Gevinst/tap ved sal av bustad, fritidseigedom eller tomt

Tap ved sal eller annan realisasjon av bustad eller fritidseigedom kan du trekkje frå i dei tilfella ein eventuell gevinst ville ha vore skattepliktig. Ver merksam på at det er ulike krav til eigartid og butid/brukstid for bustad og fritidseigedom.

Har du eigd bustaden i 12 månader eller mindre eller budd der fast i mindre enn 12 månader i løpet av dei siste 24 månadene, kan du trekkje frå eit eventuelt tap i skattemeldinga.

Har du eigd fritidseigedomen i fem år eller mindre, eller har du ikkje brukt han som eigen fritidseigedom i fem av dei siste åtte åra før salet, kan du trekkje frå eit eventuelt tap i skattemeldinga.

Du har rett til frådrag for tap ved sal av tomt.

Utrekning av gevinst eller tap ved sal av bustad, fritidseigedom og tomt

Dersom salet av eigedomen ikkje kjem inn under reglane for skattefritak, vil ein eventuell gevinst vere skattepliktig og eit eventuelt tap gi rett til frådrag. Du må då rekne ut denne gevinsten eller tapet og føre beløpet i skattemeldinga. Gevinsten eller tapet er differansen mellom utgangsverdien (salssummen) og inngangsverdien (kjøpesummen/kostprisen).

Om utrekning av gevinst/tap ved sal av eigedom som er arva eller motteken som gåve, sjå «Sal av eigedom som er arva eller motteken som gåve».

Kva blir rekna som utgangsverdi (salssum)?

Verdien av alt du tek imot ved sal eller annan realisasjon, blir rekna som salssum. Dette gjeld anten det går til deg sjølv som seljar eller blir teke imot av andre på vegner av deg. Salssummen består vanlegvis av kontantar, fordring på restkjøpesummen og overtaking av seljaren si gjeld.

Kostnader i samband med salet, til dømes meklarprovisjon, annonsekostnader og liknande, kan trekkjast frå salssummen.

Kva er inngangsverdi (kjøpesum/kostpris)?

Inngangsverdien utgjer den opphavlege kostprisen/kjøpesummen og andre kostnader knytte til kjøpet eller overtakinga. Andre kostnader kan til dømes vere dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eigedomsmeklar m.m. I tillegg skal påkostingar som er gjort i eigarperioden, leggjast til inngangsverdien. Det vi reknar som påkosting, er arbeid som set eigedomen i ein annan eller betre stand enn han tidlegare har vore i. 

Verdien av eige arbeid knytt til nyoppføring eller påkostnad kan òg leggjast til inngangsverdien. Verdien av eige arbeid blir verdsett til kva det ville kosta å få arbeid av same kvalitet utført av andre. Timegodtgjersla for ikkje-handverkarar må ein som hovudregel setje lågare enn det ein handverkar ville ha oppnådd, til dømes til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satsar finn du på Arbeidstilsynet sine nettsider.

Utgifter til vedlikehald inngår ikkje i inngangsverdien. Vedlikehald, medrekna reparasjon, er arbeid som blir utført for å bringe eigedomen tilbake i den standen han tidlegare har vore i under noverande eller tidlegare eigar. Sjå fleire døme på skilje mellom vedlikehold og påkostnad.

Inngangsverdien for arva eigedom er som hovedregel omsetjingsverdien på det tidpunkt arven gitt over til arvingen. Er eigedomen arva før 1. januar 2014: Der omsetjingsverdien var høgare enn grunnlaget for arveavgiften, skal imidlertid inngangverdien ikkje settast høgare enn arveavgiftsgrunnlaget.

Døme

Kari Nordmann kjøpte i 1999 ein bustad for 750 000 kroner. I tillegg betalte ho 18 750 kroner i dokumentavgift og 750 kroner i tinglysingsgebyr. Vidare har ho hatt utgifter på 50 000 kroner til ombygging som blir rekna som påkostnad. Ho har heile tida leigd ut bustaden, slik at då ho selde han nokre år seinare for 1 250 000 kroner, var gevinsten skattepliktig. Ved salet hadde ho 37 000 kroner i utgifter blant anna til meklar og annonsering.
Kjøpesum i 1999 750 000 kr
+ Dokumentavgift 18 750 kr
+ Tinglysingsgebyr 750 kr
+ Påkostnader 50 000 kr
= Inngangsverdi i 1999 819 500 kr
   
Salssum i salsåret 1 250 000 kr
– Salskostnader 37 000 kr
= Vederlag i salsåret 1 213 000 kr
   
Skattepliktig gevinst:  
Salsvederlag 1 213 000 kr
– Inngangsverdi 819 500 kr
= Gevinst ved salet 393 500 kr
Gevinst på 393 500 kroner skal førast i skattemeldinga og skattleggjast som alminneleg inntekt med 25 prosent i salsåret, det vil seie 98 375 kroner

Utrekning av gevinst eller tap ved sal av partsleilegheit

Sel du ei leilegheit i eit bustadselskap (oftast eit burettslag eller bustadaksjeselskap) utan at krava til eigar- og butid for å få skattefritak er oppfylte, må du rekne ut ein eventuell skattepliktig gevinst eller eit eventuelt tap som gir rett til frådrag. Du reknar ut gevinst eller tap ved salet ved å ta utgangspunkt i bruttoverdiane til leilegheita på kjøpstidspunktet og salstidspunktet. Før du kan rekne ut tapet eller gevinsten, må du rekne ut bruttoverdien til leilegheita. Du må rekne ut to bruttoverdiar for leilegheita: ein for kjøpstidspunktet og ein for salstidspunktet. Vanlegvis er det bruttoverdiane til leilegheita per 1. januar i høvesvis kjøps- og salsåret baserte på rekneskapane til selskapet på desse tidspunkta som skal leggjast til grunn.

Bruttoverdi finn du slik:
Salssummen for leilegheita
+ Leilegheita sin del av fellesgjelda til selskapet
– Leilegheita sin del av dei aktiva til selskapet*) som ikkje inngår i bustadselskapet sin formuesverdi
= Bruttoverdien av leilegheita

*Med selskapet sine aktiva meiner vi annan formue enn formuesverdien av bueiningar som blir verdsette etter reglane for bustadeigedomar eller aktiva som ikkje er omfatta av formuesverdien til selskapet (fritidsbustadselskap). Det kan til dømes vere uteståande fordringar som bustadselskapet har, verdipapir, bankinnskot, kontantbehaldning og ubrukte tomteareal. Opplysningar om leilegheita sin del av dette skal vere rapportert til skatteetaten av bustadselskapet og førehandsutfylt i post 4.5.3 «Del av formue i bustadselskap» i skattemeldinga. Årsoppgåve som viser partshavaren/aksjonæren sin del av bustadselskapet sine formuesmessige inntekter, utgifter, formue og gjeld for inntektsåret får du kvart år frå bustadselskapet.

Når bruttoverdiane er utrekna, bereknar ein gevinst og tap på same måte som for andre eigedommar.

Døme 

I 1999 kjøpte Petter ei partsleilegheit for 450 000 kroner. I tillegg overtok han sin del av fellesgjelda med 120 000 kroner. Leilegheita sin del av bustadselskapet sine aktiva som bankinnskot, verdipapir og anna var 15 000 kroner. Han måtte vidare betale 2000 kroner i transportgebyr til forretningsførar, og det var han som kjøpar som betalte meklarprovisjonen på 10 000 kroner. I eigartida si har han brukt 20 000 kroner i påkostnader på leilegheita, og 50 000 kroner til vedlikehald.

   
Bruttoverdi av leilegheita og inngangsverdi ved kjøp i 1999:
Kjøpesum 450 000 kr
+ Del av fellesgjeld 120 000 kr
– Aktiva i selskapet 15 000 kr
= Bruttoverdi av leilegheita i 1999 555 000 kr
   
+ Kjøpskostnader 10 000 kr
+ Transportgebyr 2 000 kr
+ Påkostnader 20 000 kr
= Inngangsverdi i 1999 587 000 kr
   
Fleire år seinare selde han leilegheita for 1 100 000 kroner. Delen av fellesgjelda som kjøpar overtok, var då 90 000 kroner, og leilegheita sin del av selskapet sine aktiva i verdipapir, bankinnskot og anna var på 20 000 kroner. Ved salet hadde han 35 000 kroner i utgifter til meklar, annonsering og anna. Han har heile tida leigd ut leilegheita, slik at gevinsten er skattepliktig.
   
Bruttoverdi av leilegheita og salsvederlag ved salet i salsåret:
Salssum 1 100 000 kr
+ Del av fellesgjeld 90 000 kr
– Aktiva i selskapet 20 000 kr
= Bruttoverdi av leilegheita i salsåret 1 170 000 kr
   
– Salskostnader 35 000 kr
= Salsvederlag 1 135 000 kr
   
Skattepliktig gevinst:
Salsvederlag  1 135 000 kr
– Inngangsverdi i 1999 587 000 kr
= Gevinst 548 000 kr
   
Gevinsten på 548 000 kroner skal førast i skattemeldinga for salsåret og skattleggjast som alminneleg inntekt med 25 prosent, det vil seie 137 000 kroner.