Alle temasider og kalkulatorer for hjelp med skattemeldingen (selvangivelsen) viser nå regelverk og satser for 2016. Innholdet vil være oppdatert med 2017-satser og regelverk før skattemeldingen for 2017 åpner i april.

Korttidsutleie av bolig- og fritidseiendom - Reglene for 2017 og 2018

  • Skriv ut

Fra og med inntektsåret 2018 er det vedtatt egne skatteregler for såkalt korttidsutleie i egen bolig. I det videre skilles det derfor mellom korttidsutleie i 2017 og korttidsutleie i 2018.

Skattereglene for korttidsutleie i 2017

Det er ingen egne skatteregler for utleie av bolig/boligeiendom som formidles via et nettsted, app eller annen programvare. Dette innebærer at korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb, er underlagt de samme skattereglene som annen mer tradisjonell langtidsutleie av eiendom. Hvordan skattepliktige leieinntekter skal føres i skattemeldingen avhenger av hva slags type eiendom som leies ut;

  • skattepliktige leieinntekter fra egen bolig: overskudd/underskudd føres i post 2.8.2/3.3.12
  • skattepliktige leieinntekter fra annen bolig-/fritidseiendom (brukes ikke som egen bolig): Overskudd/underskudd føres i post 2.8.2/3.3.12.
  • skattepliktige leieinntekter fra egen fritidseiendom (brukes i rimelig utstrekning i ferier/fritid): overskudd etter sjablongmetoden føres i post 2.8.3. 
  • skattepliktige leieinntekter fra bolig- og fritidseiendom i utlandet: overskudd/underskudd føres i post 2.8.5/3.3.12. 

Nedenfor finner du mer informasjon om inntekt ved korttidsutleie og grensen mot virksomhetsaktivitet.

1. Korttidsutleie av hele din bolig

Dersom du leier ut hele boligen din og inntektene er 20 000 kroner eller mindre per år, er utleieinntektene skattefrie.

Dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner er hele leieinntekten skattepliktig fra første krone.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 24 prosent i 2017. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,92 prosent i 2017.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet er av betydning. Det er først og fremst der du leier ut hele boligen din gjennom kortvarig og hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

2. Korttidsutleie av "mindre enn halvparten" av egen bolig

Dersom du leier ut mindre enn halvparten av din egen bolig er leieinntektene skattefrie. Du har da heller ikke rett til fradrag på kostnader knyttet til utleieforholdet.

«Mindre enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet til det formålet arealene skal brukes til. Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien vurderes opp mot en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie. For utleid areal, vil utleieverdien avhenge av leietakers bruk av arealet, for eksempel om det leies ut til boligformål på langvarig basis eller om det er korte og hyppige utleieforhold.

Leier du en del av boligen din ut til korttidsovernatting, kan leieinntektene fort bli høyere enn ved langtidsutleie, og verdien av utleid areal kan derfor raskere få høyere verdi enn den delen du selv bor i. Dette vil igjen kunne føre til at du anses for å leie ut "mer enn halvparten" av din bolig. I så fall vil du bli skattepliktig fra første krone dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner. Selv om du leier ut "mer enn halvparten", vil totale leieinntekter på 20 000 kroner eller mindre alltid være skattefrie.

Din egen bruk av utleid areal mellom utleieperiodene, vil også kunne påvirke hvordan leieverdien av utleid areal skal vurderes. I en prinsipputtalelse - har Skatteetaten uttalt at det avgjørende ved leieverdivurderingen er om utleier bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut en hybel som man bruker selv mens den ikke er utleid, vil utleieverdien på utleiedelen være leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.

Bruker du imidlertid ikke den utleide delen mellom utleieperiodene, slik at denne delen fremstår som rent utleieareal, vil utleieverdien på utleid del være leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned (gjennomsnittlig 30 døgn). Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av utleid areal fort kunne få en høyere verdi enn resten av boligen.

Dersom du leier ut "mindre enn halvparten" av egen bolig (regnet etter utleieverdi), og vilkårene for skattefri utleie dermed er oppfylt, vil det aldri kunne bli snakk om næringsvirksomhet.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

3. Korttidsutleie av "mer enn halvparten" av egen bolig

Dersom du leier ut mer enn halvparten av din egen bolig (regnet etter utleieverdi), og inntektene er mer enn 20 000 kroner årlig, er leieinntektene skattepliktige i sin helhet. Dersom de årlige leieinntektene totalt utgjør 20 000 kroner eller mindre er de imidlertid skattefrie.

«Mer enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet til det formål arealene skal brukes til. Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien vurderes opp mot en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.

For utleid areal, vil utleieverdien avhenge av leietakers bruk av arealet, for eksempel om det leies ut til boligformål på langvarig basis eller om det er korte og hyppige utleieforhold.

Leier du en del av boligen din ut til korttidsovernatting, kan leieinntektene fort bli høyere enn ved langtidsutleie, og verdien av utleid areal kan derfor raskere få høyere verdi enn den delen du selv bebor. Dette vil igjen kunne føre til at du anses for å leie ut "mer enn halvparten" av din bolig. I så fall vil du bli skattepliktig fra første krone dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner. Selv om du leier ut "mer enn halvparten" av din egen bolig, vil årlige totale leieinntekter på 20 000 kroner eller mindre, alltid være skattefrie.

Din egen bruk av utleid areal mellom utleieperiodene, vil også kunne påvirke hvordan leieverdien av utleid areal skal vurderes. I en prinsipputtalelse har Skatteetaten uttalt at det avgjørende ved leieverdivurderingen er om utleier bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut en hybel som man bruker selv mens den ikke er utleid, vil verdien på utleiedelen være leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.

Bruker du imidlertid ikke den utleide delen mellom utleieperiodene, slik at denne delen fremstår som rent utleieareal, vil utleieverdien på utleid del være leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned (gjennomsnittlig 30 døgn). Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av utleid areal fort kunne få en høyere verdi enn resten av boligen.

Et eventuelt skattepliktig overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 24 prosent i 2017. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig (regnet etter utleieverdi), og har en årlig leieinntekt på over 20 000 kroner kan det i visse tilfeller bli snakk om utleieaktivitet som skal anses som næringsvirksomhet, med en skattesats opp mot 49,92 prosent i 2017. Hvorvidt utleien skal anses som næringsvirksomhet avhenger av en konkret helhetsvurdering hvor det ses hen til blant annet aktivitetens omfang, hyppighet og varighet.

Det er først og fremst når du leier ut en større del av boligen din gjennom kortvarige og hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss

4. Korttidsutleie av egen fritidseiendom

For fritidseiendom som du også selv bruker i rimelig omfang til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie – selv om inntektene skriver seg fra korttidsutleie. Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss

5. Korttidsutleie av annen bolig-/ fritidseiendom

Inntekter fra utleie av bolig-/fritidseiendom som du ikke selv bor i eller bruker, er i utgangspunktet skattepliktig fra første krone.

Et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt med 24 prosent i 2017. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,92 prosent i 2017.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet vil være av betydning. Det er først og fremst der du har flere utleieobjekter og/eller hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Se bindende forhåndsuttalelse (BFU 6/16) hvor Skattedirektoratet kom til at kontinuerlig korttidsleie av to leiligheter utgjorde en næringsvirksomhet skattemessig.

Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

Skattereglene for korttidsutleie i 2018

Fra og med inntektsåret 2018 er det vedtatt egne skatteregler for såkalt korttidsutleie av egen bolig. Leier du ut deler av din egen bolig i mindre enn 30 dager, vil inntekten være skattepliktig etter en sjablongmetode.

Trettidagers grensen knytter seg til hvert utleieforhold.

Når det gjelder korttidsutleie av fritidseiendom og boligeiendom som du ikke selv bor i, er det ingen endringer i skattereglene. Dette innebærer at slik korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb, er underlagt de samme skattereglene som annen mer tradisjonell langtidsutleie av eiendom.

Nedenfor finner du mer informasjon om beskatning av korttidsutleie og grensen mot virksomhetsaktivitet.

1. Korttidsutleie av hele din egen bolig

Leieforhold under 30 dager

Dersom du leier ut hele boligen din og leieforholdet varer mindre enn 30 dager, er leieinntekten skattepliktig etter en sjablongmetode.

Dette innebærer at utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig er skattefrie. Grensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent 2018. Du får imidlertid ikke fradrag for kostnader knyttet til utleien selv om deler av leieinntekten skulle være skattepliktig.

En grense må også trekkes mot utleieaktivitet av et slikt omfang at det skal anses som næringsvirksomhet, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018. Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der bl.a. omfanget og hyppigheten av leieforholdene vil være av betydning. Det er først og fremst der du har hyppige leieforhold at næringsvirksomhetsvurdering blir aktuell.

Er du i tvil om hvordan inntektene dine skal skattes, ta kontakt med oss.

Leieforhold på minst 30 dager

For utleieforhold som varer minst 30 dager, er det fremdeles mulig med skattefrie leieinntekter. 

Utleie av hele boligen i minst 30 dager, hvor inntektene er 20 000 kroner eller mindre per år, er utleieinntektene skattefrie i sin helhet. 

Dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner er hele leieinntekten skattepliktig fra første krone.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent i 2018. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet er av betydning. Det er først og fremst der du leier ut hele boligen din gjennom kortvarig og hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuell.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

2. Korttidsutleie av deler av din egen bolig

Leieforhold under 30 dager

Dersom du leier ut deler av boligen din og leieforholdet varer mindre enn 30 dager, er leieinntekten skattepliktig etter en sjablongmetode. Dette innebærer at utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig er skattefri. Grensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent 2018. Du får imidlertid ikke fradrag for kostnader knyttet til utleien selv om deler av leieinntekten skulle være skattepliktig.

En grense må også trekkes mot utleieaktivitet av et slikt omfang at det skal anses som næringsvirksomhet, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018. Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der bl.a. omfanget og hyppigheten av leieforholdene vil være av betydning. Det er først og fremst der du har hyppige leieforhold at næringsvirksomhetsvurdering blir aktuell.

Er du i tvil om hvordan inntektene dine skal skattes, ta kontakt med oss.

Leieforhold på minst 30 dager

Hvorvidt leieinntekter fra slike leieforhold i egen bolig er skattefrie eller ikke, er avhengig av hvor stor del av din egen bolig du leier ut. 

Dersom du leier ut "mindre enn halvparten" av din egen bolig er leieinntektene skattefrie. Du har da heller ikke rett til fradrag på kostnader knyttet til utleieforholdet. Leier du imidlertid ut "mer enn halvparten" av din egen bolig, er leieinntektene skattepliktig fra første krone dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner.

«Mer eller mindre enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet til det formålet arealene skal brukes til. 

  • Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien vurderes opp mot en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.
  • For utleid areal, vil utleieverdien avhenge av leietakers bruk av arealet, for eksempel om det leies ut til boligformål på langvarig basis eller om det er korte og hyppige utleieforhold.

Leier du en del av boligen din ut til korttidsovernatting, kan leieinntektene fort bli høyere enn ved langtidsutleie, og verdien av utleid areal kan derfor raskere få høyere verdi enn den delen du selv bor i. Dette vil igjen kunne føre til at du anses for å leie ut "mer enn halvparten" av din bolig. I så fall vil du bli skattepliktig fra første krone dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner. Selv om du leier ut "mer enn halvparten", vil totale leieinntekter under 20 000 kroner alltid være skattefrie.

Din egen bruk av utleid areal mellom utleieperiodene, vil også kunne påvirke hvordan leieverdien av utleid areal skal vurderes. I en prinsipputtalelse - har Skatteetaten uttalt at det avgjørende ved leieverdivurderingen er om utleier bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut en hybel som man bruker selv mens den ikke er utleid, vil verdien på utleiedelen være leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.

Bruker du imidlertid ikke den utleide delen mellom utleieperiodene, slik at denne delen fremstår som rent utleieareal, vil utleieverdien på utleid del være leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned (gjennomsnittlig 30 døgn). Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av utleid areal fort kunne få en høyere verdi enn resten av boligen.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent i 2018. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018.

Oppsummering

Leier du ut "mindre enn halvparten" regnet etter utleieverdi er leieinntektene skattefrie. Tilsvarende gjelder der du leier ut "mer enn halvparten" regnet etter utleieverdi, men leieinntektene i løpet av inntektsåret er mindre enn 20 000 kroner. 

Leier du derimot "mer enn halvparten" av boligen din regnet etter utleieverdi og inntektene overstiger 20 000 kroner i løpet av inntektsåret, er leieinntektene skattepliktig fra første krone. 

Et eventuelt skattepliktig overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent i 2018. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018.
Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss

3. Korttidsutleie av din egen fritidseiendom

For fritidseiendom som du også selv bruker i rimelig omfang til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie. Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. 

Det gjelder ingen særskilte regler for korttidsutleie av fritidseiendom.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

4. Korttidsutleie av annen bolig-/ fritidseiendom

Inntekter fra utleie av annen bolig-/fritidseiendom som du ikke selv bor i eller bruker, er i utgangspunktet skattepliktig fra første krone. Det gjelder ingen særskilte regler for korttidsutleie av slik eiendom.

Et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt med 23 prosent i 2018. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.

Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet vil være av betydning. Det er først og fremst der du har flere utleieobjekter og/eller hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Se bindende forhåndsuttalelse (BFU 6/16) hvor Skattedirektoratet kom til at kontinuerlig korttidsleie av to leiligheter utgjorde en næringsvirksomhet skattemessig.

Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.