Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig

Generelt

Inntekt ved utleie av bolig/fritidsbolig er i utgangspunktet skattepliktig inntekt, men det finnes noen unntak. Et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt (alminnelig inntekt) med 24 prosent i 2017. Dersom utleieaktiviteten anses som virksomhet skal inntektene skattlegges som virksomhetsinntekt, noe som innebærer at leieinntektene er gjenstand for trygdeavgift og trinnskatt i tillegg til alminnelig inntektsskatt.

Boliger hvor leieinntektene er skattefrie, omtales som fritaksbehandlet bolig. Mens boliger hvor leieinntektene anses skattepliktige omtales som regnskapsbehandlet bolig.

Skattefritak for egen bruk

Eier du bolig eller fritidseiendom blir du ikke beskattet for verdien av å bruke eiendommen helt eller delvis selv. Skattefritaket gjelder for 

  • boligeiendom for eksempel enebolig, to- eller flermannsbolig, rekkehus eller leilighet
  • fritidseiendom
  • boenhet i boligselskap
  • våningshus på gårdsbruk

Når er utleieinntekten skattefri?

Utleieinntekter fra bolig er skattefrie når

  • du bruker minst halvparten av boligen til egen bruk regnet etter utleieverdien.
  • hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Utleieinntekter fra flermannsbolig er alltid skattepliktige.

For fritidseiendom du helt eller delvis bruker til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner være skattefrie. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid. Oppfylles ikke nevnte vilkår om brukstid, vil eiendommen bli regnet som utleiehytte. Med utleiehytte menes en fritidseiendom som er beregnet til utleie og som ikke skal brukes av eieren. Regnes eiendommen som utleiehytte, skal eiendommen regnskapsbehandles.

Hva menes med å bruke minst halvparten av boligen?

Utleieverdien av den del av eiendommen som du bruker, må være minst like høy som utleieverdien av den delen av eiendommen som blir utleid. Utleieinntektene er altså skattefrie selv om inntil 50 prosent av eiendommen (regnet etter utleieverdi) leies ut.

Hva menes med utleie av hele eller en større del av boligen?

Med større del menes at utleieverdien av den delen du leier ut er høyere enn utleieverdien av den delen du selv bruker til egen bolig. Leies hele eller en større del av boligen ut for mer enn 20 000 kroner, skal boligen regnskapsbehandles og alle utleieinntektene fra boligen er skattepliktige.

Ved avgjørelsen av om beløpsgrensen for skatteplikt på 20 000 kroner er overskredet, er det bare utleieinntektene du får ved utleie av hele eller en større del av boligen som skal regnes med. Overskrides imidlertid grensen på kr 20 000, skal boligen regnskapsbehandles for hele året. Det vil si at også eventuelle leieinntekter som skriver seg fra en periode hvor boligen er utleid i mindre omfang, er skattepliktige.

Hva menes med utleieverdi?

Med utleieverdi menes boligens verdi på det frie utleiemarkedet til det formål arealene er brukt til. Forskjellen i utleieverdi på henholdsvis utleid del og egen del, vil ikke nødvendigvis tilsvare arealforholdet mellom enhetene, selv om det ofte er sammenfallende.

Beregning av utleieverdi kan variere alt ettersom hvilken type utleie det er tale om, for eksempel kortidsutleie kontra utleie på mer fast basis. Ved korttidsutleie er det leieverdien ved slik utleie som må benyttes ved sammenligningen mellom leieverdien for utleid del og det arealet du selv benytter. Hvis utleiearealet utelukkende brukes til korttidsutleie, kan det være aktuelt å fastsette en stipulert leieverdi også for perioder hvor boligen ikke er utleid basert på inntekten fra korttidsutleien, og som dermed kan overstige faktiske utleieinntekter. Les mer om delingsøkonomi.