Lignings-ABC 2016

Publisert: 23.01.2017

  • Skriv ut


Innhold: S

Sameie – skattlegging etter bruttometoden Til oversikt


  • FSSD § 7-11-2 og 7-11-3.

1 Generelt

Eier flere personer/selskaper formuesobjekt(er), virksomheter mv. sammen, foreligger et sameie. Om hvem som skal anses å være eier, se emnet «Eierbegrepet». Drives det en felles virksomhet, foreligger det et selskap med deltakerfastsetting, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – allment om deltakerfastsetting». Dette gjelder selv om fellesskapet ikke er registrert som et selskap. For alle sameier som ikke driver virksomhet, skattlegges sameierne etter bruttometoden. Dette gjelder likevel ikke for registrerte selskap med deltakerfastsetting hvor virksomheten har opphørt, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – oppløsning», pkt. 3.2.

Om hvilke kraftselskap som skattlegges etter bruttometoden, se emnet «Kraftforetak», pkt. 6.2.

Om når et selskap med deltakerfastsetting skal skattlegges etter nettometoden, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – nettometoden».

2 Skattlegging etter bruttometoden

2.1 Generelt

Sameiere som skattlegges etter bruttometoden (bruttofastsetting) skal tilordnes sin forholdsmessige andel av sameiets formue/gjeld og inntekter/kostnader. Resultatet tas med ved skattleggingen for hver sameier sammen med hans øvrige formue og inntekter fra andre kilder.

I prinsippet foretas fordelingen av formue/inntekt slik at sameierne beskattes for sin ideelle andel av hver skattepliktig brutto formues-/inntektspost og skal ha fradrag for sin ideelle andel av hver fradragsberettiget gjelds-/fradragspost i sameiet (bruttometoden). Oppdeling av bruttoformue/bruttoinntekt på enkeltposter eller grupper av enkeltposter, foretas likevel bare i den utstrekning det har betydning for skattleggingen, f.eks. i forhold til stedbunden beskatning av formue/inntekt, herunder fordeling av gjeld/gjeldsrenter mellom kommuner og utskilling av kontantbeholdning av hensyn til fribeløpet for personlige skattytere.

Sameierne anses å delta direkte i sameiets opptjening av bruttoinntekter og pådragelse av bruttokostnader. Hvis sameiet erverver et formuesobjekt, anses sameierne å ha ervervet en ideell andel av formuesobjektet. Inngangsverdien for den enkelte sameier fastsettes på vanlig måte, se emnet «Inngangsverdi», pkt. 2.1.1. Har sameiet solgt et formuesobjekt, anses sameierne å ha realisert sin forholdsmessige andel av dette formuesobjektet.

Sameiernes individuelle forhold legges til grunn ved skattlegging av/fradrag for vedkommendes andel av enkeltpostene. Dette gjelder f.eks. i forhold til spørsmål om skatteplikt ved salg av bolig, inngangsverdier for avskrivning eller gevinst-/tapsberegning, tidspunkt for erverv og adgang til å oppregulere inngangsverdien på formuesobjekter etter overgangsreglene til skattereformen av 1992.

2.2 Fordeling av formue og inntekt

Fremgår ikke sameiernes eierandel av sameieavtale eller på annen måte, fordeles formues-, gjelds-, inntekts- og kostnadsposter likt mellom sameierne.

2.3 Formue

Sameierne skattlegges for sin andel av sameiets brutto formuesposter. Sameierne gis fradrag for sin andel av sameiets gjeld. Det skal tas hensyn til eventuelle mellomregninger mellom sameierne. Slike poster føres særskilt i skattemeldingen som fordring/gjeld mellom sameierne.

2.4 Inntekt

2.4.1 Avskrivninger

Sameier som skattlegges etter bruttometoden er ikke bundet av de andre sameierne eller et eventuelt fellesregnskap, men kan velge individuelle avskrivninger på sin ideelle andel av de avskrivbare driftsmidlene.

Om fordeling av avskrivninger når en av sameierne bor i avskrivbart bygg som tilhører sameiet, se emnet «Driftsmiddel – avskrivning på/inntektsføring av saldo».

2.4.2 Privat bruk

Skal det foretas fordelsbeskatning ved privat bruk av sameiegjenstanden, gis tillegget hos de(n) av sameierne som bruker gjenstanden.

I et bruttofastsatt boligsameie vil en sameiers fordel ved privat bruk i utgangspunktet ikke være skattepliktig, jf. sktl. § 7-1. Se for øvrig emnet «Bolig – fri bolig». Skattefriheten begrenses imidlertid i slike tilfeller til den fordel som ligger innenfor vedkommende sameiers eierandel i hele bygget.

2.4.3 Realisasjon av formuesobjekt

Realiseres et formuesobjekt som inngår i et sameie, behandles dette som om hver av sameierne har realisert sin andel av formuesobjektet. Behandling av vederlag og gevinst/tap hos hver av sameierne følger de vanlige regler.

2.4.4 Betinget skattefritak

Ved realisasjon av formuesobjekt på slik måte at det kan kreves betinget skattefritak for gevinsten, er det den enkelte sameier som må fremsette kravet for sin andel og oppfylle betingelsene knyttet til det betingede skattefritaket. Se for øvrig emnet «Betinget skattefritak».

3 Flere kommuner

Sameieren skattlegges for sin andel av hver bruttopost av formue og inntekt i den kommune hvor posten etter de vanlige regler er skattepliktig, se emnet «Skattestedet». Eventuell gjeld og fordelingsfradrag, som f.eks. gjeldsrenter, fordeles forholdsmessig mellom de kommuner skattyter er skattepliktig til, sammen med sameierens øvrige gjeld og fordelingsfradrag, se emnene «Gjeld» og «Fordelingsfradrag».

4 Bokføringsplikt

Et bruttofastsatt sameie er i utgangspunktet ikke bokføringspliktig. Eierseksjonssameier med 21 eller flere seksjoner, er likevel bokføringspliktige (og årsregnskapspliktige). Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. Se regnskapsloven § 1-2 nr. 8 og lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner § 44 annet ledd.

Andel i sameiet vil i visse tilfeller inngå i regnskapet for en virksomhet hos sameieren(e).

5 Overgang fra bruttofastsetting til nettofastsetting

Om skifte av fastsettingsmetode når de faktiske forhold endrer seg slik at sameiet går over til å bli et selskap med deltakerfastsetting, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – nyetablering». Nærmere om når vilkårene for nettofastsetting er oppfylt, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – nettometoden».

6 Etablering av sameie ved innskudd av formuesobjekt

Etablering av sameie i formuesobjekt eller innskudd av formuesobjekt i et eksisterende sameie anses som en forholdsmessig realisasjon av objektet til de andre sameierne. Skyter f.eks. en sameier med 25 % eierandel inn et formuesobjekt, behandles dette som realisasjon av 75 % av formuesobjektet. Vederlaget vil tilsvare de øvrige sameiernes inngangsverdi. De øvrige 25 % er sameieren eier av før og etter transaksjonen. For denne del vil inngangsverdi, ervervstidspunkt, ervervsmåte mv. være uforandret.

Etablering av et sameie hvor sameierne ved sammenføyning av for eksempel tomter får en ideell andel av eiendommen svarende til verdien av den fysiske andel de hadde tidligere, regnes ikke som realisasjon av tomten, se FIN 12. april 1985 i Utv. 1985/271.

7 Uttak fra sameie

Om uttak fra bruttofastsatt sameie, se emnet «Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester», pkt. 6.2.

8 Realisasjon av andel i et sameie

Ved realisasjon av andel i et bruttofastsatt sameie, anses selgeren å ha realisert sin ideelle andel av de enkelte eiendeler. Dette vil f.eks. være tilfelle hvis en av sameierne trer ut, og en eller alle overtar vedkommendes andel i sameiet.

Samlet vederlag ved realisasjon av ideell andel fastsettes og fordeles på andelene av formuesobjektene som ved salg av hel virksomhet, se emnet «Utland – EØS-retten og forholdet til norsk skatterett». Nærmere om hva som er vederlag, se emnet «Utgangsverdi».

9 Sameiets oppløsning og avvikling

Dersom det ved oppløsning av sameie selges eiendeler til utenforstående, behandles dette skattemessig som om hver sameier solgte sin andel av hver eiendel.

Formuesobjekter som fordeles mellom sameierne ved oppløsning av sameiet, anses som

  • realisasjon av sameierens andel i de formuesobjekter han ikke overtar ved oppløsningen, og

  • kjøp av de andres andeler i formuesobjekter han overtar ved oppløsningen

For de formuesobjekter en sameier overtar, kan det bli spørsmål om uttak for den andel han eide fra før, dersom objektet blir tatt i bruk privat eller gis bort.

Eksempel

I et sameie eier A 25 % og B 75 %. Sameiet består av en maskin med verdi på kr 100 000 og en bygning med verdi på kr 600 000.

Avskrivbare driftsmidler skal ved oppløsning fordeles slik mellom A og B:

maskin med en verdi av kr 100 000 overtas av A.

bygning med en verdi av kr 600 000 overtas av B.

A realiserer da 25 % av bygningen til B for et vederlag på kr 150 000. B realiserer 75 % av maskinen til A for et vederlag på kr 75 000. A får da et krav på B på kr 75 000 (150 000 – 75 000).

I den utstrekning en sameier ved oppløsning av sameie mottar en fysisk del av en eiendel tilsvarende sameierens ideelle eierandel i sameiet, foreligger ikke realisasjon av formuesobjektet, se sktl. § 9-2 tredje ledd bokstav f. Dette er mest aktuelt ved deling av fast eiendom (f.eks. i form av seksjonering).

Se også BFU 22/2010. (Et eierseksjonssameie ble omorganisert slik at overgangen fra eierseksjonssameie etter eierseksjonsloven til sameie etter sameigelova, og tilbake til to eierseksjonssameier ikke ble ansett som realisasjon for sameierne. Sameierne beholdt samme bruksrett, samt rett til det samme areal og de samme verdier under og etter omorganiseringen som de hadde før denne. Det skjedde ingen verdioverføring og det ble ikke ytt noe vederlag ved endringen.)

10 Rapporteringsplikt for boligsameie

I seksjonerte boligsameier hvor mer enn åtte av eierseksjonene brukes til boligformål, skal styret innen 31. januar året etter inntektsåret gi Skattedirektoratet meldinger som viser den enkelte sameiers andel av felles skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader samt andel av felles formue og gjeld, jf. skfvfs § 7-10-13 - § 7-10-17. Formuesverdiene på de enkelte boligseksjonene skal likevel ikke innrapporteres.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.