Fradrag for tap ved salg av fast eiendom. Fastsettelse av inngangsverdi

Skatteklagenemda Publisert: 05.07.2017

  • Skriv ut
Saken gjelder spørsmål om fradrag for tap ved salg av fast eiendom, jf. lov av 26. mars 1999 nr. 14 (skatteloven) § 9-4 (1). Det omtvistede er: Fastsettelse av inngangsverdi. Klagen ble tatt til følge.

Saksforholdet

Skatt X har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd opplyst følgende om saksforholdet:

"I 2014 arvet skattepliktige [A] 1/9 av [adresse] i Y fra sin mormor B f. dd.04.1922. Arvelater døde dd.07.2014. Eiendommen bestod av en enebolig fra 1951 på 95 kvm primærrom i Z kommune ([…]). Tinglysning over på arvingene skjedde dd.09.2014.

Den dd.05.2015 ble eiendommen overdratt fra arvingene for kr 900 000 til C f. dd.07.1949. Boligen ble ikke annonsert for salg på det åpne markedet.

Den 17.07.2015 mottok skattepliktige brev fra Skatteetaten, hvor det ble informert om at salget var å anse som et skattepliktig salg.

I selvangivelsen fremsatte skattepliktige krav om fradrag for tap ved salg av boligen med kr 55 556 i post 3.3.6.

Hun fikk skatteoppgjør i juni, og det var gitt fradrag for tap etter påstand.

Den 27.09.2016 tok skattekontoret opp saken til endring og varslet skattepliktige om at post 3.3.6 ville bli redusert fra kr 55 056 til kr 4 444. Skattekontoret hadde mottatt opplysninger fra en av medeierne om at boligen var taksert til kr 1400 000, men at den var solgt for kr 900 000. Siden tidsrommet mellom takst og videresalg var så kort, anså ikke skattekontoret at taksten viste riktig markedsverdi. Inngangsverdi ble satt lik markedsverdi, og tapet ble foreslått beregnet slik:

 Salgssum 900 000 
 -salgsomkostninger   40 000 
 Utgangsverdi  860 000
 Inngangsverdi  900 000
 Tap  40 000
   

Skattepliktiges tap: Kr 4 4444 (1/9 av kr 40 000)

 

Svar fra skattepliktig ble mottatt 10.10.2016. Hun anførte at det ble brukt en autorisert og lokalkjent takstmann, og hun stilte spørsmål ved at skattekontoret ikke la taksten til grunn. Videre viste hun til tall fra Eiendomsverdi.no som bekrefter at snittpris på boliger solgt i samme tidsrom ligger på omtrent kr 1 400 000. Hun fortalte at alle arvingene var bosatt på Æ og det var derfor utfordrende å vedlikeholde huset. De var av denne grunn interessert i å få salget gjennomført raskt, og solgte derfor eiendommen betydelig under takst til kr 900 000. Hun anfører at de ville kunne oppnådd en pris lik verditaksten om de hadde valgt å selge på et senere tidspunkt.

Hun viser utregningen av tapet slik:

 Utgangsverdi 900 000
 Inngangsverdi 1 400 000
 Tap 500 000
  

 Skattepliktiges tap: kr 56 556 (1/9 av kr 500 000)

 

Vedlagt svaret fulgte verdi- og lånetakst foretatt av ingeniør/takstfullmektig D, som anslo markedsverdien av boligen til kr 1 400 000.

Skattekontoret fattet vedtak i saken 12.10.2016. Ligningen ble endret i tråd med tapsberegningen i varselet, men begrunnet vedtaket med at salg til underpris kan ikke anses som tap, og derfor ikke er fradragsberettiget. Det ble også nevnt i vedtaket at en takst ikke nødvendigvis viser riktig markedsverdi."

Sekretariatets innstilling ble sendt den skattepliktige til partsinnsyn den 24. februar 2017. Den skattepliktige har ikke kommet med merknader til innstillingen.

Saken har vært til behandling i alminnelig avdeling. Dissens ved votering den 26. april 2017.

 

Skattepliktige anfører

Skatt X har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd opplyst følgende om den skattepliktiges anførsler:

"Skattepliktige anfører at taksten arvingene fikk fra en selvstendig sertifisert takstmann, representer en reell markedsverdi for huset. Etter skattepliktiges oppfatning har arvingene realisert et betydelig tap ved salg av huset, og hun mener derfor at tapet fradragsberettiget. Det vises til begrunnelse for gjennomføringen av salget i hennes svar av 10.10.2016, som er inntatt i klagen."

 

Skattekontorets merknader

Skatt X har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd kommet med følgende merknader:

"Skattyters klageadgang følger av ligningsloven § 9-2 nr 1 bokstav b. Klagefristen er tre uker, se ligningsloven § 9-2 nr 5. Klagen er fremsatt innen utløpet av klagefristen og saken tas derfor opp til behandling.

Gevinst ved salg av eiendom er skattepliktig inntekt, og et tilsvarende tap er fradragsberettiget. Dette følger av skatteloven §§ 5-1(2) jf. 9-4(1).

Det har ikke vært noen generell nedgang i boligprisene fra 2014 til 2015, og skattepliktige har heller ikke anført at det har vært lokal prisnedgang i det området den solgte boligen ligger.

Derimot har hun opplyst at boligen er solgt til en lavere pris enn markedspris, og hun har forklart hvorfor arvingene valgte å gjøre dette. Skattekontoret finner det derfor sannsynlig at taksten avspeiler boligens markedspris.

Når skattepliktige og de andre arvingene har valgt å selge boligen til en lavere pris enn markedsverdien, kan det likevel ikke gis fradrag for dette. Det vises til Lignings-ABC 2015, under punkt 4 "Gave og gaveelement ved gavesalg" på side 1 238, hvor dette prinsippet fremkommer klart.

Skattekontorets fastsetting anses korrekt, og det vurderes ikke å være grunnlag for å gi medhold i klagen."

 

Sekretariatets vurdering

Skatteklagenemda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.

Sekretariatet som forbereder saker for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage tas til følge.

Skattekontoret legger i redegjørelsen vekt på at det ikke gis fradrag for tap fremkommet ved underpris. Dette vil gjelde ved overføring som innebærer en gave. I slike tilfeller kan ikke gaveelementet gi fradragsberettiget tap.

I motsetning til skattekontoret kan ikke sekretariatet se at det foreligger et gavesalg i dette tilfellet. En gave innebærer en frivillig formuesoverføring hvor det også foreligger en viss grad av gavehensikt. Det er ikke noen åpenbare relasjoner mellom kjøper og selgere som kan underbygge skattekontorets standpunkt om at det foreligger et gaveelement i det avtalte vederlaget for boligen. Avtalen fremstår som en transaksjon mellom uavhengige parter. Det kan da ikke være tilstrekkelig å legge til grunn at selger burde ha oppnådd et større vederlag for å konkludere med at det dreier seg om et gavesalg.

Sekretariatet finner heller ingen holdepunkter for å betvile den gjennomførte taksten på boligeiendommen. Sekretariatet vil derfor legge til grunn at denne taksten gjenspeiler antatt salgsverdi på ervervstidspunktet, jf. skatteloven § 9-7 (5).

Sekretariatet foreslår følgende tapsberegning:

 

 Salgssum 900 000 
 - omkostninger 40 000 
 Utgangsverdi  860 000
 Inngangsverdi  1 400 000
 Tap  540 000
   

Skattepliktiges tap: 60 000 (1/9 av 540 000) 

 

I redegjørelsen fra skattekontoret er det vist til saksbehandlingsreglene i ligningsloven. Ligningsloven er opphevet og erstattet av ny skatteforvaltningslov fra 1. januar 2017 uten at det i denne saken medfører noen realitetsforskjell.

 

Sekretariatet foreslår etter dette at det fattes slikt 

 

v e d t a k:

 

Klagen tas til følge.

 

 

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 01.06.2017     

 

Tilstede:

  Skatteklagenemnda

  Gudrun Bugge Andvord, leder

  Benn Folkvord, nestleder

  Camilla Ongre, medlem

  Ragnar Østensen, medlem

  Stig Talleraas, medlem

 

Skatteklagenemndas behandling av saken:

Skatteklagenemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Mindretallet Talleraas og Folkvord var enige med skattekontoret i resultat, men med annen begrunnelse. Medlemmene la til grunn at skattepliktiges inngangsverdi skal settes lik antatt salgsverdi, jf. skatteloven § 9-7 nr. 5. Det foreligger en takst, men denne er et usikkert anslag av salgsverdi. Spesielt denne type eiendommer er det vanskelig å verdsette. Når gjennomført salg 8 måneder etter taksttidspunktet har en salgssum som utgjør kun 65 % av taksten, er dette en sterk indikasjon på at taksten var feil. Det er ikke påvist noen forhold verken ved hus eller omegn som begrunner verdifall i perioden mellom arvetidspunktet og salgstidspunktet.

 Det synes som om skattepliktige argumenterer for at prisen kunne vært høyere siden de ikke har hatt anledning til å gjennomføre vedlikehold, men eventuelt vedlikeholdsbehov skal allerede være gjenspeilet i takstverdien. Det har ikke kommet frem opplysninger om at selger hadde likviditetsproblemer, eller at det var andre forhold som stilte krav til rask realisasjon. Følgelig gjenspeiler taksten neppe markedsverdi på tidspunktet for arvefallet. Vederlaget ved faktisk gjennomført transaksjon 8 måneder senere, gir en sikrere tilnærming til korrekt inngangsverdi. Følgelig er disse medlemmene enig med skattekontoret i resultat, men ikke begrunnelse da dette forutsetter at det foreligger et gavesalg. 

 

Nemndas flertall, Andvord, Ongre og Østensen er enig i innstillingen.

 

Det ble deretter truffet følgende

 

v e d t a k:

 

Klagen tas til følge.

 

 

 

 

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.