Lignings-ABC 2016

Publisert: 07.09.2016

  • Skriv ut


Innhold: T

Tomt Til oversikt


  • Sktl. § 5-1, § 9-3 åttende ledd bokstav a og § 14-52.

  • FSFIN § 9-8.

  • Forskrift 6. november 2015 nr. 1283 om taksering av formues-, inntekts- og fradragsposter til bruk ved likningen for inntektsåret 2015 (takseringsreglene) § 1-1-2.

1 Formuen

1.1 Bebygde tomter

Bebygde tomter verdsettes normalt sammen med bygningen(e) etter reglene for slike eiendommer. Nærmere om verdsettingen i slike tilfeller, se emnene «Bolig – formue» og «Formue».

1.2 Ubebygde tomter

1.2.1 Ubebygde næringstomter

Om verdsetting av ubebygde næringstomter, se emnet «Formue», pkt. 8.8.

1.2.2 Andre ubebygde tomter

Ved første gangs taksering av andre ubebygde tomter enn næringstomter, skal ligningsverdien verken overstige 80 % av eiendommens kostpris eller 80 % av markedsverdien, se takseringsreglene § 1-1-2.

Er det nedlagt byggeforbud i området, vil dette påvirke verdsettingen. Ved verdsettingen av en nyutskilt, ubebygget tomt, må det tas hensyn til nivået for ligningstakstene for sammenlignbare ubebygde tomter i kommunen. Så lenge en boligtomt ikke er bebygd, omfattes ikke tomten av reglene om formuesverdsetting av bolig- og fritidseiendommer.

1.3 Rettigheter/Bortfestede tomter

Om verdsetting av rettigheter/bortfestede tomter, se emnet «Rettigheter i fast eiendom».

2 Løpende avkastning

Inntekt ved utleie av tomt og bortfeste av andre rettigheter tilknyttet tomt, er skattepliktig inntekt. Om festeavgift mv., se emnet «Rettigheter i fast eiendom».

3 Realisasjon

3.1 Generelt

Her behandles bare realisasjon av

  • ubebygget grunnareal

  • delvis bebygget grunnareal, dvs. eiendom med bygninger og tilhørende grunnareal som utgjør mer enn det som anses å være en naturlig arrondert tomt

  • fullt utbygget eiendom, (dvs. eiendom med bygninger, men ikke med mer enn en naturlig arrondert tomt), men hvor bebyggelsen er av relativt liten verdi i forhold til den totale omsetningsverdien, eller

  • tomt som er stetsevarig bortfestet mot løpende vederlag eller er bortfestet for et begrenset tidsrom

Om realisasjon av festerett til tomt, se emnet «Rettigheter i fast eiendom».

3.2 Hva er realisasjon

Om hva uttrykket realisasjon omfatter, se emnet «Realisasjonsbegrepet».

3.3 Skatteplikt for gevinst

Gevinst ved realisasjon av et grunnareal er i utgangspunktet skattepliktig i medhold av sktl. § 5-1 første ledd, jf. § 5-30 annet ledd i virksomhet, og etter sktl. § 5-1 annet ledd utenfor virksomhet. Faller gevinst ved realisasjon av en fast eiendom ikke inn under noen av unntakene fra skatteplikt i sktl. § 9-3 annet ledd til sjette ledd jf. § 9-13, vil gevinsten alltid være skattepliktig etter hovedregelen i sktl. § 5-1, uavhengig av om arealet kan karakteriseres som tomt eller ikke. Gjelder det boligeiendom vil bare bygning med naturlig arrondert tomt falle inn under unntaksregelen for bolig. Har den realiserte eiendommen større areal, vil gevinsten vedrørende dette arealet være skattepliktig, med mindre gevinsten faller inn under en annen unntaksregel, se HRD i Utv. 1996/1029 (Rt. 1996/932).

Gevinsten kan være helt eller delvis unntatt fra skatteplikt i medhold av sktl. § 9-3 annet ledd til sjette ledd jf. § 9-13, såfremt grunnarealet kan karakteriseres som

  • alminnelig gårdsbruk,

  • skogbruk,

  • boligeiendom, eller

  • fritidseiendom,

og visse andre vilkår er oppfylt. Dette gjelder både i og utenfor virksomhet. Om vilkårene for helt eller delvis unntak fra skatteplikt for slike gevinster, se emnet «Bolig – realisasjon» og emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon».

Selv om gevinsten i utgangspunktet er helt eller delvis unntatt fra skatteplikt etter sktl. § 9-3 annet ledd til sjette ledd jf. § 9-13, kan gevinsten likevel være skattepliktig i sin helhet som gevinst ved realisasjon av tomt, men bare såfremt begge vilkårene nedenfor er oppfylt.

  • Arealet må etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet være skikket for bygging av boliger, herunder fritidsboliger mv., eller for «utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l.», og

  • salgssummen må i vesentlig grad antas å være påvirket av muligheten for slik anvendelse av arealet,

jf. sktl. § 9-3 åttende ledd bokstav a. Denne bestemmelsen fremtrer som utfyllende anvisning til hovedregelen om at gevinst ved realisasjon av tomt alltid er skattepliktig. Sktl. § 9-3 åttende ledd bokstav a vil først og fremst være aktuell i tilfeller hvor det ellers vil være tvil om det foreligger realisasjon av tomter. Bestemmelsen utvider således ikke tomtebegrepet, men søker bare å gi praktisk veiledning i de tilfellene hvor det erfaringsmessig har vist seg vanskelig å avgjøre hvilke momenter som særlig skal tillegges vekt ved vurderingen av om man har med tomteareal å gjøre eller ikke.

Krav om skikkethet går både på

  • fysisk skikkethet, dvs. at det ikke foreligger geografiske/og eller topografiske hindringer for utbygging, og

  • juridisk skikkethet, dvs. at ikke lovforbud eller servitutter danner absolutt, eller mer permanent og ufravikelig hindring for å nytte arealet til bebyggelse eller annen utnyttelse til forretningsmessige formål.

Er det ved realisasjon av jord- og skogbruksarealer gitt en pris som ligger vesentlig høyere enn pris for arealet brukt til jord- og skogbruksformål, kan merverdien skyldes at arealet er egnet til tomteformål eller har andre verdier som nevnt i sktl. § 9-3 åttende ledd.

Er det ved realisasjon av bolig- eller fritidseiendom med bebyggelse gitt en pris som ligger vesentlig høyere enn det eiendommen med rimelighet kunne vært solgt for med en fortsatt utnyttelse av de bygninger som står på eiendommen, skyldes merverdien normalt at arealet er egnet til tomteformål eller har andre verdier som nevnt i sktl. § 9-3 åttende ledd. Se HRD i Utv. 1978/480 (Rt. 1977/1264).

Ved vurderingen av om grunnarealer skal anses som tomt etter sktl. § 9-3 åttende ledd, legges bare vekt på kravet om skikkethet og på kravet om at salgssummen i vesentlig grad må være bestemt ut fra tomteformål. Kjøpers utnyttelse av arealet vil bare være et moment i vurderingen av om det er gitt tomtepris. Sml. HRD i Utv. 1991/1479 (Rt. 1991/207) og i Utv. 1993/263 (Rt. 1993/480).

Om forholdet til skjønnsrettens begrunnelse ved erstatningsutmåling, se pkt. 3.6.2.

3.4 Fradrag for tap

I de tilfeller en gevinst ville vært skattepliktig etter reglene ovenfor, vil et tap være fradragsberettiget, jf. sktl. § 9-4 første ledd.

3.5 Realisasjon av del av eiendom

3.5.1 Jordbruks-/skogbrukseiendom

Selges ubebygget areal fra en jordbruks-/skogbrukseiendom til jordbruks-/skogbrukspris, følger dette reglene i sktl. § 9-3 sjette ledd jf. § 9-13 om salg av jordbrukseiendom/skogbrukseiendom, jf. HRD i Utv. 1982/568 (Rt. 1982/866). Skattefritak etter disse bestemmelsene er bare aktuelt ved overdragelse til arveberettigede personer hvor vederlaget ikke overstiger tre fjerdedel av antatt salgsverdi. Selv om vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, kan det være aktuelt å beregne gevinsten etter overgangsreglene, se emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon», pkt. 9.2. Reglene om realisasjon av jordbrukseiendom gjelder ikke hvis jordbruksvirksomheten er varig nedlagt, se emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon», under pkt. 4.2. De gjelder heller ikke for ubebygd grunnareal som frem til realisasjonstidspunktet ikke har inngått som en naturlig del av eiendommens innmarks-, utmarks- eller skogarealer nyttet til jord- og/eller skogbruksvirksomhet, sammenlign HRD i Utv. 1996/1029 (Rt. 1996/932). I slike tilfeller vil gevinsten være skattepliktig etter hovedregelen i sktl. § 5-1. Det er ikke noe vilkår for beskatning at vilkårene i sktl. § 9-3 åttende ledd er oppfylt.

3.5.2 Bolig-/fritidseiendom

Realiseres ubebygget areal fra en boligeiendom, f.eks. en del av hagen, vil gevinsten være skattefri hvis boligeiendommen kunne vært solgt skattefritt i sin helhet og vilkårene for tomtebeskatning ikke er oppfylt. Tomtebeskatning betinger at vilkårene om skikkethet og tomtepris er oppfylt, se pkt. 3.3. Kravet til tomtepris er f.eks. ikke oppfylt ved ekspropriasjon av hagestriper til veiformål hvor erstatningen er utmålt som differansetap, dvs. differansen mellom eiendommens verdi før og etter ekspropriasjonsinngrepet. Se URD 13. juni 1990 (Stavanger byrett) i Utv. 1991/1323.

3.6 Eksempler

3.6.1 Enkelttomt(er)

Ved realisasjon av en eller flere enkelttomter eller ubebygget grunnareal som ikke er alminnelig jordbruks-, skogbruks-, bolig- eller fritidseiendom eller del av denne, vil gevinsten alltid være skattepliktig i medhold av sktl. § 5-1, uavhengig av om grunnen er skikket til tomteformål og om det er gitt tomtepris.

Realiserer bortfesteren en tomt med påheftet festerett, vil en gevinst alltid være skattepliktig. Dette gjelder selv om den festede tomten ligger på f.eks. en skogbrukseiendom og eventuelt selges sammen med denne.

Innløser festeren en tomt som er stetsevarig festet mot løpende vederlag eller festet for en tidsbegrenset periode, anses dette som realisasjon av tomten for bortfesteren. Gevinst vil alltid være skattepliktig. Om betinget skattefritak ved innløsning av festet tomt, se emnet «Betinget skattefritak». Om en festers realisasjon av festeretten, se emnet «Rettigheter i fast eiendom».

3.6.2 Realisasjon av/fra jordbruks- eller skogbrukseiendom

Gevinst ved realisasjon av grunn fra eiendom som er jordbruks- og/eller skogbrukseiendom for selgeren, til bruk som hytte-, bolig- eller industritomt hos kjøperen, behandles etter reglene for tomtesalg dersom prisen i vesentlig grad er bestemt av tomtepris, jf. HRD i Utv. 1982/568 (Rt. 1982/866), eller grunnen ikke er i bruk til jord-/skogbruksvirksomhet, sml. HRD i Utv. 1996/1029 (Rt. 1996/932). Se også HRD i Utv. 1974/242 (Rt. 1974/69) Det ble foretatt gevinstbeskatning ved salg av gårdsbruk til industriformål etter regelen i nåværende sktl. § 9-3 åttende ledd. Det ble konstatert at prisen på det solgte areal lå så høyt over vanlig jordbrukspris på gårdsbruk, at andre forhold enn jordbruksverdien måtte ha influert vesentlig på salgssummens størrelse.

Når det skal vurderes om en pris/erstatning er gitt på grunnlag av jordbruks-/skogbruksverdi eller på annet grunnlag, vil skjønnsgrunnene fra en eventuell skjønnsrett i utgangspunktet ikke være avgjørende, se HRD i Utv. 1961/301 (Rt. 1960/1427) (Flesland), HRD i Utv. 1974/242 (Rt. 1974/69) (Stray) og HRD i Utv. 1983/450 (Rt. 1983/882) (Fuglerud). Har retten lagt jordbruks-/skogbruksverdi til grunn for sin verdifastsetting, må det imidlertid være sikre holdepunkter og sterke bevis for at skjønnsretten i realiteten har benyttet tomteverdi ved sin verdifastsetting for at tomtebeskatning skal være aktuelt, jf. HRD i Utv. 1983/450 (Rt. 1983/882).

3.6.3 Realisasjon av en fysisk sett utbygget eiendom, men hvor bebyggelsen ikke er økonomisk eller bruksmessig tilfredsstillende

Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, fritidseiendom mv. (med naturlig arrondert tomt) som fysisk sett er helt eller delvis bebygget, og som i utgangspunktet fremstår som helt eller delvis skattefri i medhold av sktl. § 9-3 andre ledd til fjerde ledd, kan være fullt ut skattepliktig etter sktl. § 9-3 åttende ledd dersom

  • bebyggelsen ikke er økonomisk og bruksmessig tilfredsstillende, og

  • salgssummen må antas å ha blitt vesentlig større pga. muligheten for å anvende grunnen til nybygg mv.

Har bebyggelsen slik økonomisk betydning at det er en påregnelig mulighet for at en tenkt kjøper av eiendommen vil kunne gi den pris som er betalt dersom han skulle ha beholdt bebyggelsen, foreligger ikke vilkårene for tomtebeskatning. Momenter vil være

  • om den netto avkastning de bestående bygninger kan gi, står i rimelig forhold til salgssummen

  • strøkets karakter, særlig utviklingen i den senere tid

  • bygningens vedlikeholdsstandard

  • eventuelle praktiske og formelle vanskeligheter med å få bebygget eiendommen mv.

Se også HRD i Utv. 1978/480 (Rt. 1977/1264), HRD i Utv. 1993/263 (Rt. 1993/480) og LRD 29. oktober 2001 (Borgarting) i Utv. 2001/1531.

3.6.4 Realisasjon av bebygget eiendom med stor tomt

Hvor en boligeiendom med fullt tilfredsstillende bebyggelse har et større grunnareal enn det som utgjør en naturlig arrondert tomt vil bare boligen med en naturlig arrondert tomt følge reglene for boligeiendom etter sktl. § 9-3 annet ledd, se f.eks. HRD i Utv. 1975/87 (Rt. 1974/1141).

Gevinst vedrørende den øvrige del av eiendommen vil være skattepliktig etter hovedregelen i sktl. § 5-1 annet ledd. Den kan også være skattepliktig etter sktl. § 9-3 åttende leddbokstav a. Se HRD i Utv. 1996/1029 (Rt. 1996/932) (spørsmål om hvor mye av kjøpesummen som faller på påstående bolig med tomt, og på det øvrige areal i forbindelse med salg av eldre boligeiendom) og emnet «Bolig – realisasjon». Siden skatteplikt også følger av sktl. § 5-1 annet ledd, er det ikke nødvendig å vurdere om vilkårene i sktl. § 9-3 åttende ledd er oppfylt.

Foreligger det etter dette skatteplikt for gevinsten, skal boligen med naturlig arrondert (tilhørende) tomt skilles ut. Skatteplikt for gevinst på denne delen av eiendommen må vurderes separat ut fra bestemmelsene om beskatning ved realisasjon av bolig i sktl. § 9-3 annet ledd, jf. HRD i Utv. 1964/598 (Rt. 1964/1241).

3.7 Gevinstberegningen

Gevinsten settes til differansen mellom utgangsverdi og inngangsverdi for det som er realisert.

Om hva som er utgangsverdi, se emnet «Utgangsverdi».

Om hva som er inngangsverdi og om eventuelle oppreguleringer fram til 31. desember 1991 i henhold til overgangsreglene, se emnet «Inngangsverdi».

Bygger skattyter ut et tomteområde over flere inntektsår og selger ut etter hvert, må han beregne oppnådd gevinst på hvert av salgene ved at den enkelte tomts forholdsmessige andel av inngangsverdi fratrekkes salgssummen, og inntektsføre gevinsten etter hvert som salgene finner sted. Det er ikke anledning til å vente med inntektsføringen til hele tomteområdet er solgt eller utbygget, eller å føre kostprisen for hele tomteområdet til fradrag i de første salgsvederlagene.

3.8 Tidfesting

Om tidfesting av gevinst/tap, se emnene om tidfesting.

Om tidfesting av gevinst ved realisasjon av tomt som har vært driftsmiddel eller omløpsmiddel i virksomhet, se emnet «Gevinst- og tapskonto», pkt. 2.2.2.

3.9 Personinntekt

For enkeltpersonforetak som omfattes av foretaksmodellen vil gevinst og tap ved realisasjon av tomt som hovedregel inngå i beregnet personinntekt. Se nærmere i emnet «Enkeltpersonforetak – beregnet personinntekt (foretaksmodellen)», herunder pkt. 4.3.3.

4 Betinget skattefritak

Om betinget skattefritak ved

  • ufrivillig realisasjon etter sktl. § 14-70

  • innløsning av festet tomt etter sktl. § 14-72

  • makeskifte etter sktl. § 14-71,

se emnet «Betinget skattefritak».

5 Uttak av tomt

Om skatteplikt ved uttak av næringstomt som er nedskrevet med betinget avsatt gevinst eller uttak av tomt fra deltakerlignet selskap eller aksjeselskap mv., se emnet «Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester».

6 Skattestedet

Formue i og inntekt av tomter skattlegges for forskuddspliktige i den kommune hvor tomten ligger. Dette gjelder også eventuell salgsgevinst eller tap. Se emnet «Skattestedet».

Formue som består i krav på vederlag for salg av tomt, er ikke stedbundet til kommunen hvor tomten ligger. Det samme gjelder renter av slikt krav.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.