Rettledning for utfylling og innlevering av tredjepartsopplysninger for boligselskap

  • Skriv ut

Opplysningene som leveres i tredjepartsopplysningene benyttes til produksjon av skattemeldingen. I denne rettledningen gjennomgås innrapporteringsreglene for boligselskap. Revidert oktober 2016.

Innledning

I denne rettledningen gjennomgås innrapporteringsreglene for boligselskap, dvs. hvilke boligselskap som har plikt til å innrapportere tredjepartsopplysninger og hva som omfattes av innrapporteringsplikten. Boligselskap, borettslag og boligaksjeselskap, med hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eiet av selskapet, skal som hovedregel ikke skattlegges som eget skattesubjekt. I stedet skal hver andelshaver skattlegges for ”sin andel” av boligselskapets inntekter og kostnader, samt for ”sin andel” av boligselskapets formue og gjeld. Beløpene blir enten fordelt med utgangspunkt i husleien, eller etter andelsbrøk og andelskonto.

Boligselskapene har plikt til å gi tredjepartsopplysninger over de inntekter og kostnader, samt den formue og gjeld som andelshaveren skal liknes for. Oppgavene skal inneholde andelshavers fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer og skal sendes inn elektronisk via Altinn til Skatteetaten innen 31. januar året etter inntektsåret.

Opplysningsplikt

Opplysningsplikten er regulert i ligningsloven kap. 5 og blir videreført i ny skatteforvaltningslov § 7-10 bokstav d  som trer i kraft 1. januar 2017. Fra samme tidspunkt skal selvangivelse hete skattemelding. Da forskrift til skatteforvaltningsloven ikke er publisert enda, viser vi til gjeldende forskrift.

Boligselskap, borettslag og boligaksjeselskap, som ikke liknes som eget skattesubjekt, jf. skatteloven § 7-3 første til fjerde ledd, skal uoppfordret innrapportere oppgaver etter bestemmelsene i ovennevnte lov. Se også ”Innledning”.

Tredjepartsopplysninger skal innrapporteres elektronisk via Altinn (se ”Tredjepartsopplysninger via Altinn”).

Ingen dispensasjonsadgang fra opplysningsplikten

Etter gjeldende lover og forskrifter har ikke Skatteetaten adgang til å gi den enkelte oppgavegiver dispensasjon fra opplysningsplikten. Dersom oppgaver ikke blir levert innen fristen 31. januar, kan det ilegges tvangsmulkt (se ”Tvangsmulkt ved for sent eller ikke leverte oppgaver”).

Oppdatering av kontaktinformasjon

Skatteetatens oppgavegiverregister henter oppgavegivers organisasjonsnavn og adresse automatisk fra Enhetsregisteret i Brønnøysund. Det er derfor viktig at disse opplysningene til enhver tid er oppdatert. Dette gjøres ved å fylle ut samordnet registermelding via www.brreg.no.

Eventuelle endringer i Skatteetatens oppgavegiverregister vedrørende kontaktinformasjon, dvs. navn, telefon-/mobilnummer og e-postadresse til kontaktperson, må imidlertid meldes til oss via Altinn-skjema RF-1312 Tredjepartsopplysninger - nye opplysninger til oppgavegiverregisteret. Skjemaet kan også brukes for å melde boligselskapet inn og ut av Skatteetatens oppgavegiverregister.

Unntak fra 85-prosent regelen etter søknad

Etter forskrift av 22. november 1999 nr. 1160 § 7-3-2 kan skattemyndighetene etter søknad fra boligselskapet dispensere fra kravet om at minst 85 % av leieinntektene skal komme fra andelshavere mv. Dispensasjonen gir mulighet for fastsetting på andelshavernes hånd selv om 85 % -kravet ikke er oppfylt.

Dispensasjon kan blant annet gis i følgende tilfeller:

  • 85 % - kravet er unntaksvis ikke oppfylt i det enkelte inntektsår
  • Formålet med utleie av lokaler til andre enn andelshavere mv. er å yte service overfor disse, f. eks. ved utleie av lokaler til barnehage, selskapslokaler, o.l.
  • Et forholdsvis lite areal leies ut til andre enn andelshavere mv., og markedsleien for andre enn andelshavere mv. er forholdsvis høyere enn andelshavernes husleie

Søknadsfrist og søknadens innhold

Søknad om dispensasjon sendes til skattekontoret i den regionen hvor boligselskapet ligger. Søknadsfristen er 1. november i inntektsåret. Avgjørelsen skal være meddelt boligselskapet innen 15. desember samme år. Dersom boligselskapet ikke har mottatt svar innen fristen, kan søknaden anses som innvilget.

Klageadgang

Boligselskapet kan klage på skattekontorets avgjørelse. Klage må leveres til skattekontoret i den regionen hvor boligselskapet ligger. Klagefristen er 6 uker, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4.

Forretningsførere/innsendere som leverer tredjepartsopplysninger for både boligselskap og boligsameier

Tredjepartsopplysninger fra boligselskap og boligsameier skal leveres på forskjellig XML-format eller Altinn-skjema. Dersom feil XML-format eller Altinn-skjema benyttes, vil oppgavene bli betraktet som ikke levert, og tvangsmulkt kan bli ilagt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-1 om gebyr ved for sent eller ikke leverte tredjepartsopplysninger.

Tredjepartsopplysningens innhold

Organisasjonsnummer

Alle opplysningspliktige boligselskap som innrapporterer tredjepartsopplysninger til Skatteetaten, skal bruke et nisifret organisasjonsnummer tildelt av Enhetsregisteret i Brønnøysund.

Ved manglende, feil eller endring av organisasjonsnummer, anbefaler vi at du tar kontakt med Enhetsregisteret.

Fastsettelse når boligselskapet ikke oppfyller kravet til fastsetting av andelshaverne

Boligselskap som ikke oppfyller kravet til fastsetting av andelshaverne, og som ikke har fått dispensasjon, må levere skattemelding for upersonlige skattytere. Boligselskapet skal skattlegges etter reglene i skatteloven kapittel 10.

Ved selskapsfastsetting skal boligselskapet ikke innrapportere tredjepartsopplysninger for andelshaverne.

Andelshaverne skal i slike tilfeller ikke skattlegges for "sin andel" av boligselskapets inntekter og kostnader. Boligselskapet blir i stedet skattlagt skatten for de inntekter og kostnader som ellers skulle fordeles og skattelegges hos andelshaverne. Andelshaverne plikter å føre innskuddets størrelse i skattemeldingen. Hos boligselskapet skal innskuddene behandles som gjeld. Andelshaverne skal ikke ha fradrag for andel felles gjeld, fordi fellesgjelden kommer til fradrag ved fastsettingen av boligselskapet.

Krav om registrering i Brønnøysundregistrene

I henhold til lov om burettslag (burettslagslova) av 6. juni 2003 nr. 39 § 2-9 skal borettslag registrere seg i Foretaksregisteret innen tre måneder etter stiftelsen. Før borettslaget blir meldt til Foretaksregisteret, skal andelskapitalen være fullt innbetalt. Innbetalingen skal bekreftes av revisor.

Boligaksjeselskap skal registreres i Foretaksregisteret jf. lov om registrering av foretak av 21. juni 1985 nr. 78 § 2-1 nr.1.

Boligselskap som er registrert i Foretaksregisteret, skal også være registrert i Enhetsregisteret. Kontakt Brønnøysundregistrene for nærmere informasjon om dette.

Riktig identifisering av oppgaven

Bosatt/hjemmehørende i Norge

Alle personer som er bosatt i Norge skal ha et ellevesifret fødselsnummer eller D-nummer.

D-nummer tildeles av Personregisteret, Skatt nord, Hammerfest og er et identifikasjonsnummer på lik linje med fødselsnummer. Tredjepartsopplysninger skal inneholde enten fødselsnummer eller D-nummer.

For personlige skattytere som er eneinnehaver av virksomhet (enkeltpersonforetak) skal oppgaven enten inneholde innehaverens fødselsnummer eller virksomhetens nisifrede organisasjonsnummer, tildelt av Enhetsregisteret i Brønnøysund. Ett av disse numrene må alltid benyttes.

Tredjepartsopplysninger for upersonlige skattytere (aksjeselskap o.l.) skal innrapporteres med nisifret organisasjonsnummer.

Ikke bosatt/hjemmehørende i Norge

Dersom skattyter har norsk fødselsnummer eller er tildelt et D-nummer, skal alltid dette benyttes. Likeledes for upersonlige skattytere: dersom disse har et norsk organisasjonsnummer, skal dette alltid benyttes.

D-nummer må innhentes dersom eier av andel ikke er bosatt i Norge, og D-nummer ikke allerede er tildelt.

Tildeling av D-nummer

Tildeling av D-nummer er regulert i forskrift av 9. november 2007 nr. 1268 om folkeregistrering. Det fremgår av forskriften § 2-6 hvem som fysisk kan tildeles et D-nummer. Hvem som kan rekvirere D-nummer utledes av § 2-7 første ledd.

Skatte- og avgiftspliktige skattytere som ikke har/kan få fødselsnummer skal ha D-nummer, jf. forskriften § 2-6 bokstav a. Skattyterne kan henvende seg til riktig skattekontor for tildeling av D-nummer. Om fremgangsmåten, se http://www.skatteetaten.no/no/Person/Skattekort-og-forskuddsskatt/Utenlandsk-arbeidstaker/D-nummer/Hvem-kan-rekvirere-D-nummer/

Dersom ikke annet er bestemt skal rekvisisjonen skje på særskilt blankett RF-1450B Rekvisisjon av D-nummer. Av bestemmelsen fremgår det også hvilke krav som stilles til legitimasjon, jf. § 2-7 annet ledd.

Innhenting av fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer fra andre enn andelshaver

Dersom du som oppgavegiver har behov for å innhente fødselsnummer eller D-nummer fra andre enn andelshaver, må du sende en skriftlig og begrunnet søknad til skattekontoret der du antar personen du ønsker opplysninger om bor. Du kan kostnadsfritt få utlevert inntil 3 til 4 opplysninger per uke.

Har du en lengre liste med opplysninger du ønsker å få utlevert, må du betale for å få opplysningene. Omfatter forespørselen mer enn 4 personer, skal den sendes til:

Skatt øst Fredrikstad
Særregisteret
Postboks 1073 Valaskjold
1705 Sarpsborg

 

Organisasjonsnummer kan innhentes hos:

Brønnøysundregistrene
Enhetsregisteret
Postboks 900
8910 Brønnøysund

www.brreg.no

 

Skatteetaten vil minne om at registrering av opplysninger om andelshaver kan utløse meldeplikt til Datatilsynet.

Andelshavers navn

Andelshavers fullstendige navn skal oppgis. Dette gjelder også for personer bosatt i utlandet. Oppgaven innrapporteres i andelshaverens navn selv om boligen leies ut (se ”Bruksoverlating”). Det skal ikke sendes inn tredjepartsopplysninger for fremleietaker.

Boenhet

Et boligselskap kan bestå av andre boligtyper enn leiligheter, eksempelvis rekkehus. Derfor brukes begrepet boenhet.

Andelsnummer

Andelsnummer skal alltid fylles ut for andeler i borettslag. Boliger i borettslag nummereres med andelsnummer under registernummeret for den eiendommen, festegrunnen eller seksjonen som vedkommende bygning ligger på. Alle eksisterende boliger i et borettslag skal tildeles andelsnummer.

Andelsnummer kan bestå av inntil 5 siffer (0-9).

Andelsnummer er en del av den unike identifikatoren (nøkkelen) for oppgaven. Ved erstatningsoppgaver er det derfor svært viktig at andelsnummeret som angis der samsvarer med andelsnummeret som ble innrapportert i oppgaven som skal korrigeres.

Aksjeboenhetsnummer

Aksjeboenhetsnummer skal alltid fylles ut for andeler i boligaksjeselskap.

Aksjeboenhetsnummer kan bestå av inntil 5 siffer (0-9).

Kun aksjeboenhetsnummeret tildelt den enkelte boenhet i et boligaksjeselskap av Skatteetatens eiendomsregister (SERG) skal benyttes. Tildelte aksjeboenhetsnummer for et boligaksjeselskap ble formidlet til den enkelte innsender/det enkelte boligaksjeselskap som vedlegg i brev av 3. oktober 2014 med referanse 2014/36921-33, eller via mail i perioden 20. – 24. oktober 2014.

Det er viktig å innrapportere riktige aksjeboenhetsnummer. Dersom du innrapporterer andre aksjeboenhetsnummer enn de som er tildelt, vil det føre til feil i Skatteetatens eiendomsregister og på den preutfylte skattemeldingen.

Ta kontakt med Skatteetaten dersom du mangler aksjeboenhetsnummer for boenhetene i boligaksjeselskapet du skal innrapportere tredjepartsopplysninger for.

Aksjeboenhetsnummer er en del av den unike identifikatoren (nøkkelen) for oppgaven. Ved erstatningsoppgaver er det svært viktig at aksjeboenhetsnummeret som angis der samsvarer med aksjeboenhetsnummeret som ble innrapportert i oppgaven som skal korrigeres.

Kommunenummer

Boenhetens, dvs. boligselskapets kommunenummer, ikke forretningsførers, skal benyttes ved innrapporteringen. Kommunenummeret skal vise til den kommunen der boenheten (boligselskapet) har sin fysiske beliggenhet.

Bolignummer (Bruksenhetsnummer)

Enhver boenhet i et boligselskap har som hovedregel et bolignummer, f. eks. H0201. Dette nummeret bør oppgis på oppgaven til den enkelte andelshaver. Bolignummer benyttes der flere boenheter har samme gateadresse, som eksempelvis boenheter i blokker og bygårder. Tildelt bolignummer vil da vise hvor hver enkelt boenhet ligger i forhold til hovedinngangen i bygget. For rekkehus og eneboliger er det ikke nødvendig å oppgi bolignummer, da disse har egen unik adresse.

Bolignummer til bruk i skattemeldingen kan også beregnes ut fra opplysning om boenhetens beliggenhet i bygningen. Dersom boenheten ligger i andre hovedetasje og er nummer tre fra venstre, er bolignummeret H0203. Bokstaven forteller om du bor i en Hovedetasje, Loftsetasje, Underetasje eller Kjelleretasje. De to første tallene sier hvilken etasje inngangen til boenheten ligger i. De to siste tallene er boenhetens nummer i etasjen, regnet fra venstre.

Vi minner om at bruk av bolignummer i oppgaven ikke fritar fra plikten til å bestille bolignummer fra kommunen. Den fritar heller ikke fra meldeplikten overfor folkeregisteret.

Leilighetsnummer skal ikke innrapporteres i feltet for bolignummer.

Boenhetens gateadresse

Boenhetens offisielle gateadresse, som kan bestå av gatenavn, husnummer og husbokstav,

bør oppgis. I noen få tilfeller har ikke boenheten noen offisiell gateadresse, f.eks. på et nytt byggefelt der kommunen ennå ikke har tildelt offisielt gatenavn. I slike tilfeller skal feltet gatenavn, eventuelt også feltene husnummer og husbokstav, være blanke. Det fins egne skriveregler for gatenavn:    

 

Gatenavn

Gatenavn skal alltid fylles ut med det offisielle gatenavnet til boenheten uten forkortelser (eksempel: ”STORGATA”, ikke ”STORGT.”). Ordene gate og vei skal skrives fullt ut. Dersom boenheten ikke har offisielt gatenavn, skal feltet være blankt. For fritidsboliger kan gatenavn oppgis selv om det ikke er offisielt.

 

Gatenavn som inneholder egennavn skilles fra vei/gate/plass med en blank:

- HANS HANSENS VEI

- HANSENS GATE

- HANSENS VEI

 

Gatenavn som inneholder stedsnavn skrives sammenhengende:

- HAMMERFESTGATA

- DRAMMENSVEIEN

 

Gatenavn uten egennavn/stedsnavn skrives vanligvis sammenhengende:

- STRANDGATA

- FUGLVEIEN   

Oversikt over gyldige gatenavn per kommune.

 

Husnummer

Husnummer fylles ut med husnummer, som indikerer beliggenhet i gaten til bygget som boenheten er en del av, for eksempel ”STORGATA 12”.

 

Husbokstav

Husbokstav fylles ut med stor bokstav dersom bygget som boenheten er en del av har flere adresserte innganger, for eksempel ”STORGATA 16 B”.

Eiertid

Eiertid skal alltid fylles ut. Formatet er ddmm (dag måned).

Eiertiden fylles ut med dato-til-dato-angivelse av den tiden andelshaveren har eid andelen i inntektsåret. Har andelshaveren eid andelen hele året, oppgis eiertiden på følgende måte (XML-format):

start 0101

slutt 3112

 

I Altinn-skjema RF-1139 Boligselskap - tredjepartsopplysninger huker du av for "Har eieren eid boenheten hele 2016".

Har andelshaver pga. eierskifte eid andelen bare en del av året, oppgis tidsperioden for når vedkommende eide andelen.

 

Eksempel:

Andelshaver solgte andelen 1. juni. Eiertid oppgis på følgende måte:

Selger (andelshaver):

      start 0101

      slutt 3105 

 

Kjøper (ny andelshaver), forutsatt at kjøper fortsatt eier andelen ved utgangen av inntektsåret:    

      start 0106

      slutt 3112

Rapportering av boligens formuesverdi

Boligselskaper med fritidsboliger og boliger i utlandet (behandles som fritidsbolig) skal rapportere inn formuesverdien til fritidsboligen. Opplysningsplikten gjelder tilsvarende for boliger/fritidsboliger på Svalbard.  

I feltet skal boligens skattemessige formuesverdi føres inn. Boligens skattemessige formuesverdi er det samme som boligens ligningsverdi. Ligningsverdi går ut av lovspråket 1. januar 2017. 

Boligselskaper med boliger som verdsettes (formuesverdsettes) etter det arealbaserte takseringssystemet i skatteloven § 4-10 annet ledd, jf. tredje ledd, skal ikke sende inn disse opplysningene.

Fordelingsnøkkel

For den enkelte andelshaver skal boligselskapets skattemessige beløp beregnes til en forholdsmessig andel. Boligselskapet kan velge mellom to måter å beregne den enkeltes andel på. Andelen kan beregnes etter:

husleiebrøk

eller

andelsbrøk og andelskonto

Det må velges samme fordelingsmetode for inntekter/kostnader og formue/gjeld.

Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto innebærer at det ved fastsettingen vil kunne tas hensyn til individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Videre vil påkostninger på den enkelte boenhet føre til økt formuesverdi bare for den aktuelle boenhet, og ikke for de øvrige andelshaverne. Dette kan hensyntas i de tilfeller der formuesverdien innrapporteres av boligselskapet, for eksempel for boenheter i boligselskap som kun består av fritidsboliger (se ”Fastsetting av formuesverdi”).

Ved overgang fra husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, vil dette gjelde fra og med neste hele inntektsår. Det er ikke anledning til å endre fordelingsnøkkel med virkningstidspunkt i løpet av inntektsåret.

Husleiebrøk

Andelen baserer seg på forholdet mellom husleie på årsbasis for andelshavers boenhet - og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter i boligselskapet i inntektsåret.

I boligselskapets totale påløpte husleie i inntektsåret, inngår også påløpt husleie for boenheter som står tomme eller som ikke er ferdigstilt. Husleie for boenheter som boligselskapet selv eier og som er leid ut, f. eks. vaktmesterbolig, skal imidlertid ikke tas med.

Eksempler på utfylling av tredjepartsopplysninger når husleiebrøk er fordelingsnøkkel:

 

Eksempel 1:
I et boligselskap bestående av 10 boenheter, som alle har leie på kr 2 000 per mnd., hvor hver boenhet kun har en eier, og alle andelshaverne har eid sine andeler hele året, skal andelshavers andel av inntekter og kostnader beregnes slik:

Andelshavers påløpte husleie:
kr 2 000 x 12 mnd = kr 24 000

Totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere:
10 boenheter x kr 2 000 x 12 mnd = kr 240 000

Andelshavers andel av inntekter og kostnader:
kr 24 000 / kr 240 000 = 0,10 (dvs. 10 %)

 

Eksempel 2:
Husleie for boenheter som er leid ut direkte fra boligselskapet til andre enn andelshaverne skal ikke inngå i beregningen av fordelingsnøkkelen. Er en av boenhetene i eksempelet over leid ut direkte fra boligselskapet, f. eks. som vaktmesterbolig, skal andelshavers andel av inntekter og kostnader beregnes slik for en andelshaver som eier boenheten alene og har eid andelen hele året:

Andelshavers påløpte husleie:
kr 2 000 x 12 mnd = kr 24 000

Totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere:
9 boenheter x kr 2 000 x 12 mnd = kr 216 000

Andelshavers andel av inntekter og kostnader:
kr 24 000 / kr 216 000 = 0,11 (dvs. 11 %)

Andelsbrøk og andelskonto

Dersom boligselskapet velger fordeling etter andelsbrøk og andelskonto, skal andelen til den enkelte andelseier fastsettes ved at følgende inntekts- og formuesposter beregnes etter en ”konto” for den enkelte eier: formuesverdi (gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”), langsiktig fellesgjeld (gjeld) og renter av den langsiktige fellesgjelden (kostnader). De øvrige inntekts- og formuespostene fordeles etter andelsbrøk.

 

Formuesverdi (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto)
Det føres en ”konto” for hver boenhet (andelskonto) med boenhetens andel av eiendommens formuesverdi. Kontoen korrigeres for senere endringer i formuesverdien som følge av påkostninger eller andre omstendigheter. Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet (se ”Fastsetting av formuesverdi”). Korrigeringen får virkning for påfølgende inntektsår. Endringer i formuesverdien blir fordelt mellom boenhetene ut fra hvordan utbedringen eller påkostningen faktisk er gjennomført. Utbedring av én boenhet vil dermed ikke medføre endringer i formuesverdien for andre boenheter.

Endringer i formuesverdi på bakgrunn av påkostninger foretatt i eksempelvis 2015 blir fordelt på andelshaverne med virkning fra og med inntektsåret 2016.

Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til fordeling etter andelsbrøk og andelskonto vil inngangsverdien fastsettes med bakgrunn i husleiebrøken for siste inntektsår.

Ved fordeling av formuesverdi for nye boligselskap, se ”Nystiftede boligselskap”.

 

Langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto)
Langsiktig fellesgjeld er i forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) § 7-3-11 definert som ”fellesgjeld i boligselskapet hvor hele eller deler av beløpet forfaller til betaling mer enn ett år etter gjeldsstiftelsen”.

Det føres en egen konto (andelskonto) med boenhetens andel av langsiktig fellesgjeld. I nye boligselskap settes inngående verdi på boenhetens andel av fellesgjelden slik den er beregnet av selskapet. Kontoen for den enkelte andelseier korrigeres for senere nedbetalinger av langsiktig fellesgjeld fra andelseieren.

Ved individuell nedbetaling av fellesgjeld skal andelskontoen vise hva den respektive andelshaver faktisk har i fellesgjeld.

Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til fordeling etter andelsbrøk og andelskonto vil inngangsverdien fastsettes med bakgrunn i husleiebrøken for siste inntektsår.

Renter av langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto)
Rentekostnadene fordeles på samme måte som gjelden, det vil si at de rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden skal innrapporteres på andelshaveren.

Individuell nedbetaling av fellesgjeld (og derav lavere rentekostnader), og/eller variasjoner i rentekostnader som følge av endret rentesats gjennom året, vil avspeile seg i den enkeltes andelshavers andelskonto til enhver tid på bakgrunn av faktisk påløpte renter. Ved innrapporteringen skal rentekostnadene fordeles ut fra andelshavers faktisk påløpte renter og ikke f. eks. forholdsmessig over årets tolv måneder.

 

Eksempel 1
Et boligselskap bestående av ti boenheter har per 1. januar kr 500 000 i fellesgjeld, fordelt med like stor andel på hver av de ti boenhetene. Hver boenhet har kun én eier. Fra 1. juli nedbetaler en av andelshaverne ”sin” andel (kr 50 000), samtidig som andelen overdras til ny eier. Rentesatsen er 5 prosent de første seks månedene og 6 prosent de siste seks månedene. Totale påløpte renter året under ett er kr 26 000 (kr 12 500 + kr 13 500).

Innrapporteringen skal vise følgende fordeling:
9 andeler har ved 31.12 andel fellesgjeld med kr 50 000 (i vårt eksempel har lånet vært avdragsfritt).
1 andel har ved 31.12 andel fellesgjeld med kr 0.

9 andeler har andel rentekostnader med kr 2 750 (1/10 av kr 12 500 og 1/9 av
kr 13 500, dvs. kr 1 250 + kr 1 500).
1 andel har andel rentekostnader med kr 1 250 (1/10 av kr 12 500 fordelt med
kr 1250 på tidligere eier, og kr 0 på ny eier).

Eksemplet viser at man må foreta en konkret fordeling ut fra den enkelte andelskonto. Rentekostnadene kan ikke fordeles forholdsmessig, både på grunn av individuell nedbetaling, endring i rentesats og overdragelse av en andel. Dersom rentekostnadene (kr 26 000) var fordelt forholdsmessig på de ti andelshaverne, ville alle hatt en andel av rentekostnadene med kr 2 600 hvilket ikke gjenspeiler de faktiske forhold.

Øvrige inntekts- og formuesposter:
De øvrige inntekts- og formuesposter, samt de kostnader som ikke fordeles etter reglene for andelskonto, skal fordeles etter andelsbrøk. Denne settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld, og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld. I forbindelse med overgang til fordeling etter andelskonto og andelsbrøk, kan generalforsamlingen vedta at fordeling i stedet skal skje i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår.

 

Eksempel 2
Boligselskapet har 10 identiske andeler, og andelshaverne har eid andelene hele året. Hver boenhet har kun én eier. Boligselskapet er nytt. Innskuddet er kr 200 000 per andel, og langsiktig fellesgjeld er kr 12 millioner fordelt likt på andelshaverne. Formuesverdien for eiendommen er kr 4 millioner. Rente på fellesgjelden er 10 %.

Formuesverdi:
Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 mill + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill

Andelshavers andel formuesverdi (gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”):
kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10 (dvs. 10 %)

Inngangsverdi på konto: 10 % av kr 4 mill = kr 400 000

Langsiktig fellesgjeld:
Hver andel svarer for 10 % av fellesgjelden i henhold til vilkårene i selskapet, dvs. 1,2 mill kroner. Inngangsverdien på konto for langsiktig fellesgjeld blir kr 1,2 mill.

Renter av langsiktig fellesgjeld:
Hver andelshaver svarer for renter av kr 1,2 mill av den langsiktige fellesgjelden.

Rente på andelshavers andel:
10 % av kr 1 200 000 = kr 120 000

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Øvrige inntekts- og formuesposter fordeles etter andelsbrøk. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom innskudd + andel fellesgjeld, og samlet innskudd + samlet fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 mill + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill

kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10
Andelsbrøken er 10 %.

 

Eksempel 3
Året etter betaler andelshaverne ned sin andel av fellesgjelden med
kr 10 000 den 2. januar. Senere samme år betaler boenhetene 1-5 i tillegg ned sin andel fellesgjeld med ytterligere kr 10 000. Boenhetene 1 og 2 betaler 1. juli, mens boenhetene 3, 4 og 5 betaler 31. desember i inntektsåret.

Boenhetene 6-10 foretar påkostninger på en del av eiendommen, påkostninger som bare kommer deres boenheter til gode. Formuesverdien på hele bygningen økes med kr 500 000 fra kr 4 millioner til kr 4,5 millioner på grunn av dette.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”):
Kontoen for den enkelte andelshaver korrigeres for senere endringer i formuesverdien som følge av påkostninger og andre omstendigheter.

Boenhet 1-5 / kr 400 000 (kr 4 000 000 / 10 = kr 400 000)

Boenhet 6-10 / kr 400 000 + kr 100 000 økning i verdien som følge av påkostninger
(kr 500 000/ 5 = kr 100 000) = kr 500 000

Langsiktig fellesgjeld:
Inngangsverdien på konto minus innbetaling i inntektsåret:

Boenhet 1-5: kr 1 200 000 – kr 20 000 = kr 1 180 000

Boenhet 6-10: kr 1 200 000 – kr 10 000 = kr 1 190 000

Renter av langsiktig fellesgjeld:
De rentene som er påløpt på andelshavers andel av fellesgjelden skal innrapporteres på andelshaveren.

Boenhet 1 og 2:
10 % rente av kr 1 190 000 i perioden januar - juli +
10 % rente av kr 1 180 000 i perioden juli - desember:
kr 59 500 + kr 59 000 = kr 118 500

Boenhet 3, 4 og 5:
10 % av kr 1 190 000 i perioden januar - desember: kr 119 000
(Ettersom betalingen er foretatt ved utgangen av inntektsåret, påvirker ikke betalingen fordelingen av rentene).

Boenhet 6 -10:
10 % av kr 1 190 000 i perioden januar - desember: kr 119 000

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken vil forbli 10 %.


Eksempel 4
Et boligselskap beslutter på generalforsamlingen å gå over fra husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, fra og med inntektsåret 2014. Boligselskapet består av 10 andeler. Hver boenhet har kun en eier. Innskuddet var på kr 200 000 per andel. Langsiktig fellesgjeld var opprinnelig kr 12 mill, og det er ennå ikke foretatt nedbetalinger. Formuesverdi på eiendommen er kr 4 mill. Husleiebrøken var 10 % foregående inntektsår.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”):
Inngangsverdi på konto blir satt etter husleiebrøken for foregående inntektsår. Formuesverdien per andel blir 10 % av kr 4 mill: kr 400 000.

Langsiktig fellesgjeld:
Inngangsverdi på konto blir satt etter husleiebrøken for foregående inntektsår. Andel fellesgjeld blir 10 % av kr 12 mill = kr 1,2 mill

Renter av langsiktig fellesgjeld:
De rentene som er påløpt på andelshavers andel av fellesgjelden skal innrapporteres på andelshaveren: 10 % av kr 1 200 000 = kr 120 000

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld, og samlet innskudd + fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 mill + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill

kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10. Andelsbrøken er 10 %.

Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsåret i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10 %.

Eksempel 5
Boligselskapet har 10 boenheter. Hver boenhet har kun en eier. Innskuddet var kr 200 000 per andel. Formuesverdien var opprinnelig kr 4 mill, og langsiktig fellesgjeld var kr 12 mill.

Boenhetene 1-5 har betalt ned kr 20 000 på andel fellesgjeld, og boenhetene 6-10 har betalt ned kr 10 000. Samlet fellesgjeld er dermed kr 11 850 000. Det er foretatt påkostninger som kommer boenhetene 6-10 til gode og formuesverdien er derav økt med kr 500 000 til kr 4,5 mill. Boligselskapet har besluttet å gå over til andelskonto og andelsbrøk fra og med inntektsåret 2014.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”):
Utgangspunktet er husleiebrøken, som tilsier at hver av andelshaverne skal ha en inngangsverdi på 10 % av formuesverdien. Generalforsamlingen vedtar imidlertid at formuesverdien skal korrigeres for det forhold at påkostningen bare har betydning for boenhetene 6-10. Økt formuesverdi fordeles på disse fem boenhetene, med kr 100 000 på hver. Disse får dermed en inngangsverdi på kr 500 000, mens boenhetene 1-5 får en inngangsverdi på kr 400 000.

Langsiktig fellesgjeld:
Utgangspunktet er husleiebrøken som tilsier at hver av andelshaverne skal ha en inngangsverdi på 10 % av langsiktig fellesgjeld. Generalforsamlingen vedtar at det ved fastsettelse av inngangsverdi skal tas hensyn til individuell nedbetaling av fellesgjeld. Boenhetene 1-5 får en inngangsverdi på kr 1 180 000 og boenhetene 6-10 får en inngangsverdi på kr 1 190 000.

Renter og langsiktig fellesgjeld:
Utgangspunktet er husleiebrøken, men generalforsamlingen kan beslutte å ta hensyn til at påløpte renter er ulikt fordelt mellom andelshaverne.

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld og samlet innskudd + fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 mill + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill

kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10. Andelsbrøken er 10 %.

Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsåret i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10 %.

Eksempel 6
Boligselskapet i eksemplet over velger å gå over til andelskonto og andelsbrøk fra og med inntektsåret 2015.

Inngangsverdien på andelskonto skal fullt ut fastsettes etter foregående inntektsårs husleiebrøk, som er 10 %.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”):
Inngangsverdien fastsettes ut fra forrige års husleiebrøk:
10 % av kr 4 500 000: kr 450 000

Langsiktig fellesgjeld:
Inngangsverdien fastsettes ut fra forrige års husleiebrøk:
10 % av kr 11 850 000: kr 1 185 000

Renter av langsiktig fellesgjeld:
De rentene som er påløpt på andelshavers andel av fellesgjeld skal innrapporteres på andelshaveren.
10 % rente av kr 1 185 000: kr 118 500

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld og samlet innskudd + fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 mill + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill

kr 1,4 mill / kr 14 mill = 0,10. Andelsbrøken er 10 %.

Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsår i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10 %.

Beløpspostene

Alle beløpspostene skal oppgis i hele kroner. Det understrekes at tredjepartsopplysninger skal innrapporteres, uavhengig av beløpets størrelse. Beløpet skal avrundes til nærmeste hele krone (vanlige avrundingsregler). Dersom en beløpspost er under 50 øre, oppgis kr 0 (nulloppgave).

For øvrig vises det til forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag av 30. juni 2005 nr. 745 hjemlet i lov av 17. juli 1998 nr. 56 § 10-1.

Andel skattepliktige inntekter

Her føres andelshavers andel av boligselskapets felles skattepliktige inntekter som:

  • renteinntekter
  • gevinster ved salg av formuesobjekter
  • realiserte aksjegevinster
  • inntekter fra fast eiendom utenom boligkomplekset (f. eks. tomtefesteavgift fra frittstående garasjeanlegg)
  • mottatt gebyr ved salg av boenhet
  • eventuelt andre inntekter som ikke har tilknytning til boligkomplekset

Et eventuelt aksjeutbytte for andelshaverne skal ikke føres her. Slik inntekt oppgis av den enkelte andelshaver i skattemeldingen.

Eventuell gevinst boligselskapet har ved salg eller ekspropriasjon av tomteareal o.l. tas med det inntektsår gevinsten er mottatt.

Eksempler på inntekter som ikke skal fordeles på andelshaverne er:

  • påløpt husleie
  • inntekter ved utleie, f. eks. av boenhet som boligselskapet eier

De av boligselskapets inntekter som etter dette skal liknes hos andelshaverne, fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Ved eierskifte av boenhet i løpet av inntektsåret, skal andel andre inntekter fordeles mellom eierne i forhold til eiertid (se ”Eierskifte” og ”Fordelingsnøkkel ved eierskifte”).

Andel fradragsberettigede kostnader

Her føres andelshavers andel av boligselskapets felles fradragsberettigede kostnader som:

  • rentekostnader (ev. byggelånsrenter)
  • pensjonspremie til heltidsansatte
  • kostnader som ikke har tilknytning til boligkomplekset (f. eks. realisert aksjetap)

Eventuelle tap boligselskapet har ved salg eller ekspropriasjon av tomteareal o.l., tas med det året tapet er mottatt.

Eksempler på kostnader som ikke skal fordeles på andelshaverne:

  • påløpte felleskostnader
  • kostnader til forretningsfører
  • lønn til vaktmester
  • vedlikeholdskostnader
  • kommunale avgifter
  • forsikringer

De av boligselskapets kostnader som etter dette skal liknes hos andelshaverne, fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Ved eierskifte av boenhet i løpet av inntektsåret, skal andel fradragsberettigede kostnader fordeles mellom eierne i forhold til eiertid (se ”Eierskifte” og ”Fordelingsnøkkel ved eierskifte”).

Andel formuesverdi

Posten andel formuesverdi fylles ikke ut for boliger i Norge.

For boligselskap med fritidsboliger i Norge skal posten andel formuesverdi fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets totale formuesverdi. Det samme gjelder for boliger/fritidsboliger i utlandet og på Svalbard.

Formuesverdien fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

*Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal andel formuesverdi bare føres på kjøper forutsatt at det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se ”Eierskifte”).

Formuesverdien på fritidsboliger i Norge, og boliger/fritidsboliger i utlandet og på Svalbard, kan bli justert årlig. Vedtak om hvorvidt formuesverdien skal justeres eller ikke fattes i en årlig forskrift, Takseringsreglene.

Andel annen formue

Posten andel annen formue skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets samlede omløpsmidler. Dette er omløpsmidler som kontanter, bank- og postgiroinnskudd, utestående fordringer og forskutteringer (f. eks. forskuddsbetalt forsikringspremie) med mer, samt langsiktige utestående fordringer, aksjer, andeler og andre anleggsmidler som ikke inngår i eiendommens formuesverdi, redusert med skattemessig kortsiktig gjeld.

Kortsiktig gjeld omfatter gjeldsposter med kortere løpetid enn ett år, f. eks. leverandørgjeld, kassakreditt, skyldig skattetrekk og påløpte renter. Det presiseres at det bare er påløpte forfalte renter som anses som skattemessig gjeld.

Dersom en økning av kortsiktig gjeld fører til at annen formue blir negativ, overføres nettobeløpet til andel gjeld slik at denne øker.

Annen formue fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal annen formue kun føres på kjøper, forutsatt at det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se ”Eierskifte”).

Andel gjeld

Posten andel gjeld skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets langsiktige gjeld, f. eks. pantelån i Husbanken eller andre banker, gjeld til fellesanlegg og eventuell negativ andel av annen formue (se ”Andel annen formue”).

Andel gjeld fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Andelshaverens innskudd i selskapet anses i denne sammenheng ikke som gjeld.

Dersom boligselskapet fester grunnen (tomten), skal andelshavers andel av gjeldsfradraget for kapitalisert festeavgift føres her. Dette gjelder alle boligselskap uavhengig av formålskode ved stiftelsen, og om boligselskapet skal innrapportere formuesverdi for boenhetene eller ikke. Gjeldsfradraget kommer frem ved at størrelsen på årets festeavgift, ved årsskiftet, skal multipliseres med en fastsatt faktor (tall), som fastsettes av Skatteetaten årlig. Faktoren blir oppgitt i Takseringsreglene. Takseringsreglene for 2016 finner du under Skattedirektoratets  meldinger.

Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal gjeld bare føres på kjøper, forutsatt at det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se ”Eierskifte”).

Bruksoverlating (fremleie)

Dersom boligselskapet kjenner til at boenheten har vært fremleid i inntektsåret, skal dette innrapporteres ved å gi elementet bruksoverlatt verdien "true" i XML-formatet.  Det er også et eget felt for om boenheten er leid ut på andelshavernivå i RF-1139 Tredjepartsopplysninger -boligselskap -, som må hukes av. Beløpsposter skal oppgis med fullt beløp. Dersom andelshaver skal regnskapsliknes det aktuelle inntektsåret, korrigerer andelshaver dette selv ved å vedlegge skjema RF-1189B Utleie mv. av fast eiendom sammen med skattemeldingen.

Flere eiere

Dersom flere eier en andel sammen, skal det gis en oppgave for hver eier.

Beløpspostene fordeles ut fra oppgitt eierandel pr. sluttdato i angitt eiertid for den enkelte andelshaver.

Skatteetaten ønsker at oppgavegiver/innsender oppgir reell eierandel når denne er kjent. Er reell eierandel ukjent, fordeles andelene ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere (se ”Eierandel i boenheten”).

Reell eierandel er kjent

Like store andeler

Hvis det er flere eiere, og de eier like store andeler, oppgis eierandel slik: Ved to eiere som hver eier 50 %, oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere som hver eier 33,3 % oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere som hver eier 25 % oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

 

Dersom to eier en andel sammen pr. 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/2)

Eier 2 (1/2)

Andel skattepliktige inntekter (kr 20 000 totalt)

kr   10 000

kr   10 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr   30 000

kr   30 000

Andel formuesverdi* (kr 200 000 totalt)

kr 100 000

kr 100 000

Andel annen formue (kr 10 000 totalt)

kr     5 000

kr     5 000

Andel gjeld (kr 160 000 totalt)

kr   80 000

kr   80 000

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

 

Ulike andeler

Dersom eierandelene ikke er like store, f.eks. hvis to andelshavere eier hhv. 40 % og 60 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 4/10 og 6/10.  Eier tre andelshavere hhv. 25 %, 25 % og 50 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 1/4, 1/4 og 2/4. Andre fordelinger mellom eierne av en andel/boenhet oppgis på liknende vis ut fra reell eierandel. Du kan også oppgi prosent som hundredeler, f.eks. 25 % som 25/100, 40 % som 40/100, 60 % som 60/100, osv.

 

Dersom to eier hhv. 4/10 (40 %) og 6/10 (60 %) av en andel sammen pr. 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (4/10)

Eier 2 (6/10)

Andel skattepliktige inntekter (kr 20 000 totalt)

kr     8 000

kr   12 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr   24 000

kr   36 000

Andel formuesverdi* (kr 200 000 totalt)

kr   80 000

kr 120 000

Andel annen formue (kr 10 000 totalt)

kr     4 000

kr     6 000

Andel gjeld (kr 160 000 totalt)

kr   64 000

kr   96 000

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Dersom tre eier hhv. 1/4 (25 %), 1/4 (25 %) og 2/4 (50 %) av en andel sammen pr. 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/4)

Eier 2 (1/4)

Eier 3 (2/4)

Andel skattepliktige inntekter (kr 24 000 totalt)

kr     6 000

kr     6 000

kr   12 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr   15 000

kr   15 000

kr   30 000

Andel formuesverdi* (kr 300 000 totalt)

kr   75 000

kr   75 000

kr 150 000

Andel annen formue (kr 20 000 totalt)

kr     5 000

kr     5 000

kr   10 000

Andel gjeld (kr 240 000 totalt)

kr   60 000

kr   60 000

kr 120 000

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

 

Reell eierandel er ukjent

Hvis det er flere eiere, men deres reelle eierandeler ikke er kjent, fordeles andelene slik ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere: Ved to eiere oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

 

Dersom to eier en andel sammen pr. 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/2)

Eier 2 (1/2)

Andel skattepliktige inntekter (kr 20 000 totalt)

kr   10 000

kr   10 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr   30 000

kr   30 000

Andel formuesverdi* (kr 200 000 totalt)

kr 100 000

kr 100 000

Andel annen formue (kr 10 000 totalt)

kr     5 000

kr     5 000

Andel gjeld (kr 160 000 totalt)

kr   80 000

kr   80 000

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Dersom tre eier en andel sammen pr. 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/3)

Eier 2 (1/3)

Eier 3 (1/3)

Andel skattepliktige inntekter (kr 24 000 totalt)

kr     8 000

kr     8 000

kr     8 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr   20 000

kr   20 000

kr   20 000

Andel formuesverdi* (kr 300 000 totalt)

kr 100 000

kr 100 000

kr 100 000

Andel annen formue (kr 15 000 totalt)

kr     5 000

kr     5 000

kr     5 000

Andel gjeld (kr 240 000 totalt)

kr   80 000

kr   80 000

kr   80 000

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Eierandel i boenheten

Eierandel (eierbrøk) oppgis pr. sluttdato i angitt eiertid for den enkelte andelshaver.

Hvis andelen/boenheten er eid av flere, ønsker Skatteetaten at oppgavegiver/innsender oppgir reell eierandel når denne er kjent. Er reell eierandel ukjent, fordeles andelene ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere (se ”Flere eiere” for veiledning og eksempler på fordeling av beløpspostene).

Hvis det er én eier, oppgis 1/1 i eierandel.

Eksempel 1:

2 personer eier en boenhet sammen til 01.05, da det blir samlivsbrudd. Reell eierandel er 1/2 (50 %) på hver. Eier 1 flytter ut og selger sin ½-del av boenheten til Eier 2 som blir boende ut året. 

Eier 1 - Eiertid: 01.01 - 30.04. Eierandel: ½.

Eier 2 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/1.

Reell eierandel er kjent

Hvis det er flere eiere, og de eier like store andeler, oppgis eierandel slik: Ved to eiere som hver eier 50 %, oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere som hver eier 33,3 % oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere som hver eier 25 % oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

Eksempel 2:

3 personer eier en boenhet sammen hele inntektsåret. Reell eierandel er 1/3 (33,3 %) på hver.

Eier 1 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 2 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 3 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/3.

Dersom eierandelene ikke er like store, f.eks. hvis to andelshavere eier hhv. 40 % og 60 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 4/10 og 6/10.  Eier tre andelshavere hhv. 25 %, 25 % og 50 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 1/4, 1/4 og 2/4. Andre fordelinger mellom eierne av en andel/boenhet oppgis på liknende vis ut fra reell eierandel.

Eksempel 3:

3 personer eier hhv. 1/4 (25 %), 1/4 (25 %) og 2/4 (50 %), dvs. reell eierandel er kjent.

Eier 1 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 2 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 3 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 2/4.

Reell eierandel er ukjent

Hvis det er flere eiere, men deres reelle eierandeler ikke er kjent, fordeles andelene slik ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere: Ved to eiere oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

Eksempel 4:

3 personer eier en boenhet sammen hele inntektsåret. Da reell eierandel er ukjent, oppgir du eierandel etter fordelingsnøkkelen 1/antall eiere, dvs. 1/3.

Eier 1 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 2 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 3 - Eiertid: 01.01 - 31.12. Eierandel: 1/3.

Dersom fordelingen av beløp ikke er gjort ut fra reell eierandel, vil skattyter selv måtte korrigere dette på skattemeldingen. Skattyter kan i slike tilfeller ikke benytte seg av leveringsfritak.

For boenheter i boligaksjeselskap vil oppgitt eierandel bli brukt til å fordele formuesverdi (skattemessig formuesverdi) på den forhåndsutfylte skattemeldingen til andelshaver.

Eksempel 5:

Kombinasjon av kjent og ukjent reell eierandel

3 personer eier en boenhet sammen til 01.07. Da reell eierandel er ukjent, oppgir du eierandel etter fordelingsnøkkelen 1/antall eiere, dvs. 1/3 for perioden 01.01 – 30.06. 3 nye eiere overtar boenheten fra 01.07. De eier hhv. 1/4 (25 %), 1/4 (25 %) og 2/4 (50 %), dvs. reell eierandel kjent.

 

Eier 1 - Eiertid: 01.01 - 30.06. Eierandel: 1/3.

Eier 2 - Eiertid: 01.01 - 30.06. Eierandel: 1/3.

Eier 3 - Eiertid: 01.01 - 30.06. Eierandel: 1/3.

 

Eier 4 - Eiertid: 01.07 - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 5 - Eiertid: 01.07 - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 6 - Eiertid: 01.07 - 31.12. Eierandel: 2/4.

Eid flere andeler

Dersom en andelshaver har eid flere andeler i løpet av inntektsåret, skal boligselskapet innrapportere en oppgave for hver andel (se ”Andelsnummer” (borettslag) og ”Aksjeboenhetsnummer” (boligaksjeselskap)).

Eierskifte

Ved eierskifte av andel i boligselskapet i løpet av inntektsåret, skal boligselskapet innrapportere en oppgave på selger og en på kjøper.

Eierskifte ved dødsfall

Dersom andelshaver dør i løpet av året og andelen blir overtatt av en ny eier, skal det gis en oppgave på hver der utfyllingen vil være som ved vanlig overdragelse. Avdødes oppgave skal fylles ut som for selger, mens ny andelshavers oppgave skal fylles ut som for kjøper (se ”Eierskifte”).

Andelshaver overtar bolig i uskiftet bo

Der en gjenlevende ektefelle eller samboer overtar bolig i uskiftet bo, skal boligselskapet innrapportere en oppgave på avdøde, og en på den som overtar boligen i uskiftet bo. I dødsåret skal det skje en fordeling mellom avdøde og lengstlevende, tilsvarende som ved eierskifte ved dødsfall (se ”Eierskifte ved dødsfall”).

Fordelingsnøkkel ved eierskifte

Postene andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld skal settes til null (0) for andelshaver som ikke eier andelen ved utgangen av inntektsåret. Beløpene for andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld skal i sin helhet føres på andelshaver som eier boenheten per 31.12 Andel formuesverdi skal kun fylles ut dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet (se ”Fastsetting av formuesverdi”).

Andel av skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader fastsettes i forhold til den enkelte andelshavers eiertid. Ved eierskifte i løpet av inntektsåret skal andelshavers andel av skattepliktige inntekter/ fradragsberettigede kostnader begrenses til det antall hele måneder andelshaver har eid boenheten. Overdragelsesmåneden henføres til den nye eieren. Det vil si at dersom eierskiftet skjer 11.04 i inntektsåret, skal selgers andel tilsvare 3 måneder (3/12) og kjøpers andel tilsvare 9 måneder (9/12).

 

Oppgavene skal fylles ut på følgende måte:

 

Selger

Kjøper

Andel skattepliktige inntekter

Fordeles

Fordeles

Andel fradragsberettigede kostnader

Fordeles

Fordeles

Andel formuesverdi*

0

Fullt beløp

Andel annen formue

0

Fullt beløp

Andel gjeld

0

Fullt beløp

Eiertid

3 mnd.

9 mnd.

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Et talleksempel kan belyse dette nærmere:
I talleksemplet nedenfor har selger og kjøper vært andelshaver i henholdsvis 3 og 9 måneder.

Fordeling etter husleiebrøk:
Dersom vi bruker de samme husleiestørrelsene som i de foregående eksemplene og forutsetter 10 andelshavere, og at hver boenhet kun har en eier, vil fordelingsnøkkelen bli som følger:

Samlet fordelingsnøkkel for boenheten:
(kr 2 000 x 12 mnd) / kr 240 000 = kr 24 000 / kr 240 000 = 0,10 (dvs. 10 %)
Selger:  10 % x (3 mnd / 12 mnd) = 10 % x 0,25 = 2,5 %

Kjøper: 10 % x (9 mnd / 12 mnd) = 10 % x 0,75 = 7,5 %

 

Vi forutsetter videre følgende tallstørrelser for hele boligselskapet:

Skattepliktige inntekter:

kr      10 000

Fradragsberettigede kostnader:

kr    100 000

Formuesverdi*:

kr 1 000 000

Annen formue:

kr    500 000

Gjeld:

kr 5 000 000

Vi får da følgende tallstørrelser for boenheten:

Skattepliktige inntekter:

kr        1 000

Fradragsberettigede kostnader:

kr      10 000

Formuesverdi*:

kr    100 000

Annen formue:

kr      50 000

Gjeld:

kr    500 000

 

Følgende fordeling kan da beregnes:

 

Selger

Kjøper

Andel skattepliktige inntekter

kr    250

kr        750

Andel fradragsberettigede kostnader

kr 2 500

kr     7 500

Andel formuesverdi *

0

kr 100 000

Andel annen formue

0

kr   50 000

Andel gjeld

0

kr 500 000

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto

Andelsbrøken kan fordeles på samme måte som husleiebrøken, slik at andre inntekts- og formuesposter fordeles tilsvarende som vist foran. Når det gjelder beløpene som skal fordeles etter andelskonto, så vil andel langsiktig gjeld og andel formuesverdi bare bli innrapportert på den nye andelshaveren. Når det gjelder renter langsiktig gjeld, så vil imidlertid disse måtte fordeles mellom selger og kjøper etter eiertiden:

Andel langsiktig gjeld på boenheten: kr 500 000

Dersom renter settes til 10 % vil boenhetens andel av rentekostnadene bli:
kr 500 000 x 10 % = kr 50 000

Andel selger:  kr 50 000 x (3 mnd / 12 mnd) = kr 50 000 x 0,25 = kr 12 500

Andel kjøper: kr 50 000 x (9 mnd / 12 mnd) =  kr 50 000 x 0,75 = kr 37 500

Ved endring av rentesats i løpet av året, se ”Andelsbrøk og andelskonto”, avsnittet Renter av langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto), eksempel 1.

Fordeling av beløp ved overdragelse i løpet av inntektsåret til medeier

Det skal i utgangspunktet bare sendes inn en oppgave pr. person/boenhet (samme unike identifikator).

Dersom man sender inn mer enn én oppgave pr. person/boenhet med samme unike identifikator, vil oppgavene bli stanset i dublettkontroll, eller tidligere innsendte opplysninger vil bli erstattet (overskrevet). Det er alltid opplysningene i den sist innsendte oppgaven som er gjeldende.

 

Eksempel:

To personer eier en boenhet i et boligselskap med fritidsboliger i Norge sammen i årets første 4 måneder. Reell eierandel er 1/2 (50 %) på hver. Siden det er to eiere pr. 30.04, oppgis 1/2 i Eierandel for Eier 1.

Den ene personen eier boenheten alene de siste 8 månedene f.eks. pga. samlivsbrudd. Siden det bare er en eier pr. 31.12, oppgis 1/1 i Eierandel for Eier 2. Formuesverdi oppgis av oppgavegiver/innsender, siden dette gjelder en fritidsbolig.

 

Totalbeløp fordelt på boenheten for inntektsåret 2016:

Type beløp

Beløp i kroner

Skattepliktige inntekter

    1.200

Fradragsberettigede kostnader

    2.400

Formuesverdi*

300.000

Annen formue

  20.000

Gjeld

  50.000

 

Innrapporteringen blir da slik:

Oppgave

Eiertid

Eierandel

Skattepl. inntekter

Fradragsber. kostnader

Formuesverdi*

Annen formue

Gjeld

Eier 1

0101-3004

1/2

   200

   400

           0

         0

         0

Eier 2

0101-3112

1/1

1.000

2.000

300.000

20.000

50.000

 

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Siden Eier 1 ikke eier boenheten pr. 31.12, skal bare andel skattepliktige inntekter og andel fradragsberettigede kostnader for de 4 første månedene fordeles på denne eieren. Andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld skal være 0. Eierandel er 1/2, fordi det var to eiere pr. 30.04 og reell eierandel var 1/2 (50 %) på hver. Andel skattepliktige inntekter og andel fradragsberettigede kostnader er derfor fordelt med halvparten på hver av eierne for perioden 0101-3004, dvs. 4 måneder.

Eksempel på beregning av andel skattepliktige inntekter for Eier 1:

Totalbeløp for hele året: kr 1.200

Andel begge eiere 4 måneder: kr 1 200 x (4 mnd / 12 mnd) = kr 1 200 x 1/3 = kr 400

Andel Eier 1: kr 400 : 2 = kr 200 (Deler på 2, fordi Eierandel er 1/2)

Eier 2 eide boenheten sammen med Eier 1 i de 4 første månedene, og deretter alene i de siste 8 månedene. Andel skattepliktige inntekter og andel fradragsberettigede kostnader er derfor summen av ½-parten for de 4 første månedene + det hele for de siste 8 månedene. Siden Eier 2 eier boenheten alene pr. 31.12 er Eierandel 1/1, og andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld fordelt på Eier 2.

 

Eksempel på beregning av andel skattepliktige inntekter for Eier 2:

Totalbeløp for hele året: kr 1.200

Andel Eier 2, 4 måneder: kr 200 (Se eksempel over for Eier 1)

Andel Eier 2, 8 måneder: kr 1 200 x (8 mnd / 12 mnd) = kr 1 200 x 2/3 = kr 800

Totalt Eier 2 for hele året: kr 200 (4 mnd) + kr 800 (8 mnd) = kr 1.000

Viktig å være klar over

Hvis man sender inn to oppgaver for Eier 2 i samme leveranse; en for de første 4 månedene og en for de siste 8 månedene, vil oppgavene bli stanset i dublettkontroll, fordi de to oppgavene har samme unike identifikator.

Hvis man sender inn to oppgaver for Eier 2 i to forskjellige leveranser; en for de første 4 månedene i leveranse 1, og en for de siste 8 månedene i leveranse 2, vil oppgaven i leveranse 2 overskrive oppgaven i leveranse 1. Beløpene for de 4 første månedene går da tapt, og det blir feil beløp på skattemeldingen.    

Skatteetaten bruker m.a.o. ikke perioden i Eiertid slik at begge oppgavene samles som et beløp for Eier 2 som har eid boenheten i 4 + 8 måneder, dvs. hele året.

Nystiftede boligselskap

Opplysningsplikten inntrer når boligselskapet er gyldig stiftet.  

Garasje

Garasjeanlegg for andelshavere i boligselskap kan være organisert på ulike måter.

Innrapporteringen av garasje avhenger av hvilken tilknytning garasjen har til boenhetene. Det er tre ulike former for tilknytning med hver sin rapportering.

Garasjeanlegget er organisert som eget skattesubjekt

I de tilfeller der garasjeanlegget er organisert som eget skattesubjekt, f. eks. som aksjeselskap eller frittstående andelslag, skal dette skattelegges selvstendig. Dette vil bare innvirke på beløpene fra boligselskapet i de tilfeller der boligselskapet har inntekter (f. eks. festeavgift/leie), kostnader (f. eks. tilskudd), formue (f. eks. aksjer eller andeler) eller gjeld i tilknytning til garasjeanlegget.

Garasjene har tjenende funksjon til boenhetene

Hvis garasjene har tjenende funksjon til boenhetene, skal formuesverdien av garasjene ikke rapporteres inn. Formuesverdien av garasjene inngår i boenhetens formuesverdi. Skattepliktige inntekter og fradragsberettigede fradrag skal rapporteres inn. Det samme gjelder gjeld knyttet til garasjene.

Garasjene har ikke tjenende funksjon til boenhetene

Hvis garasjene ikke har tjenende funksjon til boenhetene, skal formuesverdien av garasjene fordeles mellom andelshaverne etter valgt fordelingsmetode, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og rapporteres inn. Skattepliktige inntekter og fradragsberettigede fradrag skal rapporteres inn. Det samme gjelder gjeld knyttet til garasjene.

Kontroll av innhold

Oppgavegiver må kontrollere at opplysningene i leveransen er korrekte før innrapportering av tredjepartsopplysninger til Skatteetaten. Tredjepartsopplysninger som ikke er korrekt utfylt, kan bli ansett som ikke levert. Tvangsmulkt kan bli ilagt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-1.

Ved kontroll av tredjepartsopplysninger er det viktig å påse at det er benyttet korrekt:

  • inntektsår
  • organisasjonsnummer for boligselskapet
  • fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer for hver andelshaver
  • kommunenummer for boenheten
  • bolignummer (dersom boenheten har bolignummer)
  • andelsnummer (kun borettslag)
  • aksjeboenhetsnummer (kun boligaksjeselskap)
  • gatenavn (offisielt gatenavn)
  • husnummer (dersom boenheten har husnummer)
  • husbokstav (dersom boenheten har husbokstav)

og at:

  • beløp er avrundet til nærmeste hele krone (vanlige avrundingsregler. F.eks. skal kr 58,70 føres som kr 59).
  • eiertid er riktig utfylt, særlig dersom andelen har skiftet eier i løpet av inntektsåret (en oppgave for selger og en for kjøper)
  • det gis en oppgave for hver andelshaver dersom flere eier andelen sammen
  • eierandel er riktig utfylt, i forhold til hvor mange personer som eier andelen. Skatteetaten ønsker at oppgavegiver/innsender oppgir reell eierandel når denne er kjent, og at andelene fordeles etter fordelingsnøkkelen 1/antall eiere hvis eierandel er ukjent.
  • skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader er korrekt fordelt ved eierskifte etter antall hele måneder den enkelte andelshaver har eid andelen.  Overdragelsesmåneden skal henføres til kjøper dersom eierskiftet ikke har skjedd i et månedsskifte.
  • andel av formuesverdi*, formue og gjeld står på den/de som eier andelen per 31.12
  • ved innrapportering av erstatningsoppgaver eller sletteoppgaver må du passe på at hver av oppgavene inneholder den samme unike identifikatoren (nøkkelen) som hovedoppgaven du vil korrigere (se ”Korrigere en oppgave” og "Slette en oppgave med feil")
  • erstatningsoppgaver skal inneholde de nye korrekte beløpene

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Levering av tredjepartsopplysninger

Leveringssted og frist for innlevering av tredjepartsopplysninger

Tredjepartsopplysninger leveres elektronisk via Altinn ved å benytte skjema RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap eller skjema RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg. Pass på at du har nødvendige utfyllings- og innsendingsrettigheter (se ”Tredjepartsopplysninger via Altinn”).

Tredjepartsopplysninger skal sendes til Skatteetaten elektronisk via Altinn innen 31. januar året etter inntektsåret.

Tredjepartsopplysningene skal ikke leveres på papirblankett eller ved maskinlesbart medium.

Vi gjør oppmerksom på at det ikke blir gitt utsettelse på innleveringsfristen (se ”Ingen dispensasjonsadgang ved oppgaveplikt” og ”Tvangsmulkt ved for sent eller ikke leverte oppgaver”).

Dersom oppgavegiver får problemer med å overholde innleveringsfristen, skal Skatteetaten kontaktes via e-postadresse grunnlagsdata@skatteetaten.no.

Kontaktinformasjon for leveransen

Det må oppgis kontaktinformasjon for leveransen, dvs. navn og telefonnummer for kontaktperson for den spesifikke leveransen. Det må i tillegg oppgis en e-post og et mobilnummer for altinnvarsler.

 

Tvangsmulkt ved for sent eller ikke leverte oppgaver                                                                       

Opplysningspliktige som ikke har levert oppgaver innen fristen, kan ilegges tvangsmulkt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-1 (trer i kraft 1. januar 2017).

En oppgave betraktes som ikke levert når den blant annet:

  • er helt uteblitt 
  • er sendt eller levert til lokalt skattekontor
  • mangler 11-sifret fødselsnummer for personlige skattytere 
  • mangler 9-sifret organisasjonsnummer 
  • mangler fullt navn, adresse og landkode til personer som ikke er tildelt fødsels- eller organisasjonsnummer
  • er levert på en måte som ikke følger Skatteetatens bestemmelser

Vedtak om tvangsmulkt sendes ut noen dager etter ordinær frist med orientering om at mulkt vil løpe fra en bestemt fremtidig dato hvis oppgaver ikke blir levert. Tvangsmulkten utgjør 1 rettsgebyr pr. dag  uteblivelsen er gjeldende.

Oppgavegiver unngår tvangsmulkt ved å levere oppgavene innen den nye fristen som er gitt i vedtaket. Da starter ikke den varslede tvangsmulkten å løpe.

Årsoppgave til skattyter

Ifølge ligningsloven § 5-11 nr. 3, jf. forskrift 17. september 2013 nr. 1092 § 5-11-1, skal den enkelte andelshaver (skattyter) motta kopi av de opplysninger som sendes skattemyndighetene innen 1. februar i året etter inntektsåret. Det skal alltid fremgå av årsoppgaven at opplysningene også er sendt skattemyndighetene. Etter 1. januar 2017 vil bestemmelsen følge av skatteforvaltningsloven § 7-12 nr. 3 med tilhørende forskrift.

Årsoppgaven kan utformes slik oppgavegiver finner det hensiktsmessig, men det er en forutsetning at den er identisk med hensyn til identifikasjon og oppgitte beløp.

Årsoppgaven skal inneholde:

  • navn og fødselsnummer/organisasjonsnummer på andelshaver/aksjeeier
  • andelsnummer (borettslag) eller aksjeboenhetsnummer (boligaksjeselskap)
  • innrapporterte beløp
  • navn og organisasjonsnummer på boligselskapet
  • posthenvisning til skattemeldingen

Det er viktig at andelsnummer (borettslag) eller aksjeboenhetsnummer (boligaksjeselskap) fremkommer på årsoppgaven, da det forenkler dialog med skattyter ved en eventuell feilretting. 

Tredjepartsopplysninger via Altinn

Tredjepartsopplysninger over boligselskap sendes inn elektronisk via Altinn, se www.altinn.no. Det er to måter å sende inn oppgaver på i Altinn:

1. RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap   

Manuelt utfyllingsskjema ment for oppgavegivere som skal sende inn et mindre antall oppgaver, opptil ca. 50.

2. RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg

I dette skjemaet kan du laste opp en eller flere XML-filer med tredjepartsopplysninger og sende inn (se ”Beskrivelse av filformatet”).

For å fylle ut, signere og sende inn skjemaet må du ha en Altinn-rolle på vegne av den virksomheten du representerer:

  • Regnskapsmedarbeider (REGNA - fylle ut)
  • Utfyller/innsender (UTINN - fylle ut, signere og sende inn)
  • Begrenset signeringsrettighet (SISKD - fylle ut, signere og sende inn)

Hvis du ikke har noen av disse rollene, må du få en annen person i virksomheten til å delegere den til deg. I Altinn kan man administrere roller og rettigheter, ut over de delegeringer som allerede er gjennomført via Enhetsregisteret.

Tredjepartsopplysninger kan leveres elektronisk via Altinn fra 2. januar året etter inntektsåret.

Tilbakemelding fra Skatteetaten

Når du sender inn oppgaver, får du umiddelbart en kvittering med et referansenummer fra Altinn som bekreftelse på at leveransen er sendt.

I tillegg får du en tilbakemelding fra Skatteetaten når vi har mottatt og kontrollert oppgavene. Tilbakemeldingen sendes til virksomhetens meldingsboks i Altinn. Den vil blant annet vise totalsummene for beløpspostene som er innrapportert og eventuelle feil.

Det er viktig at oppgavegiver kontrollerer tilbakemeldingen nøye ved mottak, slik at eventuelle feil i de innleverte oppgavene kan bli rettet opp snarest mulig.

Dersom tilbakemeldingen ikke er mottatt i Altinn innen et par dager, må oppgavegiver kontakte Skatteetaten.

Feil på innsendte tredjepartsopplysninger

Eventuelle avvik på innsendte oppgaver vil fremgå av tilbakemeldingen og eventuelt feilliste som du mottar fra Skatteetaten (se ”Tilbakemelding fra Skatteetaten”). Avviste oppgaver som fremkommer på tilbakemeldingen må rettes opp og sendes på nytt.

Dersom du oppdager feil på innsendte oppgaver, må du sende inn nye oppgaver for å korrigere feilene. Nye oppgaver skal sendes til Skatteetaten så snart som mulig, uansett når på året feilen blir oppdaget.

For at skattyter skal få riktige beløp forhåndsutfylt på skattemeldingen, må korrekte oppgaver være Skatteetaten i hende senest 20. februar. (”Leveringssted og frist for innlevering av tredjepartsopplysninger”)

Korrigere en oppgave

Ved feil: Send oss hele sannheten på nytt. Siste innrapporterte oppgave er gjeldende.

For å korrigere en oppgave må du sende inn oppgaven på nytt med de korrekte verdiene. Ny innsending krever at oppgaven har samme unike identifikator (nøkkel) som den opprinnelige oppgaven.

Unik identifikator for oppgaver over boligselskap er:

Oppgavegiver (boligselskapets organisasjonsnummer) +

Oppgaveeier (andelshavers fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer) +

Andelsnummer (borettslag) eller Aksjeboenhetsnummer (boligaksjeselskap)

 

Det er kun mulig å korrigere en innsending innenfor samme inntektsår.

Når korrigert oppgavemottas av Skatteetaten, vil oppgaven erstatte tidligere innsendt oppgave.

Slette en oppgave med feil

Det er to muligheter for å slette en oppgave med feil:

Alternativ 1:

Bruke sletteoppgave: Hvis du har benyttet Altinnskjema RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap –, kan du åpne en ny kopi av en tidligere innsendt leveranse med feil i en oppgave og huke av for hvilken av oppgavene du ønsker å slette. Når leveransen med sletteoppgaven sendes inn, blir samtlige oppgaver (bortsett fra den som slettes) erstattet av identiske oppgaver. Den sist innsendte leveransen blir den gjeldende i Skatteetatens system.

Vær oppmerksom på at det ikke er mulig å sende sletteoppgaver med skjema RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap hvis ordinærleveransen er sendt inn som filvedlegg i RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg. For innsending av sletteoppgaver i filvedlegg, se ”Beskrivelse av filformatet” og Eksempel (slette) - Boligselskap (XML).

Sletteoppgaver i filvedlegg kan du benytte uansett hvordan ordinærleveransen er sendt inn.

Alternativ 2:

Sende en erstatningsoppgave med samme unike identifikator som den opprinnelige oppgaven, samme eierandel og alle beløp satt til 0. Eierandel kan ev. settes til 1/1. Øvrig informasjon i oppgaven er uvesentlig, men obligatoriske felter må fylles ut.

Feil i den unike identifikatoren (nøkkelen) til en oppgave medfører alltid at innsendt oppgave må slettes, og at ny og fullstendig oppgave med korrekt identifikator må sendes inn dersom det skal innrapporteres opplysninger om den aktuelle andelshaver og boenhet.

Eksempler på korrigering/sletting av oppgaver

Med ny og fullstendig oppgave i eksemplene nedenfor menes at alle nødvendige opplysninger i den nye oppgaven må være fylt ut, i tillegg til den unike identifikatoren (nøkkelen) og korrigering av verdien i den eller de feltene som inneholdt feil verdi.

Eksempel 1 (omlevering):

Første leveranse inneholder 20 oppgaver for et borettslag. Det avdekkes at det er levert feil andelsnummer på samtlige 20 oppgaver.

Ny innsending (sletting og korreksjon):

De 20 oppgavene med feil i andelsnummer må slettes. Samtidig må det også leveres 20 nye og fullstendige oppgaver med korrekt andelsnummer.

Tilsvarende fremgangsmåte hvis det er levert feil aksjeboenhetsnummer i 20 oppgaver for et boligaksjeselskap, bortsett fra at andelsnummer da må byttes ut med aksjeboenhetsnummer.

Eksempel 2 (feil beløp):

Første leveranse inneholder 1 000 oppgaver. Det avdekkes at det er levert feil beløp på 40 av oppgavene.

Ny innsending (korreksjon):

En ny leveranse bestående av 40 nye og fullstendige oppgaver med korrigerte beløp og de samme unike identifikatorer som i første leveranse må leveres. De 40 korrigerte oppgavene erstatter de 40 opprinnelig innsendte oppgavene med feil beløp i sin helhet,

Eksempel 3 (forveksling):

En oppgave leveres med fødselsnummer som tilhører en annen person (forveksling).

Ny innsending (sletting og korreksjon):

Hele oppgaven for feil person må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave på riktig person med korrekt fødselsnummer og beløp.


Eksempel 4 (dublett):
I en leveranse har flere oppgaver samme fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer, og samme andelsnummer eller aksjeboenhetsnummer for boenheten (dubletter). Alle oppgaver med samme unike identifikator (nøkkel) i en leveranse blir avvist i Skatteetatens system. Oppgaver som avvises i dublettkontroll fremkommer i tilbakemeldingen fra Skatteetaten (se ”Tilbakemelding fra Skatteetaten”).

Ny innsending (korreksjon):

For å korrigere en skattyter som har blitt avvist i dublettkontrollen må det sendes en ny og fullstendig oppgave med skattyterens fødsels/D-nummer eller organisasjonsnummer og boenhetens andelsnummer/aksjeboenhetsnummer.

Eksempel 5 (uidentifiserte oppgaver):

Dersom det blir levert oppgaver med ugyldig eller manglende fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer, vil disse bli avvist. Disse oppgavene må innrapporteres på nytt med korrekt fødsels- /D-nummer eller organisasjonsnummer (se ”Riktig identifisering av oppgaven”).

Ny innsending (korreksjon):

Det må sendes inn nye og fullstendige oppgaver for uidentifiserte oppgaver som er avvist. De nye oppgavene må inneholde korrekt fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer.

Eksempel 6 (sletting):

Det er feilaktig sendt inn en oppgave på en person som ikke lenger eier en boenhet i boligselselskapet.

Det må sendes inn sletteoppgaver slik at ikke opplysningene feilaktig kommer med på preutfylt skattemelding. Det er ikke nok å sende inn en ny leveranse uten å ta med de oppgavene som ikke skulle vært sendt inn. Da vil disse oppgavene fremdeles være gyldige i våre systemer og kan komme med på den preutfylte skattemeldingen.

Ny innsending (sletting):

Hele oppgaven for denne personen må slettes.

Eksempel 7 (feil i andelsnummer):

En oppgave inneholder feil i andelsnummer.

Ny innsending (sletting og korreksjon):

Hele oppgaven for denne personen må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave med korrekt andelsnummer og beløp.

Eksempel 8 (feil i aksjeboenhetsnummer):

En oppgave inneholder feil i aksjeboenhetsnummer.

Ny innsending (sletting og korreksjon):

Hele oppgaven for denne personen må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave med korrekt aksjeboenhetsnummer og beløp.

Eksempel 9 (feil i kommunenummer):

En oppgave inneholder feil i kommunenummer.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert kommunenummer må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt kommunenummer er innrapportert til Skatteetaten.  

Eksempel 10 (feil/mangler i bolignummer (bruksenhetsnummer)):

En oppgave inneholder feil i bolignummer.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert bolignummer må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt bolignummer er innrapportert til Skatteetaten.

Eksempel 11 (feil i eiertid):

En oppgave inneholder feil i eiertid.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert eiertid må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt eiertid er innrapportert til Skatteetaten.

NB! Vær oppmerksom på at korrigering av eiertid også kan medføre korrigering av beløpene andel skattepliktige inntekter, andel fradragsberettigede kostnader, andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld til den berørte andelshaveren, hvis denne eier andelen alene.

Dette er spesielt viktig dersom sluttdatoen for eiertiden endres til 31.12, noe som medfører at beløpene andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld skal være utfylt. Dersom sluttdatoen for eiertiden endres fra 31.12 til en annen dato, skal beløpene andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld ikke lenger være utfylt, dvs. de skal settes til 0 (null).

Korrigering av eiertid kan også medføre korrigering av eierandel.

Hvis flere personer eier andelen sammen, kan korrigering av eiertid for andelshaveren i oppgaven som inneholdt feil medføre korrigering av beløp og eierandel i forhold til sluttdato i eiertid også for en eller flere av de andre eierne.

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Eksempel 12 (feil i eierandel (eierandelteller/eierandelnevner)):

En oppgave inneholder feil verdi i eierandel.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert eierandel må leveres. Dersom endring av eierandel medfører en annen fordeling av beløpene, må også beløpene korrigeres før innsending. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt eierandel og ev. korrigerte beløp er innrapportert til Skatteetaten.

NB! Vær oppmerksom på at korrigering av eierandel også kan medføre korrigering av beløpene andel skattepliktige inntekter, andel fradragsberettigede kostnader, andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld til den berørte andelshaveren hvis denne eier andelen alene.

Hvis flere personer eier andelen sammen, kan korrigering av eierandel for en eier medføre korrigering av eierandel og beløpene andel skattepliktige inntekter, andel fradragsberettigede kostnader, andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld for denne eieren og en eller flere av de andre andelshaverne. 

* Gjelder kun dersom det skal innrapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Fastsetting av formuesverdi”.

Eksempel 13 (feil verdi i bruksoverlatt):

En oppgave inneholder feil verdi bruksoverlatt.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator som i første leveranse og korrigert verdi i bruksoverlatt må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt verdi  i bruksoverlatt er innrapportert til Skatteetaten.

Det er viktig å korrigere en oppgave der verdien i bruksoverlatt feilaktig tilsier at boenheten har vært leid ut, da det ellers kan få skattemessige konsekvenser for skattyter.

Endringsbeløp

Korrigeringer som gjelder andelshavers andel av inntekter eller kostnader, skal innrapporteres dersom endringen utgjør minst kr 400 per beløpspost.

Korrigeringer som gjelder andelshavers andel av formue eller andel gjeld, skal innrapporteres dersom endringen utgjør minst kr 1 000 per beløpspost.

Se "Korrigere en oppgave".

Posthenvisning til skattemeldingen

Opplysningene som innrapporteres benyttes til produksjon av skattemeldingen. Her finner du posthenvisning for boligselskap:

Post 2.8.1 Andel inntekter

Post 3.3.4 Andel kostnader

Post 4.3.2 Andel formuesverdi (Bolig i Norge)

Post 4.3.3 Andel formuesverdi (Fritidsbolig i Norge)

Post 4.5.3 Andel formue

Post 4.6.1 Andel formue (Bolig/fritidsbolig i utlandet)

Post 4.8.2 Andel gjeld

Testing

For å avdekke mulige feil slik at selve innrapporteringen blir mest mulig korrekt, anbefaler Skatteetaten at oppgavegiver sender inn testoppgaver. Les mer om innsending av testoppgaver her.

Beskrivelse av filformatet

Formatbeskrivelsen viser hvordan en XML-fil for innrapportering av tredjepartsopplysninger for boligselskap skal bygges opp. Dokumentene finner du ved å følge denne lenken:

Formater og tekniske spesifikasjoner – Boligselskap

Formatbeskrivelsen skal benyttes av oppgavegivere/innsendere som skal innrapportere tredjepartsopplysninger via Altinn-skjemaet RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg.

Kontakt oss

For spørsmål om innrapportering av tredjepartsopplysninger: 

E-post: grunnlagsdata@skatteetaten.no 
Telefon: 800 80 000 (tastevalg 4-3-1)

Vennligst oppgi organisasjonsnummer ved henvendelser til oss.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.