Oppregulering av inngangsverdi

Skal du selge bolig, fritidseiendom eller tomt som du eide før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. Er bolig, fritidseiendom eller tomt anskaffet etter dette, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.

Er bolig, fritidseiendom eller tomt kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet boligen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.

Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.

Tabell for oppregulering av inngangsverdi ved beregning av gevinst eller tap ved salg av bolig, fritidseiendom og tomt

ErvervsårProsentsats for oppregulering av inngangsverdiErvervsårProsentsats for oppregulering av inngangsverdi

1990

3

1967

200

1989

6

1966

210

1988

10

1965

220

1987

16

1964

230

1986

22

1963

240

1985

28

1962

250

1984

36

1961

260

1983

42

1960

270

1982

50

1959

280

1981

60

1958

290

1980

70

1957

300

1979

80

1956

310

1978

90

1955

320

1977

100

1954

330

1976

110

1953

340

1975

120

1952

350

1974

130

1951

360

1973

140

1950

370

1972

150

1949

380

1971

160

1948

390

1970

170

1947

400

1969

180

og tidligere

400

1968

190

   

Eksempel
Et større areal på 100 mål ble kjøpt i 1979 for 400 000 kroner. Etter en del år ble en tomt på ett mål skilt ut og solgt for 40 000 kroner.

   

Beregning av tomtens inngangsverdi:

 

Inngangsverdi 400 000 kr x 1/100

4 000 kr

 

+ Oppregulering (4000 kr x 80 %.)

3 200 kr

 

= Inngangsverdi etter oppregulering

7 200 kr

 
   

Gevinst/tap:

 

Salgsvederlag

40 000 kr

 

– Inngangsverdi

7 200 kr

 

= Gevinst ved salget

32 800 kr

 

 

 

Tomtesalgsgevinsten på 32 800 kroner føres i skattemeldingen for det året tomten selges, og skattlegges som alminnelig inntekt med 25 prosent fra og med inntektsåret 2016, det vil si 8 200 kroner.

Eksempel
I 1979 kjøpte Ola en bolig for 500 000 kroner. Han hadde kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Videre hadde han i 1985 utgifter til påkostning på 50 000 kroner. Han selger etter noen år boligen for 1 050 000 kroner og har da 25 000 kroner i utgifter til megler, annonsering mv.

   

Kjøpesum 1979

500 000 kr

 

+ Kjøpskostnader

10 000 kr

 

= Inngangsverdi 1979

510 000 kr

 
   

Salgsum 2008

1 050 000 kr

 

– Salgskostnader

25 000 kr

 

= Salgsvederlag

1 025 000 kr

 
   

Siden boligen er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppreguleres.

   

Inngangsverdi for 1979

510 000 kr

 

+ Oppregulering*)

408 000 kr

 
 

918 000 kr

 
   

+ Påkostning i 1985

50 000 kr

 

+ Oppregulering av påkostning**)

14 000 kr

 

= Samla inngangsverdi

982 000 kr

 
   

*) For 1979 skal inngangsverdien oppreguleres med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).

**) Påkostningen ble foretatt i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent). Ola har ikke brukt boligen som egen bolig i ett av de to siste årene, og gevinsten er derfor skattepliktig.

   

Skattepliktig gevinst:

 

Salgsvederlaget

1 025 000 kr

 

– Inngangsverdi

982 000 kr

 

= Gevinst ved salget

43 000 kr

 
   

Gevinsten på 43 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 25 prosent fra inntektsåret 2016, dvs. 10 750 kroner.

Eksempel
Tomt ble kjøpt i 1990 for 70 000 kroner. Det ble umiddelbart satt i gang utgraving av tomten og bygging av grunnmur. Dette kostet til sammen 100 000 kroner. Ved utgangen av 1990 stoppet arbeidene. Tomten lå slik med grunnmur til den ble solgt etter en del år for 150 000 kroner.

   

Beregning av inngangsverdi:

Kjøpesum

70 000 kr

 

+ Påkostning

100 000 kr

 

= Inngangsverdi

170 000 kr

 
   

Gevinst/tap:

 

Salgssum

150 000 kr

 

– Inngangsverdi

170 000 kr

 

= Tap ved salget

20 000 kr

 

Tomten ble solgt med tap. Inngangsverdien kan derfor ikke oppreguleres. Fradraget på 20 000 kroner føres i skattemeldingen, og reduserer selgers alminnelige inntekt. I og med at alminnelig inntekt skattlegges med 25 prosent fra og med inntektsåret 2016, vil selger få redusert skatten med 5 000 kroner.

Når skal gevinsten eller tapet føres i skattemeldingen?

Gevinst eller tap ved salg av bolig, fritidseiendom eller tomt skal du føre i skattemeldingen for det inntektsåret eiendommen blir overtatt av kjøperen. Dette gjelder selv om kjøpesummen helt eller delvis betales et annet år.