Om den utleide delen av egen bolig brukes i ervervsvirksomhet, til boligformål eller til næringsformål, har ingen betydning for vurderingen av om utleieinntekter fra eiendommen er skattepliktige eller ikke. Dette gjelder også utleie fra den leiligheten eieren selv bruker til egen bolig i en tomannsbolig. Ved utleie av den ene familieleiligheten i en tomannsbolig, må imidlertid denne leiligheten brukes til boligformål.
| Fra og med inntektsåret 2012 gjelder de samme regler for tomannsboliger som for andre boliger. |
For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, kreves det
vanligvis at boenheten er av en slik karakter at den er egnet som en permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn.
Er en bygning delt opp i eierseksjoner, skal hver enkelt seksjon vurderes for seg i forhold til om seksjonen kan fritaksliknes.
Enebolig med utleid del
En enebolig består bare av én familieleilighet. I tillegg kan bygningen bestå av en eller flere uselvstendige/selvstendige hybler. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, høyere enn eller lik utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene skattefrie. Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, lavere enn utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene i utgangspunktet skattepliktige.
Tomannsbolig
En tomannsbolig er en bolig som består av to familieleiligheter (er leilighetene seksjonert, skal de behandles som eneboliger.) Inneholder eiendommen tre familieleiligheter eller to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler, er det en flermannsbolig. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Leies den ene familieleiligheten ut i en tomannsbolig, er utleieinntektene skattefrie når eieren bor i den andre leiligheten. Dette gjelder også der den leiligheten eieren bruker, er mindre – regnet etter utleieverdien – enn den utleide leiligheten.
Utleieinntekter fra tomannsboliger er også skattefrie når eieren i tillegg til å leie ut den ene familieleiligheten leier ut inntil halvparten av den leiligheten som han selv bruker.
Har eieren leid ut hele eller en større del av sin leilighet for mer enn 20 000 kroner i inntektsåret, er alle utleieinntektene fra begge leilighetene skattepliktige.
|
Eksempel – en mindre del av leiligheten er leid ut:
Knut Fiske eier en bolig med to familieleiligheter (tomannsbolig). Han bruker den ene leiligheten selv og leier ut den andre. I tillegg leier han ut en mindre del av den leiligheten han selv bruker.
Utleieverdien for den delen av leiligheten han selv bruker, er 80 000 kroner, mens utleieverdien for den utleide delen av leiligheten, er 30 000 kroner per år. Den andre leiligheten leier ha ut for 100 000 kroner. Alle utleieinntektene er skattefrie.
|
Fra og med inntektsåret 2012 er reglene om skattefri utleie av tomannsbolig endret:
Reglene om når utleieinntekter fra tomannsboliger er skattefrie er endret fra og med inntektsåret 2012. Utleieinntekter fra tomannsbolig er skattefrie når
- eieren bruker minst halvparten av tomannsboligen til egen bruk regnet etter utleieverdien
- hele eller en større del av tomannsboligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret
|
Flermannsbolig
En flermannsbolig har ofte tre eller flere familieleiligheter. Også eiendommer med to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler regnes som flermannsboliger.
Bruker eieren/husstanden flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en bygning med tre familieleiligheter hvor eieren benytter to av familieleilighetene under ett til egen bolig , anses som tomannsbolig.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Utleieinntekt fra flermannsboliger er alltid skattepliktig. Det gjelder selv om eieren bruker minst halvparten av boligen som egen bolig.
|
Eksempel:
Knut Fiske eier en bygning som består av to familieleiligheter og en hybel. Han bor selv i den ene. I tillegg leier han ut en hybel med eget toalett og låsbar inngangsdør. Eiendommen regnes som en flermannsbolig. Utleieinntektene er derfor skattepliktige.
Hadde hybelen hatt delt toalett og/eller inngangsdør med Knut Fiskes leilighet, ville det skattemessig vært en tomannsbolig.
Når regnes en hybel som selvstendig?
En selvstendig hybel må ha egen inngang og eget toalett. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.
Når regnes en hybel som uselvstendig?
En hybel som har felles inngang/toalett med annen boenhet, er uselvstendig. |
Flere bygninger
Er det flere frittstående bygninger på en boligeiendom, skal de i utgangspunktet vurderes hver for seg med tanke på om vilkårene for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter er oppfylt.
Frittliggende bygninger skal likevel vurderes sammen med bolighuset dersom bygningene etter sin karakter har en mer eller mindre nødvendig tjenende funksjon til boligen. Dette kan for eksempel gjelde bod, båthus eller garasje.
Har den frittstående bygningen en tjenende funksjon til boligen, vurderes den under ett med hovedbygningen uavhengig av om boligen er en enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig.
Bygninger som opprinnelig er oppført for å tjene et boligbehov (typisk garasje), vil bygningen kunne miste sin karakter av å ha en tjenede funksjon til bolighuset når bygningen faktisk brukes til andre formål enn boligformål. Hvis bygningen i slike tilfeller skal kunne vurderes under ett med bolighuset, kreves det at bygningen også rent faktisk brukes til boligformål. Unntak fra dette gjelder i tilfeller hvor bygningen bare midlertidig og mer kortvarig brukes til annet enn boligformål. Brukes bygningen både til boligformål og annet formål, herunder næringsformål, må det foretas en samlet vurdering av totalbruken av bygningen.
I en dom avsagt av Høyesterett kom retten til at en opprinnelig garasjebygning, som senere ble påbygd med en etasje hvor det var innredet kontorlokale, kjøkken og wc/dusj, hadde mistet sin karakter av å ha en tjenende funksjon til bolighuset.
Begrunnelsen var at bruken av bygningen til næringsformål var den dominerende i forhold til bruken av bygningen til boligformål.
|
Eksempel:
En enebolig har en frittliggende garasje med et påbygg. Både garasjen og påbygget leies ut. Bygningen skal i utgangspunktet vurderes under ett med eneboligen hvis bygningen brukes til boligformål. Leies bygningen også ut til næringsformål, må det foretas en helhetsvurdering av om bygningen har karakter av å ha en tjenede funksjon til eneboligen.
Hvis eierens ordinære garasjebehov er dekket i en del av bolighuset og/eller det er flere frittstående garasjer på eiendommen vil utleie av garasjebygningen kunne føre til at bygningen ikke anses for å ha en tjenede funksjon til boligen. Dette gjelder selv om utleien skjer til boligformål, herunder garasjeformål.
|
I et seksjonert bygg anses hver seksjon som en egen eiendom. Fellesarealer som garasjeanlegg eller areal med for eksempel boder som benyttes av beboerne i et seksjonert boligsameie, må anses å ha en tjenende funksjon for leilighetene i sameiet og inngå som en del av skattyters bolig- eller fritidseiendom. Således vil inntekt en sameier har ved utleie av sin egen garasjeplass eller bodplass i et slikt sameie måtte omfattes av skattefritaket for leieinntekter.
Er du i tvil om bygningene skal sees under ett, ta kontakt med skattekontoret.