Salg av fast eiendom

  • Skriv ut

Her finner du informasjon om skattereglene som gjelder ved salg av boligeiendom, fritidseiendom og av tomt. Reglene ved salg av bolig eller tomt i næringsvirksomhet omtales ikke her. Det vises til 2016-satser i teksten under, for bruk i skattemeldingen.

Innhold

Skattefri gevinst ved salg av bolig

Betingelser for skattefritak eiertid og botid

For at gevinst ved salg av bolig skal være skattefri (og dermed heller ingen rett til fradrag for tap), må begge de følgende betingelser være oppfylte:

  • Salget må finne sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble ervervet (eiertid), og
  • eieren må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget finner sted (botid). Vanligvis vil bare botid i egen eiertid regnes med.

Eventuell gevinst er ikke skattepliktig dersom du har eid boligen i mer enn 12 måneder, og du i din eiertid har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 måneder før salget. Eventuelt tap er bare fradragsberettiget dersom eventuell gevinst hadde vært skattepliktig.

Om eiertid

Eiertiden regnes fra det tidspunkt boligen ble kjøpt. Som hovedregel regnes du som eier fra det tidspunkt du overtar den faktiske rådigheten over eiendommen. Har du selv bygd boligen, regnes eiertiden fra den datoen du tok boligen i bruk eller fra den datoen ferdigattesten viser at den var oppført. Det er det tidligste av disse tidspunktene som gjelder. Eiertiden regnes fram til det som kommer først av realisasjon eller avtale om realisasjon. Visse ufullstendige avtaler hvor ikke alle vilkårene er fastlagt, vil etter omstendighetene også kunne avbryte eiertiden.

Eide en av ektefellene boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som eiertid også for den andre ektefellen. Er en bolig kjøpt i flere etapper på forskjellige tidspunkt, regnes eiertid spesielt for hvert kjøp. Eiertid regnes fra dato til dato.

Om botid

Botid regnes fra og med den dagen du flytter inn i boligen og den avbrytes enten av tidspunktet for realisasjon eller utflyttingsdagen. Selve dagen for realisasjon eller utflytting regnes også med ved beregning av botiden. Botid regnes vanligvis bare i den perioden du er eier av boligen. Er det flere botidsperioder innenfor toårsperioden, legges disse sammen.


Eksempel
Du har inngått avtale om kjøp av bolig den 15. juni 2015 og overtar og flytter inn 1. august samme år. Året etter vil du selge boligen, og inngår avtale om dette 1. juli 2016. Boligen skal overleveres 1. august 2016. Fordi bo- og eiertiden her regnes fra innflyttingsdagen til avtaledato, er kravene til eier- og botid ikke oppfylt. Salgsgevinsten vil derfor bli skattepliktig. Gevinsten skal føres i skattemeldingen for inntektsåret 2016.

Har en av ektefellene brukt boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette med som botid også for den andre ektefellen. Dette gjelder også om den som først bodde i boligen er død når boligen blir solgt.

Blir tidligere felles bolig solgt etter separasjon eller skilsmisse, får den som har flyttet ut godskrevet samme botid som den som har bodd i boligen. Denne regelen gjelder også for samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.

Botid når boligen ikke har vært i bruk
I enkelte tilfeller kan du få godskrevet botid selv om du ikke har bodd i boligen, for eksempel hvis du ikke kan bruke boligen din på grunn av eget eller ektefelles arbeid, helsemessige forhold eller lignende grunner. Slike perioder regnes som botid når:

  • du har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller
  • du kan godtgjøre å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å flytte inn.

Dette gjelder også om boligen er leid ut i denne perioden, forutsatt at du ikke bor i en annen bolig som du også eier (unntak gjelder hvis du eier en pendlerbolig). Reglene om ikke-bruk gjelder tilsvarende for pendlerbolig. En pendlerbolig er en bolig som ikke er din faste bolig, men som du bor i på grunn av arbeidet ditt. For at boligen skal regnes som pendlerbolig må du oppfylle vilkårene for å få fradrag for merkostnader ved å ha arbeidsopphold utenfor hjemmet i den aktuelle boligen.

En forutsetning for å få godskrevet botid er at du ikke var kjent med eller burde kjent til brukshindringen da du anskaffet boligen.

Brukshindring som kan regnes som botid er for eksempel frivillig eller beordret skifte av arbeide, boplikt i tjenestebolig, utdannelse ved skole eller universitet som ligger et annet sted enn boligen, og innleggelse på institusjon på grunn av sykdom eller alderdom. Derimot regnes det ikke som brukshindring at boligen må leies ut fordi du ikke har råd til å bo der selv.

Hel og delvis skattefri salgsgevinst ved utleie av bolig

Har du leid ut deler av boligen, kan hele eller deler av gevinsten bli skattefri etter reglene ovenfor ved salg av enebolig, tomannsbolig og flermannsbolig.

Gevinst ved salg er skattefri:

  • når du har brukt minst halvparten av boligen til egen bolig, og den øvrige del har vært utleid til boligformål.

Gevinst ved salg er delvis skattefri:

  • når du har brukt mindre enn halvparten av boligen til egen bolig (regnet etter utleieverdien). Den forholdsmessige delen av gevinsten, som etter utleieverdien faller på eierens egen boligdel, vil være skattefri.

    Med «minst halvparten av boligen» menes at utleieverdien for den delen du selv har brukt som egen bolig er like høy eller høyere enn for den delen av boligen som er leid ut. «Minst halvparten av boligen» viser altså ikke til arealstørrelsen på den del av boligen som selger har brukt selv.

    Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for leiligheten/boligdelen på det frie markedet til det formål arealene er brukt til.
  • når del av bolig er brukt som hjemmekontor i virksomhet
    Skattefritaket gjelder da bare for den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den delen som har vært benyttet som egen bolig.

    Den delen av gevinsten som faller på hjemmekontor brukt i virksomhet, er da skattepliktig uansett eier- og botid. Dette gjelder selv om skattyteren bor i mer enn halve boligen, regnet etter utleieverdien.

    Bruker eieren en del av boligen i virksomhet, opptjenes heller ikke botid for den delen av boligen som leies ut. Dette gjelder selv om utleien er til boligformål.

    Er hjemmekontor brukt i lønnet erverv, anses skattyter å ha bodd også i denne delen av boligen.

Salg av andel i boligselskap

Ved salg av andel i boligselskap (borettslag og boligaksjeselskap), gjelder de samme reglene som for salg av annen bolig og fritidseiendom.

Salg av våningshus på gårdsbruk

Er vilkårene for skattefrihet etter reglene om realisasjon av alminnelig gårdsbruk ikke
oppfylt, kan likevel gevinst på våningshuset med naturlig arrondert tomt bli skattefri
etter reglene om realisasjon av bolig- eller fritidseiendom.

Er vilkårene for tapsfradrag etter reglene om realisasjon av alminnelig gårdsbruk oppfylt, vil også den delen av tapet som knytter seg til våningshuset være fradragsberettiget. Dette gjelder selv om eieren har bodd i våningshuset, slik at tapet ikke ville vært fradragsberettiget etter reglene om realisasjon av bolig- eller fritidseiendom. Er vilkårene for tapsfradrag ikke oppfylt etter reglene om realisasjon av alminnelig gårdsbruk, kan likevel den delen av tapet som knytter seg til våningshuset, være fradragsberettiget etter reglene om realisasjon av bolig- eller fritidseiendom.

Fant du det du lette etter?

Maks 255 tegn. Kun tall og bokstaver.