Utrekning av skattepliktig inntekt ved utleige av bustad

Fritakshandsama bustad

Dersom bustaden skal fritakshandsamast, er ikkje utleigeinntekter skattepliktige.

Rekneskapshandsama bustad

Dersom bustaden/fritidsbustaden skal rekneskapshandsamast, blir det rekna ut eit overskot eller underskot ved at summen av frådragsgivande driftskostnader blir trekt frå summen av dei skattepliktige utleigeinntektene. Du blir ikkje skattlagd for eigen bruk.

Når bustaden blir rekneskapshandsama på grunn av utleige, må ein fylle ut utleigeskjemaet (RF-1189) og levere det saman med skattemeldinga.

Rekneskapshandsaming gjennomfører ein ved å trekkje frådragsgivande driftsutgifter (til dømes forsikring, festeavgift, eigedomsskatt, kommunale avgifter og vedlikehald) frå sum utleigeinntekter. Eit eventuelt overskot blir skattlagt som kapitalinntekt med 25 prosent (2016). For inntektsåret 2017 er skattesatsen på 24 prosent.

Dersom vedlikehaldskostnadene ikkje kan knytast til ein bestemt del av bustaden, må kostnadene fordelast forholdsmessig basert på utleigeverdien på eigen bustaddel og utleigd del. Dette er til dømes aktuelt der det blir gjort eit ytre vedlikehald av bustaden, til dømes når heile huset blir måla. Det same gjeld driftskostnader som gjeld heile eigedomen, til dømes kommunale avgifter, eigedomsskatt, oppmålingskostnader i samband med formuesverdsetjinga eller kostnader til takstmann ved krav om nedsetjing av formuesverdien eller forsikring. Leiger ein ut heile bustaden ein del av året, og eigaren brukar heile eigedomen resten av året, blir det gitt frådrag for driftsutgifter etter kor lang utleigeperioden er (sjå likevel om unnatak når ein går over frå fritakshandsaming til rekneskapshandsaming).

Døme 1
Du leiger ut heile bustaden i 8 månader og brukar heile eigedomen som eigen bustad i 4 månader. Driftsutgiftene utgjer 100 000 kroner. Frådrag for driftsutgiftene i løpet av året blir redusert til 8/12, då du har brukt eigedomen som eigen bustad i 4 månader.

Døme 2
Du bur i den største leilegheita i ein fleirmannsbustad. Fleirmannsbustaden består av ei familieleilegheit på 120 kvadratmeter, ei familieleilegheit på 80 kvadratmeter og ein sjølvstendig hybel på 50 kvadratmeter.

Utleigeverdien for den delen du sjølv bur i, er 90 000 kroner per år. Fordelen du har av å bu i denne delen av bustaden er skattefri. Den årlege utleigeinntekta for familieleilegheita er 70 000 kroner og for hybelleilegheita 40 000 kroner. Samla driftsutgifter i året er 100 000 kroner. Av dei samla driftsutgiftene utgjer 70 000 kroner vedlikehaldsutgifter som berre er knytte til dei to leilegheitene ein leiger ut. Desse utgiftene får eigaren fullt ut frådrag for, ettersom dei er knytte til den delen av bustaden som gir skattepliktige utleigeinntekter. Dei resterande driftsutgiftene på 30 000 kroner knyter seg ikkje til nokon bestemt del av bustaden. Ettersom utleigeverdien av dei leilegheitene ein leiger ut utgjer 55 prosent av den samla utleigeverdien av bustaden (utleigeverdi på 110 000 kroner av bustaden sin samla utleigeverdi på 200 000 kroner), får du frådrag for 16 500 kroner (55 prosent av 30 000 kroner).

Leigeinntekt

110 000 kr

- Vedlikehaldsutgifter

70 000 kr

- Forholdsmessig del av driftsutgifter

16 500 kr

Nettoinntekt

23 500 kr

Du skal betale 25 prosent (2016) 24 prosent (2017) skatt av nettoinntekta på 23 500 kroner, dvs. 5 875 kroner.

Kva blir rekna som vedlikehald?
Kostnader i samband med arbeid som blir utført for å setje eigedomen tilbake i den standen han tidlegare har vore i.


Arbeid med å bringe eigedomen til ein betre eller annan stand enn han tidlegare har vore i, blir rekna som påkostnad. Det blir ikkje gitt frådrag for utgifter til påkostnad.

Overgang frå fritakshandsaming til rekneskapshandsaming
Når ein skal endre fastsettingsmåte gjeld det særskilde reglar om avgrensing av frådrag for vedlikehaldskostnader. Frådrag for andre driftskostnader, til dømes kommunale avgifter, blir gitt fullt ut frå og med det året rekneskapshandsaminga startar. Når same eigar er blitt fritakshandsama for eigedomen i det førre inntektsåret, og utleige av eigedomen varer under halve inntektsåret (opp til 182 dagar), blir det ikkje gitt frådrag for vedlikehaldskostnader i det første året med rekneskapshandsaming. All utleige i inntektsåret blir rekna som utleige uavhengig av omfanget, inklusive utleige i tidsrom i løpet av året der eigaren sjølv har budd i minst halvparten av bustaden. Dersom utleigeperioden varer lenger, skal vedlikehaldskostnader utover kr 10 000 som knyter seg til den utleigde delen, reduserast med 10 prosent for kvart år eigaren er blitt fritakshandsama i løpet av dei siste fem inntektsåra.

Når blir utleiga rekna som verksemd?
Om utleige av bustad/fritidsbustad skal reknast som verksemd må ein finne ut gjennom ei konkret og heilskapleg vurdering. I utgangspunktet er utleige av fem bueiningar eller meir å rekne som verksemd. Utleigetilhøve i bygningar som blir fritakshandsama etter skattelova § 7-2, skal haldast utanfor når ein vurderer om dei andre utleigetilhøva skal reknast som verksemd.

Utleige i mindre omfang enn det som er nemnt ovanfor kan òg vere verksemd, som når skattytaren har eit høgt aktivitetsnivå til dømes i samband med intensiv
korttidsutleige, tilsyn og vask av lokala eller liknande. Særleg ved korttidsutleige til fritidsføremål er aktivitetsnivået ofte høgt, slik at det etter omstenda kan vere verksemd sjølv om ein berre leiger ut éi bueining.

I unntakshøve kan inntekt av utleige i eit større omfang enn nemnt ovanfor bli rekna som kapitalavkasting når aktivitetsnivået er særleg lågt, til dømes fordi det er inngått ein langtidskontrakt og leigetakaren har ansvaret for indre og ytre vedlikehald og skal dekkje alle kostnader.

Er utleigeinntekta verksemdsinntekt, skal du levere næringsoppgåve. Dersom utleiga inngår som ein del av ei verksemd, skal utleigeinntekter for ein fysisk person òg inngå i grunnlaget for personinntekta. Det skal då svarast trygdeavgift og trinnskatt i tillegg til skatt på alminneleg inntekt.

Skattemeldinga

Dersom utleigeinntektene er skattepliktige, skal bustaden som nemnt rekneskapshandsamast for heile året, og du får frådrag for dei driftsutgiftene som knyter seg til den utleigde delen av bustaden. Du må fylle ut RF-1189 Utleige m.m. av fast eigedom saman med skattemeldinga.

I skattemeldinga fører du det slik:

  • Post 2.8.2 for overskot, post 3.3.12 for underskot. 
  • Dersom du fyller ut skattemeldinga elektronisk, hamnar overskot/underskot på rett post i skattemeldinga automatisk etter at RF-1189 er fylt ut elektronisk.
  • Post 2.8.5 skal nyttast for overskot ved bustad i utlandet.