Regler for salg av fast eiendom

Her finner du informasjon om skattereglene som gjelder ved salg av boligeiendom, fritidseiendom og av tomt. Reglene ved salg av bolig eller tomt i næringsvirksomhet omtales ikke her. 

Innhold

Gevinst/tap ved salg av bolig, fritidseiendom eller tomt

Tap ved salg eller annen realisasjon av bolig eller fritidseiendom kan du trekke fra i de tilfeller en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Vær oppmerksom på at det er forskjellige krav til eiertid og botid/brukstid for boliger og fritidseiendommer.

Har du eid boligen i 12 måneder eller mindre, eller bodd der fast i mindre enn 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene, kan du trekke fra et eventuelt tap i selvangivelsen.

Har du eid fritidseiendommen i fem år eller mindre, eller ikke brukt den som egen fritidseiendom i fem av de siste åtte årene før salget, kan du trekke fra et eventuelt tap i selvangivelsen.

Tap ved salg av tomt er fradragsberettiget.

Beregning av gevinst eller tap ved salg av bolig, fritidseiendom og tomt

Dersom salget av eiendommen ikke kommer under reglene for skattefritak, vil eventuell gevinst være skattepliktig og eventuelt tap fradragsberettiget. Du må da beregne denne gevinsten eller tapet, og føre det inn i selvangivelsen. Gevinsten eller tapet er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris).

Hva regnes som utgangsverdi (salgssum)?
Verdien av alt en mottar ved salg eller annen realisasjon regnes som salgssum. Dette gjelder enten det tilfaller selger selv eller mottas av andre på hans vegne. Salgssummen består vanligvis av kontanter, fordring på restkjøpesum og overtakelse av selgers gjeld.

Omkostninger i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader og lignende kan trekkes fra salgssummen.

Hva er inngangsverdi (kjøpesum/kostpris)?
Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Utgifter til vedlikehold inngår ikke i inngangsverdien. Vedlikehold, herunder reparasjon, er arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier.

Inngangsverdien for arvet eiendom er som hovedregel omsetningsverdien på tidspunktet for arvefallet. Var omsetningsverdien høyere enn grunnlaget for arveavgift, skal imidlertid inngangsverdien ikke settes høyere enn arveavgiftsgrunnlaget.

 

Eksempel
Kari Nordmann kjøpte i 1999 en bolig for 750 000 kroner. I tillegg betalte hun 18 750 kroner i dokumentavgift og 750 kroner i tinglysingsgebyr. Videre har hun hatt utgifter på 50 000 kroner til ombygning som blir regnet som påkostning. Hun har hele tiden leid ut boligen, slik at da hun solgte den i 2008 for 1 250 000 kroner var gevinsten skattepliktig. Ved salget hadde hun 37 000 kroner i utgifter til megler, annonsering også videre.

Kjøpesum i 1999

750 000 kr

 

+ Dokumentavgift

18 750 kr

 

+ Tinglysingsgebyr

750 kr

 

+ Påkostnader

50 000 kr

 

= Inngangsverdi i 1999

819 500 kr

 
   

Salsgsum i 2008

1 250 000 kr

 

– Salgskostnader

37 000 kr

 

= Vederlag 2008

1 213 000 kr

 
   

Skattepliktig gevinst:

 

Salgsvederlag

1 213 000 kr

 

– Inngangsverdi

819 500 kr

 

= Gevinst ved salget

393 500 kr

 

Gevinsten på 393 500 kroner føres i selvangivelsen og skattlegges som alminnelig inntekt med 28 prosent, det vil si 110 180 kroner. Fra og med inntektsåret 2014 skattlegges alminnelig inntekt med 27 prosent. 

Beregning av gevinst eller tap ved salg av andelsleilighet

Selger du en leilighet i et boligselskap (oftest et borettslag eller boligaksjeselskap) uten at kravene til eier- og botid for å få skattefritak er oppfylt, må du regne ut eventuell skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap. Gevinst eller tap ved salget beregnes med utgangspunkt i leilighetens bruttoverdier på kjøps- og salgstidspunktene. Før du kan beregne tapet eller gevinsten må du regne ut leilighetens bruttoverdi. Du må beregne to bruttoverdier for leiligheten; en for kjøpstidspunktet og en for salgstidspunktet. Vanligvis er det leilighetens bruttoverdier per 1. januar i henholdsvis kjøps- og salgsåret basert på selskapets regnskaper på disse tidspunkter som skal legges til grunn.

Bruttoverdi finner du slik:
Leilighetens overdragelsessum
+ Leilighetens andel av selskapets fellesgjeld
- Leilighetens andel av selskapets aktiva*) som ikke inngår i boligselskapets likningsverdi
= Leilighetens bruttoverdi

 

*)Med selskapets aktiva menes annen formue enn formuesverdien av boenheter som verdsettes etter reglene for boligeiendommer eller aktiva som ikke er omfattet av selskapets ligningsverdi (fritidsboligselskaper). Det kan for eksempel være utestående fordringer som boligselskapet har, verdipapirer, bankinnskudd, kontantbeholdning og ubenyttede tomtearealer. Opplysninger om leilighetens andel av dette kan du få fra boligselskapet eller finne på likningsoppgaven over «Andelshavers/aksjonærs andeler av boligselskapets likningsmessige inntekter, utgifter, formue og gjeld for ...» i posten «andel annen formue». Likningsoppgaven får du hvert år fra boligselskapet.


Når bruttoverdiene er regnet ut, beregnes gevinst og tap på samme måte som for andre eiendommer.

Eksempel
I 1999 kjøpte Petter en andelsleilighet for 450 000 kroner. I tillegg overtok han andel fellesgjeld med 120 000 kroner. Leilighetens andel av boligselskapets aktiva som for eksempel bankinnskudd, verdipapirer var 15 000 kroner. Han måtte videre betale 2 000 kroner i transportgebyr til forretningsfører og det var han som kjøper som betalte meglerprovisjonen på 10 000 kroner. I sin eiertid har han brukt 20 000 kroner i påkostninger på leiligheten, samt 50 000 kroner til vedlikehold.

     

Leilighetens bruttoverdi og inngangsverdi ved kjøp i 1999:

Kjøpesum

450 000 kr

 

+ Del av fellesgjeld

120 000 kr

 

– Aktiva i selskapet

15 000 kr

 

= Bruttoverdi av leilegheten i 1999

555 000 kr

 
     

+ Kjøpskostnader

10 000 kr

 

+ Transportgebyr

2 000 kr

 

+ Påkostninger

20 000 kr

 

= Inngangsverdi i 1999

587 000 kr

 
     

I 2008 solgte han leiligheten for 1 100 000 kroner, andel fellesgjeld som kjøper overtok var da 90 000 kroner og leilighetens andel av selskapets aktiva i verdipapirer, bankinnskudd mv var på 20 000 kroner. Ved salget hadde han 35 000 kroner i utgifter blant annet til megler og annonsering. Han har hele tiden leid ut leiligheten, slik at gevinsten vil være skattepliktig.

     

Leilighetens bruttoverdi og salgsvederlag ved salget i 2008:

Salsgsum

1 100 000 kr

 

+ Del av fellesgjeld

90 000 kr

 

– Aktiva i selskapet

20 000 kr

 

= Leilighetens bruttoverdi i 2008

1 170 000 kr

 
     

– Salgskostnader

35 000 kr

 

= Salgsvederlag

1 135 000 kr

 
     

Skattepliktig gevinst:

Salgsvederlag 2008

1 135 000 kr

 

– Inngangsverdi i 1999

587 000 kr

 

= Gevinst

548 000 kr

 
     

Gevinsten på 548 000 kroner føres i selvangivelsen og skattlegges som alminnelig inntekt med 28 prosent, det vil si 153 440 kroner. 27 prosent fra og med inntektsåret 2014.

Fant du det du lette etter?

Maks 100 tegn. Kun tall og bokstaver.