Skatte-ABC 2016/17

Publisert: 23.01.2017

  • Skriv ut


Innhold: B



Forsiden
Barn og ungdom
Barnepass
Betinget skattefritak
Bil – formue
Bil – fradrag for bilkostnader
Bil – godtgjørelse
Bil – privat bruk
Bil – realisasjon/uttak
Bindende forhåndsuttalelser
Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne
Bolig – eget arbeid
Bolig – formue
Bolig – fri bolig
Bolig – fritaksbehandling
Bolig – garasje
Bolig – hjemmekontor mv.
Bolig – realisasjon
1 Generelt
2 Bolig- og fritidseiendom ikke bebodd av eieren
3 Eiendom brukt som egen bolig
4 Pendlerbolig (sekundærbolig)
5 Bolig på studiestedet
6 Fritidseiendom
7 Seksjonert eiendom
8 Diverse spørsmål sortert alfabetisk
9 Beregning av eier- og bo-/brukstid
10 Beregning av gevinst/tap
10.1 Hovedregel
10.2 Salg til underpris
10.3 Vederlag/erstatning
10.3.1 Salgssum
10.3.2 Selgers bruksrett
10.3.3 Fordeling av salgssummen hvor det er skatteplikt for gevinst knyttet til en fysisk del av eiendommen
10.3.4 Fordeling av salgssummen hvor det bare er skatteplikt for gevinst knyttet til en ideell andel
10.3.5 Fordeling av salgssummen ved realisasjon av ideell andel når eiendommen er ervervet i flere omganger
10.3.6 Fordeling av salgssummen når både løsøre og fast eiendom overdras
10.3.7 Ekspropriasjon, ulempeerstatning vedrørende gjenværende del av eiendommen
10.3.8 Medarvinger skal ha andel av salgssummen
10.4 Inngangsverdi
10.5 Kostprisregulering
10.6 Ikke-seksjonert avskrivbar eiendom delvis benyttet som egen bolig
10.7 Andelsleilighet
11 Tidfesting av gevinst/tap
12 Skattestedet
13 Utland
Bolig – regnskapsbehandling
Bolig – tidsparter (time-share)
Boligsparing for ungdom (BSU)
Bosted – skattemessig bosted
Bot, gebyr mv.

Bolig – realisasjon


  • Sktl. § 5-1 annet ledd, § 9-3 annet til fjerde ledd og åttende ledd, § 9-4, § 9-5, § 9-7 og § 9-8.

  • FSFIN § 9-8.

  • FSSD § 9-5.

1 Generelt

1.1 Fremgangsmåten ved vurdering av skatteplikt

Er en boligeiendom realisert, må det først undersøkes om hele eller deler av gevinsten er skattefri etter reglene om eier- og botid i sktl. § 9-3.

Kan fritaksbestemmelsen brukes, må det vurderes om hele eller deler av gevinsten likevel blir skattepliktig etter reglene om tomtesalg, jf. sktl. § 9-3 åttende ledd.

1.2 Hovedregel

Gevinst ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom er i utgangspunktet skattepliktig, jf. sktl. § 5-1 annet ledd.

Reglene gjelder også for bolig- og fritidseiendommer i utlandet.

1.3 Skattefritak for gevinst ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom

1.3.1 Generelt

Det er etter sktl. § 9-3 omfattende fritak fra skatteplikt for gevinst ved realisasjon av bolig og fritidseiendom, helt eller delvis, på grunnlag av eiertid og botid/brukstid, se nedenfor.

Skattefritaket for bolig er i utgangspunktet knyttet til den ene boligen som har vært skattyterens faste bosted. Skattefritaket omfatter også pendlerbolig (sekundærbolig), se FIN 11. april 1989 i Utv. 1989/754. Det samme gjelder tidligere felles bolig som realiseres etter separasjon eller skilsmisse og etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn, se sktl. § 9-3 annet ledd bokstav b. Tilsvarende omfattes sekundærbolig for reineiere. Om hva som er sekundærbolig for reineiere, se emnet «Reindrift», pkt. 7.5.

For fritidseiendom kan skattefritaket gjelde for flere eiendommer samtidig.

Om oppregulering av inngangsverdi, se emnet «Inngangsverdi».

1.3.2 Begrensning i skattefritak, generelt om oppdeling av eiendom

Reglene om skattefritak gjelder kun boligeiendom/fritidseiendom med naturlig arrondert tomt. I visse tilfeller gjelder derfor ikke reglene om skattefritak for hele den realiserte eiendommen, men bare for den delen av eiendommen som skal anses som boligeiendom eller fritidseiendom. Det kan da bli nødvendig å behandle en realisasjon etter forskjellige regelsett, som om det var realisasjon av to atskilte eiendommer. I slike tilfeller må både vederlag og inngangsverdi fordeles.

1.3.3 Begrensning i skattefritak, stort grunnareal

Har eiendommen et større grunnareal enn det som kan anses som en naturlig arrondert tomt til boligen eller fritidsboligen, skal bare boligen mv. med naturlig arrondert tomt behandles etter reglene for realisasjon av bolig og fritidseiendom. Se nærmere om dette i emnet «Tomt».

Overskytende areal omfattes ikke av reglene om realisasjon av bolig og fritidseiendom. Gevinst knyttet til dette arealet er i utgangspunktet skattepliktig etter hovedregelen om gevinst ved realisasjon i sktl. § 5-1 annet ledd, uavhengig av hvilken pris som er gitt for arealet, se HRD i Utv. 1996/1029 (Rt. 1996/932). (Det ble lagt til grunn at en omfattende utparsellering, noe som også var planlagt fra kjøperens side, her ville være økonomisk sett gunstig for selgeren.) Gevinst ved realisasjon av slike eiendommer kan imidlertid helt eller delvis være skattefri etter reglene om realisasjon av jord- og/eller skogbrukseiendom til arveberettiget. Om realisasjon av jord- og skogbrukseiendom, se emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon».

Selv om gevinsten knyttet til det overskytende arealet som nevnt ovenfor i utgangspunktet ikke skal anses skattefri etter reglene om eier- og botid/brukstid i sktl. § 9-3, vil verdien på selve boligen/fritidsboligen i noen tilfeller være betydelig påvirket av rettigheter som følger eiendommen, men som utøves på den delen av eiendommen som ikke anses som naturlig arrondert tomt. Dette kan for eksempel være jakt- og fiskerett. Bygningene på eiendommen vil i noen tilfeller være en forutsetning for utøvelse av disse rettighetene, og verdiene av bygningene vil dermed være påvirket av muligheten til å utnytte rettighetene. Når verdien av rettigheter som utøves på den øvrige delen av eiendommen er knyttet til bygningene på denne måten, må det ved fordelingen av vederlaget tas hensyn til hvilken betydning bygningene har for verdien av rettighetene, se LRD (Agder) 26. januar 2009 i Utv. 2009/258.

1.3.4 Begrensning i skattefritak, flere frittstående bygninger

Står det flere frittstående bygninger på den realiserte eiendommen, må det vurderes separat for hver bygning om den har tilstrekkelig tilknytning til boligen (som tjenende bygning) og dermed omfattes av reglene om realisasjon av boligeiendom, se pkt. 8.4.

1.3.5 Begrensning i skattefritak, seksjonert eiendom

Er det realisert flere seksjoner under ett, skal i utgangspunktet hver seksjon bedømmes for seg. Dette gjelder selv om seksjonene ligger i samme bygning. Se for øvrig pkt. 7.

1.3.6 Begrensning i skattefritak, tomtesalg

Selv om hele eiendommen anses som bolig/fritidseiendom og gevinsten i utgangspunktet er fritatt for skatt etter reglene om eier/botid, kan gevinsten likevel bli skattepliktig etter reglene om tomtesalg i sktl. § 9-3 åttende ledd, se HRD i Utv. 1978/480 (Rt. 1977/1264) og emnet «Tomt».

1.4 Tap

Tap ved realisasjon av bolig og/eller fritidseiendom er bare fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig, jf. sktl. § 9-4 første ledd. Dermed er tap heller ikke fradragsberettiget når kravet til botid er oppfylt ved ikke-bruk (brukshindring), se pkt. 9.3.

1.5 Hva reglene omfatter

1.5.1 Boligens art

Sktl. § 9-3 annet, tredje og fjerde ledd om skattefritak for gevinst ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom gjelder ved realisasjon av

  • frittliggende boliger, rekkehus mv.,

  • hytte mv,

  • andelsleilighet/aksjeleilighet (andel/aksje med tilhørende borett i borettslag eller boligaksjeselskap),

  • obligasjonsleilighet (obligasjon med tilhørende borett),

  • egen boligdel i ikke-seksjonert avskrivbart bygg,

  • boligseksjon i seksjonert bygg,

  • eierleilighet, dvs. ideell andel i boligeiendom med tilhørende eksklusiv bruksrett til leilighet som samsvarer med eierandelen,

  • våningshus på gårdsbruk med naturlig arrondert tomt

Det må avgjøres etter en helhetsvurdering om en eiendom fremstår som boligeiendom, fritidseiendom eller annen eiendom. Ved vurderingen har bruken av eiendommen vesentlig betydning.

Realisasjon av livsvarig leierett til bolig hvor leieretten ikke er knyttet til en andel eller en obligasjon, omfattes ikke av skattefritaksregelen i sktl. § 9-3. Skatteplikten følger da av hovedregelen i sktl. § 5-1 annet ledd.

1.5.2 Eier

Om hvem som skal anses som eier av boligen, fritidseiendommen mv., se emnet «Eierbegrepet».

1.5.3 Realisasjon

Om hva som regnes som realisasjon, se emnet «Realisasjonsbegrepet».

1.5.4 Konkurs i boligselskap (borettslag og boligaksjeselskap)

Ved konkurs i boligselskap vil utfallet av bobehandlingen avgjøre om andelen skal anses å være realisert eller ikke, se SKD 27. september 1993 i Utv. 1994 side 777. For at andelene i boligselskapet skal kunne anses å være realisert, må bobehandlingen ha ført til at borettsandelene har gått tapt. Realisasjon foreligger ikke så lenge andelen består. Dette vil være tilfelle hvis bobehandlingen

  • resulterer i at boet tilbakeleveres til skyldneren, jf. konkursloven § 136, eller

  • ender i en tvangsakkord, jf. konkursloven § 125.

Andelen anses tapt når konkursbehandlingen får sin endelige avslutning ved

  • sluttutlodning etter konkursloven § 128, eller

  • at bobehandlingen innstilles fordi boets midler ikke kan dekke omkostningene, jf. konkursloven § 135.

Andelene anses i disse tilfellene å være realisert på det tidspunktet avgjørelsen om sluttutlodning eller kjennelsen om innstilling er rettskraftig.

2 Bolig- og fritidseiendom ikke bebodd av eieren

2.1 Hovedregel

I utgangspunktet er gevinst ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom skattepliktig når eierne ikke har brukt eiendommen som egen bolig- eller fritidseiendom i løpet av eiertiden, jf. sktl. § 5-1 annet ledd.

I disse tilfellene er også tap fradragsberettiget, jf. sktl. § 6-2 første ledd.

2.2 Unntak

Har skattyter ervervet en bolig til bruk som fast bolig, men har vært forhindret fra å ta den i bruk, kan han i visse tilfeller behandles som om han hadde brukt boligen i det tidsrommet brukshindringen varer, se sktl. § 9-3 annet ledd bokstav b. Disse reglene er nærmere beskrevet i pkt. 9.3. Reglene om brukshindring gjelder ikke for fritidsboliger.

3 Eiendom brukt som egen bolig

3.1 Ikke-seksjonert boligeiendom

3.1.1 Full skattefrihet

Gevinst ved realisasjon av boligeiendom er i følge sktl. § 9-3 annet ledd bokstav b fullt ut skattefri hvis skattyter har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen finner sted/avtales. Nærmere om krav til eier- og botid, se pkt. 3.3.

Etter sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav a er hele gevinsten også skattefri når

  • selgeren har brukt minst halvparten av boligeiendommen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig

  • eventuell utleie av den øvrige delen har vært til boligformål

  • kravene nedenfor til eier- og brukstid er oppfylt, og

  • ingen del av eiendommen er brukt i virksomhet, verken av eier eller leietaker.

Dette innebærer at hele gevinsten ved realisasjon av en to- eller flermannsbolig vil være skattefri hvis eieren i minst ett av de siste to årene før realisasjonen finner sted har brukt minst halvparten av hele eiendommen som egen bolig, regnet etter leieverdi, og ingen del er brukt i virksomhet.

En boligeiendom som er delvis utleid, anses ikke som brukt i virksomhet selv om en leietaker fremleier leiligheten som ledd i egen virksomhet når fremleien av leilighetene er til boligformål.

3.1.2 Delvis skattefrihet

Har mindre enn halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdien, vært benyttet som egen bolig, er det skattefrihet for den delen av gevinsten som etter en skjønnsmessig fordeling (basert på utleieverdien) faller på selgerens boligdel, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b. Forutsetningen er at kravene til eier- og botid er oppfylt for denne delen.

Har en del av boligen vært brukt i virksomhet i minst ett av de to siste årene før realisasjonen finner sted, enten av eieren eller leietakeren, gjelder skattefritaket bare for den delen av gevinsten som faller på selgerens boligdel, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b. Dette gjelder også hvor skattyteren har brukt mer enn halvparten av eiendommen, beregnet etter utleieverdien, som egen bolig.

3.2 Avskrivbar bygning

Ved realisasjon av en hel avskrivbar bygning hvor en del som skattyter benytter som egen bolig er holdt utenfor saldo på realisasjonstidspunktet, jf. sktl. § 14-42 tredje ledd, skal den delen av gevinsten som faller på egen boligdel eksklusiv tomt, behandles etter reglene om realisasjon av boligeiendom, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b.

3.3 Krav til eier- og botid

Gevinst ved realisasjon av egen bolig er skattefri hvis kravene til eier- og botid er oppfylt.

Kravene til eiertid er oppfylt når realisasjonen finner sted eller avtales

  • mer enn ett år etter at boligen ble ervervet, og

  • mer enn ett år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Kravene til botid er oppfylt når eieren har brukt eiendommen til egen bolig minst ett år i løpet av de siste to årene før realisasjonen. Ikke-bruk kan i visse tilfeller likestilles med botid, se pkt. 9.3.

Dersom vilkårene for skattefrihet etter loven ikke er oppfylt, er gevinsten skattepliktig.

Om beregning av eier- og botid, se pkt. 9.

3.4 Tap

Tap ved realisasjon av bolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Dette gjelder f.eks. også i forhold til reglene om brukshindring og godskriving av botid ved separasjon og skilsmisse. Om et tilfelle hvor bolig ble realisert med tap etter samlivsbrudd, se HRD i Utv. 1996/530 (Rt. 1996/516)

4 Pendlerbolig (sekundærbolig)

En pendlerbolig (sekundærbolig) er en bolig hvor skattyteren ikke har sin faste bopel (hjem), men hvor han bor av hensyn til sitt arbeid. For at en bolig skal regnes som pendlerbolig, må skattyter oppfylle vilkårene for å få fradrag for merkostnader ved å ha arbeidsopphold utenfor hjemmet i vedkommende bolig, se emnet «Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet». Etter langvarig praksis er gevinst på den delen av boligen som eieren bruker som pendlerbolig skattefri når de øvrige vilkårene for skattefritak for bolig i sktl. § 9-3 annet ledd, jf. tredje ledd, er oppfylt (ett års eier- og botid).

Har en del av boligen vært leid ut mer enn ett av de to siste årene forut for realisasjonstidspunktet, begrenses skattefritaket til den forholdsmessige delen som skattyter i dette tidsrommet har brukt som pendlerbolig, regnet etter utleieverdi. Dette gjelder også om mindre enn halvparten av boligen har vært leid ut.

Om skattemessig behandling når bruken av pendlerbolig også omfatter fritidsformål, se FIN 11. april 1989 i Utv. 1989/754.

5 Bolig på studiestedet

Eier en student bolig som benyttes som egen bolig under studieoppholdet, følges i utgangspunktet de alminnelige reglene for realisasjon av egen bolig. Om beregning av botid, se pkt. 9.2.9.

6 Fritidseiendom

6.1 Generelt

Gevinst ved realisasjon av fritidseiendom er skattefri hvis kravene til eier- og brukstid er oppfylt, jf. sktl. § 9-3 fjerde ledd:

Kravene til eiertid er oppfylt når realisasjonen finner sted eller avtales

  • mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble ervervet, og

  • mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.

Kravene til brukstid er oppfylt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen avtales eller finner sted.

Dersom vilkårene for skattefrihet ikke er oppfylt, er gevinsten i utgangspunktet skattepliktig.

Har eiendommen større areal enn det som er naturlig arrondert tomt for bygninger brukt til fritidsformål, kan gevinsten knyttet til det overskytende arealet likevel være helt eller delvis skattefri etter reglene om realisasjon av jord- og eller skogbrukseiendom til arveberettiget, se emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon».

Om beregning av eier- og brukstid, se pkt. 9.

6.2 Hva anses som fritidseiendom

6.2.1 Generelt

Med fritidseiendom forstås en fast eiendom med bygning, som hovedsakelig brukes til fritidsformål av eieren og/eller av andre. Brukes eiendommen også til andre formål av eieren og/eller av andre, kan det lett medføre at eiendommen mister sin karakter av å være fritidseiendom, se nedenfor. Skattefritaket kan omfatte flere fritidseiendommer. Skattereglene for fritidseiendommer får bare anvendelse så lenge eiendommen ikke i samme periode benyttes som skattyters faste bolig eller som pendlerbolig.

Typiske fritidseiendommer er hytter og landsteder, herunder våningshus med naturlig arrondert tomt på nedlagte gårdsbruk. Annen type eiendom som for eksempel en ordinær enebolig eller en byleilighet, kan etter omstendighetene være fritidseiendom dersom skattyter faktisk bruker eiendommen til fritidsformål. Derimot vil f.eks. et naust, som ikke er innredet for overnatting, og som ikke har en tjenende funksjon for en fritidsbolig, falle utenfor reglene om fritidseiendom.

Om realisasjon etter bruksendring, se pkt. 9.5.

Om forholdet mellom fritidsbolig og pendlerbolig (sekundærbolig), se FIN 11. april 1989 i Utv. 1989/754.

6.2.2 Midlertidig bruk til annet formål

Brukes eiendommen til annet enn fritidsformål deler av året, er det avgjørende om eiendommen etter en helhetsvurdering fremstår som fritidsbolig. Leies eiendommen ut som fast bolig, eller brukes den til andre formål deler av året, mister den lett preg av å være fritidsbolig, se URD 2. mars 1989 (Nord-Hedmark herredsrett) i Utv. 1989/391. Dette gjelder spesielt hvis den øvrige bruken er mer intens, slik utleiebruk som fast bolig normalt er, se Ot.prp. nr. 4 (1986-87) side 27.

Mer sporadisk utleie har ikke betydning så lenge eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger og ikke har fått karakter av å være utleiehytte.

Om et tilfelle hvor eiendom ble utleid til fast bolig i 9 måneder, men både før og etter ble brukt som fritidsbolig av eierne i tillegg til at den skulle utleies til fritidsbruk ca. 2 måneder i året, se BFU 18/2010. (Brukstiden som fritidsbolig både før og etter perioden med utleie til fast bolig kunne anses som brukstid i forhold til 5-årsregelen i sktl. § 9-3 fjerde ledd.)

6.2.3 Samtidig bruk av en del av boligen som fast bolig og en del som fritidsbolig

Hvis en del av en eiendom leies ut til fast bolig og en annen del brukes av eieren til fritidsformål, vil utleien til fast bolig lett medføre at boligen mister sitt preg av å være egen fritidsbolig, se Ot.prp. nr. 4 (1986-87) side 27. Dette gjelder selv om den delen som brukes til fritidsformål er større enn den del som brukes som fast bolig, da bruk som fast bolig vanligvis vil være mer intens enn bruken som fritidsbolig. Se BFU 11/2005 (Til tross for at utleiedelen utgjorde en mindre del av eiendommen, kom SKD til at bruken som fast bolig av leietaker var mer intens enn fritidsbruken. Dette medførte at eiendommen etter en helhetsvurdering ikke fremsto som fritidseiendom etter sktl. § 9-3 fjerde ledd.) Se også BFU 40/2008. (Den ene leiligheten i en tomannsbolig ble brukt som fritidseiendom av eierne mens den andre ble brukt som fast bolig av leietaker. SKD kom til at eiendommen ikke framsto som fritidseiendom så lenge leietakere hadde fast bolig i eiendommen.)

Utleie av en hybel/hybelleilighet medfører ikke uten videre at eiendommen mister karakter av å være fritidsbolig, se f.eks. BFU 6/2012. (Eiendommen ville ikke miste sitt preg av å være fritidseiendom selv om det ble leid ut en hybelleilighet som utgjorde ca. 14 % av boligens totale areal og 19 % av utleieverdien).

6.2.4 Ulik bruk av hele eiendommen av forskjellige eiere/rettighetshavere

Eies en eiendom av flere og noen bruker den som fast bolig mens andre bruker den som fritidsbolig, vil bruken som fast bolig lett føre til at eiendommen mister sin karakter av å være fritidsbolig, også for de sameierne som bruker den til fritidsformål, se BFU 27/2011. (Moren hadde tatt i bruk eiendommen som egen bolig mer enn ett år før eiendommen skulle selges, mens døtrene hadde brukt eiendommen som fritidsbolig i mer enn fem av de siste årene før moren tok i bruk eiendommen som egen bolig. Døtrene kunne selge med skattefri gevinst etter reglene om fritidseiendom, men brukstid som fritidsbolig for døtrene opphørte på det tidspunktet moren tok i bruk eiendommen som egen bolig.)

Se også BFU 6/2012. (Foreldrene hadde livsvarig borett i en eiendom som var overdratt til barna. Barna brukte eiendommen som fritidseiendom både mens foreldrene bodde der og senere. Eiendommen kunne først anses som fritidsbolig for barna fra det tidspunktet foreldrene ikke lenger brukte boligen som fast bolig.)

6.2.5 Eiendommens beliggenhet

I begrepet fritidseiendom ligger det ingen avgjørende begrensninger i forhold til type bygning eller plassering av den. Derfor kan også en blokkleilighet som ligger i en by være fritidseiendom for eieren. Motsatt kan en hytte som ligger på fjellet etter omstendighetene være skattyterens faste bolig. Det stilles i praksis strengere krav til sannsynliggjøring av fritidsbruk for eiendommer som ikke framstår som typiske fritidseiendommer, som for eksempel hytter. For byleiligheter eller andre boligeiendommer i ordinære boligområder er fritidsbruk mindre typisk, og for slike eiendommer må skattyter kunne sannsynliggjøre en bruk som er knyttet til vesentlig fritidspregede opphold og gjøremål, herunder kontakt og tilsyn med familie, se FIN 11. april 1989 i Utv. 1989/754. Særlig hvis boligeiendommen er verdifull, kan det være nærliggende å anta at den er anskaffet med kapitalplassering som formål. Skattyter må da sannsynliggjøre at kravene til bruksmåte og brukshyppighet er oppfylt. Også beliggenhet i forhold til fast bolig eller pendlerbolig kan være av betydning ved vurderingen av om boligen er å anse som en fritidseiendom. Om byleilighet som ble ansett som fritidseiendom, se LRD 3. oktober 2006 (Gulating) i Utv. 2006/1275. Om et tilfelle hvor boligeiendom i et etablert boligstrøk ikke ble ansett som fritidseiendom for eieren, se LRD 23. februar 2010 (Gulating) i Utv. 2010/603.

Eies en eiendom i sameie, kan spørsmålet om det foreligger en fritidseiendom stille seg forskjellig for de enkelte sameierne, se BFU 32/2010.

6.2.6 Fritidsbruk

Fritidsbruk omfatter bruk til annet formål enn inntektsgivende aktivitet. Den vanligste fritidsbruken er ferie, men fritidsbruk omfatter også formål som ikke-inntektsgivende hobbyaktivitet, kontakt og tilsyn med familie mv.

Om et tilfelle der en større enebolig beliggende i et bynært strøk med både helårsboliger og fritidsboliger ble ansett som fritidsbolig, og hvor gevinst ble skattefri etter sktl. § 9-3 fjerde ledd, se URD. 16. februar 2012 (Oslo tingrett) i Utv. 2012/463 (Boligen ble av eieren brukt ved samvær med sønnen så lenge samværsordningen besto. I tillegg ble boligen benyttet som base for fritidsaktiviteter og båtsport av både skattyter og sønnen. Retten la til grunn at det ikke kunne legges avgjørende vekt på det forhold at skattyter i årene før salget hadde vært registrert bosatt på eiendommen og at eiendommen derfor på uriktig grunnlag hadde vært prosentlignet som skattyters faste bolig. Skattyter solgte samme år en annen bolig som faktisk hadde vært hans faste bopel, og hvor han fikk skattefritak for gevinst etter bestemmelsen i sktl. § 9-3 annet ledd om eier- og botid ved realisasjon av egen bolig).

6.3 Tap

Tap ved realisasjon av fritidsbolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig.

7 Seksjonert eiendom

7.1 Generelt

Er eiendommen seksjonert, behandles i utgangspunktet hver seksjon selvstendig etter reglene ovenfor. Dette gjelder selv om skattyteren eier alle seksjonene i eiendommen og selger dem under ett. Bruker skattyter to seksjonerte leiligheter som egen bolig, må leilighetene være fysisk slått sammen for å anses som én boenhet. Om botid, se pkt. 9.2.10. For øvrig gjelder reglene om bygninger med tjenende funksjon tilsvarende for seksjonene. Nærmere om tjenende funksjon, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 14.1.

7.2 Tidspunktet for seksjonering

Et bygg anses seksjonert når kommunen har gitt tillatelse til seksjonering og seksjoneringen er tinglyst, se lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner. Skattemyndighetene er bundet av kommunale myndigheters avgjørelse om seksjonering og om hva hver seksjon omfatter.

8 Diverse spørsmål sortert alfabetisk

8.1 Andels-/aksjeleilighet

Med andel/aksje i boligselskap forstås andel/aksje med tilhørende borett i borettslag eller boligaksjeselskap. Reglene om realisasjon av bolig og fritidseiendom gjelder ved realisasjon av slik andel.

8.2 Bruttolignet sameie

Eier selgeren en ideell andel av eiendom i et bruttolignet sameie, regnes hans boligdel ut fra forholdsmessig eierandel, regnet etter leieverdien. Sameierne må oppfylle vilkåret til botid/brukstid hver for seg.

Eier skattyteren f.eks. en ideell andel på 45 % og bor i 25 % av en eiendom, regnet etter leieverdien, anses han for å bo i 25/45-deler av sin eierandel, med andre ord mer enn halvparten. Er bygget bare brukt til boligformål, kan sameieren få fullt skattefritak etter reglene om eier- og botid, dersom han bor i minst halvparten av sin andel av bygningen. Dersom skattyter bebor under halvparten av sin eierandel, eller bygget også er brukt til virksomhet eller forretningsforetak, får han bare fritak for den delen av gevinsten som faller på egen boligdel.

8.3 Selskap med deltakerfastsetting

Om realisasjon av bolig eid av selskap med deltakerfastsetting og som bebos av deltaker i selskapet, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – nettometoden», pkt. 4.6.2.

8.4 Flere bygninger

Er det tilliggende bygninger på samme bolig- eller fritidseiendom, må det vurderes konkret om disse har tjenende funksjon til den bygningen som skattyteren bor i, slik at de kan anses som en del av den aktuelle bolig- eller fritidseiendommen i forhold til gevinstbeskatningsreglene. Spørsmålet er aktuelt både ved samlet realisasjon og ved separat realisasjon av den tilliggende bygningen. Dette kan også gjelde bygninger på annet gårds- og bruksnummer. Vurderingen blir den samme som i forhold til spørsmålet om fritaksbehandling, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 14.1.3.

Eksempel

En eiendom består av et bolighus hvor eieren bor i egen leilighet og leier ut hybler i kjelleren. I tillegg er det på eiendommen en tjenende bygning som inneholder garasje og utleiehybel. Eiendommen må vurderes samlet i forhold til reglene om fritak for gevinstbeskatning. Forutsatt at utleieverdien av den delen skattyter selv bor i utgjør minst halvparten av leieverdien for hele eiendommen sett under ett, vil hele gevinsten ved realisasjon være skattefri, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav a.(Det forutsettes at vilkårene til eier- og brukstid er oppfylt.)

Om frittliggende garasje som realiseres under ett med boligen, se emnet «Bolig – garasje».

Hvis den tilliggende bygningen ikke har tjenende funksjon til hovedbygningen, vil denne ikke kunne anses som skattyters egen bolig, da skattyter bare kan opptjene botid for én bolig i samme tidsrom. Skattyter kan derimot oppfylle brukskravet for flere fritidseiendommer samtidig. Hvis det på en fritidseiendom står en bygning som ikke har tilstrekkelig tjenende funksjon, må det vurderes om vilkårene for bruk som egen fritidsbolig er oppfylt også for denne bygningen.

Om et tilfelle hvor en vaktmesterleilighet skilt ut i egen seksjon, ikke ble ansett for å ha tjenende funksjon for de øvrige leilighetene i et seksjonert boligsameie, se BFU 14/2007. I BFU 18/2013 omtales et annet tilfelle hvor borettshaver i et borettslag også eide en bygning (tidligere bryggerhus) beliggende i bakgården som han ønsket å selge separat. (Bygningen ble ikke ansett som tjenende selv om den i sin helhet ble brukt av beboerne i borettslagsleiligheten.)

8.5 Hjemmekontor

8.5.1 Brukt i virksomhet

Er hjemmekontor brukt til virksomhet, anses skattyteren ikke å ha brukt denne delen av boligen som «egen bolig». Skattefritaket gjelder da bare for den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den delen som har vært benyttet som egen bolig, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b. Den delen av gevinsten som faller på hjemmekontor brukt i virksomhet, er da skattepliktig uansett eier- og botid. Dette gjelder selv om skattyteren bor i mer enn halve boligen, regnet etter utleieverdien. Bruker eieren en del av boligen i virksomhet, opptjenes heller ikke botid for den delen av boligen som leies ut. Dette gjelder selv om utleien er til boligformål. Hvorvidt den delen av gevinsten som faller på skattyters egen leilighet er skattepliktig, avgjøres etter de vanlige reglene om eier- og botid. Om beregning av botid ved overgang fra bruk som hjemmekontor i virksomhet til egen boligbruk før realisasjonen, se pkt. 9.5.3.

Eksempel

En eiendom består av et bolighus hvor eieren bor i egen leilighet og leier ut hybler i kjelleren. I tillegg er det på eiendommen en tjenende bygning som inneholder garasje og rom for virksomhet, uten at dette bygget er avskrivbart. Eiendommen må vurderes samlet i forhold til reglene om fritak for gevinstbeskatning. Sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b vil da føre til skatteplikt for gevinst vedrørende den delen av eiendommen som ikke tjener som skattyterens egen bolig.

Arealer som brukes både i virksomhet og benyttes som egen bolig i samme tidsrom, anses i forhold til reglene om botid å ha vært brukt som egen bolig i det aktuelle tidsrommet. Dette vil for eksempel gjelde soverom som også benyttes som kontor. Det samme gjelder areal som på dagtid disponeres til barnepass/familiebarnehage i eget hjem, og som for øvrig brukes som egen bolig.

8.5.2 Brukt i lønnet erverv

Er hjemmekontor brukt i lønnet erverv, anses skattyter å ha bodd også i denne delen av boligen.

8.6 Naturlig arrondert tomt

Hva som er en naturlig arrondert tomt, må avgjøres i hvert enkelt tilfelle, der en bl.a. tar hensyn til bebyggelsen, atkomst, topografi, bygningen(e)s beliggenhet på tomten, hvordan området er regulert i kommuneplanen, samt hva som er vanlig størrelse på tomter i området. Består eiendommen av flere bygninger, må den naturlig arronderte tomten omfatte de bygningene som naturlig utgjør én enhet, f.eks. bolighus og garasje. Se f.eks. URD 26. april 1984 (Oslo byrett) i Utv. 1984/358, LRD 28. juni 1975 (Agder) i Utv. 1975/669, HRD i Utv. 1975/87 (Rt. 1974/1141) og HRD i Utv. 1996/1029 (Rt. 1996/932).

8.7 Obligasjonsleilighet

Med obligasjonsleilighet forstås leid boligenhet hvor boretten er tilknyttet en obligasjon (lån til eieren).

8.8 Selveierleilighet

Med selveierleilighet forstås ideelle andeler av eiendom med eksklusiv disposisjonsrett til en leilighet, hvor den ideelle eierandelen tilsvarer leilighetens andel av eiendommen. Når selgeren eier en slik del av eiendommen, regnes hans boligdel i forhold til den andelen han eier av eiendommen. Dette gjelder selv om bygningen vurdert under ett er avskrivbar.

9 Beregning av eier- og bo-/brukstid

9.1 Eiertid

9.1.1 Generelt

Som utgangspunkt begynner eiertiden å løpe når eieren for det vesentlige har fått overført de juridiske og faktiske beføyelser. Om når eierbeføyelser er gått over, se emnet «Eierbegrepet», pkt. 9.

Har skattyteren selv stått for oppføring av boligen, tas det utgangspunkt i det første av tidspunktene da bygningen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Ved realisasjon av eiendom/selveierleilighet som tidligere var leid av selgeren og leieretten var tilknyttet obligasjon, regnes leieperioden med som eiertid.

Er en ideell andel av bolig, herunder fritidseiendom, ervervet i flere etapper, regnes eiertid spesielt for hvert erverv. Ved påbygging tas normalt utgangspunkt i det opprinnelige ervervet.

Har det vært brudd i eierforholdet, må eiertiden regnes fra siste erverv, se FIN 19. mai 1982 i Utv. 1982/381.

Eiertiden godskrives frem til det som inntrer først av realisasjon eller avtale om realisasjon. Visse ufullstendige avtaler der alle vilkårene ikke er fastlagt, kan etter omstendighetene også avbryte eiertiden, se FIN 30. november 1998 i Utv. 1999/216. Om realisasjon, se emnet «Realisasjonsbegrepet».

Eiertid regnes fra dato til dato.

9.1.2 Ektefeller, generelt

Ektefeller skal godskrives hverandres eiertid under ekteskapet. I tillegg skal eiertid for den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse telle med ved avgjørelsen av om vilkåret for eiertid er oppfylt for den andre. (Dette gjelder ikke for meldepliktige samboere.)

9.1.3 Ektefeller, separasjon/skilsmisse

Den av ektefellene som har overtatt tidligere felles bolig etter separasjon/skilsmisse, godskrives den andres eiertid ved et eventuelt senere salg av boligen. Dette gjelder uavhengig av formuesordningen.

9.1.4 Ektefeller, dødsfall

Dør den ene av ektefellene, skal gjenlevende godskrives avdødes eiertid før dødsfallet. Dette gjelder uavhengig av formuesordningen. Opprettes dødsbo, skal avdødes eiertid videreføres hos dødsboet. Overtar gjenlevende ektefelle den felles boligen ved skifte av dødsboet, skal gjenlevende godskrives eiertid uten avbrytelse for tidsrommet fra dødsfallet og til dødsboet er gjort opp.

9.1.5 Særlig om tomtefeste

For innløst tomt som tidligere har vært festet, regnes eiertiden fra festekontrakten tok til å gjelde, eller fra det senere tidspunktet skattyter har ervervet boligen.

9.1.6 Konkurs i boligselskap

Ved konkurs i boligselskap forekommer det at andelseier fortsetter å bebo leiligheten etter at konkursen er åpnet. Hvis andelseieren overtar leiligheten fra konkursboet under konkursbehandlingen, skal han godskrives eiertid også for perioden før konkursen. Dette gjelder under forutsetning av at dette er den samme fysiske leiligheten som boretten var knyttet til før konkursen. Dette gjelder også om boligselskapet gjøres om til selveierleiligheter i forbindelse med konkursbehandlingen, se BFU 14/2011.

9.2 Botid for egen boligeiendom

9.2.1 Generelt

Botiden regnes fra og med dagen for innflytting og opptjenes til og med det tidligste tidspunktet av fraflytting og realisasjon. Realisasjon anses gjennomført når det foreligger en bindende og fullstendig avtale. Dette tidspunktet er avgjørende for spørsmålet om det foreligger tilstrekkelig botid, med mindre selgeren har fraflyttet boligen tidligere. Se FIN 30. november 1998 i Utv. 1999/216. Nærmere om når en realisasjon anses å foreligge, se emnet «Realisasjonsbegrepet», pkt. 2.1.

Flere botidsperioder innenfor toårsperioden skal legges sammen. Botid regnes fra dato til dato.

Botid regnes i utgangspunktet bare for det tidsrommet boligen har vært skattyterens faste bopel (hjem), se likevel nedenfor om sekundærbolig, bolig på studiestedet, samt botid ved ikke-bruk (brukshindring).

9.2.2 Botid før ervervstidspunktet

Botid kan som hovedregel ikke opparbeides før skattyter erverver boligen. Dette gjelder selv om han har bodd der, f.eks. som leietaker før ervervstidspunktet. Ved realisasjon av bolig som tidligere var leid av selgeren som obligasjonsleilighet/andelsleilighet i borettslag eller aksjeselskap, regnes botid i leieperioden med.

Har skattyter ervervet ideelle andeler av boligen i flere etapper i den tiden han har bodd i boligen, opparbeides botid bare for den ideelle eierandelen han til enhver tid eier. Eier skattyter fra før bare en ideell halvpart av boligen, og erverver den siste halvparten mindre enn ett år før han selger hele boligen, er ikke vilkårene for skattefritak oppfylt for den ideelle andelen han ervervet sist.

9.2.3 Ektefeller, generelt

(Denne regelen gjelder ikke for meldepliktige samboere.)

Bruk av eiendommen som bolig for den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse teller med ved avgjørelsen av om vilkåret for botid er oppfylt for den andre ektefellen. Dette gjelder også om den av ektefellene som bodde i boligen før inngåelse av ekteskapet, dør før gjenlevende realiserer boligen, se Riksskattestyret i Utv. 1975 s. 812.

Ektefeller som bor hver for seg, opptjener botid i hver sin bolig, samtidig som de nyter godt av hverandres botid i den boligen den andre ektefellen bor i. Det er uten betydning om begge er registrert bosatt i den ene boligen, se BFU 45/2006. Det er også uten betydning hvem av ektefellene som eier boligene. Ektefellene kan i tillegg på vanlig måte opptjene eier- og botid i pendlerbolig som brukes av den andre ektefellen, se pkt. 4.

9.2.4 Ektefeller, separasjon/skilsmisse

(Denne regelen gjelder ikke for visse meldepliktige samboere.)

Realiseres tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal den ektefellen som har flyttet ut av boligen godskrives den annens botid. Dette gjelder uavhengig av om

  • den utflyttede ektefellen er eneeier eller deleier

  • boligen selges med tap

  • den utflyttede ektefellen flytter inn i egen fast bolig.

Det gjelder ingen tidsbegrensning for godskriving av den andres botid for den som har flyttet ut, så lenge den andre bor i den tidligere felles boligen uten avbrudd. Har begge flyttet ut av den felles boligen, og den ene av de tidligere ektefellene senere igjen bosetter seg i boligen, medfører ikke dette at den andre igjen begynner å opptjene botid ved ikke-bruk.

Ektefeller godskrives hverandres botid før og under ekteskapet, se pkt. 9.2.3. Den av ektefellene som har overtatt tidligere felles bolig etter separasjon/skilsmisse, må således godskrives den andres botid ved et eventuelt senere salg av boligen. Dette vil i praksis bare være aktuelt ved et eventuelt salg som skjer innen to år etter boligen ble overtatt, jf. sktl. § 9-3 annet ledd bokstav b. Slik godskriving av botid gjelder både i forhold til skatteplikt for gevinst og fradragsrett for eventuelt tap, se HRD i Utv. 1996/530 (Rt. 1996/516).

9.2.5 Ektefeller, dødsfall

Hvis den ene av ektefellene dør, og det opprettes dødsbo etter førsteavdøde, vil gjenlevende oppfylle botidskravet på vegne av dødsboet fram til boet realiserer boligen. Dette gjelder også om boligen var avdødes særeie. Overtar gjenlevende ektefelle den felles boligen ved skifte av dødsboet, skal gjenlevende godskrives botid uten avbrytelse for tidsrommet fra dødsfallet og fram til gjenlevende overtok boligen.

9.2.6 Samboere

Realiseres tidligere felles bolig etter samlivsbrudd for samboere som har eller har hatt felles barn, skal imidlertid den av samboerne som har flyttet ut godskrives den andres botid etter samlivsbruddet, jf. sktl. § 9-3 annet ledd siste punktum. I andre tilfeller behandles samboere hver for seg ved beregning av botid, slik at den ene samboeren ikke kan godskrives den andres botid.

9.2.7 Opphold utenfor hjemmet

At skattyteren, f.eks. av hensyn til sitt arbeid, oppholder seg utenfor hjemmet, innvirker ikke på botiden. Ved fravær som faller inn under reglene om brukshindring, se pkt. 9.3, opptjenes botid selv om boligen leies ut.

9.2.8 Sekundærbolig

Botid kan opparbeides ved overnatting i egen bolig på arbeidsstedet (pendlerbolig). Dette gjelder selv om skattyteren anses fast bosatt i en annen bolig og opparbeider botid der. Forutsetningen er at boligen brukes i betydelig utstrekning. Det er bare i pendlertilfellene at sekundærboligen regnes som egen bolig, se for øvrig FIN 11. april 1989 i Utv. 1989/754.

9.2.9 Bolig på studiestedet

Eier en student bolig på studiestedet, kan han opparbeide botid i denne såfremt han faktisk benytter boligen som sin faste bolig, uavhengig av hvor han er registrert bosatt. En ugift student kan ikke samtidig opparbeide botid i annen bolig som han eier. Om når ektefelle samtidig bor i annen bolig, se pkt. 9.2.3.

9.2.10 Seksjonert eiendom

For seksjonerte eiendommer regnes botid separat for hver seksjon. Er det f.eks. to seksjoner med én leilighet i hver, vil skattyteren bare opparbeide botid i den seksjonen hvor han faktisk bor. Det er likevel slik at en eier kan opparbeide botid i flere seksjoner samtidig, forutsatt at disse både fremtrer og faktisk nyttes som én boenhet, eller den ene seksjonen har en tjenende funksjon i forhold til den andre, typisk garasje. Om et tilfelle hvor en selvstendig familieleilighet/egen seksjon som skattyter brukte bare deler av, ikke ble ansett å ha en tjenende funksjon til den leiligheten skattyter med familie bodde i, se LRD (Borgarting) 2. juni 2015 i Utv. 2015/1479. For nærmere omtale, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 14.1.2.

Har eieren opparbeidet eier- og botid til eiendommen før eiendommen ble seksjonert, beholder han opparbeidet eier- og botid også etter seksjoneringen. Dette kan f.eks. være tilfelle for eier av en tomannsbolig som bor i den ene leiligheten og leier ut den andre, forutsatt at den leiligheten eieren bebor, utgjør minst halvparten av leieverdien for hele bygningen, jf. sktl § 9-3 tredje ledd bokstav a. Seksjoneres eiendommen, slik at hver leilighet blir én seksjon, beholder eieren opparbeidet eier- og botid for begge leilighetene, men opparbeider ikke ytterligere botid i den seksjonen han ikke bor i. For å omfattes av skattefritaket, må den seksjonen som eieren ikke bor i, derfor selges innen ett år etter seksjoneringen.

Ved reversering av tidligere seksjonering, f.eks. ved at to seksjoner omgjøres til en tomannsbolig, vil botid som er opparbeidet før reverseringen beholdes for den leiligheten som faktisk bebos på tidspunktet for omgjøring. Forutsatt at vilkåret om eierens egen bruk av minst halvparten av bygningen/eiendommen er oppfylt, kan botid for den andre leiligheten opparbeides fra det tidspunktet boligen anses som én eiendom.

9.2.11 Egen boligdel i avskrivbart bygg

Bor skattyter i et avskrivbart og/eller seksjonert bygg som han eier, regnes botid fra det tidspunktet egen boligdel ble tatt i bruk (skilt ut av saldo).

9.2.12 Konkurs i boligselskap

Ved konkurs i boligselskap forekommer det at andelseier fortsetter å bebo leiligheten etter at konkursen er åpnet. Hvis andelseieren overtar leiligheten fra konkursboet under konkursbehandlingen, skal han godskrives botid også for perioden før konkursen. Dette gjelder bare hvis det er tale om den samme fysiske leiligheten som boretten var knyttet til før konkursen. Dette gjelder også om boligselskapet gjøres om til selveierleiligheter i forbindelse med konkursbehandlingen, se BFU 14/2011.

9.3 Botid ved ikke-bruk for egen boligeiendom

9.3.1 Generelt

Når skattyteren

  • har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller

  • godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte den,

regnes som botid også den tid skattyteren på grunn av sitt arbeid, helsemessige eller lignende grunner har vært forhindret fra å bruke boligen, se sktl. § 9-3 annet ledd bokstav b) annet punktum. Dette gjelder også om boligen leies ut. Det er en forutsetning at skattyter ikke kjente til brukshindringen ved ervervet av boligen.

Som botid ved ikke-bruk regnes ikke tidsrom der skattyter bor i annen bolig som skattyter eller ektefellen eier, se URD 13. mai 1983 (Lyngdal herredsrett) i Utv. 1983/294, URD 12. mai 1999 (Søre Sunnmøre herredsrett) i Utv. 1999/1225 og Ot.prp. nr. 4 (1986-87) pkt. 4.6.2.1. Se også BFU 22/2014. Dette gjelder selv om den andre boligen som skattyter eier, ligger i utlandet. Det er imidlertid tilstrekkelig at én av ektefellene oppfyller kravet til brukshindring for at begge ektefellene skal opptjene botid ved ikke-bruk. Meldepliktige samboere regnes ikke som ektefeller i denne sammenheng. Reglene om botid ved ikke-bruk gjelder også for andel i borettslag. Reglene gjelder tilsvarende når egen boligdel er utskilt fra avskrivbart bygg. Flytter skattyter ut av den andre boligen han eller ektefellen eier, vil botid ved ikke-bruk i den første boligen igjen kunne opptjenes dersom vilkårene for øvrig er oppfylt, se BFU 8/2002. Inneholder boligen flere leiligheter, må det vurderes konkret hvor stor del av huset som skal likestilles med egen fast bolig.

Ikke-bruk pga. brukshindring godtas bare så lenge brukshindringen varer. Det er ingen øvre grense for hvor langt tidsrom en brukshindring kan bestå.

Reglene om ikke-bruk gjelder tilsvarende for sekundærbolig/pendlerbolig.

Reglene om ikke-bruk gjelder ikke for fritidseiendom.

Reglene om botid ved ikke-bruk skal også brukes når det medfører at et eventuelt tapsfradrag avskjæres.

9.3.2 Brukshindring

Brukshindring anses å foreligge når skattyteren må bosette/oppholde seg et annet sted enn i boligen, f.eks. på grunn av eget eller ektefelles (ikke samboers) arbeid og helse, eller sykdom hos barn. Både fysisk og psykisk sykdom kan anses som brukshindring. Likeså vil det foreligge brukshindring dersom skattyteren tar utdanning ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. For samboere med felles mindreårige barn hvor den ene samboeren må flytte for eksempel på grunn av arbeid, må brukshindring kunne anses å foreligge også for den andre samboeren når denne flytter med for å ivareta omsorg for felles barn, se BFU 31/2005. Også fengselsopphold eller straffeprosessuelt beslag i boligen kan anses som en brukshindring, se HRD i Utv. 2007/925 (Rt. 2007/644). Videre kan brukshindringen bestå i at skattyter må bosette seg i tjenestebolig eller blir lagt inn på institusjon på grunn av alder, sykdom mv. Brukshindring som først oppstår etter fraflytting fra egen bolig, slik at skattyter blir forhindret fra å foreta en planlagt tilbakeflytting, godtas i praksis også som botid ved ikke-bruk.

Reglene om brukshindring gjelder også ved opphold i utlandet såfremt vilkårene for øvrig er oppfylt.

Det anses f.eks. ikke som brukshindring at skattyteren

  • må leie ut boligen fordi han ikke har råd til å bo i den

  • flytter til et annet sted fordi han ønsker å skifte miljø, til tross for at han ikke har fått arbeid på det nye stedet.

  • flytter for å være sammen med egne barn som må reise til et annet sted for å begynne på videregående skole eller ta annen utdanning, medmindre funksjonshemming eller andre særlige helsemessige årsaker hos barnet/ungdommen er årsaken

  • flytter fra egen bolig for å yte pleie og omsorg av gamle foreldre, da foreldre ikke er del av den personkretsen som faller inn under bestemmelsen, se BFU 20/2014.

For en pendlerbolig, se pkt. 4, som skattyteren normalt benytter under arbeidsopphold borte fra hjemmet, vil det anses å foreligge brukshindring hvis det ikke er aktuelt å bruke boligen på grunn av at skattyter er forhindret fra å være i arbeid. Dette vil normalt gjelde hvis skattyter er sykmeldt. Også tidsrom hvor skattyter mottar arbeidsavklaringspenger må kunne regnes med dersom arbeidsforholdet fortsatt består. Brukshindring knyttet til pendlerbolig kan også være aktuelt ved midlertidig arbeidsopphold på annet tjenestested. Erverver skattyter pendlerbolig på det nye tjenestestedet, opphører brukshindringen for den første pendlerboligen.

9.3.3 Kjennskap til brukshindringen, generelt

Forutsetningen for at ikke-bruk skal regnes som botid, er at skattyter verken kjente eller burde kjenne til brukshindringen ved ervervet av eiendommen. Som ervervstidspunkt etter sktl. § 9-3 annet ledd bokstav b annet punktum regnes tidspunktet for inngåelse av bindende og endelig kjøpekontrakt, ev. tidspunktet for inngivelse av bindende bud som fører til kontraktsinngåelse, se for eksempel BFU 38/2005 og BFU 14/2013.

I enkelte arbeidsforhold er det vanlig at den ansatte må flytte til nytt arbeidssted frivillig eller på grunn av flytteplikt, f.eks. innen utenrikstjenesten, tilsatte i forsvaret med beordringsplikt og nyutdannede leger med plikt til turnustjeneste. Videre kan f.eks. avansement føre til at tjenestemannen får en stilling hvor det er boplikt uten at han bytter arbeidssted. Generell kjennskap til slike framtidige muligheter for brukshindring, regnes ikke som slik kjennskap som forhindrer opptjening av botid ved ikke-bruk. Det avgjørende tidspunktet for brukshindringer som følge av arbeid er da det oppsto et konkret forhold som medførte brukshindringen, f.eks. faktisk beordring til nytt tjenestested, tjenestemannen fikk stillingen som medførte boplikt osv. Brukshindringen godtas som botid, såfremt den egne boligen ble ervervet før den konkrete utflyttingsperioden ble bestemt og tilbakeflytting til den egne boligen var forutsatt etter endt tjenesteperiode. Det skal ikke legges vekt på om den egne boligen er ervervet før eller etter at skattyter har overtatt en stilling som medfører en generell, ubestemt flytteplikt, men hvor innholdet i flytteplikten først bestemmes ved senere vedtak av arbeidsgiver. Se FIN 20. januar 1998 i Utv. 1998/445.

Brukshindringer som ikke er relatert til arbeidsforhold, kan ikke gjøres gjeldende hvis skattyter på ervervstidspunktet burde forutsett brukshindringen som en nærliggende mulighet. Se HRD i Utv. 2007/925 (Rt. 2007/644) (En skattyter som hadde drevet omfattende kriminell virksomhet, burde tatt i betraktning at han kunne bli utsatt for straffeprosessuelle tvangsmidler, og dermed bli forhindret fra å bo i boligen).

9.3.4 Kjennskap til brukshindring, spesielt om ikke-tilflyttet bolig

Godtgjør ikke skattyteren at det ved anskaffelsen forelå en tidsbestemt plan for tilflytting av boligen, skal han ikke godskrives botid ved ikke-bruk. Ikke-bruk mellom anskaffelsen og planlagt tilflytting til eiendommen kan ikke regnes som likeverdig med botid. F.eks. vil en som kjøper bolig med den hensikt å flytte inn når han går av med pensjon, ikke kunne godskrives botid for brukshindringen i tiden før pensjoneringen. Det er således bare brukshindring som oppstår etter anskaffelsen, som kan medføre at tid etter planlagt innflytting kan regnes som botid i disse tilfellene. Om et tilfelle hvor vilkårene for å få godskrevet botid ved ikke-bruk ikke var oppfylt, se BFU 21/2010. (Skattyter ønsket å flytte tilbake til en bolig som hun eide og hadde bodd i for en del år tilbake, men brukshindringen oppsto før det forelå noen konkret tidsbestemt plan for tilbakeflytting).

9.4 Brukstid for fritidseiendom

9.4.1 Generelt

Om fritidseiendom er benyttet til egen bruk, avgjøres ut fra en helhetsvurdering. Eieren kan oppfylle brukskravet for flere fritidseiendommer samtidig. Kravene til bruk vil normalt være oppfylt for det tidsrommet vilkårene for fritaksbehandling er oppfylt, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 5. Har eieren brukt en fritidseiendom både som fast bolig og fritidsbolig, skal botiden som fast bolig regnes med som brukstid for fritidsbolig.

Bare brukstid i egen eiertid regnes med.

Reglene om brukshindring gjelder ikke for fritidseiendommer.

9.4.2 Ektefeller

(Denne regelen gjelder ikke for meldepliktige samboere.)

Ektefeller godskrives hverandres brukstid før og under ekteskapet. Bruk av eiendommen som fritidseiendom av den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse teller med ved avgjørelsen av om vilkåret om brukstid er oppfylt for den andre. Dette gjelder også om den ektefellen som brukte eiendommen før ekteskapets inngåelse er død på realisasjonstidspunktet.

Ved separasjon og skilsmisse kan den ene ektefellens brukstid av fritidseiendom etter skilsmissetidspunktet ikke godskrives den andre ektefellen. I slike tilfeller må ektefellenes bruk vurderes hver for seg etter de vanlige reglene.

9.4.3 Flere eiere/brukere

Eies en fritidseiendom av flere, må vilkårene for bruk som fritidsbolig vurderes separat for hver av eierne. Ektefeller godskrives alltid hverandres bruk. Er andre enn eieren gitt bruksrett på en slik måte at også eierne kan bruke fritidsboligen selv, er det avgjørende om eieren faktisk har oppfylt kravet til bruk.

9.5 Bruksendring

9.5.1 Overgang fra boligbruk til fritidsbruk

Har eiendommen tidligere vært benyttet som fast bolig, men den brukes som fritidseiendom på realisasjonstidspunktet, vil eiendommen falle inn under reglene for skattefritak for boligeiendommer dersom eiendommen realiseres innen ett år etter at bruksendringen fant sted. Realiseres eiendommen senere, må vilkårene om fem års brukstid for fritidseiendommer være oppfylt. Imidlertid vil den tiden hvor eiendommen ble brukt som egen bolig (botiden) regnes med ved vurderingen av om femårskravet om brukstid er oppfylt.

9.5.2 Overgang fra fritidsbruk til boligbruk

Benyttes en tidligere fritidseiendom som bolig av eier eller leietaker på realisasjonstidspunktet, kan reglene om skattefritak for fritidseiendom komme til anvendelse dersom vilkåret om skattefritak for boligeiendom ikke er oppfylt. Eiendommen må i så fall realiseres innen tre år etter bruksendringen. I tillegg må kravet om fem års brukstid i løpet av de siste åtte årene være oppfylt, se sktl. § 9-3 fjerde ledd. Også brukstid som fast bolig kan regnes med.

Eksempel

Eieren tar i bruk eiendommen som fast bolig etter å ha brukt den som fritidseiendom i fire år, og bruker den som fast bolig i ett år. Han har da brukt den sammenhengende i fem år (først som fritidseiendom og deretter som egen bolig). Han flytter så ut og leier den ut i et og et halvt år før han realiserer den. Han har da oppfylt kravet til bruk som fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene når bruken som egen bolig medregnes.

9.5.3 Overgang fra virksomhetsbruk til boligbruk

For eiendom, eller del av eiendom, som har vært benyttet i virksomhet, og som tas i bruk som bolig, regnes botiden fra bruksendringen, mens eiertiden regnes fra opprinnelig anskaffelsestidspunkt.

9.5.4 Oppløsning av selskap med deltakerfastsetting

Hvis en boligeiendom har vært eid av et selskap med deltakerfastsetting og selskapet oppløses, kan den som overtar eiendommen ved oppløsning ikke godskrives eier- og brukstid mens eiendommen var eid av selskapet. Om tidspunktet for oppløsning av selskap med deltakerfastsetting, se emnet «Selskap med deltakerfastsetting – oppløsning», pkt. 3.

9.6 Gjenoppført bolig/fritidseiendom etter brann/nedriving

Hvis en nedbrent eller nedrevet bolig gjenoppføres i rimelig tid etter brannen/nedrivningen, skal bruddet i eier- og botid ikke tillegges betydning. Eier- og botid for den gjenoppførte bygningen kan, etter lang praksis, regnes fra anskaffelsestidspunktet av den opprinnelige bygningen. Det er antatt at dette også gjelder når nedbrent/nedrevet enebolig erstattes med en tomannsbolig, se også FIN 8. mai 1985 i Utv. 1985/394. Reglene gjelder tilsvarende for fritidseiendom. Skattyter kan likevel velge å regne eier- og botid bare i forhold til den gjenoppførte bygningen. Tidsrom hvor skattyter bor i annen bolig som han/hun selv eier, kan likevel ikke regnes som botid for den nedbrente/nedrevne boligen. Dette vil f.eks. gjelde hvor skattyter etter brannen/nedrivingen erverver annen bolig som vedkommende flytter inn i påvente av gjenoppføringen.

9.7 Salg av tomt før gjenoppføring av nedbrent bolig

Selger skattyter tomta hvor den nedbrente boligen lå uten å gjenoppføre boligen, kommer ikke reglene om salg av bolig til anvendelse. Det vil da være et annet objekt som selges, og gevinst/tap vil være skattepliktig/fradragsberettiget etter sktl. § 5-1 annet ledd/§ 6-2 første ledd, jf. § 9-3 åttende ledd bokstav a.

10 Beregning av gevinst/tap

10.1 Hovedregel

Gevinsten eller tapet utgjør differansen mellom vederlag/erstatning og inngangsverdi (opprinnelig kostpris tillagt senere påkostning) fradratt eventuell nedskrivning for betinget skattefritak. Om oppregulering av inngangsverdi frem til 31. desember 1991, se emnet «Inngangsverdi», pkt. 14.

10.2 Salg til underpris

Ved salg til underpris, beregnes en eventuell gevinst på vanlig måte i forhold til faktisk vederlag. Om tap ved salg til underpris, se emnet «Tap».

Om uttaksbeskatning ved salg til underpris fra aksjeselskap eller selskap med deltakerfastsetting, se emnet «Uttak av formuesobjekter og/eller tjenester».

10.3 Vederlag/erstatning

10.3.1 Salgssum

Som salgssum medregnes verdien av alt selger skal motta ved salget, enten det tilfaller ham selv eller mottas av andre på hans vegne. Salgssummen består vanligvis av kontanter, fordring på restkjøpesum og overtakelse av selgers gjeld. Salgssummen kan også bestå av formuesobjekter som overdras fra kjøper til selger, slik som fast eiendom (makeskifte), løsøre og aksjer.

Salgskostnader som meglerprovisjon, premie til eierskifteforsikring mv. som er utredet av selger, skal gå til reduksjon av salgssummen. Om kostnader til megler mv. som pådras ved forsøk på salg som ikke lykkes/blir gjennomført og der eventuell gevinst/tap ville vært skattepliktig/fradragsberettiget, se emnet «Tap», pkt. 3.2.2.

Erstatning for totalskade av bolig behandles på samme måte som vederlag.

Erstatning/prisavslag som selger må betale til kjøper i forbindelse med overdragelse, reduserer salgssummen.

Se for øvrig emnet «Utgangsverdi».

10.3.2 Selgers bruksrett

Beholder selgeren vederlagsfri bruksrett for en periode, anses ikke kapitalisert verdi av bruksretten som en del av vederlaget.

10.3.3 Fordeling av salgssummen hvor det er skatteplikt for gevinst knyttet til en fysisk del av eiendommen

Når gevinsten dels er skattepliktig og dels skattefri etter reglene om bolig/fritidseiendom, må det foretas en skjønnsmessig fordeling av salgssummen. Er det forskjellige deler eller seksjoner i en bygning, fordeles vederlaget etter utleieverdier. Dette kan f.eks. gjelde egen boligdel i avskrivbart bygg. Er det for stort grunnareal (mer enn naturlig arrondert tomt) og/eller flere frittstående bygninger uten tjenende funksjon til hovedbygning, fordeles salgssummen forholdsmessig etter omsetningsverdiene. Partenes fordeling av salgssummen er veiledende, men ikke bindende for skattemyndighetene.

Om tilfeller hvor særlige rettigheter knyttet til overskytende grunnareal (areal ut over naturlig arrondert tomt) kan påvirke verdien på den solgte fritidsboligen med naturlig arrondert tomt, se pkt. 1.3.3.

10.3.4 Fordeling av salgssummen hvor det bare er skatteplikt for gevinst knyttet til en ideell andel

Skal ulike ideelle eierandeler behandles forskjellig i forhold til skatteplikt eller skattefrihet knyttet til reglene om eier- og botid/brukstid, må også salgssum/erstatning fordeles forholdsmessig. Dette gjelder f.eks. hvis eiendommen er ervervet i to omganger med en ideell halvpart hver gang, og hvor skattefritaksreglene for eier- og botid bare får anvendelse for en ideell andel på 50 %. En tilsvarende andel av salgssummen holdes da utenfor skattlegging. Skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap fastsettes ved å sammenholde den andre halvparten av salgssummen med inngangsverdien for den ideelle andelen på 50 % som ikke omfattes av skattefritaksreglene.

10.3.5 Fordeling av salgssummen ved realisasjon av ideell andel når eiendommen er ervervet i flere omganger

Realiseres bare en ideell andel av eiendommen, må vederlaget for denne i et slikt tilfelle også fordeles forholdsmessig dersom ulike ideelle andeler av eiendommen har forskjellige inngangsverdier. Dette gjelder selv om ingen del av gevinsten er skattefri. Størrelsen på gevinst/tap må da beregnes ved at salgssummen for den ideelle andelen fordeles forholdsmessig på de ulike ervervede andelene og deres inngangsverdier.

Eksempel

Per har ervervet en fritidseiendom i to omganger. Han ervervet en ideell andel på 50 % for 10 år siden for kr 200 000. For 2 år siden ervervet han den andre halvparten for kr 800 000. Han oppfyller ikke lovens krav til brukstid, så hele gevinsten ved en eventuell realisasjon vil være skattepliktig. Per selger en ideell andel på 30 % av eiendommen for kr 1 000 000. Gevinsten må da beregnes slik:

Utgangsverdi på en andel på 30 %

- Inngangsverdi på en andel på 30 % blir: (200 000 + 800 000) x 30 %

= Gevinst ved salg av 30 % blir

1 000 000

300 000

700 000

10.3.6 Fordeling av salgssummen når både løsøre og fast eiendom overdras

Salg av innbo og løsøre brukt i selgerens husholdning utløser ikke skatteplikt, se emnet «Innbo og løsøre». Er både løsøre og fast eiendom overdratt samtidig, må det foretas en skjønnsmessig fordeling av salgssummen dersom gevinsten ved salg av eiendommen er helt eller delvis skattepliktig. Om skillet bygning/innbo, se emnet «Vedlikehold». Partenes fordeling av salgssummen er veiledende, men ikke bindende for skattemyndighetene.

10.3.7 Ekspropriasjon, ulempeerstatning vedrørende gjenværende del av eiendommen

Ved avståelse av eiendom ved ekspropriasjon eller trussel om ekspropriasjon, kan det bli fastsatt erstatningsbeløp som ikke uten videre skal betraktes som en del av vederlaget/erstatningen for den avståtte eiendommen. Hvis det f.eks. i forbindelse med ekspropriasjon av del av en eiendom blir fastsatt ulempeerstatning som knytter seg til gjenværende del av eiendommen, skal dette beløpet ikke skattlegges som inntekt. Beløpet må ses som en erstatning for verdiforringelse på den gjenværende eiendommen. I den grad erstatningen ikke benyttes til å avhjelpe ulempene, skal erstatningen komme til fradrag i inngangsverdien for den gjenværende eiendommen. Se nærmere i emnet «Skadeserstatning», pkt. 2.1.5.

Beløp som er betegnet som ulempeerstatning i forbindelse med ekspropriasjon av hele eiendommen, må vanligvis anses som en del av salgssummen.

10.3.8 Medarvinger skal ha andel av salgssummen

I enkelte tilfeller er det satt som vilkår for å erverve en eiendom at medarvingene ved senere realisasjon skal ha en andel av salgssummen. Ved senere realisasjon skal utbetaling til medarvingene trekkes fra salgssummen før det beregnes en eventuell skattepliktig gevinst. Se for øvrig FIN 4. juni 1980 i Utv. 1980/628. Om skatteplikten for medarvingene, se emnet «Arv og gave – inngangsverdi og kontinuitet».

10.4 Inngangsverdi

Om beregning av inngangsverdi, se emnet «Inngangsverdi». Spesielt om korrigeringer for andelsleilighet, se FSSD § 9-5 og pkt. 10.7.

10.5 Kostprisregulering

Om adgangen til å oppregulere kostpris på eiendom som skattyter eide per 31. desember 1991, se emnet «Inngangsverdi». Om hvilke boliger som kunne oppreguleres før 1992, se Lignings-ABC for 1991, side 166 flg.

10.6 Ikke-seksjonert avskrivbar eiendom delvis benyttet som egen bolig

10.6.1 Vederlag/erstatning

Ved realisasjon under ett av ikke-seksjonert, avskrivbar eiendom som delvis er tatt i bruk som egen bolig, behandles gevinst som faller på egen boligdel i bygningen og på resten av eiendommen, herunder hele tomten, etter forskjellige regler.

Vederlag/erstatning for egen boligdel finnes ved først å fordele vederlaget for hele eiendommen skjønnsmessig mellom bygning og tomt. Ingen del av salgssummen for tomten skal tilordnes til egen boligdel. Vederlag/erstatning tilknyttet bygningen må fordeles forholdsmessig mellom egen boligdel og resten av bygningen etter leieverdier.

10.6.2 Inngangsverdi

Inngangsverdi på egen boligdel i avskrivbart bygg skal være skilt ut av saldo på bygget, se emnet «Driftsmiddel – avskrivning på/inntektsføring av saldo», pkt. 8.2.3 og pkt. 8.10.1. Beløpet som er skilt ut, eventuelt med tillegg av senere påkostning, er inngangsverdi for boligdelen.

10.6.3 Gevinsten

Gevinsten settes til differansen mellom andel av vederlag og inngangsverdi som faller på egen boligdel.

10.7 Andelsleilighet

10.7.1 Generelt

Ved beregning av eventuell skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap ved realisasjon av andelsleilighet, skal det korrigeres for endringer i andelens forholdsmessige del av boligselskapets formue og gjeld i eiertiden. Som formue anses eiendeler som ikke inngår i boligselskapets formuesverdi. Som hovedregel skal bokført verdi per 1. januar i ervervs- og realisasjonsåret legges til grunn, jf. FSSD § 9-5-1 tredje ledd første punktum. Om unntak, se nedenfor.

Andelseiers innskudd anses ikke som boligselskapets gjeld ved gevinstberegningen.

10.7.2 Leilighetens bruttoverdi

For å kunne beregne gevinst eller tap på andelsleiligheten, må en fastsette leilighetens bruttoverdi på henholdsvis ervervs- og realisasjonstidspunktet. Enkelte poster i denne vurderingen beror på verdier per 1. januar i henholdsvis ervervs- og realisasjonsåret, med mindre det foreligger unntak.

Bruttoverdien beregnes separat for hvert av tidspunktene på følgende måte:

Leilighetens overdragelsessum (andel + innskudd + mulige vederlag utover dette)

+

Den forholdsmessige andelen av boligselskapets fremmedkapital som faller på andelen per 1. januar i henholdsvis ervervs- og realisasjonsåret

÷

Den forholdsmessige delen av boligselskapets aktiva som faller utenfor beregningsgrunnlaget for fastsetting av leilighetenes formuesverdi per 1. januar i henholdsvis ervervs- og realisasjonsåret

=

Andelsleilighetens bruttoverdi

Denne forholdsmessige fordelingen av fremmedkapital og visse aktivaposter baseres på forholdet ved overdragelsestidspunktet mellom

  • størrelsen av innskudd og andelskapital som gjelder den overdratte leiligheten, og

  • samlet innskudd og andelskapital i boligselskapet.

Ved fordelingen tas det ikke hensyn til posten «Oppskrevne innskudd» som vil kunne forekomme i regnskapet, med mindre posten refererer seg til en faktisk innbetaling eller til en forhøyelse av innskuddsbevisenes pålydende på grunn av påkostninger utført ved dugnad av andelseieren. Det er gjeldsbegrepet i regnskapslovgivningen og ikke i skattelovgivningen som skal legges til grunn for beregningen av fremmedkapitalen. Innskuddene fra andels-/aksjeeierne skal likevel ikke ses som fremmedkapital, jf. FSSD 9-5-1 annet ledd 3. punktum. (Disse er allerede med i overdragelsessummen og ville komme dobbelt til uttrykk om de også skulle tas med som fremmedkapital.)

Aktivaposter som faller utenfor beregningsgrunnlaget for fastsetting av leilighetenes formuesverdi vil være slikt som utestående fordringer, verdipapirer, bankinnskudd, kontantbeholdninger, redskaper og ubenyttet tomteareal, men ikke grunnareal som brukes til lekeplasser eller typiske friarealer for boligselskapet.

Fra regelen om at bokførte verdier per 1. januar i ervervs-/realisasjonsåret skal legges til grunn ved gevinstberegningen, er det gjort unntak for visse tilfeller når

  • vesentlige formuesendringer i selskapet har funnet sted i tidsrommet fra 1. januar og til realisasjonstidspunktet, f.eks. innbetaling av tilleggsinnskudd o.l., jf. FSSD 9-5-1 tredje ledd annet punktum. Det skal ikke tas hensyn til endringer som skyldes vanlige avdrag på lån,

  • realisasjonen finner sted før byggeregnskapet er avsluttet, jf. FSSD § 9-5-1 tredje ledd tredje punktum. I disse tilfellene skal byggeregnskapet legges til grunn. Hvis det må antas at selskapets formuesstilling pga. ekstraordinære forhold var vesentlig forskjellig på realisasjonstidspunktet sammenlignet med den formuesstillingen som fremgår av byggeregnskapet, må det tas hensyn til verdiendringer ved at regnskapstallene korrigeres med den endringen som har funnet sted,

  • en annen verdi enn den bokførte må antas lagt til grunn for aktiva som ikke er tilknyttet boligkomplekset og verdiforskjellen i ikke uvesentlig grad har påvirket vederlagets størrelse, jf. FSSD § 9-5-1 fjerde ledd.

10.7.3 Inngangsverdi

Inngangsverdien består av:

Leilighetens bruttoverdi på anskaffelsestidspunktet.

+

Eventuelle omkostninger ved kjøp av leiligheten.

+

Eventuelle faktiske betalte tilleggsinnskudd før byggeregnskap er avsluttet.

+

Påkostninger som selgeren har foretatt på leiligheten (ikke vedlikehold).

+

En forholdsmessig del av eventuelle påkostninger som boligselskapet har foretatt på eiendommen, herunder for dugnad utført av andelseierne. (Det må påses at kostnader til vedlikehold er holdt utenom.)

+

Eventuell oppregulering av kostpris.

÷

Mulig betinget skattefri gevinst som er investert i leiligheten.

10.7.4 Utgangsverdi

Utgangsverdien er andelsleilighetens bruttoverdi beregnet på realisasjonstidspunktet, redusert med salgsomkostninger. Om beregning av bruttoverdien, se pkt. 10.7.2.

11 Tidfesting av gevinst/tap

11.1 Generelt

Gevinst/tap tidfestes i det året eiendommen blir overtatt av kjøper, det vil normalt si ved eiendomsrettens overgang. Om tidspunktet for eiendomsrettens overgang, se emnet «Eierbegrepet». Om tidfesting av gevinst/tap ved ufrivillig realisasjon, se emnet «Betinget skattefritak».

11.2 Realisasjon av seksjonert bygg eller egen boligdel i avskrivbart bygg

Realiseres en eiendom hvor deler er avskrevet, men som også inneholder ikke-avskrivbare deler som:

  • en eller flere seksjonerte leiligheter

  • egen boligdel

  • tomt

skal vederlaget for den avskrivbare delen enten inntektsføres eller gevinstberegnes og føres på gevinst- og tapskonto i realisasjonsåret (det året eiendomsretten går over), mens gevinst/tap for grunnen, boligseksjon og/eller egen boligdel skal inntektsbeskattes/trekkes fra i realisasjonsåret (gevinst/tap på boligen kan imidlertid være skattefri/ikke-fradragsberettiget etter reglene om salg av egen bolig, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav b og § 9-4 første ledd). Er den ikke-avskrivbare delen av bygget eid i virksomhet, kan gevinst/skal tap føres på gevinst- og tapskontoen.

12 Skattestedet

12.1 Forskuddspliktige

For forskuddspliktige skattlegges gevinsten stedbundet i eiendomskommunen. Dette gjelder også om inngangsverdien er redusert med betinget avsatt gevinst ved realisasjon av eiendom i annen kommune.

12.2 Selskap med deltakerfastsetting

Inntekt fra selskap med deltakerfastsetting, herunder andel av selskapets gevinst ved realisasjon av fast eiendom, er unntatt fra stedbunden skattlegging, jf. sktl. 3-3 niende ledd. Slik inntekt skattlegges for personlig deltaker i bostedskommunen. Se emnet «Skattestedet», pkt. 2.4.

12.3 Etterskuddspliktige

For etterskuddspliktige skattlegges gevinsten i hovedkontorkommunen.

13 Utland

Reglene om beskatning av gevinst ved realisasjon av bolig og fritidseiendom gjelder også når skattyter realiserer bolig i utlandet. Gevinst eller tap skattlegges/fradras i bostedskommunen/hovedkontorkommunen når beskatning ikke er begrenset i skatteavtale.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.