Bolig – regnskapsligning (direkte ligning)
1 Generelt
Boligeiendom/seksjon/fritidseiendom som ikke fritakslignes, skal regnskapslignes (lignes
direkte). Om hvilke boliger som fritakslignes og om tidspunktet for eventuell endring av
ligningsmåte, se emnet «Bolig – fritakslignet bolig og
fritidseiendom». Ligningsmåten skal vurderes for hvert hele kalenderår.
Ligningsmåten får på inntektssiden bare betydning for skatteplikten vedrørende
utleieinntekter fra boliger og for omfanget av skatteplikten ved utleie av fritidsboliger.
Fordelen ved å bo i egen bolig eller fritidseiendom er skattefri også ved
regnskapsligning.
Det er ingen særlige regler for ligningen av fredede eller bevaringsverdige bygninger.
Om fradrag for vedlikeholdskostnadene ved overgangen fra fritaksligning (prosentligning
til og med 2004) til regnskapsligning, se pkt. 3.10.
Det gis i alminnelighet ikke fradrag for avskrivning på boligeiendom, bortsett fra
eventuell seksjonert del som hovedsakelig er benyttet til formål som gir rett til
avskrivning, se for øvrig emnet «Driftsmiddel – avskrivning
på/inntektsføring av saldo».
2 Bruttoinntekt
2.1 Fordel ved egen bruk
Fordel ved eierens bruk av egen bolig og fritidseiendom som bolig, herunder våningshus
på gårdsbruk, er ikke skattepliktig, se sktl. § 7-1. Dette gjelder også egen boligdel i
avskrivbart bygg.
2.2 Inntekt ved utleie
Inntekt ved utleie av bolig og fritidseiendom, herunder utleiehytte, som skal
regnskapslignes, er skattepliktig inntekt. For regnskapslignet eiendom
omfatter skatteplikten i slike tilfeller også inntekter ved utleie i en periode av
året hvor eieren bor i halvparten eller mer selv, se også «Bolig –
fritakslignet bolig og fritidseiendom», pkt.
2.1.1.
2.3 Inntekt ved utleie av møblert bolig/fritidsbolig
Den andel av inntekten som knytter seg til utleie av inventar, er skattepliktig sammen
med leieinntekten. Om fradrag for slitasje av innboet, se emnet «Innbo
og løsøre».
2.4 Spesielt om utleie til arbeidsgiver eller eget
aksjeselskap
3 Fradrag for kostnader
3.1 Eiendommer som er helt utleid/brukt i eierens
ervervsvirksomhet
Dersom hele eiendommen er leid ut og/eller brukt i eierens ervervsvirksomhet, er alle
driftskostnader o.l. knyttet til eiendommen fradragsberettigede. Se likevel pkt. 3.10. Dette omfatter kostnader til vedlikehold, forsikring,
eiendomskatt mv. Nærmere om hva som er vedlikeholdskostnader, se emnet «Vedlikehold».
Om fradragsrett for eget arbeid med vedlikehold, se emnet «Bolig –
arbeid på bolig/fritidsbygg».
Kostnader ved reiser som er utført i forbindelse med utleien, f.eks. ved visninger,
vedlikehold og tilsyn, er normalt fradragsberettigede som arbeidsreiser eller
yrkesreiser. Om denne grensen, se emnet «Reise – avgrensning av
arbeidsreiser», pkt. 4.9.
3.2 Eiendom hvor deler av den er brukt som egen bolig
Bruker eieren deler av eiendommen til egen bolig eller fritidseiendom, er andelen av
kostnader som faller på denne delen ikke fradragsberettiget.
Kostnader som bare gjelder den delen av eiendommen som eieren bruker til egen bolig
/fritidsformål eller til utleie/ervervsdel, tilordnes den aktuelle delen. Dette gjelder
normalt indre vedlikehold av en leilighet som brukes av eieren som egen bolig eller
fritidseiendom. Motsatt må kostnader som bare knytter seg til utleid del
eller del brukt i eierens ervervsvirksomhet, tilordnes denne delen.
Kostnader som ikke kan tilordnes spesielle deler av eiendommen, fordeles i forhold til
leieverdi for egen bolig og leieverdi av areal brukt til andre formål. Dette
gjelder for eksempel kostnader til ytre vedlikehold, forsikring og kommunale
avgifter.
Eksempel 1
En eiendom består av en familieleilighet på 70 kvm med en årlig utleieverdi
på kr 70 000 og en hybel på 30 kvm med en årlig utleieverdi på kr 30 000.
Familieleiligheten blir leid ut av eier i samtlige 12 måneder mens eieren bebor hybelen
selv den samme perioden.
Eieren pådrar seg i løpet av året kostnader med kr 100 000 som ikke kan
henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen
regnskapslignes og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 70 000 (100 000 x
70 %) være fradragsberettiget ved ligningen.
3.3 Eiendommer som i sin helhet er brukt som egen bolig deler av
året
Har eieren brukt hele eiendommen en del av året og leid ut hele eiendommen
eller brukt den i egen ervervsvirksomhet resten av året, gis det fradrag for
periodiske kostnader som knytter seg til den periode hvor eiendommen har vært
inntektsgivende. Dette gjelder for eksempel kommunale avgifter og forsikring. For
andre kostnader gis det forholdsmessig fradrag, ut fra hvor stor del av året
eiendommen har vært inntektsgivende. Det er da uten betydning for fradragsretten
hvilken del av eiendommen kostnadene gjelder.
Eksempel 2
Samme eiendom som i eksempel 1 ovenfor, men her bruker eieren selv både
familieleiligheten og hybelen (hele eiendommen) som egen bolig i
tre måneder. De resterende ni månedene leies eiendommen ut i sin helhet, dvs. 9/12 av
året.
Kostnader til vedlikehold og drift av eiendommen beløper seg
til kr 100 000 i inntektsåret. Som følge av at
eiendommen regnskapslignes og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 75 000
(100 000 x 9/12) være fradragsberettiget ved ligningen.
3.4 Eiendommer hvor ulike deler er brukt som egen bolig i ulike deler av
året
Det forekommer at det i løpet av året skjer endringer mht. hvilke deler av
eiendommen som eieren selv benytter som egen bolig, vs. hvilke deler som leies ut
eller brukes i eierens ervervsvirksomhet. De fradragsberettigede kostnadene må da
beregnes forholdsmessig, ut fra hvor stor del av eiendommen, beregnet etter
utleieverdien, som har vært brukt i skattyters erverv/leid ut, og hvor stor del av
året den aktuelle delen av eiendommen har vært brukt i skattyters erverv/leid
ut.
Eksempel 3
Samme eiendom som i eksemplet ovenfor, men her bruker eieren hele
eiendommen som egen bolig i tre måneder. Familieleiligheten leies ut i ni måneder, mens
eieren i samme periode benytter hybelen som egen bolig.
Eier pådrar seg i løpet av året kostnader med kr 100 000 som ikke kan
henføres til en spesiell del av eiendommen. Som følge av at eiendommen regnskapslignes
og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 52 500 (100 000 x 70 % x 9/12) være
fradragsberettiget ved ligningen. Den forholdsmessige delen av utgiftene som er
tilknyttet hybelen kommer ikke til fradrag for noen del, da denne gjennom hele året er
benyttet av eieren selv.
Samme eiendom som i eksemplet ovenfor, men i tillegg til kostnadene på kr 100
000 som ikke kan henføres til noen bestemt del av eiendommen, så er det foretatt
vedlikeholdsarbeid i familieleiligheten som har kostet kr 60 000.
Av kostnaden på kr 60 000 som i sin helhet knytter seg til
familieleiligheten, må det være fradragsrett for 9/12 da denne har vært utleid 9 av
årets 12 måneder. Fradraget blir da kr 45 000 (60 000 x 9/12). Sum fradrag for
kostnader på hele eiendommen blir i dette tilfellet kr 97 500 (52 500 + 45
000).
3.5 Pendlerbolig
3.6 Bolig som står tom
For regnskapslignet bolig som blir stående tom er det fradragsrett for
driftskostnader, herunder vedlikeholdskostnader, eventuelt begrenset til de
driftskostnader som knytter seg til den tidligere utleide delen. Dette gjelder både
hvor eiendommen blir stående tom i påvente av ny utleie, salg og hvor eieren skal ta
den i bruk selv. Forutsetningen er at boligen i inntektsåret ikke skal fritakslignes.
Flytter skattyter selv inn i boligen før årets utgang, må fradraget for
driftskostnadene reduseres forholdsmessig etter hvor mange måneder skattyter selv
faktisk bor i boligen.
3.7 Fradrag for kostnader til bolig som brukes vederlagsfritt av
andre enn eieren
3.8 Hage mv.
Kostnader til vedlikehold av hagegjerde til boligeiendom som regnskapslignes, er
fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige kostnader tilknyttet boligen, selv om
hagen ikke er inntektsgivende.
Kostnader til vedlikehold av plen, blomsterbed mv. er ikke fradragsberettiget når hagen
brukes av eieren, alene eller sammen med leieboere, selv om boligeiendommen er
regnskapslignet. Brukes hagen eller en atskilt hagedel av leietaker alene, er
vedlikeholdskostnadene tilknyttet denne delen fradragsberettigede.
Kostnader til vedlikehold av veksthus i hage er ikke fradragsberettigede når veksthuset
ikke er leiet ut eller brukt i inntektsgivende aktivitet.
3.9 Vei, vann og kloakk
Kostnader til vedlikehold av atkomstvei, vannledning og kloakkledning på boligeiendom
som regnskapslignes, er normalt fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige
kostnader knyttet til boligen. Om fradragsretten for slike kostnader, se Utv. 1954/146.
Det samme gjelder for kostnader til vanntining og reparasjon av frosne rør. Utskifting
av de nedgravde ledninger anses som vedlikehold selv om ledningen legges på et annet
sted, jf. URD av 31. mai 1977 (Onsøy herredsrett) i Utv. 1977/572. Det anses også som
vedlikehold om det i forbindelse med et ellers utskiftingsmodent eldre anlegg foretas
endringer som skyldes endrede krav til rensing, f.eks. at slamkum erstattes av et
kjemisk minirenseanlegg. Kostnader i forbindelse med pålagt tilknytning til offentlig
kloakkledning anses ikke som vedlikeholdskostnader.
3.10 Vedlikehold, overgang fra fritaksligning til regnskapsligning
hos samme eier
3.10.1 Utleie varer mindre enn halve inntektsåret i
det første året med regnskapsligning
I det første året med regnskapsligning etter overgang fra fritaksligning, skal det
ikke gis fradrag for vedlikeholdskostnader dersom utleien strekker seg over mindre enn
halve inntektsåret, jf. sktl. § 7-10, siste punktum. Med
«mindre enn halve inntektsåret» menes inntil 182 dager, uavhengig av om utleien er
sammenhengende eller ikke. Det skal for eksempel gis fradrag hvis utleien skjer fra 1.
juli og ut året, siden dette utgjør 184 dager. Som utleie etter sktl. §
7-10 siste punktum regnes ikke et tidsrom hvor boligen etter eierens fraflytting
står tom før den leies ut.
Hvis skattyter for eksempel selger boligen i løpet av inntektsåret, regnes tidsrommet
for utleieperioden i forhold til halvparten av skattyters eiertid.
Ved utleie i lengre perioder er det fradragsrett for vedlikeholdskostnadene etter
bestemmelsen i sktl. § 7-10 første og annet punktum, se pkt.
3.10.2.
Eksempel
Skattyter leier ut 70 % av boligen sin fra august i år 1 til og med mars
år 2. Boligen har tidligere vært fritakslignet. Leieinntekten utgjør for år 1 kr 50
000 og for år 2 kr 30 000. Ettersom leieinntektene for hvert av årene utgjør mer enn
kr 20 000, er disse fullt ut skattepliktige. Da skattyter leier ut under seks måneder
i år 1, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader dette året, jf. sktl. 7-10
siste punktum. For år 2 vil det være fradragsrett for vedlikeholdskostnader da
skattyter ble regnskapslignet i år 1. Fradraget må imidlertid begrenses i forhold til
hvor stor del av året boligen er utleid, se pkt. 3.2.
Fradraget må eventuelt også begrenset etter sktl. § 7-10 første og annet punktum etter
hvor mange år boligen har vært fritakslignet i siste 5-årsperiode, se pkt. 3.10.2.
3.10.2 Reduksjon av vedlikeholdsfradrag de første fem årene etter overgang fra fritaksligning
Hvis eieren i løpet av ett eller flere av de foregående fem årene har vært fritakslignet for boligen (prosentlignet til og med 2004), reduseres vedlikeholdsfradraget for den del av kostnadene som overstiger kr 10 000 med 10 % for hvert av årene med prosentligning/fritaksligning, jf. sktl. § 7-10. Reduksjonen foretas i de fradragsberettigede kostnadene, det vil si etter at de ikke-fradragsberettigede kostnader vedrørende egen boligdel er trukket ut.
Fradrag for vedlikeholdskostnader skal beregnes slik:
| Antall år med prosentligning og/eller fritaksligning i siste 5-årsperiode: |
Fradrag for vedlikeholdskostnader gis med: |
| 5 år |
kr 10 000 + 50 % av det som overstiger kr 10 000 |
| 4 år |
kr 10 000 + 60 % av det som overstiger kr 10 000 |
| 3 år |
kr 10 000 + 70 % av det som overstiger kr 10 000 |
| 2 år |
kr 10 000 + 80 % av det som overstiger kr 10 000 |
| 1 år |
kr 10 000 + 90 % av det som overstiger kr 10 000 |
| 0 år |
Fullt fradrag |
|
|
Eksempel 1
En eiendom består av en familieleilighet på 70 kvm med en årlig utleieverdi på kr 70 000 og en hybel på 30 kvm med en årlig utleieverdi på kr 30 000. Familieleiligheten blir i løpet av året benyttet 3 måneder av eieren mens den de resterende 9 månedene blir utleid. Hybelen er derimot utleid hele året.
Eier pådrar seg i løpet av året vedlikeholdskostnader på familieleiligheten med kr 100 000. Som følge av at eiendommen blir regnskapslignet og eget bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 75 000 (100 000 x 9/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7-10.
Eksempel 2
Samme eiendom som i eksemplet ovenfor, men her pådrar eier seg i løpet av året vedlikeholdskostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen regnskapslignes og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 82 500 (70 000 x 9/12 + 30 000 x 12/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7-10.
4 Fremleie av bolig
4.1 Leiet bolig
Nettoinntekt ved hel eller delvis fremleie av leiet bolig er skattepliktig.
4.2 Leilighet i boligselskap
4.3 Flere kommuner
For personlige skattytere skattlegges inntekten ved fremleie av bolig stedbundet i
eiendomskommunen.
5 Tidfesting av inntekter og kostnader
6 Opplysningsplikt