Utleige av delar av einebustad, tomannsbustad, fleirmannsbustad og tilknytte bygningar

Om den utleigde delen av eigen bustad blir brukt i ervervsverksemd, til bustadføremål eller til næringsføremål, har ikkje noko å seie når ein vurderer om utleigeinntekter frå eigedomen er skattepliktige eller ikkje.

For at ei bueining skal kunne karakteriserast som ei familieleilegheit, er det vanlegvis eit krav at bueininga er eigna som ein permanent bustad for ein familie med to vaksne og eitt barn.

Er ein bygning delt opp i eigarseksjonar, skal kvar einskild seksjon vurderast for seg når det er spørsmål om seksjonen kan fritakshandsamast eller ikkje.

Einebustad med utleigd del

Ein einebustad består berre av éi familieleilegheit. I tillegg kan bygningen bestå av ein eller fleire usjølvstendige/sjølvstendige hyblar.

Er utleigeinntektene skattefrie eller skattepliktige?

Er utleigeverdien for den delen som eigaren brukar sjølv, høgare enn eller lik utleigeverdien på den delen som er leigd ut, er utleigeinntektene skattefrie. Er utleigeverdien for den delen som eigaren brukar sjølv, lågare enn utleigeverdien på den delen som er leigd ut, er utleigeinntektene i utgangspunktet skattepliktige.

Tomannsbustad

Ein tomannsbustad er ein bustad som består av to familieleilegheiter (er leilegheitene seksjonerte, skal dei handsamast som einebustader.) Inneheld eigedomen tre familieleilegheiter eller to familieleilegheiter og ein eller fleire sjølvstendige hyblar, er det ein fleirmannsbustad. Om kva som blir rekna som usjølvstendig/sjølvstendig hybel, sjå lenger ned.

Må du skatte på utleigeinntektene?

Reglane om skattefri utleige av tomannsbustader er dei same som for andre bustader:

Utleigeinntekter frå tomannsbustad er skattefrie når

  • du brukar sjølv minst halvparten av tomannsbustaden rekna etter utleigeverdien
  • heile eller ein større del av tomannsbustaden blir leigd ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret

Døme – ein mindre del av leilegheita er leigd ut

Knut Fiske eig ein bustad med to familieleilegheiter (tomannsbustad). Han brukar den eine leilegheita sjølv og leiger ut den andre.

Utleigeverdien for den delen av leilegheita han sjølv brukar, er 80 000 kroner, medan utleigeverdien for den utleigde delen av leilegheita, er 30 000 kroner per år. Alle utleigeinntektene er skattefrie.

Fleirmannsbustad

Ein fleirmannsbustad har ofte tre eller fleire familieleilegheiter. Også eigedomar med to familieleilegheiter og ein eller fleire sjølvstendige hyblar blir rekna som fleirmannsbustader.

Brukar du eller husstanden din fleire bueiningar under eitt til eigen bustad, skal desse einingane reknast som éi bueining når ein vurderer om dette er ein einebustad, tomannsbustad, fleirmannsbustad o.a. Til dømes blir ein bygning med tre familieleilegheiter der eigaren nyttar to av familieleilegheitene under eitt til eigen bustad, rekna som ein tomannsbustad.

Er utleigeinntektene skattefrie eller skattepliktige?

Utleigeinntekt frå fleirmannsbustader er alltid skattepliktig. Det gjeld sjølv om du brukar minst halvparten av bustaden som eigen bustad.

Døme

Knut Fiske eig ein bygning som består av to familieleilegheiter og ein hybel. Han bur sjølv i den eine familieleilegheita. I tillegg leiger han ut ein hybel med eige toalett og inngangsdør som kan låsast. Eigedomen blir rekna som ein fleirmannsbustad. Utleigeinntektene er difor skattepliktige.

Hadde hybelen hatt delt toalett og/eller inngangsdør med leilegheita til Knut Fiske, hadde det skattemessig vore ein tomannsbustad, og dermed kunne utleigeinntektene ha vore skattefrie.

Når blir ein hybel rekna som sjølvstendig?

Ein sjølvstendig hybel må ha eigen inngang og eige toalett. Det er ikkje kravd at bueininga har eigen inngang til bygningen. Har eininga felles trappeoppgang eller liknande med andre bueiningar, blir ho likevel rekna som sjølvstendig dersom det er ei eiga låsbar dør til hybelen.

Når blir ein hybel rekna som usjølvstendig?

Ein hybel som har felles inngang/toalett med ei anna bueining, er usjølvstendig.

Fleire bygningar

Er det fleire frittståande bygningar på ein bustadeigedom, skal dei i utgangspunktet vurderast kvar for seg med tanke på om vilkåra for heilt eller delvis skattefritak for utleigeinntekter er oppfylte.

Bygningar som ligg fritt, skal likevel vurderast saman med bustadhuset dersom bygningane etter karakteren har ein meir eller mindre nødvendig tenande funksjon til bustaden. Dette kan til dømes gjelde bod, båthus eller garasje.

Har den frittståande bygningen ein tenande funksjon til bustaden, blir han vurdert under eitt med hovudbygningen uavhengig av om bustaden er ein einebustad, tomannsbustad eller fleirmannsbustad.

Bygningar som opphavleg er oppførte for å ha ein tenande funksjon til bustaden (typisk garasje), kan miste karakteren av å ha ein tenande funksjon til bustadhuset når bygningen faktisk blir brukt til andre føremål enn bustadformål. Dersom bygningen i slike tilfelle skal kunne vurderast under eitt med bustadhuset, er det eit krav at bygningen òg reint faktisk blir brukt til bustadføremål. Unnatak frå dette gjeld i tilfelle der bygningen berre mellombels og meir kortvarig blir brukt til andre føremål enn bustadføremål. Blir bygningen brukt både til bustadføremål og andre føremål, medrekna næringsføremål, må det gjerast ei samla vurdering av totalbruken av bygningen.

I ein dom frå Høgsterett kom retten til at ein opphavleg garasjebygning, som seinare blei bygd på med ein etasje der det var innreidd kontorlokale, kjøkken og wc/dusj, hadde mista karakteren av å ha ein tenande funksjon til bustadhuset. Grunngjevinga var at bruken av bygningen til næringsføremål var dominerande samanlikna med bruken av bygningen til bustadføremål.

Døme

Ein einebustad har ein frittliggjande garasje med eit påbygg. Både garasjen og påbygget blir leigd ut. Bygningen skal i utgangspunktet vurderast under eitt med einebustaden dersom bygningen blir brukt til bustadføremål. Dersom bygningen òg blir leigd ut til næringsføremål, må ein gjere ei heilskapleg vurdering av om bygningen har karakter av å ha ein tenande funksjon til einebustaden.

Dersom det ordinære garasjebehovet ditt er dekt i ein del av bustadhuset og/eller det er fleire frittståande garasjar på eigedomen, kan utleige av garasjebygningen føre til at bygningen ikkje blir rekna for å ha ein tenande funksjon til bustaden. Dette gjeld sjølv om utleiga skjer til bustadføremål, medrekna garasjeføremål.

I eit seksjonert bygg blir kvar einskild seksjon rekna som ein eigen eigedom. Fellesareal som garasjeanlegg eller areal med til dømes bodar som blir brukte av bebuarane i eit seksjonert bustadsameige, har ein tenande funksjon for leilegheitene i sameiget og inngår som ein del av bustad- eller fritidseigedomen til skattytaren. Inntekt ein sameigar har når han leiger ut sin eigen garasjeplass eller bodplass kjem i eit slikt sameige inn under skattefritaket for leigeinntekter.

Utleige av sekundærbustad

Inntekter frå utleige av bustad som du ikkje sjølv bur i, er i utgangspunktet skattepliktig frå første krone.

Ved eit ordinært utleigetilhøve, der til dømes foreldra tek imot betaling frå leigetakarane i bustaden, er leigeinntektene skattepliktige for foreldra og bustaden må rekneskapshandsamast.

Dersom foreldra eig leilegheita og barnet skal bu der gratis (utan å dekkje driftsutgifter) eller betale lågare leige enn marknadspris, er denne fordelen skattepliktig for barnet.

Døme

Foreldra eig ei leilegheit som kunne ha vore utleigd for 10 000 kroner i månaden. Dersom barnet bur i leilegheita vederlagsfritt, skal barnet skattleggjast for ein fordel tilsvarande 10 000 kroner i månaden.

Barnet må sjølv føre opp ein fordel på kr 10 000 per månad i skattemeldinga. Skattesatsen er på 25 prosent i 2016, og det blir difor i utgangspunktet rekna ut ein skatt på fri bustad som utgjer 2 500 kroner i månaden.

Sjølv om foreldra i eit slikt tilfelle ikkje tek imot skattepliktige leigeinntekter, skal leilegheita rekneskapshandsamast. Foreldra må fylle ut RF-1189, der driftsutgifter og alle vedlikehaldsutgifter o.a. som utgangspunkt kan førast til frådrag. Foreldra må leggje skjemaet ved i skattemeldinga si. Foreldra kan dermed ha eit frådragsgivande underskot ved at barnet disponerer bustaden vederlagsfritt.

Dekkjer derimot barnet alle løpande driftskostnader med bustaden, er det opna opp for at bruken til barnet kan vere skattefri gjennom den såkalla nærståanderegelen. For å kome inn under dette unnataket må barnet dekkje alle driftskostnader, slik som felleskostnader til sameiget/burettslaget, vedlikehaldskostnader eller straum. Bustaden skal i slike tilfelle fritakshandsamast, og ingen inntekter eller kostnader knytt til bustaden skal førast i skattemeldinga.

Dersom barnet sin bruk er skattefri etter nærståanderegelen, kan barnet òg leige ut inntil halvparten av leilegheita (rekna etter utleigeverdi) skattefritt, som om barnet faktisk sjølv var eigar av bustaden. Det vil seie at barnet kan leige ut eit rom i leilegheita til ein kamerat eller ei venninne på fast eller på meir kortvarig basis, utan at inntekta skal førast i skattemeldinga – vel å merkje såframt det er barnet som tek imot leigeinntekta. Utrekninga av utleigeverdien kan likevel variere alt etter kva for type utleige det dreiar seg om, til dømes korttidsutleige kontra utleige på meir fast basis.

Vidare kan barnet leige ut heile eller større delar av leilegheita skattefritt, såframt leigeinntekta ikkje overstig 20 000 kroner i inntektsåret.