Skatte-ABC 2016/17

Publisert: 23.01.2017

  • Skriv ut


Innhold: B

Bolig – regnskapsbehandling


  • Sktl. § 6-1, § 6-11, § 6-15, § 6-52 og sktl. kap. 7.

  • Skatteforvaltningsloven § 8-14

1 Generelt

Boligeiendom/seksjon/fritidseiendom som ikke fritaksbehandles etter sktl. 7-2, skal regnskapsbehandles. Om hvilke boliger som fritaksbehandles og om tidspunktet for eventuell endring av behandlingsmåte, se emnet «Bolig – fritaksbehandling». Regnskapsbehandling innebærer at inntekter ved utleie av boligen er skattepliktige og at kostnader som har tilknytning til utleieaktiviteten er fradragsberettigede. Hvilke regler som skal anvendes ved fastsettingen (behandlingsmåte)må vurderes for hvert hele kalenderår.

Behandlingsmåten får på inntektssiden bare betydning for skatteplikten vedrørende utleieinntekter fra boliger og for omfanget av skatteplikten ved utleie av fritidsboliger. Fordelen ved å bo i egen bolig eller bruke egen fritidseiendom er skattefri også ved regnskapsbehandling, jf. sktl. § 7-1.

Det er ingen særlige regler for skattemessig behandling av fredede eller bevaringsverdige bygninger.

Om fradrag for vedlikeholdskostnadene ved overgangen fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling, se pkt. 3.11.

Det gis i alminnelighet ikke fradrag for avskrivning på boligeiendom, bortsett fra eventuell seksjonert del som hovedsakelig er benyttet til formål som gir rett til avskrivning, se for øvrig emnet «Driftsmiddel – avskrivning på/inntektsføring av saldo».

2 Bruttoinntekt

2.1 Fordel ved egen bruk

Fordel ved eierens bruk av egen bolig og fritidseiendom som bolig, herunder våningshus på gårdsbruk, er ikke skattepliktig, jf. sktl. § 7-1. Dette gjelder også egen boligdel i avskrivbart bygg.

2.2 Inntekt ved utleie

Inntekt ved utleie av bolig og fritidseiendom, herunder utleiehytte, som skal regnskapsbehandles, er skattepliktig inntekt. For regnskapsbehandlet eiendom omfatter skatteplikten i slike tilfeller også inntekter ved utleie i en periode av året hvor eieren bor i halvparten eller mer selv, se også emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 4.

2.3 Inntekt ved utleie av møblert bolig/fritidsbolig

Den andelen av inntekten som knytter seg til utleie av inventar, er skattepliktig sammen med leieinntekten. Om fradrag for slitasje på innboet, se emnet «Innbo og løsøre».

2.4 Spesielt om utleie til arbeidsgiver eller eget aksjeselskap

Om utleie til arbeidsgiver eller eget aksjeselskap, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 16.

3 Fradrag for kostnader

3.1 Generelt

Er eiendommen leid ut slik at leieinntektene er skattepliktige, eller brukt av eieren i annen inntektsgivende aktivitet, herunder virksomhet, er det fradragsrett etter skattelovens alminnelige regler for alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen, herunder kommunale avgifter, eiendomsskatt og forsikring, jf. sktl. § 6-1 og § 6-11. Nærmere om hva som er vedlikeholdskostnader, se emnet «Vedlikehold». Kostnader til reiser som er utført i forbindelse med utleien, f.eks. ved visninger, vedlikehold og tilsyn, er normalt fradragsberettigede som arbeidsreiser eller yrkesreiser. Om denne grensen, se emnet «Reise – avgrensning mellom arbeidsreiser, besøksreiser og yrkesreiser», pkt. 5.9.

Hvis en regnskapsbehandlet eiendom bare delvis er benyttet i inntektsgivende aktivitet, begrenses fradragsretten til kostnader som knytter seg til den delen som benyttes i slik aktivitet, se pkt. 3.2 og pkt. 3.4. Har eiendommen vært utleid eller benyttet i annen inntektsgivende aktivitet bare deler av året, kan det være aktuelt med forholdsmessig fradrag for visse kostnader, se pkt. 3.3.

Går en eiendom over fra å være fritaksbehandlet til å bli regnskapsbehandlet, har sktl. § 7-10 regler som begrenser fradragsretten de første fem årene med regnskapsbehandling, se pkt. 3.11. Det er det beløpet som framkommer etter eventuelle begrensinger som nevnt ovenfor, som vil være grunnlaget for begrensningen etter sktl. § 7-10.

3.2 Eiendom hvor deler av den er brukt som egen bolig

Bruker eieren deler av eiendommen til egen bolig eller fritidseiendom, er andelen av kostnader som faller på denne delen ikke fradragsberettiget.

Kostnader som bare gjelder den delen av eiendommen som eieren bruker til egen bolig /fritidsformål eller til utleie/ervervsdel, tilordnes den aktuelle delen. Dette gjelder normalt indre vedlikehold av en leilighet som brukes av eieren som egen bolig eller fritidseiendom. Motsatt må kostnader som bare knytter seg til utleid del eller del brukt i eierens ervervsvirksomhet, tilordnes denne delen.

Kostnader som ikke kan tilordnes spesielle deler av eiendommen, fordeles i forhold til leieverdi for egen bolig og leieverdi av areal brukt til andre formål. Dette gjelder for eksempel kostnader til ytre vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter.

Eksempel 1

En eiendom består av en familieleilighet på 70 kvm med en årlig utleieverdi på kr 70 000 og en hybel på 30 kvm med en årlig utleieverdi på kr 30 000. Familieleiligheten blir leid ut av eieren i samtlige 12 måneder mens eieren bebor hybelen selv den samme perioden.

Eieren pådrar seg i løpet av året kostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 70 000 (100 000 x 70 %) være fradragsberettiget ved inntektsfastsettingen.

3.3 Eiendommer som i sin helhet er brukt som egen bolig deler av året

Har eieren brukt hele eiendommen en del av året og leid ut hele eiendommen eller brukt den i egen ervervsvirksomhet resten av året, gis det fradrag for periodiske kostnader som knytter seg til den perioden hvor eiendommen har vært inntektsgivende. Dette gjelder for eksempel kommunale avgifter og forsikring. For andre kostnader gis det forholdsmessig fradrag, ut fra hvor stor del av året eiendommen har vært inntektsgivende. Det er da uten betydning for fradragsretten hvilken del av eiendommen kostnadene gjelder.

Eksempel 2

Samme eiendom som i eksempel 1 ovenfor, men her bruker eieren selv både familieleiligheten og hybelen (hele eiendommen) som egen bolig i tre måneder. De resterende ni månedene leies eiendommen ut i sin helhet, dvs. 9/12 av året.

Kostnader til vedlikehold og drift av eiendommen beløper seg til kr 100 000 i inntektsåret. Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 75 000 (100 000 x 9/12) være fradragsberettiget ved inntektsfastsettingen.

3.4 Eiendommer hvor ulike deler er brukt som egen bolig i ulike deler av året

Det forekommer at det i løpet av året skjer endringer mht. hvilke deler av eiendommen som eieren selv benytter som egen bolig, og hvilke deler som leies ut eller brukes i eierens ervervsvirksomhet. De fradragsberettigede kostnadene må da beregnes forholdsmessig, ut fra hvor stor del av eiendommen, beregnet etter utleieverdien, som har vært brukt i skattyters erverv/leid ut, og hvor stor del av året den aktuelle delen av eiendommen har vært brukt i skattyters erverv/leid ut.

Eksempel 3

Samme eiendom som i eksemplene ovenfor, men her bruker eieren hele eiendommen som egen bolig i tre måneder. Familieleiligheten leies ut i ni måneder, mens eieren i samme periode benytter hybelen som egen bolig.

Eieren pådrar seg i løpet av året kostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen. Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 52 500 (100 000 x 70 % x 9/12) være fradragsberettiget ved inntektsfastsettingen. Den forholdsmessige delen av utgiftene som er tilknyttet hybelen kommer ikke til fradrag for noen del, da denne gjennom hele året er benyttet av eieren selv.

Eksempel 4

Samme bruk av eiendommen som i eksempel 3, men i tillegg til kostnadene på kr 100 000 som ikke kan henføres til noen bestemt del av eiendommen, så er det foretatt vedlikeholdsarbeid i familieleiligheten som har kostet kr 60 000.

Av kostnaden på kr 60 000 som i sin helhet knytter seg til familieleiligheten, er det fradragsrett for 9/12 da denne har vært utleid 9 av årets 12 måneder. Fradraget blir da kr 45 000 (60 000 x 9/12). Sum fradrag for kostnader på hele eiendommen blir i dette tilfellet kr 97 500 (52 500 + 45 000).

Felles for alle fire eksemplene ovenfor vil være at det beløpet som framkommer som fradragsberettiget, vil danne grunnlaget for en eventuell ytterligere reduksjon av fradraget dersom eiendommen har vært fritaksbehandlet (fritakslignet t.o.m. inntektsåret 2015) hos samme eier i ett eller flere av de foregående fem årene, jf. sktl. § 7-10. Nærmere om dette, se pkt. 3.11.2.

3.5 Pendlerbolig

Kostnader knyttet til eierens egen bruk som pendlerbolig fradragsføres som merkostnader, se emnet «Merkostnader – kost og losji ved overnatting utenfor hjemmet». Kostnader tilknyttet eventuell utleie av pendlerbolig skal fradragsføres i leieinntektene og kommer til fradrag i eiendomskommunen.

3.6 Bolig som står tom

Blir en regnskapsbehandlet bolig stående tom, har eieren fradragsrett for driftskostnader, herunder vedlikeholdskostnader, så fremt utleieaktiviteten ikke anses opphørt. Utleieaktiviteten anses ikke opphørt fordi boligen blir stående tom en periode i påvente av ny utleie. Skal utleieaktiviteten avvikles, for eksempel fordi boligen skal selges eller tas i bruk av eieren som egen bolig, gis det fradrag for kostnader innenfor en rimelig avviklingsperiode. Dette kan f.eks. være kostnader til vedlikehold og ev. klargjøring for salg. Se for øvrig emnet «Virksomhet – opphør av virksomhet», pkt. 2.6. Har bare en del av eiendommen vært leid ut, må fradragsretten eventuelt begrenses til de kostnadene som knytter seg til den tidligere utleide delen. Tar eieren boligen i bruk som egen bolig før utgangen av inntektsåret, må fradraget for drifts- og vedlikeholdskostnader reduseres forholdsmessig etter hvor mange måneder eieren faktisk bor i boligen, se pkt. 3.3. Blir boligen stående tom på permanent basis, er det ikke fradragsrett for kostnader som påløper etter at utleieaktiviteten er avviklet.

3.7 Fradrag for kostnader til bolig som brukes vederlagsfritt av andre enn eieren

Om tilfeller hvor nære slektninger som har fri bolig dekker alle kostnadene selv, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 8.

Om fradrag for kostnader til bolig som brukes vederlagsfritt av andre enn eieren, se emnet «Bolig – fri bolig».

3.8 Hage mv.

Kostnader til vedlikehold av hagegjerde til boligeiendom som regnskapsbehandles, er fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige kostnader tilknyttet boligen, selv om hagen ikke er inntektsgivende.

Kostnader til vedlikehold av plen, blomsterbed mv. er ikke fradragsberettiget når hagen brukes av eieren, alene eller sammen med leieboere. Dette gjelder selv om boligeiendommen er regnskapsbehandlet. Brukes hagen eller en atskilt del av hagen av leietaker alene, er vedlikeholdskostnadene knyttet til denne delen fradragsberettigede.

Kostnader til vedlikehold av veksthus i hage er ikke fradragsberettigede når veksthuset ikke er leid ut eller brukt i inntektsgivende aktivitet.

3.9 Vei, vann og avløp

Kostnader til vedlikehold av atkomstvei, vannledning og avløpsledning på boligeiendom som regnskapsbehandles, er normalt fradragsberettiget i samme utstrekning som øvrige kostnader knyttet til boligen. Om fradragsretten for slike kostnader, se Utv. 1954/146. Det samme gjelder for kostnader til vanntining og reparasjon av frosne rør. Utskifting av nedgravde ledninger anses som vedlikehold selv om ledningen legges på et annet sted, se URD 31. mai 1977 (Onsøy herredsrett) i Utv. 1977/572. Det anses også som vedlikehold om det i forbindelse med et ellers utskiftingsmodent eldre anlegg foretas endringer som skyldes endrede krav til rensing, f.eks. at slamkum erstattes av et kjemisk minirenseanlegg. Kostnader i forbindelse med pålagt tilknytning til offentlig kloakkledning anses ikke som vedlikeholdskostnader. Om et tilfelle hvor pålagt omlegging av kloakk fra et kommunalt anlegg til et annet kommunalt anlegg heller ikke ble ansett som vedlikehold, se LRD 10. mai 2002 (Frostating) i Utv. 2002/1028.

3.10 Kostnader til boligtaksering

Kostnader til oppmåling av boligeiendom i forbindelse med innrapportering av arealopplysninger ved fastsetting av formuesverdi etter sktl. § 4-10 annet og tredje ledd, er fradragsberettiget når boligen regnskapsbehandles. Brukes boligen også som egen bolig, avkortes fradraget forholdsmessig.

3.11 Vedlikehold, overgang fra fritaksbehandling til regnskapsbehandling hos samme eier

3.11.1 Utleie varer mindre enn halve inntektsåret i det første året med regnskapsbehandling

I det første året med regnskapsbehandling etter overgang fra fritaksbehandling, skal det ikke gis fradrag for vedlikeholdskostnader dersom utleien strekker seg over mindre enn halve inntektsåret, jf. sktl. § 7-10 siste punktum. Som utleie etter sktl. § 7-10 siste punktum regnes all utleie i inntektsåret uavhengig av utleiens omfang, herunder utleie i tidsrom av året hvor eieren også selv har bodd i minst halvparten av boligen. Med «mindre enn halve inntektsåret» menes inntil 182 dager, uavhengig av om utleien er sammenhengende eller ikke. Det skal for eksempel gis fradrag hvis utleien skjer fra 1. juli og ut året, siden dette utgjør 184 dager. Som utleie etter sktl. § 7-10 siste punktum regnes ikke et tidsrom hvor boligen etter eierens fraflytting står tom før den leies ut.

Hvis skattyter for eksempel selger boligen i løpet av det første inntektsåret med regnskapsbehandling, regnes tidsrommet for utleieperioden i forhold til halvparten av skattyters eiertid i dette året.

Ved utleie i lengre perioder er det fradragsrett for vedlikeholdskostnadene etter bestemmelsen i sktl. § 7-10 første og annet punktum, se pkt. 3.11.2.

Eksempel 5

Skattyter leier ut 70 % av boligen sin fra august i år 1 til og med mars år 2. Boligen har tidligere vært fritaksbehandlet(-lignet). Leieinntekten utgjør for år 1 kr 50 000 og for år 2 kr 30 000. Ettersom leieinntektene for hvert av årene utgjør mer enn kr 20 000, er disse fullt ut skattepliktige. Da skattyter leier ut under seks måneder i år 1, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader dette året, jf. sktl. 7-10 siste punktum. For år 2 vil det være fradragsrett for vedlikeholdskostnader da skattyter ble regnskapsbehandlet(-lignet) i år 1. Fradraget må imidlertid begrenses i forhold til hvor stor del av året boligen er utleid, se pkt. 3.2. Fradraget må eventuelt også begrenses etter sktl. § 7-10 første og annet punktum etter hvor mange år boligen har vært fritaksbehandlet(-lignet) i siste 5-årsperiode, se pkt. 3.11.2.

3.11.2 Reduksjon av vedlikeholdsfradrag de første fem årene etter overgang fra fritaksbehandling

Har eieren i ett eller flere av de foregående fem årene ikke hatt skattepliktig leieinntekt på boligen, reduseres vedlikeholdsfradraget for den delen av kostnadene som overstiger kr 10 000 med 10 % for hvert av årene uten leieinntekt, jf. sktl. § 7-10. Reduksjonen foretas i de fradragsberettigede kostnadene, det vil si etter at de ikke-fradragsberettigede kostnadene vedrørende egen boligdel er trukket ut.

Fradrag for vedlikeholdskostnader skal beregnes slik:

Antall år med fritaksbehandling(-ligning) i siste femårsperiode:

Fradrag for vedlikeholdskostnader gis med:

5 år

kr 10 000 + 50 % av det som overstiger kr 10 000

4 år

kr 10 000 + 60 % av det som overstiger kr 10 000

3 år

kr 10 000 + 70 % av det som overstiger kr 10 000

2 år

kr 10 000 + 80 % av det som overstiger kr 10 000

1 år

kr 10 000 + 90 % av det som overstiger kr 10 000

0 år

Fullt fradrag

Eksempel 6

En eiendom består av en familieleilighet på 70 kvm med en årlig utleieverdi på kr 70 000 og en hybel på 30 kvm med en årlig utleieverdi på kr 30 000. Familieleiligheten blir i løpet av året benyttet 3 måneder av eieren mens den de resterende 9 månedene blir utleid. Hybelen er derimot utleid hele året.

Eieren pådrar seg i løpet av året vedlikeholdskostnader på familieleiligheten med kr 100 000. Som følge av at eiendommen blir regnskapsbehandlet og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 75 000 (100 000 x 9/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7-10.

Eksempel 7

Samme eiendom som i eksemplet ovenfor, men her pådrar eieren seg i løpet av året vedlikeholdskostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 82 500 (70 000 x 9/12 + 30 000 x 12/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7-10.

I noen tilfeller kan årsaken til at eieren ikke har hatt skattepliktig leieinntekt i ett eller flere av de fem foregående årene, være at en nær slektning av eieren har bodd vederlagsfritt i boligen mot å dekke løpende kostnader, og derved kommet inn under skattefritaksregelen for egen bruk i sktl. § 7-1, se emnet «Bolig – fritaksbehandling», pkt. 8. Eierens fradrag for vedlikeholdskostnader skal også i disse tilfellene reduseres på tilsvarende måte som om han hadde bodd i boligen selv i samme tidsrom.

4 Fremleie av bolig

4.1 Leid bolig

Nettoinntekt ved hel eller delvis fremleie av leid bolig er skattepliktig.

4.2 Leilighet i boligselskap

Om fremleie av leilighet i boligselskap, se emnet «Bolig – boligselskap mv. og andelshaverne».

4.3 Flere kommuner

For personlige skattytere skattlegges inntekten ved fremleie av bolig stedbundet i eiendomskommunen.

5 Tidfesting av inntekter og kostnader

Om tidfesting av inntekter og kostnader ved utleie, se emnet «Tidfesting – realisasjonsprinsippet».

6 Opplysningsplikt

Om opplysningsplikt ved utleie av bolig, se emnet «Opplysningsplikt om egne forhold».

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.