008 sjablonmessig satt til 10 ganger den årlige festeavgiften for 2008. På grunn av den generelle økningen av likningsverdiene med 10 prosent fra 2008 til 2009 og økningen med 10 prosent fra 2009 til 2010, må du i de tilfeller hvor tillegget for tomteverdien ikke inngår i den forhåndsutfylte likningsverdien øke verdien med 12 ganger den årlige festeavgiften for 2008.

Du har krav på gjeldsfradrag på grunn av forpliktelsen til å betale festeavgift (kapitalisert festeavgift). For 2011 utgjør gjeldsfradraget 10 ganger den årlige festeavgiften. Er festeavgiften endret i løpet av året, brukes den som gjelder ved utgangen av 2011. Gjeldsfradraget skal føres i post 4.8.1. i selvangivelsen.

Eksempel:
Likningsverdien på bygningen(e) er oppført i selvangivelsen med 200 000 kroner. Festeavgiften var i 2008 15 000 kroner.  Likningsverdien på eiendommen blir da opprinnelig likningsverdi (200 000 kroner) pluss det sjablongmessige tillegget for tomten (15000 x 12 = 180 000 kroner), dvs. 380 000 kroner. Du fører dermed opp 380 000 kroner som likningsverdi i post 4.3.3. Samtidig har du krav på gjeldsfradrag for den kapitaliserte forpliktelsen til å betale festeavgift. Hvis festeavgiften for 2011 var 18 000 kroner, skal du føre180 000 kroner som fradrag i gjeldsposten 4.8.1.

Boligsameiere

For boligsameiere med fritidsbolig i bygning(er) på festet grunn er gjeldsfradraget korrekt forhåndsutfylt dersom boligsameiet har sendt likningsoppgaver til likningsmyndighetene. Se post 4.8.1. i selvangivelsen. Den enkelte sameier må selv øke likningsverdien i post 4.3.3. etter retningslinjene ovenfor. Opplysninger om din andel av festeavgiften for 2008 må du få fra boligsameiet. 

Andelshavere i borettslag

For andelshavere i boligselskaper med fritidsbolig i bygning(er) på festet grunn skal gjeldsfradraget og likningsverdien være korrekt forhåndsutfylt da boligselskapet skal foreta beregningene som nevnt ovenfor. Se oppgaven fra selskapet og post 4.3.3 og 4.8.1.

For høy likningsverdi

Dersom tillegget for tomten fører til at eiendommens likningsverdi vesentlig overstiger takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, eller 30 prosent av eiendommenens markedsverdi, kan du kreve den satt ned. Se nærmere om dette i ”Bolig og annen fast eiendom” i Rettledningen til postene.

Bortfestere

Bortfester skal ikke formuesbeskattes for den bortfestede tomtens verdi. Bortfester er i stedet formuesskattepliktig for sin rett til å kreve festeavgift, dvs. en kapitalisert verdi av festeavgiften. For 2011 utgjør beløpet 10 ganger den årlige festeavgiften. Er festeavgiften endret i løpet av året, benyttes den som gjelder ved årets utgang. Bortfester skal føre den kapitaliserte verdien av festeavgiften i post 4.5.4. i selvangivelsen.

Bortfestere som ikke har ført opp kapitalisert festeavgift som egen formuespost i selvangivelsen, må gjøre dette. Samtidig skal de redusere den forhåndsutfylte likningsverdien på eiendommen i post 4.3.5 i selvangivelsen slik at den bortfestede tomtens verdi ikke lenger inngår i likningsverdien. Er hele eiendommen bortfestet, strykes hele likningsverdien. Er bare en del av eiendommen bortfestet, skal likningsverdien reduseres.

Er bare en del av eiendommen bortfestet, skal likningsverdien reduseres slik:

1. Når likningsverdien på den bortfestede tomten er fastsatt særskilt, men inkludert i tomtens totale likningsverdi, skal du trekke ut den bortfestede tomtens likningsverdi. En slik reduksjon må være forholdsmessig slik at det tas høyde for prosentvise justeringer av likningsverdien på eiendommen som er foretatt etter fastsettelsen av den bortfestede tomtens likningsverdi. Utgjorde verdien av det bortfestede areal 20 % av likningsverdien på hele eiendommen den gang fastsettelsen fant sted, skal reduksjonen være 20 % av likningsverdien på eiendommen for inntektsåret 2011.
   
2. Vet du ikke om formuesverdien på den bortfestede tomten er fastsatt særskilt, skal du redusere eiendommens totale likningsverdi med den kapitaliserte verdien av festeavgiften.

Vær oppmerksom på at en reduksjon i samsvar med punkt 2 kan føre til at likningsverdien på den gjenværende (ikke bortfestede) delen av eiendommen blir urimelig lav. Du fører da opp forslag til ny likningsverdi og gir en kommentar om det i post 5.0 (Tilleggsopplysninger). I slike tilfeller kan skattekontoret omtaksere eiendommen og fastsette ny likningsverdi.