Beregning av inntekt av bolig

Fritaksbehandlet bolig

Hvis boligen skal fritaksbehandles, er ikke utleieinntekter skattepliktige.

Regnskapsbehandlet bolig

Hvis boligen/fritidsboligen skal regnskapsbehandles beregnes det et overskudd eller underskudd ved at summen av fradragsberettigede driftskostnader trekkes fra summen av de skattepliktige utleieinntektene. Du blir ikke beskattet for egen bruk.

Når boligen blir regnskapsbehandlet på grunn av utleie, må utleieskjemaet (RF-1189) fylles ut og leveres sammen med skattemeldingen.

Regnskapsbehandling gjennomføres ved at fradragsberettigede driftsutgifter (for eksempel forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og vedlikehold) trekkes fra sum utleieinntekter. Et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt med 25 prosent (2016). For inntektsåret 2017 er skattesatsen på 24 prosent.

Kan ikke vedlikeholdskostnadene knyttes til en bestemt del av boligen, må det foretas en forholdsmessig fordeling av kostnadene basert på utleieverdien av egen boligdel og utleid del gjennomført. Dette vil typisk være tilfelle hvor det foretas et ytre vedlikehold av boligen, for eksempel ved maling av hele huset. Det samme gjelder driftskostnader som gjelder hele eiendommen, som for eksempel. kommunale avgifter, eiendomsskatt, oppmålingskostnader i forbindelse med formuesverdsettelsen eller kostnader til takstmann ved krav om nedsettelse av formuesverdien eller forsikring. Leies hele boligen ut en del av året, og eieren bruker hele eiendommen resten av året, gis det fradrag for driftsutgifter i forhold til utleieperiodens lengde (se likevel om unntak ved overgang fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling).

Eksempel 1
Du leier ut hele boligen i 8 måneder og bruker hele eiendommen som egen bolig i 4 måneder. Driftsutgiftene utgjør 100 000 kroner. Fradrag for driftsutgiftene i løpet av året reduseres til 8/12, da du har brukt eiendommen som egen bolig i 4 måneder.

Eksempel 2
Du bor i den største leiligheten i en flermannsbolig.  Flermannsboligen består av en familieleilighet på 120 kvadratmeter, en familieleilighet på 80 kvadratmeter og en selvstendig hybel på 50 kvadratmeter.

Utleieverdien for den delen du selv bor i, er 90 000 kroner per år. Fordelen du har av å bo i denne delen av boligen er skattefri. Årlig utleieinntekt for familieleiligheten er 70 000 kroner og for hybelleiligheten 40 000 kroner. Samlede driftsutgifter i løpet av året er 100 000 kroner. Av de samlede driftsutgiftene utgjør 70 000 kroner vedlikeholdsutgifter som bare knytter seg til de to leilighetene som leies ut. Disse utgiftene får eieren fullt ut fradrag for, da de knytter seg til den delen av boligen som gir skattepliktige utleieinntekter. De resterende driftsutgiftene på 30 000 kroner knytter seg ikke til noen bestemt del av boligen. Siden utleieverdien av de leilighetene som leies ut utgjør 55 prosent av den totale utleieverdien av boligen (utleieverdi på 110 000 kroner av boligens totale utleieverdi på 200 000 kroner), får du fradrag for 16 500 kroner (55 prosent av 30 000 kroner).

Leieinntekt

110 000 kr

- Vedlikeholdsutgifter

70 000 kr

- Forholdsmessig andel av driftsutgifter

16 500 kr

Nettoinntekt

23 500 kr

Du skal betale 25 prosent (2016) 24 prosent (2017) skatt av nettoinntekten på 23 500 kroner, dvs. 5 875 kroner.

Hva regnes som vedlikehold?
Kostnader i forbindelse med arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake til den stand den tidligere har vært i.

Arbeid med å bringe eiendommen til en bedre eller annen stand enn den tidligere har vært i, regnes som påkostning. Det gis ikke fradrag for utgifter til påkostning.

Overgang fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling
Ved endring av fastsettingsmåte gjelder det spesielle regler om begrensning av fradrag
for vedlikeholdskostnader. Fradrag for andre driftskostnader som for eksempel kommunale avgifter, gis fullt ut fra og med det året regnskapsbehandlingen starter. Når samme eier er blitt fritaksbehandlet for eiendommen i det forutgående inntektsåret, og utleien av eiendommen varer under halve inntektsåret (inntil 182 dager), gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader i det første året med regnskapsbehandling. Som utleie regnes all utleie i inntektsåret uavhengig av utleiens omfang, herunder utleie i tidsrom av året hvor eieren selv har bodd i minst halvparten av boligen. Varer utleieperioden lenger, skal vedlikeholdskostnader utover kr 10 000 og som knytter seg til utleid del, reduseres med 10 prosent for hvert år eieren er blitt fritaksbehandlet i løpet av de siste fem inntektsårene.

Når regnes utleien som virksomhet?
Om utleie av bolig/fritidsbolig skal regnes som virksomhet må bedømmes etter en konkret helhetsvurdering. I utgangspunktet er utleie av fem boenheter eller mer å regne som virksomhet. Utleieforhold i bygninger som fritaksbehandles etter skatteloven § 7-2, skal holdes utenfor ved vurderingen av om de øvrige utleieforhold skal anses som virksomhet.

Også utleie i mindre omfang enn nevnt ovenfor kan være virksomhet, som når skattyteren har et høyt aktivitetsnivå for eksempel i forbindelse med intensiv
korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Særlig ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Unntaksvis kan inntekt av utleie i et større omfang enn nevnt ovenfor bli ansett som kapitalavkastning når aktivitetsnivået er spesielt lavt, for eksempel fordi det er inngått langtidskontrakt og leietaker har ansvaret for indre og ytre vedlikehold og skal dekke alle kostnader.

Er utleieinntekten virksomhetsinntekt, skal du levere næringsoppgave. Hvis utleien inngår som en del av en virksomhet, skal utleieinntekter for en fysisk person også inngå i grunnlaget for personinntekten. Det skal da svares trygdeavgift og trinnskatt i tillegg til skatt på alminnelig inntekt.

Skattemeldingen

Hvis utleieinntektene er skattepliktige, skal boligen som nevnt regnskapsbehandles for hele året, og du får fradrag for de driftsutgiftene som knytter seg til utleid del av boligen. Du må fylle ut RF-1189 Utleie mv. av fast eiendom sammen med skattemeldingen. 

I skattemeldingen fører du det slik:

  • Post 2.8.2 for overskudd, post 3.3.12 for underskudd. 
  • Hvis du fyller ut skattemeldingen elektronisk, havner overskudd/underskudd på rett post i skattemeldingen automatisk etter at RF-1189 er fylt ut elektronisk.
  • Post 2.8.5 brukes for overskudd ved bolig i utlandet.