Skatte-ABC 2017

Publisert: 13.09.2017

  • Skriv ut


Innhold: B

Bolig – formue


  • Sktl. § 4-1, § 4-10 og § 4-11.
  • FSSD § 4-10.
  • Takseringsreglene § 1-1-1, § 2-1-1 og § 3-1-2.

1 Generelt

Formue i fast eiendom, herunder bolig- og fritidseiendom, er skattepliktig enten eiendommen ligger i Norge eller i utlandet når skattyter er skattepliktig til Norge som bosatt eller hjemmehørende. Om unntak for skatteplikt i skatteavtale og om reglene for gjeldsfordeling, se emnet «Utland – formue, gjeld og gjeldsrenter», pkt. 2.2 og pkt. 5.3.I dette emnet behandles reglene om verdsetting av bolig- og fritidseiendom.Eiendom hvor hoveddelen blir benyttet som næringseiendom, får fastsatt verdien etter reglene om næringseiendom. Om formuesverdsetting av næringseiendom, jf. sktl. § 4-10 fjerde ledd, se emnet «Formue», pkt. 9.

2 Særskilt om verdsetting av boligeiendom

2.1 Generelt

Boligeiendom formuesverdsettes etter reglene i sktl. § 4-10 første til tredje ledd. Verdien beregnes på grunnlag av boligens areal og en kvadratmetersats som utgjør en prosentandel av beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter. Prosentandelen er forskjellig for hhv. primærbolig og sekundærbolig.Reglene om formuesverdsetting gjelder i utgangspunktet for alle typer boligeiendommer. Dette betyr at både egen helårsbolig, pendlerbolig og utleiebolig er omfattet av reglene om verdsetting av boligeiendom. Reglene gjelder også når utleien til boligformål inngår i en virksomhet eller er en virksomhet i seg selv. Bolig på festet grunn er også omfattet. Fritidseiendommer, våningshus på gårdsbruk, bolig på Svalbard og boliger i utlandet omfattes imidlertid ikke av reglene om verdsetting av boligeiendom. For slike eiendommer er det ikke fastsatt noen tilsvarende verdsettingsmetode.Nærmere om verdsetting av boligeiendom i utlandet, herunder sekundærbolig og fritidseiendom, se pkt. 10.

2.2 Skillet mellom bolig og næringseiendom

Har en eiendom areal til bruk for både bolig- og næringsformål, må det vurderes om eiendommen skal formuesverdsettes som boligeiendom eller næringseiendom. Utgjør boligarealet mer enn halvparten av eiendommens areal, verdsettes hele eiendommen etter reglene for boligeiendommer i sktl. § 4-10 annet ledd. Se FIN 18. januar 2011 i Utv. 2011/272.

2.3 Særlig om flerboligbygg (bygning med fem eller flere boenheter)

Som flerboligbygg anses boligbygg med fem eller flere useksjonerte boenheter, jf. FSSD § 4-10-1. For slike flerboligbygg, skal det beregnes en verdi for hver enkelt boenhet, jf. FSSD § 4-10-2. Boenhetenes verdi skal beregnes etter reglene om verdsetting av boligeiendom i sktl. § 4-10 annet ledd. For boenhet benyttet av eieren til fast bolig anvendes kvadratmetersatsen for primærbolig. For øvrige boenheter anvendes kvadratmetersatsen for sekundærboliger. Verdien av hele eiendommen settes til summen av beregnet verdi for hver enkelt boenhet, jf. FSSD § 4-10-2 første ledd.Med «boenhet» menes bruksenheter til boligformål med eget bruksenhetsnummer (tidligere bolignummer). Dette gjelder boenheter som har minst ett rom og egen inngang, og hvor man har adgang til vann og toalett uten å gå igjennom annen bolig. Utleierom i losjihus, for eksempel pensjonat og lignende, regnes ikke som boenhet i forhold til disse reglene, jf. FSSD § 4-10-1 annet punktum.Boliger med to, tre eller fire boenheter skal som utgangspunkt verdsettes under ett, enten som primærbolig hvis eieren bor i en av boenhetene selv, eller som sekundærbolig hvis eieren ikke bor i bygningen selv.

2.4 Tilliggende bygninger

Tilliggende bygninger som har en tjenende funksjon til boligen verdsettes sammen med boligen. Nærmere om vilkåret om tjenende funksjon, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 14. Slike tilliggende bygninger virker bare inn på formuesverdsettingen hvis de inneholder P-ROM eller BOA.

2.5 Skillet mellom bolig og fritidseiendom

Skillet mellom boligeiendom og fritidseiendom skal bygge på karakter/særtrekk ved eiendommen. Det er ikke avgjørende hvordan eiendommen faktisk brukes. Som fritidseiendom regnes typiske hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. I utgangspunktet vil det fremgå av matrikkelen (landets offisielle register over fast eiendom) hva som henholdsvis er en boligeiendom og en fritidseiendom. En bygning som står på en tomt som utelukkende er regulert til fritidsformål, skal ikke formuesbeskattes etter reglene for boligeiendommer, men normalt etter reglene for fritidseiendommer. Dette gjelder selv om skattyter faktisk bruker bygningen som helårsbolig. Helårsbolig som brukes som fritidsbolig er i utgangspunktet omfattet av verdsettingsreglene for boligeiendommer. En boligbygning som er godkjent og regulert brukt til helårsbolig, men som ikke lenger er egnet til bruk som helårsbolig, skal ikke formuesbeskattes etter reglene for boligeiendommer.

2.6 Skillet mellom primærbolig og sekundærbolig

Boligeiendommer verdsettes ulikt avhengig av om boligen regnes som primærbolig eller sekundærbolig. Skattyter kan bare ha én primærbolig.En eventuell næringsdel hvor arealet utgjør mindre enn boligdelen skal verdsettes etter samme regler som boligdelen, enten som primær- eller sekundærbolig.Primærboligen er den boligen der skattyter har sitt hjem ved årets utgang. Skattyters folkeregistrerte adresse ved utgangen av inntektsåret legges til grunn, forutsatt at registreringen er korrekt. Er registreringen feil, skal den boligen hvor skattyter skulle vært registrert bosatt legges til grunn som primærbolig.For skattyter som tilbringer hele eller deler av året i utlandet, men som ikke anses som utflyttet, jf. folkeregisterforskriften § 4-7 nr. 1, skal bolig som han eier og disponerer i Norge anses som primærbolig, så lenge han er korrekt folkeregistrert i denne boligen.Unntaksvis kan en bolig anses som primærbolig selv om skattyter ikke har sitt hjem der ved årets utgang. Dette gjelder dersom
  • skattyter kan sannsynliggjøre/dokumentere at han/hun ikke kan bruke boligen som sitt hjem pga. forhold som vedkommende ikke har rådighet over, f.eks. pga. alder, helsemessige grunner, eller ved utstasjonering/beordring, og
  • boligen ikke for noen del har vært utleid mot betaling i det aktuelle tidsrommet. Med utleie menes i denne sammenheng også tilfeller hvor eieren lar andre, herunder også nære slektninger, benytte boligen når disse helt eller delvis dekker driftsutgiftene. Hvis nære slektninger benytter boligen vederlagsfritt og eieren dekker alle driftsutgiftene, vil den fortsatt kunne anses som skattyters primærbolig
Sekundærbolig er all annen boligeiendom som er omfattet av reglene for formuesverdsetting i sktl. § 4-10 første til tredje ledd. Dette gjelder for eksempel pendlerbolig og utleiebolig. Som sekundærbolig regnes også bolig som eieren har flyttet ut av før inntektsårets utgang på grunn av samlivsbrudd, se FIN 11. april 2011 i Utv. 2011/603.

2.7 Nærmere om fastsetting av formuesverdien

2.7.1 Generelt
Formuesverdien utgjør produktet av boligens areal (P-ROM el. BOA) multiplisert med en fastsatt kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen fastsettes årlig av Skattedirektoratet og skal bygge på beregninger foretatt av Statistisk Sentralbyrå (SSB). Med utgangspunkt i SSB’s prisfunksjoner fastsettes det differensierte kvadratmetersatser ut fra boligtype, areal, byggeår og geografisk beliggenhet. Kvadratmetersatsen utgjør en lovbestemt prosentandel av den beregnede omsetningsverdien pr. kvadratmeter for den enkelte bolig. Prosentandelen er 25 for primærbolig og 90 for sekundærbolig, jf. sktl. § 4-10 annet ledd tredje punktum.Boliger som ikke anses som flerboligbygg (bygning med færre enn 5 boenheter), skal verdsettes som primærbolig hvis eieren bor i en del av boligen selv.
2.7.2 Særlig om flerboligbygg
For boenhet i flerboligbygg (bygning med fem eller flere boenheter) benyttet av eier til fast bolig, anvendes kvadratmetersatsen for primærbolig, jf. sktl. § 4-10 annet ledd, jf. FSSD § 4-10-2 annet ledd annet punktum. For øvrige boenheter anvendes kvadratmetersatsen for sekundærboliger. Om nedsetting av formuesverdi i slike tilfeller, se pkt. 8.1.

2.8 Nybygg og endringer/påkostninger

For nyoppførte boligbygninger må opplysninger om arealet av P-ROM mv. innrapporteres. Om hva som er P-ROM, se emnet «Bosted – skattemessig bosted», pkt. 6.4.1.Ved utvidelse og reduksjon av boligbygningens areal av primære rom, skal opplysninger om P-ROM innrapporteres på nytt.

2.9 Omsatte eiendommer

For eiendommer som er omsatt i inntektsåret følger innrapporterte opplysninger fra tidligere eier om boligtype, byggeår og areal boligeiendommen ved salg. Disse opplysningene inngår derfor i grunnlaget for den årlige fastsettingen av formuesverdien, med mindre feil ved tidligere innrapportering eller senere bygningsmessige endringer (boligtype, areal) fører til at beregningsgrunnlaget må endres.

2.10 Hus på festet grunn

Metoden for formuesverdsetting av boligeiendom skal også gjelde for verdsetting av bolig på festet grunn.Festeavtaler til grunn for bolighus anses alltid som stetsevarige, jf. tomtefesteloven § 33. Formuesbeskatningen gjennomføres som om festeren var eier av både tomt og bygning. Festeren får gjeldsfradrag for den kapitaliserte verdien av den årlige festeavgiften. Se FIN 15. august 2008 i Utv. 2008/1389.

3 Særskilt om verdsetting av fritidseiendommer

3.1 Generelt

Fritidseiendommer omfattes ikke av de særlige reglene om verdsetting av boligeiendommer som er omtalt i pkt. 2. For fritidseiendommer skal det ikke foretas noen generell oppjustering av formuesverdien fra 2016 til 2017.Generelle justeringer for fritidseiendommer (til og med 2009 gjaldt justeringene også for boligeiendommer):
ÅrØkning/reduksjonÅrØkning/reduksjon
20170 %*200625 %
20160 %20050 %
20150 %20040 %
201410 %2003-5 %
20130 %20020 %
201210 %200115 %
20110 %200010 %
201010 %19990 %
200910 %19985 %
200810 %19970 %
200710 %19960 %
*Kilde: Skattedirektoratets melding SKD 8/16 punkt 8.6.Det er det foregående årets formuesverdi som er utgangspunktet for den prosentvise justeringen.

3.2 Nybygg, påkostninger mv.

Formuesverdien fastsettes i samsvar med nivået ellers i kommunen for sammenlignbare eiendommer, når det gjelder
  • nybygg
  • til- og påbygg
  • betydelige påkostninger, og
  • restaurering med betydelig endring av eiendommens verdi
Formuesverdien for nyoppførte fritidsboliger skal ikke settes høyere enn 30 % av kostprisen for bygning og grunn, se takseringsreglene § 1-1-1 femte ledd (2016).Med «kostpris» menes her de kostnadene skattyter har hatt i forbindelse med ervervet av tomten og for å få bygget ferdigstilt, og ikke eiendommens omsetningsverdi. Verdien av skattyters egeninnsats, herunder skattefritt fritidsarbeid, skal også medregnes.Samme norm kan benyttes for tilbygg og påkostninger.

3.3 Omsatte eiendommer

For eiendommer som er omsatt i inntektsåret skal den nye eieren bruke den formuesverdien som ble brukt av den tidligere eieren forrige inntektsår (ved fastsettingen for inntektsåret 2016). Formuesverdien for omsatte eiendommer skal ikke forhøyes selv om den ligger vesentlig under omsetningsverdien. Dersom det i forbindelse med realisasjonen fremkommer nye opplysninger om påkostninger mv. slik at justeringer skulle ha vært foretatt uavhengig av salget, kan formuesverdien likevel forhøyes. Om forhøyelse av formuesverdien pga. påkostninger mv. og om nedsettelse av formuesverdien, se pkt. 3.2 og pkt. 8.

3.4 Fritidseiendom på festet grunn

Festeavtaler til grunn for fritidshus anses alltid som stetsevarige, jf. tomtefesteloven § 33. Formuen fastsettes i utgangspunktet som om festeren var eier av både tomt og bygning. Festeren får gjeldsfradrag for den kapitaliserte verdien av den årlige festeavgiften. Se FIN 15. august 2008 i Utv. 2008/1389.Reglene for festet tomt gjelder også for boligsameiere som eier fritidsbolig og andelshavere i boligselskap når boenheten er regulert til fritidsformål. Se nærmere omtale i SKD 17. mars 2009 på skatteetaten.no/festetomt. 30 %-regelen gjelder også for disse tilfellene. Se FIN 15. august 2008 i Utv. 2008/1389. Regelen om begrensning i forhold til sammenlignbare eiendommer gjelder også, se takseringsreglene § 1-1-1 siste ledd.Ved totale stetsevarige bruksrettigheter, skal den formelle eieren (bortfesteren) bare formuesbeskattes for det kapitaliserte kravet på årlig festeavgift. Ved fastsettingen skal derfor bortfesteren ikke formuesbeskattes for den bortfestede tomtens verdi. For nærmere omtale og om skillet mellom stetsevarige og tidsbegrensede bruksretter, se emnet «Rettigheter i fast eiendom».

4 Seksjonert bygg

4.1 Generelt

Er en eiendom seksjonert, skal hver seksjon behandles for seg som en egen eiendom.Dette gjelder også seksjonene i et kombinert bygg bestående av bolig/fritidsbolig og forretning. Bolig-/fritidsseksjon behandles enten etter reglene for boligeiendom eller fritidseiendom, se ovenfor, mens avskrivbar seksjon behandles etter reglene i takseringsreglene § 2-1-1.

4.2 Andre seksjoner enn boligseksjoner

Dersom seksjonering fører til at omsetningsverdien på eiendommene øker, kan formuesverdiene økes. Dersom det ikke kan påvises en verdiøkning som følge av seksjoneringen, vil ikke seksjoneringen i seg selv være grunnlag for å øke formuesverdien.

5 Boligsameier – ikke-seksjonert bygg

5.1 Boligeiendom

I et bruttofastsatt boligsameie hvor bygningen ikke er seksjonert, skal den enkelte eierandel behandles som en egen boligeiendom i relasjon til reglene om primærbolig og sekundærbolig. På grunnlag av SSB’s prisfunksjoner finner man en beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter for hele bygningen. Bygningens totale areal av P-ROM/BOA blir fordelt forholdsmessig etter størrelsen på den enkeltes ideelle eierandel. Hvilken kvadratmetersats som skal benyttes ved fastsettingen av formuesverdien for den enkelte eierandel, vil avhenge av om bygningen brukes som primærbolig eller sekundærbolig for eieren.

5.2 Fritidseiendom

Hvis bygningen er en fritidsbolig, skal formuesverdien fastsettes for hele bygningen og fordeles etter eierandel.

5.3 Sameiets øvrige formue

I tillegg til formuesverdien av eierandelen skal den enkelte sameier skattlegges for sin andel av boligsameiets øvrige felles formue og ha fradrag for sin andel av boligsameiets felles gjeld. Se nærmere om dette i emnet «Sameie – skattlegging etter bruttometoden».

6 Boligselskap

Metoden for formuesverdsetting av boligeiendom som er beskrevet i pkt. 2, skal i utgangspunktet også gjelde ved fastsettingen av formuesverdien for boenhet i boligselskap, jf. sktl. § 4-10 tredje ledd og emnet «Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne». Dette gjelder likevel ikke boenheter i bygninger som utelukkende er regulert brukt til fritidsformål.Ved krav om nedsetting av formuesverdien for boenheter i boligselskap utgjør sammenligningsgrunnlaget totalprisen for borettsandelen som inkluderer boenhetens andel av fellesgjeld i boligselskapet.Er det vedtektsfestet maksimalpris på borettslagsleiligheter legges denne til grunn som sammenligningsgrunnlag i forhold til grensen for maksimal formuesverdi på 30 % av markedsverdien, se FIN 3. oktober 2003 i Utv. 2003/1468. Dette gjelder uavhengig av om boenheten er regulert til bolig- eller fritidsformål.Om beskatning av formue i borettslag og boligaksjeselskap, se emnet «Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne».

7 Bolig– og fritidseiendom under oppføring

Bolig– og fritidseiendom under oppføring verdsettes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi for den ferdige boligen/fritidsboligen.

8 Nedsetting av formuesverdien for bolig- og fritidseiendom

8.1 Generelt

Formuesverdien skal settes ned etter krav fra skattyter, dersom den for primærbolig og fritidsbolig overstiger 30 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, se sktl. § 4-10 første ledd og Prop. 1 L (2009-2010) kap. 3.3.5. For sekundærbolig må formuesverdien overstige dokumentert omsetningsverdi før eieren kan kreve at formuesverdien settes ned. Reglene gjelder tilsvarende for våningshus, se pkt. 9.Flerboligbygg (boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter) regnes som sekundærbolig, jf. sktl. § 4-10 annet ledd, etter reglene om nedsetting av formuesverdi etter sktl. § 4-10 første ledd, jf. FSSD § 4-10-3. Dette gjelder selv om eieren bruker en av boenhetene til fast bolig.En nedsettelse av formuesverdien forutsetter at skattyter på forespørsel kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning for formuen ved årets utgang.Dokumenteres markedsverdien med takst/verdivurdering foretatt av takstmann/megler, er det et minstekrav at boligen er besiktiget innvendig og utvendig. Takster/verdivurderinger som lider av åpenbare feil og mangler kan settes til side.Med «observerbar markedsverdi» menes oppnådd salgssum for den aktuelle eiendommen eller tilnærmet lik eiendom i samme område. Dersom eiendommen er solgt til ektefelle, samboer, slektninger i rett oppadstigende eller nedadstigende linje, søsken eller ektefellens/samboerens foreldre og barn, skal kjøpesummen ikke legges til grunn med mindre skattyter sannsynliggjør at det ikke foreligger underpris. Foreligger annet interessefellesskap mellom kjøper og selger, må det vurderes konkret om eiendommen er kjøpt til underpris.Nedsettelse etter ovennevnte regler skal ikke foretas for avskrivbare kombinerte bygg.

8.2 Særskilte regler for boligeiendom

Uavhengig av om formuesverdien for en boligeiendom er blitt nedsatt pga. at maksimalgrensen er overskredet, skal formuesverdien for boligeiendommen årlig oppdateres ved at det fastsettes en årlig kvadratmetersats på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå (SSB). Ved fastsettingen for de fem påfølgende inntektsår gis det derfor et forholdsmessig fradrag i kvadratmetersatsen. Fradragets størrelse er avhengig av hvor mye formuesverdien etter beregningsmodellen ble dokumentert å overstige maksimalgrensen med i forbindelse med nedsettingen.

Eksempel:

Fastsetting av formuesverdi for en primærbolig hvor boligens totale areal av P-ROM utgjør 200 kvm.

Beregnet omsetningsverdi pr. kvm: kr 15 000 (beregnet markedsverdi kr 3 000 000)

Kvm. satsen (25 % for primærbolig) kr 3 750 (formuesverdi kr 750 000)

Boligeier dokumenterer gjennom godkjent verditakst at antatt markedsverdi utgjør kr 2 000 000. Skattekontoret nedsetter formuesverdien til 30 % av den dokumenterte markedsverdien for det aktuelle inntektsår. Formuesverdien settes dermed til 600 000.

Den nedsatte formuesverdien på kr 600 000 tilsier at kvadratmetersatsen egentlig skulle ha vært kr 3 000 (600 000/200 = 3 000). Den prosentvise differansen mellom kvadratmetersatsen etter beregningsmodellen, og den kvadratmetersatsen som ville gitt en formuesverdi på kr 600 000, utgjør 20 prosent (750 utgjør 20 % av 3 750). Den årlige kvadratmetersatsen skal da reduseres med 20 prosent ved fastsettingen i fem år.

Gitt at kvadratmetersatsen for neste inntektsår utgjør kr 4 000 (16 000 x 0,25 = 4 000), skal kvadratmetersatsen reduseres med kr 800 (4 000 x 0,2 = 800). Kvadratmetersatsen som legges til grunn ved fastsettingen av formuesverdien blir da 3 200.

8.3 Særskilte regler for fritidsbolig

Formuesverdi for fritidseiendom som ligger vesentlig over nivået på sammenlignbare fritidseiendommer ellers i kommunen, kan settes ned etter en individuell vurdering. Formuesverdien skal da settes i samsvar med formuesverdinivået for sammenlignbare fritidseiendommer i kommunen, og ikke til en bestemt andel av omsetningsverdien.Dersom en formuesverdi er nedjustert, legges det til grunn at en ny individuell nedjustering ikke kan kreves de to påfølgende inntektsår, og at en slik nedjustering ikke kan kreves ved mindre avvik enn 20 % fra 30 % grensen. Således må formuesverdien utgjøre minst 36 % av markedsverdien for at en ny nedjustering igjen kan kreves. Denne regelen gjelder også for våningshus på gårdsbruk. Om våningshus på gårdsbruk, se nedenfor.

9 Våningshus på gårdsbruk

Våningshus på gårdsbruk verdsettes ikke særskilt, men inngår i den samlede formuesverdien på gårdsbruket.Ved vurdering av 30 %-grensen for våningshuset, må en finne observerbar markedsverdi for hele eiendommen. Markedsverdien må fordeles mellom våningshus med passende arrondert tomt og resten av eiendommen. Dersom markedsverdien fastslås ved takst må hele eiendommen takseres samlet før verdien fordeles. En isolert takst av boligen vil ikke være avgjørende. Formuesverdien for den resterende delen av eiendommen påvirkes ikke av eventuell nedsetting av formuesverdien for våningshuset. Om vilkårene for å kreve ny nedjustering etter at nedjustering er foretatt, se pkt. 8.3.

10 Utland

Formuesverdi for fast eiendom i utlandet skal fastsettes etter norske regler. Bolig- og fritidseiendommer i utlandet formuesverdsettes etter de reglene som gjelder for fritidseiendommer i Norge, se nærmere pkt. 3. Ved verdsettingen skal det tas utgangspunkt i salgsverdien der eiendommen ligger. Forholdet mellom formuesverdi og salgsverdi i eierens bostedskommune i Norge er veiledende for verdsettingen av fast eiendom i utlandet, se HRD i Utv. 1997/41 (Rt. 1996/1628) (International Farvefabrikk AS). Det skal ikke skilles på om en bolig er en primærbolig, sekundærbolig eller fritidsbolig. For eiendommer som ikke tidligere har fått fastsatt en formuesverdi etter norske regler, settes formuesverdien til maksimalt 30 % av markedsverdi, eventuelt 30 % av byggekostnadene, inkludert tomt for et nybygg, jf. takseringsreglene § 1-1-1 annet ledd, jf. femte ledd. Formuesverdien skal settes ned hvis den overstiger 30 % av dokumentert omsetningsverdi jf. sktl. § 4-10 første ledd annet punktum. Eventuell formuesverdi fastsatt av utenlandske skattemyndigheter skal ikke legges til grunn.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.