Skatte-ABC 2016/17

Publisert: 23.01.2017

  • Skriv ut


Innhold: B



Forsiden
Barn og ungdom
Barnepass
Betinget skattefritak
Bil – formue
Bil – fradrag for bilkostnader
Bil – godtgjørelse
Bil – privat bruk
Bil – realisasjon/uttak
Bindende forhåndsuttalelser
Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne
Bolig – eget arbeid
Bolig – formue
Bolig – fri bolig
Bolig – fritaksbehandling
1 Generelt
2 Boligtyper som omfattes av reglene om fritaksbehandling (skattefrihet for utleieinntekter)
3 Boliger som ikke omfattes av reglene om fritaksbehandling
4 Bruk som egen bolig
5 Eiendom brukt av eieren som fritidsbolig
6 Særlig om boligsameie
7 Eiendom eid av boligselskap
8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av andre enn eieren
9 Tidsperiode, bolig og fritidseiendom
10 Ingen valgadgang
11 Utland
12 Bolig eid av selskap (ikke boligselskap)
13 Når boligen ikke følger særreglene om fritaksbehandling
14 Diverse spørsmål vedrørende vilkår for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter
14.1 Hva som inngår i skattyters «egen bolig» eller «fritidseiendom»
14.1.1 Generelt
14.1.2 Én bygning
14.1.3 Flere bygninger mv.
14.1.4 Både tjenende og ikke-tjenende funksjon
14.1.5 Eieren bor i den tilliggende bygningen
14.1.6 Avskrivbare bygg
14.2 Familieleilighet
14.3 Selvstendig hybelleilighet
14.4 Flermannsbolig mv.
14.5 Samme person/husstand bruker flere boenheter
14.6 Fritidseiendom
14.7 Delvis bruk av bolig i eiers ervervsvirksomhet
14.8 Ikke-bruk
14.9 Utleieverdi
15 Skattemessig behandling av fritaksbehandlet bolig
16 Utleie til arbeidsgiver, eget selskap
17 Utleie til personlig nærstående
18 Fradrag
19 Flere kommuner
Bolig – garasje
Bolig – hjemmekontor mv.
Bolig – realisasjon
Bolig – regnskapsbehandling
Bolig – tidsparter (time-share)
Boligsparing for ungdom (BSU)
Bosted – skattemessig bosted
Bot, gebyr mv.

Bolig – fritaksbehandling


  • Sktl. kap. 7.

  • FSSD kap. 7.

  • Skfvfs. § 7-10-13 til § 7-10-17

1 Generelt

Fordelen ved at eieren helt eller delvis bruker sin eiendom som egen bolig, er aldri skattepliktig, jf. sktl. § 7-1 første ledd. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen fritaksbehandles, se nedenfor, eller regnskapsbehandles, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling».

I dette emnet behandles bare fritaksbehandlede boliger og fritidseiendommer. Med dette menes

  • bolig hvor utleieinntekt er skattefri i sin helhet, jf. sktl. § 7-2 første ledd, og

  • fritidseiendom hvor skattepliktig utleieinntekt beregnes etter egne regler, og inntekten er delvis skattefri etter reglene om utleie av fritidseiendommer, jf. sktl. § 7-2 annet ledd.

Er vilkårene for fritaksbehandling ikke oppfylt, er nettoinntekt ved utleie skattepliktig og boligen skal regnskapsbehandles. En bolig skal enten fritaksbehandles eller regnskapsbehandles for hele inntektsåret. Om regnskapsbehandling, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling».

Om skillet mellom fast bolig og fritidseiendom, og om kravene til bruk av en fritidseiendom for at den skal omfattes av særregelen for beregning av skattefrie og skattepliktige leieinntekter i sktl. § 7-2 annet ledd, se emnet «Bolig – realisasjon», pkt. 6.2.

2 Boligtyper som omfattes av reglene om fritaksbehandling (skattefrihet for utleieinntekter)

2.1 Generelt

Reglene om fritaksbehandling av skattyters egen bolig og fritidseiendom gjelder for følgende boligtyper, forutsatt at vilkårene om skattyters egen bruk mv. er oppfylt:

2.2 Tomannsbolig

Som tomannsbolig anses en boligeiendom med to familieleiligheter forutsatt at eiendommen ikke er seksjonert. Skatteloven inneholder ingen særskilte bestemmelser om tomannsboliger, bortsett fra i § 7-1 første ledd bokstav a hvor denne boligtypen inngår i listen over hvilke typer boliger som omfattes av skattefritaket for eierens egen bruk. Begrepet «tomannsbolig» har imidlertid betydning for avgrensningen mot flermannsbolig som aldri omfattes av skattefritaket for utleieinntekter, jf. sktl. § 7-2 tredje ledd. Om hva som anses som flermannsbolig, se pkt. 14.4.

2.3 Seksjonert bygg

I et seksjonert bygg anses hver seksjon som egen eiendom ved vurderingen av om vilkårene for fritaksbehandling er oppfylt. Dette gjelder også om skattyteren eier flere eller alle seksjonene i bygningen. Se FIN 3. desember 1984 i Utv. 1984/745.

Skattemyndighetene er bundet av kommunens godkjenning av hva hver seksjon omfatter. Seksjoneringen gis virkning fra tinglysningstidspunktet.

3 Boliger som ikke omfattes av reglene om fritaksbehandling

Følgende boligtyper faller utenfor reglene om fritaksbehandling:

  • flermannsbolig, jf. sktl. § 7-2 tredje ledd. Om hvilke eiendommer som faller inn under reglene om flermannsbolig, se pkt. 14.4

  • egen boligdel i avskrivbart bygg som ikke er seksjonert, eller som inngår i avskrivbar seksjon. Slik boligdel vil etter sin art falle utenfor bestemmelsen i sktl. § 7-2 om fritaksbehandling, da eventuell utleie av areal i et slikt tilfelle vil medføre at det aktuelle arealet ikke lenger kan anses som en del av «egen boligdel» etter sktl. § 14-42 tredje ledd, men som utleid areal som ikke skal holdes utenfor avskrivningsgrunnlaget.

4 Bruk som egen bolig

4.1 Generelt

For eiendom som anses som skattyters egen boligeiendom, er leieinntekt skattefri når eieren i utleieperioden har brukt minst halve eiendommen til egen bolig, regnet etter utleieverdien, jf. sktl. § 7-2 første ledd bokstav a. Dette gjelder i utgangspunktet også ved korttidsutleie, f.eks. hvor boligen formidles via nettbasert markedsplass. Nærmere om fastsetting av utleieverdi ved ulik bruk av egen og utleid del av eiendommen, se pkt. 14.9.

Dette vilkåret for skattefritak gjelder også for tomannsbolig. Utleieinntekt fra tomannsbolig vil således bare være skattefri dersom eieren selv benytter minst halvparten av hele tomannsboligen, regnet etter leieverdien, til egen bruk. Leieinntekt fra tomannsbolig hvor de to leilighetene har samme utleieverdi, og eieren selv benytter den ene leiligheten, vil etter dette være skattefri.

4.2 20 000-kronersregelen

Leieinntekt er skattefri når eieren har leid ut mer enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, og inntektene av slik utleie i løpet av inntektsåret ikke overstiger kr 20 000, jf. sktl. § 7-2 første ledd bokstav b. Beløpsgrensen på kr 20 000 omfatter bare leieinntekter fra den perioden av et inntektsår hvor hele eller en større del av egen bolig er utleid. Overskrides grensen på kr 20 000, skal boligen regnskapsbehandles for hele året. Også de leieinntektene som skriver seg fra en periode hvor boligen er utleid i mindre omfang, vil da være skattepliktige.

Eieren av en tomannsbolig, hvor eierens leilighet utgjør minst halvparten av leieverdien, kan eksempelvis ha skattefrie leieinntekter ved utleie av sin egen leilighet, så lenge totale leieinntekter for det tidsrommet hvor mer enn halvparten av hele tomannsboligen leies ut (inklusiv leieinntektene fra den andre leiligheten) ikke overstiger kr 20 000 i løpet av kalenderåret. Hvis de totale leieinntektene for den perioden hvor mer enn halvparten av hele tomannsboligen ble leid ut overstiger kr 20 000, vil samtlige leieinntekter for hele inntektsåret være skattepliktige. Er for eksempel månedlig leieinntekt fra den ene leiligheten kr 9 000, og eieren leier ut et rom i sin leilighet i to måneder for kr 1 500 i måneden, vil totale leieinntekter for denne tomånedersperioden være (kr 9 000 x 2) + (kr 1 500 x 2) = kr 21 000. Boligen skal da regnskapsbehandles, og samtlige leieinntekter for hele inntektsåret blir skattepliktige.

4.3 Pendlerbolig

Bolig som eies av pendler og som hovedsakelig benyttes under arbeidsopphold utenfor hjemmet (pendlerbolig), anses ikke som skattyters egen bolig i denne sammenheng. Slik bolig kan ikke fritaksbehandles. Om fradrag for kostnader til pendlerbolig, se emnet «Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet», pkt. 7.2.

5 Eiendom brukt av eieren som fritidsbolig

5.1 Generelt

Eierens egen bruk av fritidseiendom er alltid skattefri, jf. sktl. § 7-1 annet ledd. Dette gjelder selv om eiendommen ikke anses som fritidseiendom i forhold til reglene om fritaksbehandling i sktl. § 7-2.

Inntekt ved utleie av fritidseiendom er helt eller delvis skattefri dersom eiendommen skal fritaksbehandles, se sktl. § 7-2 annet ledd. Om skattleggingen av den skattepliktige delen av utleieinntekten, se pkt. 15.2.3. En forutsetning for fritaksbehandling er at eiendommen brukes som fritidseiendom. Bruk av hele eller deler av boligen som fast bolig av medeiere, leietakere eller andre, vil lett medføre at eiendommen mister karakter av å være fritidseiendom. Nærmere om kriteriene for hva som anses som fritidseiendom, se emnet «Bolig – realisasjon», pkt. 6.2. Eiendom som ikke anses som fritidseiendom, faller utenfor reglene om fritaksbehandling, dvs. de særlige reglene om leieinntekter fra fritidsbolig i sktl. § 7-2 annet ledd, se pkt. 15.2.3. Eiendommen skal da regnskapsbehandles. Nærmere om regnskapsbehandling, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling».

I tillegg er det en forutsetning for fritaksbehandling at eieren over tid benytter fritidseiendommen i rimelig omfang og eiendommen ikke har fått karakter av utleieeiendom. Fritaksbehandlingen opprettholdes selv om eiendommen er utleid til fritidsformål deler av året eller om den er delvis utleid til fritidsformål gjennom hele året, så lenge eieren selv bruker fritidsboligen i rimelig omfang.

5.2 Unntak for eiendommer med mer enn to selvstendige boenheter

Unntaket fra fritaksbehandlingsreglene for flermannsboliger, gjelder også for fritidsboliger, jf. sktl. § 7-2 tredje ledd. Dette innebærer f.eks. at en eiendom med tre selvstendige boenheter hvor eieren benytter den ene som fritidsbolig og de to andre leies ut til fritidsformål, faller utenfor reglene om fritaksbehandling. Dette gjelder selv om den delen eieren selv benytter som fritidsbolig utgjør mer enn halvparten av den samlede utleieverdien. Benytter eieren selv to av boenhetene i en eiendom med tre boenheter, kommer likevel ikke reglene om flermannsbolig til anvendelse, se pkt. 14.5.1.

6 Særlig om boligsameie

6.1 Generelt

I et boligsameie skal sameierne skattlegges etter bruttometoden, se emnet «Sameie – skattlegging etter bruttometoden». Utleieinntekt er skattefri hvis de ordinære vilkårene for fritaksbehandling er oppfylt. Drives det derimot utleie som anses som virksomhet, foreligger det et selskap med deltakerfastsetting. I så fall er vilkårene for fritaksbehandling ikke oppfylt.

6.2 Boligeiendom med to eller flere leiligheter

Sameiere i ikke-seksjonert boligeiendom med to eller flere leiligheter skal ikke skattlegges for utleieinntekt når eksklusiv bruksrett til leilighet tilsvarer eierandelen, eieren av andelen bor i leiligheten, og de øvrige vilkårene for fritaksbehandling er oppfylt. 20 000-kronersgrensen i sktl. § 7-2 første ledd bokstav c gjelder i slike tilfeller for hver av sameierne.

Hvis en av sameierne har eksklusiv bruksrett til en mindre del av eiendommen enn det eierandelen skulle tilsi, må det vurderes om den delen som ikke bebos skal anses å være brukt vederlagsfritt av andre eller om den skal anses å være utleid. Om beskatningen av vederlagsfri bruk, se emnet «Bolig – fri bolig», pkt. 4. Hvis den nevnte delen anses som utleid, må det vurderes om det er grunnlag for skattlegging av utleieinntektene. Dette er bare tilfelle hvis mindre enn halvparten av skattyters eierandel, beregnet etter utleieverdien, benyttes som egen bolig.

Eksempel

Et useksjonert bygg har fire eiere, hvorav tre har hver sin eierandel på 15 %, mens den fjerde eierandelen er på 55 %. To av eierne bor i hver sin leilighet, resten leies ut.

A eier 15 % av boligen og bebor 20 % av boligen.

B eier 55 % av boligen og bebor 30 % av boligen.

Den resterende delen leies ut til boligformål.

A, som har en eierandel på 15 % og bebor 20 % av boligen, skatter ikke av fordel ved bruk av egen bolig. For den overskytende delen han bebor, dvs. 5 %, forutsettes han å svare leie til sameiet. Gjør han ikke det, skal han skattlegges for vederlagsfri bruk.

B, som bebor 30 % av boligen men eier 55 %, bebor mer enn halvparten av sin eierandel, og fritaksbehandles derfor for den delen av utleieinntektene som tilordnes resterende eierandel, altså 25 %. Slik fritaksbehandling hos B forutsetter imidlertid at den delen på 25 % som han leier ut, ikke består av mer enn én selvstendig boenhet.

6.3 Fritidseiendom med to eller flere boenheter

Sameiere i ikke-seksjonert fritidseiendom hvor eksklusiv bruksrett til leilighet tilsvarer eierandelen, omfattes av reglene om fritaksbehandling. Utleieinntekter som ikke overstiger kr 10 000 for den enkelte andelseier er skattefrie, jf. sktl. § 7-2 annet ledd.

6.4 Tidsparter (time-share)

Om skattemessig behandling av tidspart i fritidseiendom (time-share), se emnet «Bolig – tidsparter (time-share)».

7 Eiendom eid av boligselskap

Om skattemessig behandling av andelshaver i boligselskap, se emnet «Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne».

8 Eiendommer benyttet vederlagsfritt av andre enn eieren

Regelen i sktl. § 7-1 om skattefritak for eiers fordel ved egen bruk av bolig eller fritidseiendom, gjelder også for nære slektninger av eieren (f.eks. barn, søsken, foreldre, besteforeldre, søskenbarn, nevø/niese) som bruker boligen/fritidseiendommen vederlagsfritt når disse bærer alle driftskostnader, herunder indre og ytre vedlikehold. Dette gjelder uavhengig av hvilken type eiendom boenheten ligger i (enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig, næringseiendom mv.), og uavhengig av om eieren selv bor i en annen del av eiendommen.

Gjelder den vederlagsfrie bruken en boligeiendom som ville blitt omfattet av reglene om skattefritak for utleieinntekter (fritaksbehandlet) etter sktl. § 7-2 dersom eieren selv bodde der i stedet for brukeren (den nærstående), vil leieinntektene også være skattefrie for brukeren dersom han for egen regning leier ut deler av den boligen han disponerer.

I tilfeller hvor brukeren ikke dekker alle kostnadene knyttet til boligen, foretas vanlig fordelsbeskatning for verdien av fri bruk av boligen på brukerens hånd, se sktl. § 5-20 tredje ledd og emnet «Bolig – fri bolig».

Det kan også være tilfeller hvor eieren selv ikke bor i boligen, men lar en nær slektning disponere en del av boligen mot at slektningen dekker kostnadene knyttet til denne delen, samtidig som eieren selv leier ut en øvrig del av boligen. I et slikt tilfelle må eieren på vanlig måte skattlegges for utleieinntektene og gis fradrag for kostnadene knyttet til den delen som leies ut. Nærmere om regnskapsbehandling av bolig, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling».

9 Tidsperiode, bolig og fritidseiendom

Spørsmålet om skattefritak for utleieinntekt av bolig vurderes for hele kalenderåret under ett. Har skattyteren bare eid eiendommen en del av året, foretas vurderingen for skattyters eiertid. Tilsvarende gjelder ved anvendelsen av fribeløpet ved utleie av fritidseiendommer, jf. sktl. § 7-2 annet ledd.

En bolig eller fritidseiendom kan således ikke både følge særreglene i sktl. kap. 7 om helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter og regnskapsbehandles hos samme eier i samme inntektsår.

10 Ingen valgadgang

Er vilkårene for skattefritak for utleieinntekt oppfylt, kan skattyter ikke velge at boligen likevel skal regnskapsbehandles. Om fradrag for vedlikeholdskostnader ved overgang fra fritaksbehandling til skattlegging for leieinntekter, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling», pkt. 3.11.

11 Utland

Reglene om fritaksbehandling gjelder også for boliger og fritidseiendommer som ligger i utlandet. Nærmere om skatteplikt for fast eiendom i utlandet, se emnet «Utland – formue, gjeld og gjeldsrenter», pkt. 2.1.1.

12 Bolig eid av selskap (ikke boligselskap)

Bolig og fritidseiendom som eies av et selskap, for eksempel aksjeselskap eller selskap med deltakerfastsetting, faller utenfor reglene om fritaksbehandling. Dette gjelder selv om den som bor i/bruker eiendommen er aksjonær eller deltaker.

13 Når boligen ikke følger særreglene om fritaksbehandling

Når vilkårene for skattefritak for utleieinntekt ikke er oppfylt, skal eiendommen regnskapsbehandles i hele skattyters eiertid i året, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling». Om overgang fra skattefritak etter sktl. § 7-2 til regnskapsbehandling hos samme eier, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling», pkt. 3.11. Når vilkårene for fritaksbehandling av en fritidsbolig ikke er oppfylt, skal fritidsboligen regnskapsbehandles. Om vilkårene for fritaksbehandling av fritidsbolig, se pkt. 5.

14 Diverse spørsmål vedrørende vilkår for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter

14.1 Hva som inngår i skattyters «egen bolig» eller «fritidseiendom»

14.1.1 Generelt

Det er skattyters «egen bolig» som kan fritaksbehandles, jf. sktl. § 7-1 første ledd og § 7-2. Utleie av en bygning eller en del av en bygning som ikke anses å høre med til skattyters «egen bolig», omfattes ikke av reglene om skattefritak for utleieinntekter. Når det skal vurderes om minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, er benyttet av eieren til egen bruk, jf. sktl. § 7-2, må det tas stilling til hvilke deler av en eiendom som skal inngå ved denne beregningen. Spørsmålet kan oppstå både hvor det på en eiendom kun er plassert én bygning og hvor det på en eiendom er plassert flere bygninger i nærheten av hverandre.

For fritidseiendommer må det på tilsvarende måte vurderes hvilke deler av en eiendom som inngår som en del av fritidseiendommen, hvor utleieinntekter kan være delvis skattefrie etter sktl. § 7-2 annet ledd.

Spørsmålet har også betydning i forhold til om bygningen/bygningene skal anses som en enebolig/tomannsbolig eller en flermannsbolig. Hvis bygningene samlet sett anses som en flermannsbolig, kan det medføre at alle leieinntekter blir skattepliktige, også de som skriver seg fra hovedhuset. Hvis bare hovedhuset anses som skattyters «egen bolig», kan det medføre at leieinntekter fra hovedhuset blir skattefrie, mens leieinntekter fra den tilliggende bygningen blir skattepliktige, se for eksempel BFU 25/2007.

Hvis flere bygninger ut fra fremstillingen nedenfor skal ses under ett, kan ikke skattyter velge å se bygningene hver for seg.

14.1.2 Én bygning

Hvis en del av en bygning som skattyter eier dels benyttes til eget boligbehov og dels til andre formål, for eksempel utleie, er spørsmålet om hele bygningen eller bare en del av den skal inngå i fritaksbehandlingen. Som utgangspunkt må en ikke-seksjonert bygning/kompleks som fysisk sett naturlig må karakteriseres som én bygning, ses under ett ved vurderingen av om utleieinntektene er skattefrie. Unntaksvis kan bygningen bestå av selvstendige enheter, slik at bare en del av bygningen kan anses som skattyters «egen bolig». De aktuelle delene må da vurderes for seg. Ved vurderingen vil det ha betydning om boenhetene står på hvert sitt bruksnummer. Se for eksempel LRD 3. mai 2002 (Borgarting) i Utv. 2002/1019 og LRD 24. september 2008 (Borgarting) i Utv. 2008/1599. (I begge dommene ble to boligenheter som stod på forskjellige bruksnumre, men som var knyttet til hverandre med felles vegg, ansett som selvstendige boligeiendommer.)

Bygninger som ligger inntil hverandre og med fysisk gjennomgang slik at de kan fungere som én boligeiendom, må anses som én boligeiendom, med mindre de er seksjonert.

I et seksjonert bygg anses hver seksjon som en egen eiendom. I noen tilfeller kan to eller flere seksjoner behandles som én boligeiendom i forhold til reglene om fritaksbehandling. Forutsetningen er at disse både fremtrer og faktisk nyttes som én boenhet eller at den ene seksjonen har tjenende funksjon i forhold til den andre. Fellesarealer som garasjeanlegg eller areal med for eksempel boder som benyttes av beboerne i et seksjonert boligsameie, må anses å ha en tjenende funksjon for leilighetene i sameiet og inngå som en del av skattyters bolig- eller fritidseiendom. Således vil inntekt en sameier har ved utleie av sin egen garasjeplass eller bodplass i et slikt sameie måtte omfattes av skattefritaket for leieinntekter.

Om et tilfelle hvor en annen seksjon ikke ble ansett å ha tjenende funksjon, se LRD 2. juni 2015 (Borgarting) i Utv. 2015/1479. (Skattyter eide 2 seksjoner/leiligheter som lå rett over hverandre i henholdsvis 1. og 2. etasje i en større bygård. Det var ingen direkte gjennomgang/trapp mellom leilighetene. Eieren hadde benyttet et soverom i leiligheten i 2. etasje som trimrom og et annet i begrenset grad som gjesterom. Retten fant at leiligheten i 2. etasje måtte vurderes på selvstendig grunnlag. Bruken av trimrommet og gjesterommet kunne ikke alene medføre at en 5-roms leilighet på 190 kvm boareal som framsto som en selvstendig og fullverdig bolig kunne ha karakter av å være tjenende overfor seksjonen i 1. etasje.)

Om et annet tilfelle hvor et fellesareal tilhørende et boligsameie ikke hadde noen tjenende funksjon for den enkelte sameiers bruk av sin leilighet som bolig, se BFU 13/2012.

BFU nr. 1/2016 gjaldt et tilfelle hvor en bygning besto av to seksjoner som begge inneholdt to familieleiligheter av ulik størrelse og leieverdi, og hvor eieren selv benyttet den boenheten med høyest leieverdi i hver av seksjonene under ett som sin egen bolig. Det var innvendig dør mellom de 2 leilighetene eieren selv benyttet, og det ble lagt til grunn at de både praktisk og byggteknisk var egnet til å brukes som én bolig. Den andre leiligheten i hver av de to seksjonene ble leid ut. Da hver seksjon skal anses som en egen eiendom, ble det konkludert med at det i dette tilfellet ikke forelå noen flermannsbolig. Forutsatt at hver av de boenhetene eieren benyttet som egen bolig, også ved bruk under ett, hadde høyere leieverdi enn den andre boenheten i samme seksjon, ville vilkårene for skattefri leieinntekt være oppfylt for begge eiendommene/seksjonene, jf. sktl. § 7-2 første ledd bokstav a.

14.1.3 Flere bygninger mv.

Er det i tillegg til hovedbygningen en eller flere frittliggende bygninger mv. på en eiendom, må det vurderes om de øvrige bygningene skal ses under ett med hovedbygningen, eller om de skal ses hver for seg når det skal tas stilling til om vilkårene for skattefritak for utleieinntekter er oppfylt. Spørsmålet vil være om bygningene samlet sett fremstår som en del av skattyters «egen bolig», eller om en eller flere av bygningene faller utenfor dette begrepet.

Ved vurderingen vil det ha betydning om bygningen har en tjenende funksjon for hovedbygningen. En tjenende funksjon er en funksjon som hovedbygningen ikke selv kan tilby i tilstrekkelig omfang. Typiske tjenende bygninger til boligeiendommer vil være garasje, bod og uthus, se emnet «Bolig – garasje». Også annekser, lysthus, båtnaust, biloppstillingsplasser, brygger mv. kan ha en tjenende funksjon til hovedbygningen. En forutsetning er at bygningen mv. har en slik tilknytning til hovedbygningen at den normalt vil følge resten av eiendommen ved et eventuelt salg.

Om et tilfelle der en frittliggende bygning med garasje i første etasje og utleid bolig i annen etasje ble ansett som en del av boligeiendommen i forhold til reglene om gevinstbeskatning, se URD 26. april 1984 (Oslo byrett) i Utv. 1984/358.

Hvis den bruksmessige tilknytningen til hovedhuset opphører, medfører det at bygningen ikke lenger kan anses som en del av skattyters «egen bolig». Dette vil normalt gjelde hvor den frittliggende bygningen tas i bruk i virksomhet. Se HRD i Utv. 2010/1277 (Rt. 2010/979). (En frittliggende garasje som sto på samme tomt som hovedbygningen ble påbygd en ekstra etasje hvor det ble innredet kontorlokaler, et lite kjøkken og toalett/dusj. Bygningen ble deretter i sin helhet utleid til bruk i virksomhet. Underetasjen som utgjorde selve garasjelokalet ble ikke ombygd, men ble brukt som lager og verksted av leietaker. Retten kom til at bygningen ikke lenger kunne anses som en tjenende bygning. Ved i sin helhet å være utleid til kontor, verksted og lager hadde bygningen endret karakter og dens tjenende funksjon for hovedbygningen var opphørt. Det forhold at eieren oppbevarte noen private eiendeler i lokalene, ble av retten ansett å utgjøre en så bagatellmessig bruk at dette ikke rokket ved bygningens karakter og funksjon). Se også URD 14. desember 1984 (Ytre Follo herredsrett) i Utv. 1985/382.

Også hvor den frittliggende bygningen leies ut til boligformål må det vurderes om bygningen har mistet sin karakter av å være en del av skattyters egen bolig. Vurderingen her kan bli noe forskjellig, avhengig av bygningens karakter og tilknytning til hovedhuset. En frittliggende garasje som er oppført for å dekke privat garasjebehov for de som bor i hovedhuset, vil for eksempel ikke opphøre å ha tjenende funksjon om den leies ut til garasjeformål. Det samme gjelder garasjeplass i felles garasjeanlegg som hører til boenheten og som følger boligen ved salg.

Hvis et ordinært garasjebehov allerede er dekket i en del av hovedbygningen eller en annen frittliggende garasje på eiendommen, vil utleie lettere medføre at bygningen ikke lenger kan anses som en tjenende bygning selv om utleien skjer til boligformål, herunder garasjeformål. Dette vil særlig være aktuelt hvis garasjen ikke ligger på samme tomt som hovedhuset.

Bygges en garasje om til for eksempel hybler slik at bygningen ikke lenger har garasjefunksjon, vil bygget tape sin karakter av å være tjenende bygning, se BFU 25/2007.

Anneks kjennetegnes ved at det er en mindre bygning som bruksmessig hører til hovedbygningen og som i det ytre fremstår som en del av boligeiendommen. Slike annekser som er ment å tjene som gjesterom mv. for beboerne av hovedhuset, anses i utgangspunktet å ha tjenende funksjon for dette. Dette må gjelde selv om annekset midlertidig leies ut, for eksempel til sommergjester eller som hybel. Hvis annekset innredes som utleiebygg og leies ut i sin helhet som sådan, vil annekset tape sin tjenende funksjon. Se for eksempel LRD 29. januar 2007 (Borgarting) i Utv. 2007/565 og BFU 25/2007.

Se også BFU 18/2013 hvor det ble det lagt til grunn at en frittliggende bygning som i seg selv oppfylte kravene til å anses som en selvstendig fullverdig bolig, ikke kunne anses som en tjenende bygning. Dette gjaldt selv om hele bygningen ble brukt av beboerne i hovedhuset.

Et båtnaust som er plassert i tilknytning til for eksempel en fritidseiendom og hvor det er naturlig at båtnaustet selges sammen med fritidseiendommen, må som utgangspunkt anses som en del av denne. Endres bruken, for eksempel ved at det innredes som en egen fritidseiendom, må naustet behandles for seg i forhold til reglene om skattefritak for inntekt ved utleie av fritidseiendom.

14.1.4 Både tjenende og ikke-tjenende funksjon

Har den tilliggende bygningen både tjenende og ikke-tjenende funksjoner, må det vurderes hvilket behov hovedbygningen har for den tilliggende bygningen og om eiendommen totalt sett hadde fungert tilfredsstillende uten den tilliggende bygningen. I tillegg må den tjenende funksjonen ha et så stort omfang, sett i forhold til den ikke-tjenende funksjonen, at den tilliggende bygningen totalt sett har karakter av å være en tjenende bygning til hovedbygningen. Eksempel på slik kombinert bruk er en dobbeltgarasje med en hybelleilighet over. Hvis bygget skal dekke garasjebehov for de som bor i hovedbygningen, vil bygget anses å ha tjenende funksjon for hovedbygningen. Dette vil gjelde selv om leieverdien av hybelleiligheten er større enn leieverdien av garasjedelen. Dette må også gjelde hvor leietakeren benytter den ene eller begge garasjeplassene, forutsatt at garasjebehovet for beboerne i hovedhuset ikke er dekket på annen måte. Hvorvidt lokalene over garasjedelen brukes/leies ut til boligformål eller næringsformål vil være uten betydning for vurderingen av hvorvidt bygningen har tjenende funksjon. Om et tilfelle hvor lokalene over den frittliggende garasjen ble utleid til næringsformål, se LRD 2. november 2012 (Frostating) i Utv. 2012/1727.

Er garasjebehovet for beboerne i hovedhuset dekket på annen måte, for eksempel i en del av hovedbygningen eller en annen frittliggende garasje på eiendommen, kan en slik tilliggende bygning ikke anses å ha en tjenende funksjon, jf. pkt. 14.1.3.

Er hovedbygningens behov for den tilliggende bygningen ubetydelig, anses bygningen ikke som en tjenende bygning.

Et båtnaust som er plassert i tilknytning til eiendommen og som delvis innredes som fritidsbolig, anses fremdeles å ha tjenende funksjon hvis det fortsatt kan tjene som båtnaust for eieren av hovedbygningen.

Skal hovedhuset (som brukes som egen bolig) og den frittliggende bygningen etter dette vurderes under ett, er det avgjørende om leieverdien for den delen av bolighuset og garasjebygget som eieren bruker selv, overstiger leieverdien for det som leies ut.

Eksempel

Hovedhuset består av hovedleiligheten som eieren selv bor i, samt en utleieleilighet i underetasjen som også anses som familieleilighet. Huseieren og leietakeren i underetasjen på hovedhuset benytter hver sin garasjeplass i den frittliggende garasjen. I tillegg leier eieren ut en hybel i garasjebygget. Leieinntektene vil være skattefrie hvis leieverdien av samlet utleid areal (hybelen over garasjen og leiligheten i underetasjen på hovedhuset inklusiv den utleide garasjeplassen), til sammen er lavere enn leieverdien av hovedleiligheten og den garasjeplassen eieren benytter.

Hvis boenheten over garasjebygget er en selvstendig hybelleilighet eller familieleilighet, foreligger det en flermannsbolig som skal regnskapsbehandles. Skattyter kan ikke velge å anse garasjebygget og hovedbygningen for seg, for dermed å oppnå skattefritak for utleieinntektene fra hovedbygningen.

Om et tilfelle hvor en bygning ikke hadde tjenende funksjon for hovedbygningen, se LRD 29. januar 2007 (Borgarting) i Utv. 2007/565.

14.1.5 Eieren bor i den tilliggende bygningen

Bor eieren i den tilliggende bygningen, blir spørsmålet omvendt dvs. om boligbygget faktisk brukes til nødvendige funksjoner for den tilliggende bygningen. For at reglene om fritaksbehandling skal gjelde, må eieren også i disse tilfellene benytte minst halvparten av hele eiendommen, regnet etter leieverdi, som egen bolig.

14.1.6 Avskrivbare bygg

I forhold til avskrivningsreglene skal hver bygning vurderes isolert i forhold til leieverdien for de forskjellige delene, jf. sktl. § 14-41 annet ledd. Bygninger som etter en slik vurdering er avskrivbare, kan aldri omfattes av særreglene om helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter (fritaksbehandling). Dette gjelder selv om bygningen også har en tjenende funksjon til hovedbygningen, f.eks. garasje.

14.2 Familieleilighet

Om en boenhet har karakter av å være familieleilighet, har betydning for om boligeiendommen skal omfattes av reglene for enebolig og tomannsbolig, jf. sktl. § 7-2 første ledd bokstav a, eller om den faller inn under reglene for flermannsbolig, jf. sktl. § 7-2 tredje ledd.

For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, kreves det at boenheten er av en slik karakter at den i det minste er egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn. En boenhet med areal av primærrom under 40 kvm. kan normalt ikke anses som en familieleilighet. For å kunne anses som en familieleilighet er det også et vilkår at dører mot eventuelle øvrige arealer/boenheter kan låses slik at boenheten kan gjøres utilgjengelig for andre. For øvrig må det foretas en konkret vurdering, hvor det bl.a. legges vekt på om boenheten har de bekvemmeligheter som en familieleilighet vanligvis har, som innlagt bad og toalett, egen kjøkkenløsning og minst ett soverom.

Om vurderingen av grensen mellom familieleilighet og hybel/hybelleilighet, se URD 12. oktober 1994 (Ofoten herredsrett) i Utv. 1994/1243 og LRD 1. oktober 1997 (Frostating) i Utv. 1997/1151.

14.3 Selvstendig hybelleilighet

Hvorvidt en boenhet har karakter av å være selvstendig hybelleilighet kan ha betydning for om den boligeiendommen hvor hybelleiligheten inngår, skal anses som enebolig/tomannsbolig eller som en flermannsbolig, se pkt. 14.4.

En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget toalett, se Ot.prp. nr. 42 (1974-75) s. 24. Det kreves imidlertid ikke at boenheten har egen inngang til selve bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, er den likevel en selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter. For den utleide delen er det avgjørende hvordan den enkelte boenheten fremtrer etter en objektiv vurdering, se pkt. 14.2. Om et tilfelle hvor to boenheter, hver på 35 kvm, med hver sin inngang og hvert sitt bad ble ansett som uselvstendige hybelleiligheter da de hadde felles toalett, se BFU 33/2010.

14.4 Flermannsbolig mv.

Begrepet "flermannsbolig" har en annen betydning enn "flerboligbygg". Sistnevnte brukes i FSSD § 4-10-1 om ikke-seksjonert bygning som inneholder minst fem boenheter, og denne avgrensingen har bare betydning for verdsettingsmåten ved formuesfastsettingen.

En boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter er en flermannsbolig. Det samme gjelder boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. Se Ot.prp. 42 (1974-75) side 24, 2. spalte. Også lokale brukt til næringsformål skal i visse tilfeller telle med ved vurderingen av om en boligeiendom skattemessig skal behandles på lik linje med en flermannsbolig, se LRD 2. november 2012 (Frostating) i Utv. 2012/1727. (Retten kom til at eiendommen tilhørte en boligkategori som inneholdt «tre selvstendige enheter» og at vilkårene for fritaksbehandling derfor ikke var oppfylt). Se også LRD 4. mars 2015 (Gulating) i Utv. 2015/962. (Saken gjaldt en bygård med egen utleid boenhet i 1. etasje, fire hybler i 2. etasje og hvor eieren benyttet 3. og 4. etasje selv. Eieren måtte gå gjennom fellesarealer i 2. etasje for å komme til sin leilighet og hadde rett til å disponere badet i andre etasje. Eiendommen ble ikke ansett som flermannsbolig.)

14.5 Samme person/husstand bruker flere boenheter

14.5.1 Eierens egen bruk, faktisk bruk legges til grunn

Bruker eierens husstand flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig/tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en boligeiendom med tre familieleiligheter, der eieren benytter to av familieleilighetene under ett til egen bolig og den tredje er leid ut, regnes som tomannsbolig. Om når én leietaker benytter to av leilighetene til egen bolig, se nedenfor.

14.5.2 Leietakers bruk, objektiv vurdering av eiendommens beskaffenhet legges til grunn

For utleid del av en boligeiendom er det avgjørende hvordan den enkelte boenheten etter en objektiv vurdering framtrer. For eksempel taper ikke en boenhet karakter av å være familieleilighet selv om flere leietakere deler en leilighet ved at de leier hvert sitt enkeltrom og deler for eksempel kjøkken og stue. Dette innebærer også at hvis to familieleiligheter leies ut til én husstand, regnes de fremdeles som to familieleiligheter. For eksempel anses en bolig som inneholder tre familieleiligheter, hvor eieren bruker en av leilighetene selv og leier ut de to andre til én husstand, fortsatt som en tremannsbolig (flermannsbolig).

14.6 Fritidseiendom

Om hva som anses som fritidseiendom, se emnet «Bolig – realisasjon», pkt. 6.2.

14.7 Delvis bruk av bolig i eiers ervervsvirksomhet

Om fradrag for bruk av fritaksbehandlet bolig i ervervsvirksomhet, se emnet «Bolig – hjemmekontor mv.».

14.8 Ikke-bruk

I noen tilfeller kan ikke-bruk likestilles med eierens bruk av boligen. Dette gjelder f.eks. i forbindelse med kjøp eller salg av bolig eller ved utenlandsopphold. Se også LRD 18. desember 1989 (Eidsivating) i Utv. 1990/44. Reglene om fritaksbehandling kommer til anvendelse når ikke-bruk og eierens eventuelle bruk sammenlagt omfatter minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdien. Forutsetningen for fritaksbehandling er at boligen ikke hovedsakelig er anskaffet som eller brukt som utleiebolig.

14.9 Utleieverdi

14.9.1 Generelt

Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for vedkommende leilighet/boligdel på det frie marked til det formålet arealene skal brukes til. Faktisk leieinntekt er veiledende, men det må vurderes om den avviker fra en normal utleieverdi. Dette gjelder for eksempel fordi leieboeren er slektning av eieren, eller fordi leieforholdet er av eldre dato og det ikke er foretatt regulering av leien. Videre kan leieboeren ha betalt innskudd og derfor betaler en lavere månedlig leie.

Utleieverdien skal vurderes ut fra faktisk bruk. En kan derfor ikke ta hensyn til at en leilighet som er brukt til familiebolig kunne vært leid ut til en annen pris som hybler. Vanligvis kan en regne med at boder i kjeller eller på loft ikke påvirker utleieverdien i vesentlig grad.

14.9.2 Spesielt om korttidsutleie/overnatting

Ved korttidsutleie er det leieverdien ved slik utleie som må benyttes ved sammenligningen mellom leieverdien for utleid del og det arealet eieren selv benytter. For areal som eieren bruker selv når det ikke leies ut, må de faktiske leieinntektene legges til grunn. Hvis utleiearealet utelukkende brukes til korttidsutleie, kan det være aktuelt å fastsette en beregnet leieverdi basert på korttidsutleie. Ved fastsettingen av leieverdien må det tas hensyn til hvor høyt belegg som må forventes å oppnås ved korttidsutleie. Bl.a. kan det være aktuelt å ta hensyn til sesongvariasjoner. Se for øvrig prinsipputtalelse fra SKD publisert 9. februar 2016 på www.skatteetaten.no. Om virksomhetskravet ved korttidsutleie, se emnet «Virksomhet – allment», pkt. 3.3.12.

15 Skattemessig behandling av fritaksbehandlet bolig

15.1 Formue

Om formuesbeskatning av boliger, se emnet «Bolig – formue».

15.2 Inntekt

15.2.1 Fordel ved eierens egen bruk

Fordel ved eierens bruk av eiendommen som egen bolig eller fritidseiendom er ikke skattepliktig, se sktl. § 7-1.

Skattefritaket gjelder også eierens egen bruk av våningshus på gårdsbruk og egen bruk av leilighet i forretningsbygg. Det samme gjelder bolig og fritidseiendom i utlandet.

15.2.2 Utleieinntekt fra boligeiendom

Utleieinntekt fra fritaksbehandlet bolig er skattefri. Nærmere om vilkårene for fritaksbehandling, se pkt. 4.

15.2.3 Utleieinntekt fra fritidseiendom

Overstiger leieinntekten av fritaksbehandlet fritidseiendom kr 10 000, skattlegges 85 % av det overskytende beløpet som inntekt, se sktl. § 7-2 annet ledd. Eier skattyter flere fritidseiendommer, gis et fribeløp for hver eiendom. Hvis eiendommen leies ut gjennom et utleiebyrå/bookingfirma som beregner seg provisjon, skal leieinntekten (grunnlaget for beregningen av skattepliktig del) være nettobeløpet etter at provisjonen er fratrukket.

Eies fritidseiendom i sameie, fordeles fribeløpet på kr 10 000 etter sameiernes forholdsmessige eierandel. Hvis fritidseiendommen har flere boenheter og sameierne har eksklusiv bruksrett til hver sin boenhet, skal de ha hvert sitt fribeløp på kr 10 000.

Når fritidseiendommen fritaksbehandles, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader og andre løpende kostnader.

Nærmere om vilkårene for fritaksbehandling, se pkt. 5.

15.3 Kostnader

Kostnader vedrørende fritaksbehandlede boliger er ikke fradragsberettiget.

15.4 Realisasjon av bolig og fritidseiendom

Om skatteplikt for gevinst/fradragsrett for tap ved realisasjon av bolig og fritidseiendom, se emnet «Bolig – realisasjon».

15.5 Boligsameie i seksjonert bygg

Eieren av eierseksjon i bolig- eller fritidseiendom (sameie), skattlegges ikke for fordel ved egen bruk av seksjon til bolig eller fritidsformål. Seksjonseieren skattlegges heller ikke for inntekt ved utleie av sin seksjon dersom vilkårene for fritaksbehandling av seksjonen er oppfylt, se ovenfor.

Eieren skal imidlertid skattlegges for slik eierseksjons andel i sameiets eventuelle skattepliktige formue etter fradrag for gjeld og eventuell skattepliktig inntekt etter fradrag for kostnader. Dette gjelder eksempelvis sameiets utleieinntekter, renteinntekter og gevinst/tap ved realisasjon av sameiets eiendommer. Eierens andel av boligsameiets formue, gjeld, skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader skal som hovedregel innrapporteres fra boligsameiet. Nærmere om dette, se emnet «Sameie – skattlegging etter bruttometoden», pkt. 10.

Om skattemessig behandling hos andelshaverne i boligselskap, se emnet «Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne».

16 Utleie til arbeidsgiver, eget selskap

16.1 Generelt

Foretas det utbetalinger fra arbeidsgiver til en arbeidstaker som oppgis å være betaling for leie av lokaler i arbeidstakers bolig eller fritidseiendom, må det vurderes om det er et reelt leieforhold. Tilsvarende gjelder hvis utbetalingen skjer fra aksjeselskap til aksjonær eller fra selskap med deltakerfastsetting til deltaker. Foreligger det ikke et reelt leieforhold, kan utbetalingen helt eller delvis bli ansett som en utgiftsgodtgjørelse for bruk av hjemmekontor.

Foreligger det et reelt leieforhold, må det vurderes om vederlaget samsvarer med antatt markedsleie. Om hva som anses som reelt leieforhold, se nedenfor. Hvis vederlaget overstiger markedsleien, må det overskytende anses som lønn, utbytte eller utdeling. Denne vurderingen gjelder enten boligen er fritaksbehandlet eller regnskapsbehandlet, eller om den er leid av arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren og delvis fremleid til arbeidsgiver/selskapet.

Består det et reelt leieforhold, behandles leien etter reglene for leieinntekt av bolig eller fritidseiendom. Dersom utbetalingen overstiger en reell leieverdi for tilsvarende lokaler på det stedet eiendommen ligger og til den bruk som faktisk utøves, beskattes overskytende del som lønn, utbytte eller utdeling. Se LRD 30. april 1998 (Frostating) i Utv. 1998/884 og LRD 19. mars 2001 (Borgarting) i Utv. 2001/786 (Heidenreich).

Anses ikke utbetalingen som betaling i et leieforhold, kan den behandles som utgiftsgodtgjørelse, forutsatt at mottakeren har krav på fradrag etter reglene om hjemmekontor. Reglene om hjemmekontor kommer ikke til anvendelse ved utleie til et aksjeselskap hvor mottakeren av leien ikke er arbeidstaker eller ved utleie til et selskap med deltakerfastsetting hvor deltakeren ikke er aktiv. Er vilkårene for hjemmekontor oppfylt, skal godtgjørelse overskuddsberegnes etter nettometoden, se emnet «Bolig – hjemmekontor mv.». For en lønnstaker inngår et eventuelt underskudd på godtgjørelsen i minstefradraget.

Foreligger det ikke et reelt leieforhold og vilkårene for hjemmekontor heller ikke er oppfylt, behandles utbetaling fra arbeidsgiver/eget aksjeselskap fullt ut som lønn eller som utbytte. Tilsvarende utbetaling som deltaker får fra et selskap med deltakerfastsetting, må behandles som arbeidsgodtgjørelse, eventuelt som lønn fra et KS, eller som utdeling etter sktl. § 10-42.

16.2 Når foreligger et utleieforhold

For at det skal foreligge et utleieforhold, må lokalene faktisk brukes til arbeidsgiverens/selskapets formål. Dette kan skje ved at:

  • arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren bruker de utleide lokalene til å arbeide for arbeidsgiveren/selskapet, enten alene eller sammen med andre, eller til å holde lager for arbeidsgiveren/selskapet, eller

  • lokalene brukes av arbeidsgiveren/selskapet uten at arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren utøver noen form for bruk.

16.3 Arbeidstakeren mv. bruker lokalene

I et reelt leieforhold vil leietakeren normalt overta full bruksrett til lokalene, uten at utleieren samtidig kan bruke dem. For at det skal foreligge et reelt leieforhold hvor arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren bruker lokalene, må denne bruken være utøvet på vegne av arbeidsgiveren/selskapet (som er leietaker) og ikke av arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren i egenskap av eier av eiendommen.

Følgende momenter kan tale for at det foreligger et reelt leieforhold:

  • Det foreligger en skriftlig leieavtale.

  • Arbeidsgiveren/selskapet har en eksklusiv disposisjonsrett til lokalene.

  • Omfanget av arbeid som utføres for arbeidsgiver/selskapet i lokalene står i forhold til leiekostnadene.

  • Lokalene kan nås uten å gå gjennom rom som benyttes av arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren til boligformål.

  • Lokalene har sanitæranlegg som kan nås uten å gå gjennom rom som benyttes av arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren til boligformål.

  • Lokalene er laget spesielt for arbeidsgivers/selskapets formål og kan ikke lett ominnredes til boligformål mv.

  • Arbeidsgiveren/selskapet eier inventar og driftsmidler i lokalene av betydning, eller bruker lokalene som lager i noe omfang.

  • Lokalene brukes av andre som er ansatt hos arbeidsgiveren/selskapet.

  • Lokalene brukes til å motta arbeidsgivers/selskapets kunder eller utlevere varer.

  • Lokalene er markert utad, f.eks. ved skilt, oppføring i telefonkatalog, oppføring på arbeidsgivers/selskapets brevark eller internettsider.

  • Lokalene er i bruk i vanlig arbeidstid og ikke bare ved overtidsarbeid.

  • Arbeidsgiveren/selskapet har ikke annet kontor i området.

Listen er ikke uttømmende. Ingen av momentene er avgjørende alene, men må ses i sammenheng med andre momenter. Momentene kan ha forskjellig vekt i forhold til hverandre i ulike tilfeller.

Det vises også til LRD 1. desember 1995 (Agder) i Utv. 1996/16 og URD 2. januar 1996 (Asker og Bærum herredsrett) i Utv. 1996/360.

16.4 Arbeidstakeren mv. bruker ikke lokalene

Disponerer arbeidsgiveren/selskapet lokalene, og arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren (eieren) selv ikke utøver noen form for bruk av dem, må forholdet normalt anses som et reelt leieforhold. Dette kan for eksempel være aktuelt dersom arbeidsgiver/selskapet leier hybel til andre ansatte.

16.5 Hel utleie av bolig eller fritidsbolig

Det kan forekomme at arbeidstaker/aksjonær/deltaker leier ut hele boligen eller fritidsboligen til arbeidsgiver/selskapet, for hele eller deler av året. Ved utleie deler av året, kan vilkårene for fritaksbehandling fortsatt være oppfylt. Også i disse tilfellene må det vurderes om det foreligger et reelt leieforhold. Om fritaksbehandling ved utleie av egen bolig, se pkt. 4. Om skattemessig behandling av utleieinntekt fra egen fritidsbolig, se pkt. 15.2.3.

16.6 Utleie av garasje

Leier arbeidsgiveren/selskapet garasje av arbeidstakeren/aksjonæren/deltakeren til bil som vedkommende disponerer privat, anses det ikke som et leieforhold med eksklusiv bruksrett, og leien behandles som lønn/utbytte/utdeling/arbeidsgodtgjørelse. Det samme gjelder dersom arbeidsgiver/selskapet dekker kostnadene til garasjeleie. Se for øvrig emnet «Bolig – garasje».

17 Utleie til personlig nærstående

Kreves det fradrag for utbetalinger til samboer eller andre nærstående som hevdes å være vederlag for bruk av den nærståendes bolig eller fritidseiendom i inntektsgivende aktivitet, må det vurderes om det er et reelt leieforhold og om vederlaget samsvarer med antatt markedsleie. Utbetalinger som helt eller delvis ikke anses som vederlag for leie, vil kunne anses som gave.

Tilsvarende vurdering må foretas hvor utbetalingen til samboeren/den nærstående kommer fra den annens arbeidsgiver eller eget aksjeselskap. Slik utbetaling kan etter omstendighetene anses som lønn/utbytte til arbeidstakeren/aksjonæren og gave fra arbeidstakeren/aksjonæren til samboeren. For deltaker i et ANS/DA må slik utbetaling anses som enten arbeidsgodtgjørelse eller utdeling etter sktl. 10-42.

En ektefelle kan ikke kreve fradrag for beregnet leie ved bruk av den andre ektefellens bolig i inntektsgivende aktivitet. Eventuelt fradrag kan imidlertid gis etter reglene for bruk av bolig i ervervsvirksomhet (hjemmekontor), se emnet «Bolig – hjemmekontor mv.».

Et selskap med deltakerfastsetting hvor bare ektefellene er deltakere, kan imidlertid være leietaker med skattemessig virkning i bygning som tilhører den ene eller begge ektefellene. Nærmere om vilkårene for å anse en slik virksomhet som et selskap med deltakerfastsetting, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – allment om deltakerfastsetting».

18 Fradrag

18.1 Hovedregel

For år hvor boligen fritaksbehandles, gis det ikke fradrag for boligens driftskostnader, herunder eventuell festeavgift, se likevel nedenfor om diverse unntak. Om fradrag for faktiske vedlikeholdskostnader ved overgang fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling, se emnet «Bolig – regnskapsbehandling».

18.2 Våningshus på gårdsbruk

Våningshus på gårdsbruk omfattes av reglene om fritaksbehandling, jf. sktl. § 7-1 første ledd bokstav c. 7 og Ot.prp. nr. 1 (2004-2005) kap. 3 og kap. 20. Dette innebærer at det må trekkes en grense mellom ikke-fradragsberettigede kostnader som er pådratt i forbindelse med fritaksbehandlet våningshus med tjenende bygninger og fradragsberettigede kostnader som er pådratt i tilknytning til gårdsbruket for øvrig. Fordelingen av kostnadene må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

Om fradrag for kostnader hos kåryter til bolig for kårmottaker der kårleiligheten er en del av våningshuset, se emnet «Føderåd».

18.3 Gjeldsrenter

Renter av gjeld kommer til fradrag etter vanlige regler.

18.4 Hjemmekontor

Om fradrag ved bruk av fritaksbehandlet bolig i eget erverv, se emnet «Bolig – hjemmekontor mv.».

18.5 Seksjonert bygning

Eier av fritaksbehandlet eierseksjon i boligsameie gis fradrag for eierseksjonens andel av sameiets eventuelle fradragsberettigede kostnader som ikke er kostnader tilknyttet den fritaksbehandlede eierseksjonen. Slike kostnader kan f.eks. være tap ved realisasjon av sameiets eiendommer og rentekostnader. Sameiers andeler av boligsameiets skattepliktige inntekter, kostnader, formue og gjeld skal som hovedregel innrapporteres fra boligsameiet. Nærmere om dette, se emnet «Sameie – skattlegging etter bruttometoden», pkt. 10.

18.6 Bolig, vederlagsfri bruk av andre enn eieren

Om fradrag for eieren i forbindelse med vederlagsfri bruk av andre enn eieren, se emnet «Bolig – fri bolig», pkt. 5.

19 Flere kommuner

Eventuell leieinntekt ved utleie av fritidseiendom er skattepliktig i eiendomskommunen, såfremt eieren ikke er et aksjeselskap eller likestilt selskap, se sktl. § 3-3, jf. § 3-2.

Fradrag for hjemmekontor gis i bostedskommunen, med mindre hjemmekontoret knytter seg til stedbunden virksomhetsinntekt i annen kommune, se sktl. § 3-1 første ledd.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.