Lignings-ABC 2016

Publisert: 07.09.2016

  • Skriv ut


Innhold: B



Forsiden
Barn og ungdom
Barnepass
Betinget skattefritak
Bil – formue
Bil – fradrag for bilkostnader
Bil – godtgjørelse
Bil – privat bruk
Bil – realisasjon/uttak
Bindende forhåndsuttalelser
Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne
1 Hva behandles i dette emnet
2 Generelt om ligningsmåten for boligselskaper og for andelshaverne
3 Hvilke boligselskaper omfattes av særreglene i sktl. § 7-3
4 Formuesbeskatning for andelshavere i boligselskap som omfattes av særreglene i sktl. § 7-3
4.1 Generelt
4.2 Rett til å kreve ligningsverdien nedsatt
4.3 Fordeling av formue/gjeld på den enkelte andelshaver
4.3.1 Valg av fordelingsmetode
4.3.2 Fordeling etter husleiebrøk
4.3.3 Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto
4.4 Hvem som skal skattlegges for nettoformuen
5 Inntektsfastsettingen for andelseiere i boligselskaper som omfattes av sktl. § 7-3
6 Fordeling av selskapets inntekter/kostnader på den enkelte andelshaver
7 Tidfesting av inntekter og kostnader
8 Endring av fordelingsmetode
9 Hvem som skal lignes for selskapets inntekt
10 Ligning av boligselskap og andelshaverne når boligselskapet ikke fyller vilkårene i sktl. § 7-3 tredje ledd
11 Realisasjon av andel i boligselskap
12 Omdanning fra/til boligselskap
13 Boligselskapets plikter
14 Flere kommuner
Bolig – eget arbeid
Bolig – formue
Bolig – fri bolig
Bolig – fritaksligning
Bolig – garasje
Bolig – hjemmekontor mv.
Bolig – realisasjon
Bolig – regnskapsligning
Bolig – tidsparter (time-share)
Boligsparing for ungdom (BSU)
Bosted – skattemessig bosted
Bot, gebyr mv.

Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne Til oversikt


  • Sktl. § 4-10, § 7-1 første ledd bokstav b, § 7-2, § 7-3 og § 10-1 annet ledd.

  • FSFIN § 7-3.

  • FSSD § 7-3 og § 7-11.

  • Forskrift 17. september 2013 nr. 1072 om tredjeparters opplysningsplikt.

1 Hva behandles i dette emnet

I dette emnet behandles i utgangspunktet selskaper som er boligselskap etter definisjonen i sktl. § 7-3 annet ledd, samt andelshavere i slike selskaper.

Boligselskapene etter sktl. § 7-3 annet ledd er

  • selskaper som har som hovedformål å gi andelshaverne bolig og/eller fritidsbolig i hus eid av selskapet

under forutsetning av at selskapet har en av følgende ansvarsformer, enten

  • begrenset ansvar, eller

  • delt ansvar.

Begrenset ansvar (BA) innebærer at ingen av eierne av, eller deltakerne i, selskapet har ubegrenset personlig ansvar for selskapets forpliktelser, udelt eller for deler som til sammen utgjør selskapets samlede forpliktelser. Dette vil omfatte bl.a. aksjeselskap og borettslag.

Delt ansvar innebærer at eierne av/deltakerne i selskapet har ubegrenset personlig ansvar for selskapets forpliktelser for deler som til sammen utgjør selskapets samlede forpliktelser. Dette vil være deltakerlignede selskaper med delt ansvar (DA). Deltagerlignede selskaper hvor deltakerne har fullt personlig ansvar (ANS) og kommandittselskaper (KS) kan ikke være boligselskaper etter definisjonen i sktl. § 7-3 annet ledd.

Boligselskap etter sktl. § 7-3 annet ledd er altså ikke begrenset til borettslag og boligaksjeselskap.

Med andelshavere menes de som er eiere av andel i boligselskapet. Dette omfatter aksjonærer i boligselskap som er aksjeselskap, og deltakere i boligselskap som er et selskap med delt ansvar (DA). Nedenfor er fellesbetegnelsen andelshavere benyttet.

Bolig- og fritidsbygg som ikke i sin helhet er eid av et selskap, men hvor sameiere er direkte eier av sin andel av bygningen, er ikke behandlet her. Om ligningen av sameierne, se emnet «Sameie – ligning etter bruttometoden».

Om ligning av boligbyggelag, se emnet «Samvirkeforetak», pkt. 2.2.

Om ligningen av tidsparter i fritidsboliger, se emnet «Bolig – tidsparter (time-share)».

2 Generelt om ligningsmåten for boligselskaper og for andelshaverne

2.1 Selskaper som omfattes av særreglene i sktl. § 7-3

Boligselskap og andelshaverne skal lignes etter særreglene i sktl. § 7-3 når boligselskapet fyller visse vilkår som fremgår av sktl. § 7-3 tredje og fjerde ledd, se pkt. 3. Selskapet skal da ikke lignes som eget skattesubjekt, selv om det er et selskap med begrenset ansvar, f.eks. et boligaksjeselskap, se sktl. § 7-3 første ledd. Både formue og inntekt skal i stedet fastsettes og beskattes fullt ut hos andelshaverne.

Selv om boligselskapet ikke lignes som eget skattesubjekt, vil selskapet som sådant være privatrettslig eier av boligene, fritidsboligene og eventuelle andre formuesposter.

2.2 Selskaper som faller utenfor særreglene i sktl. § 7-3

For selskaper som ikke omfattes av særreglene i sktl. § 7-3 gjelder skattelovens alminnelige regler. Andelshaverne formueslignes i slike tilfeller etter reglene om formuesbeskatning av aksjer eller andeler i deltakerlignede selskaper, se emnet «Aksjer – formue» og emnet «Deltakerlignet selskap – deltakerligning etter nettometoden», pkt. 3.2. Som et utgangspunkt skal også andelshaverne inntektslignes etter skattelovens alminnelige regler.

Andelseiere i selskaper som anses som boligselskaper, jf. sktl. § 7-3 annet ledd, men hvor vilkårene i sktl. § 7-3 tredje og fjerde ledd ikke er oppfylt, faller likevel inn under reglene om skattefritak for egen bruk, jf. sktl. § 7-1 første ledd bokstav b og reglene om skattefritak ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom, se sktl. § 9-3 annet ledd.

Hvis selskapet ikke anses som boligselskap, vil helt eller delvis fri bruk være skattepliktig som lønn, aksjeutbytte, arbeidsgodtgjørelse, utdeling fra deltakerlignet selskap eller som vederlagsfri bruk etter sktl. § 5-20 tredje ledd.

3 Hvilke boligselskaper omfattes av særreglene i sktl. § 7-3

3.1 Hovedregel

Andelshaverne i boligselskap der selskapet omfattes av sktl. § 7-3 annet ledd, skal lignes etter særreglene i sktl. § 7-3 når minst ett av de tre vilkårene nedenfor er oppfylt:

  • minst 85 % av selskapets leieinntekt kommer fra

    • personlige andelshavere eller aksjonærer, og/eller

    • elever og studenter som er tildelt bolig gjennom elev- og studentsamskipnad, og/eller

    • leietaker som ikke er andelshaver, såfremt boligselskapet er opprettet som ledd i organisert fornyelse av tettbygde strøk,

  • minst 85 % av andelskapitalen eies av en kommune sammen med personer som har bolig i vedkommende eiendom, eller

  • over 50 % av andelskapitalen eies av kommunen alene.

Et boligselskap med bare én aksjonær, lignes ikke etter sktl. § 7-3. Dette gjelder selv om vilkårene for øvrig er oppfylt, se FIN 5. april 1995 i Utv. 1995/687.

Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt, tas det utgangspunkt i alle inntekter selskapet vil få ved utleie av alle bygninger som er planlagt, herunder stipulert leie for lokaler som ikke er ferdigstilt eller solgt. Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt tas det normalt ikke hensyn til at enkelte av andelshaverne fremleier sine leiligheter i selskapet. Leieinntekten regnes i slike tilfeller å komme fra andelshaverne, jf. FIN 6. mars 1992 i Utv. 1992/391. Er derimot andeler utleid direkte fra selskapet til andre enn leietakere som nevnt ovenfor, anses leieinntekt fra disse ikke som leieinntekt som inngår i 85 %-kravet.

Retten til å bli lignet etter sktl. § 7-3 kan falle bort selv om prosentkravet i sktl. § 7-3 tredje ledd er oppfylt, dersom boligselskapets hovedformål ikke er å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Dette gjelder blant annet når en større andel av leilighetene fremleies, eller hvor leilighetene leies ut over et lengre tidsrom, se FSSD § 7-3-1 annet ledd.

3.2 Utvidelse av området for bruk av særreglene etter søknad

Boligselskapet kan søke skattekontoret om at ligningen skal foretas etter særregelen i sktl. § 7-3 selv om vilkåret om andel i boligselskapets leieinntekter ikke er oppfylt. Dette kan i følge FSSD § 7-3-2 annet ledd blant annet være aktuelt når

  • 85 % -kravet unntaksvis ikke er oppfylt i enkelte inntektsår

  • formålet med utleie av lokaler til andre enn andelshaverne mv. er å yte service overfor andelshaverne, f.eks. ved utleie av lokaler til barnehage, selskapslokale mv.

  • et forholdsvis lite areal leies ut til andre enn andelshaverne mv. og grunnen til at 85 %-kravet ikke oppfylles er at markedsleie for andre enn andelshaverne mv. er forholdsvis høyere enn andelshavernes husleie

Om søknadens innhold, se FSSD § 7-3-3 annet ledd.

4 Formuesbeskatning for andelshavere i boligselskap som omfattes av særreglene i sktl. § 7-3

4.1 Generelt

Verdien av boenhet i boligselskap som omfattes av sktl. § 7-3, fastsettes individuelt for den enkelte andelshaver etter reglene i sktl. § 4-10 tredje ledd, jf. første og annet ledd. Om formuesverdsetting av boligeiendom, se emnet «Bolig – formue».

Øvrig verdi av andel i slikt selskap settes til andelshavers andel av boligselskapets netto formue utenom boenhetene. Innskudd fra andelshaverne kommer ikke til fradrag ved beregningen av boligselskapets formue.

4.2 Rett til å kreve ligningsverdien nedsatt

Andelsleiligheter i boligselskap kommer inn under regelen om rett til å kreve ligningsverdien for primærbolig og fritidseiendom nedsatt til 30 % av dokumentert omsetningsverdi. For sekundærbolig gjelder retten til å kreve ligningsverdien nedsatt til 96 % av dokumentert omsetningsverdi, se nærmere emnet «Bolig – formue», pkt. 8 og pkt. 6. Det er den enkelte andelshaver i boligselskapet som har rett til å kreve ligningsverdien nedsatt.

4.3 Fordeling av formue/gjeld på den enkelte andelshaver

4.3.1 Valg av fordelingsmetode

Generalforsamlingen velger hvordan annen formue enn ligningsverdien på boenhetene og langsiktig fellesgjeld skal fordeles mellom andelshaverne. Fordelingsmetodene er i følge FSFIN § 7-3-12 fordeling etter

  • husleiebrøk, eller

  • andelsbrøk og andelskonto

Det må velges samme fordelingsmetode for formue/gjeld og inntekter/kostnader. Ligningsverdi av boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig, jf. sktl. § 4-10 annet ledd, skal ikke fordeles, da det for disse skal foretas individuell verdsetting, se FSFIN § 7-3-10 annet punktum. Derimot skal andre boenheter som for eksempel fritidsbolig omfattes av fordelingen.

4.3.2 Fordeling etter husleiebrøk

Den enkelte andelshavers andel av boligselskapets formue og gjeld (unntatt ligningsverdi av boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig) beregnes til en forholdsmessig andel basert på forholdet mellom påløpt husleie på årsbasis for andelshavers leilighet og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere vedkommende år, jf. FSFIN § 7-3-13.

I boligselskapets totale påløpte husleie i året, inngår også påløpt/stipulert husleie for boenheter som står tomme eller ikke er ferdigstilt. Derimot skal husleie for boenheter som er leid ut direkte av selskapet til andre enn andelshavere eller leietakere, som nevnt ovenfor, ikke tas med, jf. FSFIN § 7-3-13 annet punktum.

Bare formue som etter denne fordelingen skal tilordnes andelseiere, kommer til beskatning i tillegg til formuesverdien av egen boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig. Den formue og gjeld som tilordnes andre boenheter, vil ikke komme til beskatning.

4.3.3 Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto

Som langsiktig fellesgjeld regnes fellesgjeld i boligselskapet hvor hele eller deler av beløpet forfaller til betaling mer enn ett år etter gjeldsstiftelsen. For hver enkelt boenhet føres en egen konto med boenhetens andel av langsiktig fellesgjeld. I nye boligselskaper settes inngående verdi på kontoen til boenhetens andel av fellesgjelden slik den er beregnet av selskapet. Kontoen korrigeres for senere nedbetalinger mv. fra andelshaver. Se FSFIN § 7-3-14 første ledd bokstav a.

Øvrige formuesposter, unntatt ligningsverdi av andelshavers boenhet, som anses som primær- eller sekundærbolig, fordeles etter andelsbrøk, jf. FSFIN § 7-3-14 annet ledd. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld. Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, se pkt. 8.

4.4 Hvem som skal skattlegges for nettoformuen

Den forholdsmessige andel av boligselskapets formue beskattes hos den som var eier av andelen ved utgangen av inntektsåret, jf. sktl. § 4-1 første ledd.

5 Inntektsfastsettingen for andelseiere i boligselskaper som omfattes av sktl. § 7-3

5.1 Egen bruk

For andelseiere i boligselskaper som omfattes av sktl. § 7-3 er fordel ved egen bruk av bolig og fritidsbolig skattefri, se sktl. § 7-1 første ledd bokstav b. Dette gjelder selv om boenheten leies ut i slikt omfang at den skal regnskapslignes (direktelignes).

5.2 Utleie av egen boenhet

Ved utleie av egen boenhet som er bolig (ikke fritidsbolig) skal andelshaver ikke skattlegges for utleieinntekten dersom boenheten skal fritakslignes, se sktl. § 7-2. Vilkårene vurderes individuelt for hver boenhet. Om vilkårene for skattefritak for utleieinntekt etter sktl. § 7-2, se emnet «Bolig – fritaksligning».

Ved utleie av boenhet som er fritidsbolig, skattlegges andelshaverne etter sktl. § 7-2 annet ledd for 85 % av utleieinntekten som overstiger kr 10 000. Dette gjelder ikke for rene utleieobjekter, se emnet «Bolig – fritaksligning».

Omfattes ikke utleien av boenheten av

  • skattefritaket for utleieinntekt av bolig i sktl. § 7-2 første ledd, eller

  • særregelen for skattlegging av utleieinntekt av fritidseiendom i sktl. § 7-2 annet ledd

skal boenheten regnskapslignes hos andelshaveren. Utleieinntekten er da skattepliktig i sin helhet. Om fremgangsmåten ved regnskapsligning og om fradrag for kostnader, se emnet «Bolig – regnskapsligning».

5.3 Andel av selskapets inntekter/kostnader

Ved inntektsligningen skal andelshaverne skattlegges for en andel i følgende bruttoinntekter, jf. sktl. § 7-3 femte ledd bokstav a

  • selskapets renteinntekter

  • andre inntekter som ikke har tilknytning til selve eiendommen

  • gevinst ved realisasjon av selskapets eiendommer utenom andelshavers egen boligdel

Det gis fradrag i inntekten for andel i følgende kostnader, jf. sktl. § 7-3 femte ledd bokstav b

  • selskapets rentekostnader

  • arbeidsgivers tilskudd til privat tjenestepensjonsordning for ansatt i hovedstilling i selskapet

  • selskapets kostnader som ikke har tilknytning til selve eiendommen

  • tap ved realisasjon av selskapets eiendeler

Andre inntekter/kostnader enn de som er nevnt ovenfor, og som er opptjent/pådratt av selskapet, er ikke skattepliktige/fradragsberettigede. Utleieinntekter, for eksempel ved utleie til barnehage eller butikk, vil således som utgangspunkt ikke være skattepliktige, verken for selskapet eller andelshaverne. Inntekter som er opptjent som ledd i en virksomhet som boligselskapet driver, anses ikke å ha tilknytning til selve eiendommen, selv om selve virksomheten er tilknyttet borettslagets eiendom. Om skatteplikt ved selskapets utstedelse av andeler, se pkt. 11.3.

Utbetaling av utbytte fra boligselskap mv. som lignes etter særreglene i sktl. §  7-3, utløser ikke utbyttebeskatning hos aksjonærene. Se BFU 29/2010. Utbytte som mottas av boligselskapet vil derimot være skattepliktig for andelseierne som annen inntekt som ikke har tilknytning til selve eiendommen.

5.4 Driftskostnader mv.

Er boenheten ikke utleid i inntektsåret eller er den delvis utleid, men utleieinntekt er skattefri (fritaksligning), gis det ikke fradrag for andelshaverens kostnader knyttet til boenheten, slik som andel av felleskostnader til boligselskapet, egne vedlikeholdskostnader, forsikring mv.

Hvis boenheten skal regnskapslignes, har andelseieren på vanlig måte rett til fradrag for andel av kostnader som nevnt i sktl. § 7-3 femte ledd bokstav b, jf. pkt. 5.3. I tillegg har andelseieren rett til fradrag for alle driftskostnader mv., som ikke omfattes av § 7-3 femte ledd bokstav b, se emnet «Bolig – regnskapsligning», pkt. 3. Dette gjelder kostnader som påhviler skattyteren selv, for eksempel vedlikehold av egen leilighet. I tillegg kan det kreves fradrag for andel av driftskostnader som pådras av boligselskapet og som inngår i felleskostnadene. Dette kan for eksempel være ytre vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, festeavgifter, eiendomsskatt, utgifter til kabel-tv mv. Det er bare den delen av felleskostnadene som omfatter fradragsberettigede kostnader som kan fradragsføres. Den delen av felleskostnadene som gjelder avdrag på fellesgjeld kan for eksempel ikke fradragsføres. Hvis skattyter selv bor i en del av boenheten, vil det bare være en forholdsmessig andel av kostnadene, regnet ut fra utleieverdien av de to delene, som er fradragsberettiget. Hvis boligdelen og ervervsdelen (hjemmekontoret mv.) må anses å være likeverdige og leieverdien av ervervsdelen er vanskelig å fastslå, kan kostnader som ikke kan henføres til spesielle deler av eiendommen fordeles forholdsmessig ut fra en arealfordeling mellom boligdelen og ervervsdelen.

Dersom spesifiserte opplysninger om fradragsberettiget beløp ikke kan innhentes fra boligselskapet, må skattyter beregne fradraget skjønnsmessig.

6 Fordeling av selskapets inntekter/kostnader på den enkelte andelshaver

6.1 Valg av fordelingsmetode

Generalforsamlingen velger hvordan inntekter og kostnader skal fordeles mellom andelshaverne. Fordelingsmetodene er i følge FSFIN § 7-3-12 fordeling etter

  • husleiebrøk, eller

  • andelsbrøk og andelskonto

Det må velges samme fordelingsmetode for formue/gjeld og inntekter/kostnader.

6.2 Fordeling etter husleiebrøk

Ved fordeling etter husleiebrøk fordeles alle inntekts- og formuespostene, unntatt ligningsverdi av boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig, på andelshaverne etter forholdet mellom påløpt husleie for den enkelte andelshaver i året, og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere vedkommende år. Se FSFIN § 7-3-13.

I boligselskapets totale påløpte husleie i året, inngår også påløpt/stipulert husleie for boenheter som står tomme eller ikke er ferdigstilt. Derimot skal husleie for boenheter som er leid ut direkte av selskapet til andre andelshavere eller leietakere, som nevnt ovenfor, ikke tas med.

Bare de inntekter og kostnader som etter denne fordelingen skal tilordnes andelseiere i inntektsåret, kommer til inntekt/fradrag. De inntekter og kostnader som tilordnes andre boenheter, vil ikke komme til beskatning/fradrag.

6.3 Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto

Renter av langsiktig fellesgjeld fordeles på samme måte som gjelden, jf. FSFIN § 7-3-14 første ledd bokstav b. De rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden, skal innrapporteres på andelshaveren, se emnet «Renter av gjeld».

Øvrige inntekter og kostnader, unntatt ligningsverdi av andelshavers boenhet som anses som primær- eller sekundærbolig, fordeles etter andelsbrøk, jf. FSFIN § 7-3-14. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld og samlet innskudd.

6.4 Realisasjon av andel

Om fordeling av inntekter og kostnader i realisasjonsåret, se pkt. 9.1.

7 Tidfesting av inntekter og kostnader

Selskapets inntekter/kostnader som skal lignes hos andelshaverne tidfestes etter de vanlige regler, se emnet «Tidfesting – allment», «Tidfesting – realisasjonsprinsippet» og emnet «Tidfesting – kontantprinsippet».

8 Endring av fordelingsmetode

Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto gjøres følgende

  • for poster som skal fordeles etter andelskonto, skal inngående verdi på kontoene fastsettes i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår.

  • for poster som skal fordeles ved andelsbrøk, kan generalforsamlingen vedta at fordelingen skal skje i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår. Dette gjøres i stedet for fordeling etter det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld, og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld.

Se FSFIN § 7-3-15.

Ved overgang til fordeling etter andelskonto i inntektsåret kan generalforsamlingen vedta at inngående verdi på andelskontoen skal fastsettes med utgangspunkt i husleiebrøken. Dette gjelder likevel slik at det kan foretas korrigering for særlige omstendigheter ved enkelte boenheter som bør ha betydning for fordelingen.

9 Hvem som skal lignes for selskapets inntekt

9.1 Andelseier

Inntekt av bolig i boligselskap skattlegges hos den som var andelseier i inntektsåret. Ved overdragelse av eierandel i løpet av inntektsåret, skal selskapets inntekter og kostnader fordeles forholdsmessig mellom selger og kjøper etter den husleien som er påløpt i det tidsrommet de har eid andelen. Se FSFIN § 7-3-16.

9.2 Ektefeller

For ektefeller tilordnes andel av inntekter/kostnader til den eller de som var eier(e) i inntektsåret. Ved separasjon eller skilsmisse henføres inntekten/kostnaden til den ektefellen som har bodd i leiligheten og som har betalt husleien i inntektsåret. Dette gjelder selv om den andre ektefellen var andelseier.

9.3 Ikke-meldepliktige samboere

Om hvem av ikke-meldepliktige samboere som skal lignes for inntekt/ha fradrag for kostnader i boligselskap, se emnet «Samboere».

9.4 Skattyter som leier boenheten av andelshaverne

Den som leier boenheten av andelshaver skal ikke under noen omstendighet beskattes for inntekt av, eller ha fradrag for, kostnader i boligselskapet.

9.5 Nærståendes bruk av boenheten

Dersom nærstående bruker boenheten uten å betale vederlag til andelshaver, og for øvrig bærer alle driftskostnader ved boenheten, herunder husleie og øvrig vedlikehold, gjelder reglene om skattefritak i sktl. kap. 7 både for andelshaver og hans nærstående. Eieren av andelsleiligheten skattlegges for leilighetens andel av andelslagets øvrige inntekter og kostnader.

Bruker nærstående boenheten vederlagsfritt mens andelshaveren dekker kostnadene, skal verdien av fri bruk av boligen skattlegges på brukerens hånd, se emnet «Bolig – fri bolig». Andelshaveren skal i utgangspunktet ikke ha fradrag for kostnadene vedrørende boenheten, f.eks. husleie, vedlikehold mv., se URD 29. september 2004 (Dalane tingrett) i Utv. 2005/294.

10 Ligning av boligselskap og andelshaverne når boligselskapet ikke fyller vilkårene i sktl. § 7-3 tredje ledd

10.1 Selskap med begrenset ansvar

10.1.1 Generelt

Boligselskap med begrenset ansvar (AS, ASA og BA) som ikke lignes etter særreglene i sktl. § 7-3 tredje ledd, lignes som eget skattesubjekt (selskapsligning). Slike boligselskap lignes som aksjeselskap eller likestilt selskap, se sktl. § 10-1, jf. § 2-2 første ledd bokstav a og e. Det vil si at selskapet og andelshaverne skal lignes etter reglene for aksjeselskap og aksjonærer. Om ligningen av aksjeselskap og aksjonærene, se nedenfor og under emnene om aksjer og aksjeselskap. Om skattefritak for egen bruk, se pkt. 2.2.

10.1.2 Andelshavers husleie er under markedsleie

Stiller boligselskap bolig eller fritidsbolig til disposisjon for eier/aksjonær til en pris som ligger under markedsleie, vil det være grunnlag for å uttaksbeskatte selskapet, se emnet «Bolig – fri bolig» og emnet «Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester». Dette gjelder selv om eieren/aksjonæren ikke er skattepliktig for egen bruk.

10.2 Andelshaverne i selskap med begrenset ansvar

10.2.1 Generelt

Selskapets formue og inntekt lignes i utgangspunktet på selskapets hånd. Det kan likevel være inntekter som innvinnes av andelshaveren, og derfor må beskattes på andelshaver i stedet for på selskapet. For eksempel vil utleie av andelshavers leilighet for andelshavers regning og risiko, måtte tilordnes han.

10.2.2 Andelshaverens bruk

Andelshaver i boligselskap, dvs. selskap som har til hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet, vil aldri være skattepliktig for egen bruk. I disse tilfellene skal andelseierens leie til underpris ikke anses som utbytte, jf. sktl. § 7-1 annet, jf. første ledd bokstav b.

10.2.3 Andelshavers utleie

Ved utleie av egen boenhet gjelder de vanlige reglene om skattefritak/skatteplikt for utleieinntekt, se emnet «Bolig – fritaksligning». Ved inntektsfastsettingen har andelseieren ikke fradragsrett for den del av husleien som gjelder ikke-fradragsberettigede kostnader, se pkt. 5.4.

10.3 Ligning av selskap med delt ansvar

Boligselskap med delt ansvar, som ikke oppfyller vilkårene i særreglene i sktl. § 7-3, deltakerlignes etter nettometoden, se emnet «Deltakerlignet selskap – deltakerligning etter nettometoden».

10.4 Andelshaverne i selskap med delt ansvar

Andelshaver i selskap med delt ansvar som anses som boligselskap, dvs. som har til hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet, vil aldri være skattepliktig for egen bruk, jf. sktl. § 7-1 annet ledd. Verdien av deltakerens bruk skal ikke inngå ved fastsettingen av selskapets alminnelige inntekt, jf. sktl. § 10-41, og skal ikke anses som utdeling etter sktl. § 10-42.

Ved utleie av egen boenhet gjelder de vanlige reglene om skattefritak/skatteplikt for utleieinntekt, se emnet «Bolig – fritaksligning». Utleieinntektene skal ikke inngå ved fastsettingen av selskapets alminnelige inntekt, jf. sktl. § 10-41. Ved inntektsfastsettingen har andelseieren ikke fradragsrett for den del av husleien som gjelder ikke-fradragsberettigede kostnader, se pkt. 5.4.

Om ligning av selskapets inntekt og formue for øvrig, se emnet «Deltakerlignet selskap – deltakerligning etter nettometoden».

11 Realisasjon av andel i boligselskap

11.1 Generelt

Skatteplikt for gevinst/fradragsrett for tap ved andelshavers realisasjon av sin andel i boligselskap, følger skattelovens alminnelige regler, herunder reglene om eier/botid for egen bolig. Om beregning av eier/botid og gevinst/tap ved realisasjon av bolig, se emnet «Bolig – realisasjon».

Om aksjeselskaps salg av borettslagsandel, se emnet «Aksjer – realisasjon» og SKD 8. mai 2007 i Utv. 2007/1041.

11.2 Boligaksjeselskaps salg av egne aksjer

Realiserer et boligaksjeselskap egne aksjer, for eksempel ved realisasjon av vaktmesterleilighet, er eventuell gevinst i utgangspunktet skattepliktig for de andre aksjonærene, jf. sktl. § 5-1 annet ledd, § 9-2, samt § 7-3 første og femte ledd bokstav a. Se BFU 29/2010. Gevinsten er imidlertid ikke skattepliktig hvis eiendommen aksjene er knyttet til, har en «tjenende funksjon» til boligene til de andre aksjonærene. Om hva som er «tjenende funksjon», se emnet «Bolig – fritaksligning», pkt. 14.1.3. Om et tilfelle der kravet til «tjenende funksjon» ikke var oppfylt, se BFU 39/2007.

11.3 Overkurs ved utstedelse av andeler

Overkurs som innbetales av andelseierne ved stiftelsen eller ved utstedelse av nye andeler med tilhørende leierett er som utgangspunkt ikke skattepliktig. Dette gjelder for eksempel hvor andelen utstedes i forbindelse med omgjøring av tidligere vaktmesterleilighet til andelsleilighet eller et eksisterende boligselskap oppfører nye boliger, se SKD 28. juni 2004 i Utv. 2004/809, 4. april 2005 i Utv. 2005/578 og BFU 11/2008.

Overkurs ved utstedelse av andeler vil være skattepliktig hvis overkursen/inntekten har sammenheng med en virksomhet utøvet av boligselskapet. Virksomhetsinntekt anses som inntekt som ikke har tilknytning til selve eiendommen, jf. sktl. § 7-3 femte ledd bokstav a tredje strekpunkt, og er skattepliktig. Se BFU 51/2006 og BFU 26/2014.

12 Omdanning fra/til boligselskap

Et boligaksjeselskap kan omdannes til f.eks. et borettslag eller et boligsameie. Ved slik omdanning vil andelseierne/sameierne i praksis ikke beskattes dersom forholdet mellom eierandelene beholdes uendret. Ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskap til boligsameie må vilkårene i sktl. § 7-3 være oppfylt, se BFU 25/2009. Vilkårene må være oppfylt på omdanningstidspunktet. Fritaket gjelder også andelseiere eller aksjonærer som ikke fyller kravene til eier- og botid i sktl. § 9-3 annet ledd, se FIN 16. desember 2003 i Utv. 2004/85. Se også BFU 38/2008.

Er overføringen ledd i en fullstendig omdanning, kan overføringen av leiligheter også skje trinnvis.

Inngangsverdien vil i slike tilfeller videreføres med skattemessig kontinuitet.

Om boligutleiende aksjeselskap (utleieselskap) som omdannes til boligaksjeselskap eller borettslag, se FIN 19. juni 2003 i Utv. 2003/1192.

13 Boligselskapets plikter

Boligselskap som omfattes av særreglene i sktl. § 7-3, skal innen 31. januar året etter inntektsåret uoppfordret gi Skattedirektoratet opplysninger om de beløpsposter som skal legges til grunn for ligningen av andelshaveren, se forskrift 17. september 2013 nr. 1092 om tredjeparters opplysningsplikt § 5-9-70 til § 5-9-76. Opplysningsplikten inntrer fra og med det inntektsåret boligselskapet blir lovlig stiftet.

Boligselskapet skal gi oppgave over de inntekter og kostnader, samt annen formue og gjeld som den enkelte andelshaveren skal lignes for, se forskriften § 2. Opplysningsplikten omfatter ikke andelshavers boenhet som andelshaveren skal lignes for etter sktl. § 4-10 annet ledd. Har boligselskapet fått melding om at flere eier en andel sammen, skal det gis en oppgave for hver eier der fordeling av inntekter, kostnader, formue og gjeld skal skje i forhold til antall eiere. Hvis boligselskapet er kjent med at andelshaveren i løpet av inntektsåret har bruksoverlatt (fremleid) sin bolig, skal det gis opplysninger om dette i oppgaven. Hvis boligselskapet består av fritidsboliger skal boligselskapet også gi oppgave om fordeling av ligningsverdi på andelshaverne.

14 Flere kommuner

Andel i boligselskapets ligningsverdi er underlagt stedbunden beskatning på vanlig måte. For øvrige inntekter/kostnader og formue, se emnet «Skattestedet».

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.