Spørsmål og svar

Likningsverdien er forhåndsutfylt i selvangivelsen basert på de boligopplysninger du har innrapportert.

Reglene gjelder for alle boligeiendommer med unntak av våningshus, fritidsboliger, boliger i utlandet og på Svalbard. Den nye likningsverdien vil bare kunne  få konsekvenser for formuesskatten, ikke inntektsskatten.

Statistisk sentralbyrå (SSB) har utarbeidet en formel for beregning av en boligs markedsverdi. Formelen tar hensyn til boligens beliggenhet, alder, areal (P-ROM/BOA) og boligtype. Basert på opplysninger om omsatte boliger fra SSB, beregner Skatteetaten en årlig beregnet markedsverdi for boligen, og som benyttes for fastsetting av ny likningsverdi.

Arealfaktoren i formelen er bygget opp slik at den første kvadratmeter har større verdi enn den neste – å øke boligens størrelse med 10 kvm fra 50 til 60 kvm betyr relativt sett mer for boligens verdi enn å øke fra 200 til 210 kvm.

Likningsverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert bosatt) utgjør 25 prosent av den beregnede markedsverdi.

Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger du måtte eie) utgjør 40 prosent av  den beregnede markedsverdi.

Er bygningen seksjonert, skal det beregnes en likningsverdi for hver seksjon. Du kan selv beregne likningsverdien for boligeiendommen din ved å bruke boligkalkulatoren.

Har boligeiendommen 1, 2, 3 eller 4 useksjonerte boenheter, skal hele boligeiendommens areal av primære rom (P-ROM), alternativt boareal (BOA) oppgis i boligkalkulatoren. Bruker du selv en av boenhetene, skal du krysse av for primærbolig i kalkulatoren. I feltet ”P-ROM/boligareal” i selvangivelsen oppgir du samlet areal for alle boenhetene.

Har boligen 5 eller flere useksjonerte boenheter, må du først beregne verdien for hver enkelt boenhet i boligen ved hjelp av boligkalkulatoren. Bruker du selv en av boenhetene i flerboligbygningen som fast bolig, krysser du av for primærbolig når du regner ut verdien for denne boenheten. For de andre boenhetene i boligen, krysser du av for sekundærbolig. Likningsverdien utgjør summen av beregnet verdi for alle boenhetene i boligen. I selvangivelsen oppgir du samlet areal for alle boenhetene i feltet ”P-ROM/boligareal”.

Med mindre bygningen er seksjonert, skal det fastsettes én likningsverdi for eiendommen. Eiendommen verdsettes som boligeiendom hvis mer enn halvparten av alt bruksarealet i bygningen tilhører boligdelen, herunder eventuelt sekundære rom i boligdelen som kott, boder, garasje mv. Tilhører ikke mer enn 50 % av bruksarealet boligdelen, skal eiendommen verdsettes etter reglene for næringseiendom, og du skal levere RF-1098 Formue av næringseiendom, som vedlegg til selvangivelsen.

Hvis eiendommen skal verdsettes etter reglene for boligeiendommer, kan du beregne likningsverdien for boligeiendommen din ved å bruke boligkalkulatoren. Hele boligeiendommens areal av primære rom (P-ROM), alternativt boareal (BOA), skal oppgis i boligkalkulatoren. Bruker du selv en av boenhetene, skal du krysse av for primærbolig i kalkulatoren.

Næringsarealet inngår ikke i grunnlaget for verdsettelsen av boligeiendommen.

Du kan kreve å få satt ned likningsverdien for en primærbolig dersom du kan dokumentere at  den er høyere enn 30 prosent av boligens markedsverdi.
For sekundærboliger er grensen 60 prosent.

Klikk her for definisjoner på hva primær- og sekundærbolig.
Klikk her for informasjon om hva som kreves av dokumentasjon.
Klikk her for å se SSBs modell for beregning av boligformue.

Du kan kreve å få satt ned likningsverdien enten i selvangivelsen, eller ved klage på likningen. Du må kunne dokumentere markedsverdi, enten ved takst, verdivurdering fra megler, eller observerbar omsetningsverdi.

Gjelder det primærbolig, skal du føre opp 30 prosent av den markedsverdi du kan dokumentere. Gjelder det sekundærbolig, skal du føre opp 60 prosent. 

Likningsverdien skal ikke overstige 30 prosent av maksimalpris når leiligheten er en primærbolig (60 prosent hvis det er sekundærbolig).

Markedsverdien er totalprisen for leiligheten, dvs. salgssummen for leiligheten tillagt andel fellesgjeld knyttet til leiligheten.

P-ROM er alt som kan defineres som oppholdsrom i boligen din. P-ROM må være tilgjengelig via dør eller trapp. Se også presisering av P-ROM – garderoberom eller omkledningsrom

Følgende rom regnes som P-ROM:

• Vindfang, entre, trapperom
• Stue, kjellerstue, peisestue, TV-stue, loftstue
• Kjøkken
• Bad, dusjrom, toalettrom, vaskerom
• Soverom
• Arbeidsrom (hjemmekontor, pc-rom, medierom, bibliotek)
• Allrom, omkledningsrom og lekerom
• Trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger)
• Innredet hobbyrom (vevstue og lignende)
• Innredet gang mellom P-ROM, inklusive trapp mellom P-ROM
• Innglasset isolert balkong (vinterhage) 

Følgende rom er ikke P-ROM, men sekundære rom (S-ROM) :

• Garasje
• Fyrrom, søppelrom, teknisk rom
• Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom
• Garderoberom (se også presisering av P-ROM – garderoberom eller omkledningsrom)  
• Boder, oppbevaringsrom, lagerrom, kott
• Uinnredet loft
• Tekniske rom og gang inklusive trapp mellom S-ROM (uansett innredning og hvor mye de er påkostet) 

Du trenger bare å måle opp P-ROM hvis du ikke allerede har opplysninger om P-ROM eller boareal (BOA). Når du rapporterer inn arealopplysninger, skal antall kvadratmeter avrundes til hele kvadratmeter, for eksempel 285,75 kvadratmeter= 285 kvadratmeter.

P-ROM måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen av boligen. Innvendige vegger mellom primærrommene tas med. Takhøyden må være minst 1,9 m og bredden minst 60 cm. For deler med skråtak skal likevel arealet inntil 60 cm utenfor høyden på 1, 9 m tas med i målingen, dvs omliggende areal der høyden er lavere enn 1,9 m.

.

 Slik måler du P-ROM

 Slik måler du rom med skråtak

Selv om den sjablonmessige likningsverdien er satt ned fordi den overstiger maksimalgrensen (likningsverdien skal ikke overstige 30 prosent av boligens markedsverdi, 60 prosent for sekundærboliger), skal i utgangspunktet likningsverdien beregnes etter boligsjablonen også for de påfølgende inntektsår.
For å unngå at du må kreve nedsettelse av likningsverdien på nytt hvert år, gis det ved likningen i de fem påfølgende inntektsår et forholdsmessig fradrag i kvadratmetersatsen. Kvadratmetersatsen reduseres da med like mange prosentpoeng som du kunne dokumentere at likningsverdien oversteg maksimalgrensen med.

Et eksempel:
Kan du dokumentere at likningsverdien utgjør 40 prosent av primærboligens markedsverdi, og likningsverdien derfor blir satt ned til 30 prosent av markedsverdien, skal kvadratmetersatsen for boligen automatisk reduseres med 25 prosent de neste 5 årene.

Det er flere mulige årsaker til at det ikke er foreslått noen likningsverdi i selvangivelsen:

• Det er innrapportert større areal enn enebolig over 500 kvadratmeter, småhus over 350 kvadratmeter, leilighet over 300 kvadratmeter
  
• Det er blitt rapportert inn ulikt  areal fra flere eiere
  
• Innrapportertering er foretatt etter 1. februar 2012

Du må oppgi korrekte opplysninger i selvangivelsen. Hvis ikke, kan Skatteetaten fastsette likningsverdien ved skjønn.

Du må oppgi riktig areal i selvangivelsen. Du kan beregne ny likningsverdi ved hjelp av boligkalkulatoren.

Den boligen hvor du har ditt hjem ved utgangen av inntektsåret, er din primærbolig. Du kan bare eie én primærbolig. Alle andre boliger du måtte eie - for eksempel en pendlerbolig - er sekundærboliger.

Under forutsetning av at du ikke eier annen primærbolig, kan unntaksvis  en boligansees som primærbolig selv om du ikke hadde ditt hjem der ved årets utgang. Dette gjelder hvis du kan sannsynliggjøre/dokumentere at

• du ikke bruker boligen som ditt hjem på grunn av forhold du ikke har rådighet over, for eksempel på grunn av alder, helsemessige grunner, beordring mv.
  
  ...og at
  
• du ikke har leid ut noen del av boligen i det aktuelle tidsrommet. Med utleie menes i denne sammenheng også tilfeller hvor du lar andre, herunder også nære slektninger, benytte boligen vederlagsfritt når disse helt eller delvis dekker driftsutgiftene.

Hvorvidt eiendommen skal formuesverdsettes som bolig eller ikke, avhenger av om eiendommen er egnet til helårsbolig. Skatteetaten tar utgangspunkt i om boligen i landets sentrale eiendomsregister (matrikkelen) er registrert som helårsbolig. Hva du bruker eiendommen til, er ikke avgjørende.

Dersom du kan gi opplysninger som tilsier at eiendommen ikke lenger er egnet til helårsbolig, skal eiendommen formuelignes som fritidseiendom. Eksempler på hvilke momenter det tas hensyn til er boligens standard, vann- og avløpsforhold og adkomstmuligheter til eiendommen.

Dersom du gir opplysninger om at eiendommen enten ikke har innlagt vann, strøm eller vannklosset, vil Skatteetaten legge til grunn at eiendommen er en fritidseiendom. Du trenger bare å dokumentere/sannsynliggjøre disse opplysningen(e) hvis skattekontoret ber om det.

Likningsverdien blir forhåndsutfylt i henhold til eierandel. Ektefeller, registrerte partnere og meldepliktige samboere kan fritt velge en annen fordeling.

Hvis dere ønsker at boligen kun skal stå på deg, fører du hele likningsverdien i din selvangivelse, og halvparten av likningsverdien strykes hos din ektefelle.

Leverer dere selvangivelsen elektronisk, må dere huske på å krysse av i årsaksfeltet for fordeling av likningsverdi mellom ektefeller.

Ved endring av markedsverdi, kan aktuell dokumentasjon være:

• takst
  
• prisvurdering av melger

Alternativ dokumentasjon kan være kjøpekontrakt eller lignende der salgssummen framgår. Markedsverdien kan også dokumenteres ved å fremlegge salgssummen for en tilnærmet lik bolig i samme område. Dokumentasjonen vil da typisk bestå av prospekter mv. som viser at det dreier seg om tilnærmet like boliger, og pristall hentet fra Finn.no eller lignende.

Dokumentasjonen må være nyere enn 24. juni 2011 (sommerutlegget for 2010), men må ikke skrive seg fra tiden etter 10. august 2012.

Dokumentasjonen skal ikke sendes inn sammen med selvangivelsen, men kun på forespørsel fra Skatteetaten.

Dersom du ønsker å kontakte oss per e-post, går du inn på kontaktsiden vår og klikker på skatteregionen du tilhører. Da får du opp alternativene "Elektronisk henvendelse uten vedlegg" og "Elektronisk henvendelse med vedlegg". Velg det som passer.

Du kan også få hjelp per telefon.