Utleie av deler av enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig og tilknyttede bygninger

Om den utleide delen av egen bolig brukes i ervervsvirksomhet, til boligformål eller til næringsformål, har ingen betydning for vurderingen av om utleieinntekter fra eiendommen er skattepliktige eller ikke.

For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, kreves det vanligvis at boenheten er egnet som en permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn.

Er en bygning delt opp i eierseksjoner, skal hver enkelt seksjon vurderes for seg når det gjelder hvorvidt seksjonen kan fritaksbehandles.

Enebolig med utleid del

En enebolig består bare av én familieleilighet. I tillegg kan bygningen bestå av en eller flere uselvstendige/selvstendige hybler.

Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?

Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, høyere enn eller lik utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene skattefrie. Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, lavere enn utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene i utgangspunktet skattepliktige.

Tomannsbolig

En tomannsbolig er en bolig som består av to familieleiligheter (er leilighetene seksjonert, skal de behandles som eneboliger.) Inneholder eiendommen tre familieleiligheter eller to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler, er det en flermannsbolig. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.

Må du skatte på utleieinntektene?

Reglene om skattefri utleie av tomannsboliger er tilsvarende som for andre boliger: 

Utleieinntekter fra tomannsbolig er skattefrie når

  • du bruker selv minst halvparten av tomannsboligen regnet etter utleieverdien
  • hele eller en større del av tomannsboligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret

Eksempel – en mindre del av leiligheten er leid ut
Knut Fiske eier en bolig med to familieleiligheter (tomannsbolig). Han bruker den ene leiligheten selv og leier ut den andre. Utleieverdien for den delen av leiligheten han selv bruker, er 80 000 kroner, mens utleieverdien for den utleide delen av leiligheten, er 30 000 kroner per år. Alle utleieinntektene er skattefrie.

Flermannsbolig

En flermannsbolig har ofte tre eller flere familieleiligheter. Også eiendommer med to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler regnes som flermannsboliger.

Bruker du/din husstand flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en bygning med tre familieleiligheter hvor eieren benytter to av familieleilighetene under ett til egen bolig, anses som tomannsbolig.

Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?

Utleieinntekt fra flermannsboliger er alltid skattepliktig. Det gjelder selv om du bruker minst halvparten av boligen som egen bolig.

Eksempel
Knut Fiske eier en bygning som består av to familieleiligheter og en hybel. Han bor selv i den ene familieleiligheten. I tillegg leier han ut en hybel med eget toalett og låsbar inngangsdør. Eiendommen regnes som en flermannsbolig. Utleieinntektene er derfor skattepliktige.

Hadde hybelen hatt delt toalett og/eller inngangsdør med Knut Fiskes leilighet, ville det skattemessig vært en tomannsbolig, og dermed kunne utleieinntektene ha vært skattefrie.

Når regnes en hybel som selvstendig?
En selvstendig hybel må ha egen inngang og eget toalett. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller liknende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.

Når regnes en hybel som uselvstendig?
En hybel som har felles inngang/toalett med annen boenhet, er uselvstendig.

Flere bygninger

Er det flere frittstående bygninger på en boligeiendom, skal de i utgangspunktet vurderes hver for seg med tanke på om vilkårene for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter er oppfylt.

Frittliggende bygninger skal likevel vurderes sammen med bolighuset dersom bygningene etter sin karakter har en mer eller mindre nødvendig tjenende funksjon til boligen. Dette kan for eksempel gjelde bod, båthus eller garasje.

Har den frittstående bygningen en tjenende funksjon til boligen, vurderes den under ett med hovedbygningen uavhengig av om boligen er en enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig.

Bygninger som opprinnelig er oppført for å ha en tjenende funksjon til boligen (typisk garasje), vil kunne miste sin karakter av å ha en tjenende funksjon til bolighuset når bygningen faktisk brukes til andre formål enn boligformål. Hvis bygningen i slike tilfeller skal kunne vurderes under ett med bolighuset, kreves det at bygningen også rent faktisk brukes til boligformål. Unntak fra dette gjelder i tilfeller hvor bygningen bare midlertidig og mer kortvarig brukes til annet enn boligformål. Brukes bygningen både til boligformål og annet formål, herunder næringsformål, må det foretas en samlet vurdering av totalbruken av bygningen.

I en dom fra Høyesterett kom retten til at en opprinnelig garasjebygning, som senere ble påbygd med en etasje hvor det var innredet kontorlokale, kjøkken og wc/dusj, hadde mistet sin karakter av å ha en tjenende funksjon til bolighuset. Begrunnelsen var at bruken av bygningen til næringsformål var dominerende sammenliknet med bruken av bygningen til boligformål.

Eksempel
En enebolig har en frittliggende garasje med et påbygg. Både garasjen og påbygget leies ut. Bygningen skal i utgangspunktet vurderes under ett med eneboligen hvis bygningen brukes til boligformål. Leies bygningen også ut til næringsformål, må det foretas en helhetsvurdering av om bygningen har karakter av å ha en tjenende funksjon til eneboligen.

Hvis ditt ordinære garasjebehov er dekket i en del av bolighuset og/eller det er flere frittstående garasjer på eiendommen vil utleie av garasjebygningen kunne føre til at bygningen ikke anses for å ha en tjenende funksjon til boligen. Dette gjelder selv om utleien skjer til boligformål, herunder garasjeformål.

I et seksjonert bygg anses hver seksjon som en egen eiendom. Fellesarealer som garasjeanlegg eller areal med for eksempel boder som benyttes av beboerne i et seksjonert boligsameie, har en tjenende funksjon for leilighetene i sameiet og inngår som en del av skattyters bolig- eller fritidseiendom. Inntekt en sameier har ved utleie av sin egen garasjeplass eller bodplass vil i et slikt sameie omfattes av skattefritaket for leieinntekter.

Utleie av sekundærbolig

Inntekter fra utleie av bolig som du ikke selv bebor, er i utgangspunktet skattepliktig fra første krone.

Ved et ordinært utleieforhold, der for eksempel foreldrene mottar betaling fra leietakerne i boligen, vil leieinntektene være skattepliktig for foreldrene og boligen må regnskapsbehandles.

 Dersom leiligheten eies av foreldrene og barnet skal bo der gratis (uten å dekke driftsutgifter) eller betale lavere leie enn markedspris, vil denne fordelen være skattepliktig for barnet. 


Eksempel

Foreldrene eier en leilighet som kunne ha vært utleid for 10 000 kroner i måneden. Dersom barnet bor i leiligheten vederlagsfritt, skal barnet skattlegges for en fordel tilsvarende 10 000 kroner i måneden. Barnet må selv føre opp fordel på kr 10 000 per måned i skattemeldingen. Skattesatsen er på 25 prosent i 2016, og det vil derfor i utgangspunktet bli beregnet en skatt på fri bolig som utgjør 2 500 kroner i måneden.

Selv om foreldrene i et slikt tilfelle ikke vil motta skattepliktige leieinntekter, skal leiligheten regnskapsbehandles. Foreldrene må fylle ut RF-1189, hvor driftsutgifter og alle vedlikeholdsutgifter mv. som utgangspunkt kan føres til fradrag. Skjemaet må vedlegges foreldrenes skattemelding. Foreldrene kan dermed ha et fradragsberettiget underskudd ved at barnet disponerer boligen vederlagsfritt.

Dekker derimot barnet alle løpende driftskostnader med boligen, er det åpnet opp for at barnets bruk kan være skattefri gjennom den såkalte nærståenderegelen. For å falle inn under dette unntaket må barnet dekke samtlige driftskostnader, slik som felleskostnader til sameiet/borettslag, vedlikeholdskostnader eller strøm. Boligen skal i slike tilfeller fritaksbehandles, og ingen inntekter eller kostnader knyttet til boligen skal føres i skattemeldingen.

I den utstrekning barnets bruk er skattefri etter nærståenderegelen, kan barnet også leie ut inntil halvparten av leiligheten (regnet etter utleieverdi) skattefritt, som om barnet faktisk selv var eier av boligen. Barnet kan altså leie ut et rom i leiligheten til en kamerat eller venninne på fast eller på mer kortvarig basis, uten at inntekten skal føres i skattemeldingen – vel å merke såfremt det er barnet som mottar leieinntekten. Imidlertid kan beregning av utleieverdi variere alt ettersom hvilken type utleie det er tale om, for eksempel kortidsutleie kontra utleie på mer fast basis.

Videre kan barnet leie ut hele eller større deler av leiligheten skattefritt, så fremt leieinntekten ikke overstiger 20 000 kroner i inntektsåret.