Salg av eiendom som er arvet eller mottatt som gave

Arveavgiften falt bort 1. januar 2014. Endringen har betydning for gaver som er gitt etter 31. desember 2013, og for arv hvor dødsfallet skjedde etter 31. desember 2013.

Skatteplikt ved salg av eiendom

Bortfallet av arveavgift har betydning for skatteplikten for gevinst og fradragsretten for tap på salg av en eiendom som er arvet eller mottatt som gave.

Vilkårene for skatteplikten er de samme før og etter 1. januar 2014; Gevinst ved salg av eiendom er skattepliktig med mindre vilkårene for skattefritak etter skatteloven § 9-3 foreligger.

Reglene om kontinuitet og diskontinuitet kan imidlertid påvirke boligens inngangsverdi for gave- /arvemottaker, med betydning for størrelsen på gevinst/tap ved et skattepliktig salg av boligen. Prinsippene om kontinuitet og diskontinuitet gjelder tilsvarende ved fastsettelse av inngangsverdi for dødsbo.

I det videre brukes "giver" som en fellesbetegnelse på arvelater eller gaveyter, og tilsvarende "mottaker" for arving, dødsbo og gavemottaker. Der mottaker av arv/gave etter 1. januar 2014 ikke oppfyller vilkårene for såkalt skattefritt salg gjennom egen bruk og eiertid, må en se hen til givers skatteposisjon på dødsfalls-/gavetidspunktet.

Hvis giver kunne ha solgt bolig skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet, får mottaker oppjustert boligens inngangsverdi til antatt markedsverdi på tidspunktet for dødsfall/gaveoverføring. Mottaker skal ikke tre inn i givers eier- og bo/brukstid (diskontinuitet).

Hvis giver ikke kunne ha solgt boligen skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet, overtar mottaker inngangsverdien til giver og givers øvrige skatteposisjoner, slik som eier- og bo/brukstid, ved eiendomsoverføringen (kontinuitet).

Mer om dette, se emnene diskontinuitet og kontinuitet nedenfor.

Boligeiendom

For skattefritak for gevinst stilles det krav til både eiertid og botid. Kravene til eiertid for boliger er oppfylt når salget finner sted eller avtales:

  • mer enn ett år etter at boligen ble ervervet, og
  • når eieren selv har stått for oppføringen: mer enn ett år etter at boligen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Kravene til botid er oppfylt når eieren har brukt eiendommen til egen bolig minst ett år i løpet av de siste to årene før salget. Ikke-bruk kan i visse tilfeller likestilles med botid.

For fullt fritak må eieren av boligen ha brukt minst halvparten av bygningen – regnet etter utleieverdien – som egen bolig. Den øvrige delen kan leies ut (til boligformål) uten at dette påvirker eiers adgang til å oppnå skattefritak for gevinst for hele boligen. Har mindre enn halvparten av boligen vært benyttet som egen bolig, er det skattefrihet for den delen av gevinsten som etter en skjønnsmessig fordeling (basert på utleieverdien) faller på selgerens boligdel.

Fritidsbolig

For skattefritak for gevinst stilles det krav til både eiertid og brukstid. Kravene til eiertid er oppfylt når salget finner sted eller avtales:

  • mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble ervervet, og
  • når eier selv har stått for oppføringen: mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Kravene til brukstid er oppfylt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen.

Tomt 

Ved salg av tomt vil gevinst alltid være skattepliktig og tap være fradragsberettiget.

Beregningen av gevinsten/tapet

Bortfallet av arveavgiften har betydning for beregning av gevinst eller tap ved et senere salg av eiendommen. Gevinsten eller tapet beregnes ut fra differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien.

Inngangsverdi

Mottakers inngangsverdi ved senere salg settes til eiendommens markedsverdi på ervervstidspunktet for enten giver eller mottaker. Hvorvidt man skal bruke verdien på ervervstidspunktet for giver eller for mottaker som inngangsverdi, avhenger av om giver selv kunne ha solgt skattefritt eller ikke. Se under kontinuitet/diskontinuitet.

Utgangsverdi

Utgangsverdien er salgssummen som mottaker får, med fradrag for salgskostnader.

Kontinuitet

Kontinuitetsprinsippet er innført som hovedregel for arv- og gaveoverføringer med virkning fra og med inntektsåret 2014. Om viktige unntak for boliger, fritidseiendom, gårdsbruk og skogbruk når giver selv kunne solgt med skattefri gevinst, se under "Diskontinuitet".

Skattemessig kontinuitet gjelder der giver ikke oppfylte vilkårene for skattefritt salg av eiendommen etter skattelovens § 9-3 på dødsfalls-/gavetidspunktet. Kontinuitet innebærer at mottaker overtar inngangsverdien til giver, og det foretas således ingen oppjustering av inngangsverdien i forbindelse med dødsfallet/gaveoverføringen. Det er givers historiske inngangsverdi som legges til grunn ved et senere gevinstoppgjør. Kontinuitet innebærer videre at mottaker trer inn i givers skatteposisjoner, herunder eksempelvis givers eier- og botid.

Om du ikke allerede har opplysningene om inngangsverdien må du skaffe disse innen fristen for levering av skattemelding for det året du mottar eiendommen. Inngangsverdien på eiendommen mottatt som arv eller gave i 2016, skal føres i post 4.3.2 / post 4.3.3. i skattemeldingen for 2016 og må kunne dokumenteres ved forespørsel fra skattekontoret. Som dokumentasjon kan du fremlegge f.eks.:

  • en historisk kjøpekontrakt
  • opplysninger fra grunnboken
  • prisvurdering fra takstmann/eiendomsmegler

Ved et senere salg av eiendommen, vil denne inngangsverdien være utgangspunktet for gevinstberegningen med mindre du selv faller innunder reglene for skattefritak som følge av egen eiertid og brukstid.

 

Eksempel:

Du har mottatt en hytte fra dine foreldre. Foreldrene dine har eier- og brukstid på kun 3 år på overføringstidspunktet, og oppfyller dermed hverken vilkåret om eiertid på 5 år eller vilkåret om brukstid på 5 av siste 8 år. Foreldrene dine kunne dermed ikke ha solgt hytta skattefritt på overføringstidspunktet. Du vil således overta dine foreldres historiske inngangsverdi på eiendommen, dvs. at inngangsverdien blir lik den prisen som foreldrene dine kjøpte eiendommen for.

Ved et senere salg av eiendommen, vil denne inngangsverdien bli lagt til grunn ved en evt. gevinstberegning. Du vil imidlertid også overta dine foreldres eier- og brukstid, slik at dersom du selv eier og bruker hytta i ytterligere 2 år etter overføringstidspunktet, så vil vilkåret om eiertid på 5 år og brukstid på 5 av siste 8 år være oppfylt, og du vil da kunne selge hytta uten at eventuell gevinst skattlegges. Selger du med tap, får du ikke fradrag for tapet.

Selger du hytta uten å eie og bruke den i minst 2 år etter overføringstidspunktet, oppfyller du ikke vilkårene til eier- og brukstid. En eventuell gevinst vil være skattepliktig og et eventuelt tap vil være fradragsberettiget.

Diskontinuitet 

Kontinuitetsprinsippet gjelder ikke for boliger, fritidseiendom, gårdsbruk og skogbruk som kunne vært solgt skattefritt av giver på gave- eller dødsfallstidspunktet. Da gjelder diskontinuitet, noe som innebærer at mottakers inngangsverdi fastsettes til eiendommens markedspris ("antatt salgsverdi") på tidspunktet for dødsfall/gaveoverføring. Gavemottaker trer dermed ikke inn i givers skatteposisjoner, slik som eiertid og botid. 

Inngangsverdien på eiendommen føres i post 4.3.2 / post 4.3.3 i skattemeldingen for det året du mottar eiendommen og må kunne dokumenteres ved forespørsel fra skattekontoret. Dokumentasjon er for eksempel:

  • takst
  • prisvurdering fra takstmann/eiendomsmegler
  • prospekt/prisvurdering av tilnærmet like eiendommer

Ved et senere salg av eiendommen, vil denne inngangsverdien være utgangspunktet for gevinstberegningen med mindre du selv faller innunder reglene for skattefritak som følge av egen eiertid og brukstid.

 

Eksempel:

Du har mottatt en boligeiendom fra dine foreldre som de har eid og bodd i mer enn 1 av de siste 2 årene. Du får din inngangsverdi fastsatt til markedsprisen ved overdragelsen fordi foreldrene dine selv kunne solgt eiendommen skattefritt. Ved et senere salg av eiendommen, vil denne inngangsverdien bli lagt til grunn ved eventuell beregning av gevinst og tap.

Dersom du selger uten at du selv oppfyller kravene til eier- og botid, er en eventuell gevinst skattepliktig og tap er fradragsberettiget.

Dersom du bruker eiendommen som egen bolig i minst et år frem til du selger, oppfyller du kravene til eier- og botid. En eventuell gevinst vil være skattefri og et eventuelt tap vil ikke være fradragsberettiget.

Salgsomkostninger ved et senere salg av boligeiendommen er fradragsberettiget dersom salget er skattepliktig. Fradraget gis ved at salgskostnadene reduserer boligeiendommens utgangsverdi, se ovenfor under "Utgangsverdi". Dersom salgssummen er lik boligeiendommens markedsverdi ved overtakelse, dvs. inngangsverdien, vil mottakers salgsomkostninger utgjøre et fradragsberettiget tap.

Les mer om reglene for arveavgift.