Spørsmål om tomtebeskatning (skatteloven § 9-3, 7. ledd bokstav a)

Bindende forhåndsuttalelser Publisert: 22.08.2002

Bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet, avgitt august 2002 (BFU 49/02)

Saksforholdet:

Det legges til grunn at skattyter ervervet eiendommen i Oslo (heretter hovedeiendommen) vederlagsfritt fra sin far i 1980. Ifølge innsenders opplysninger har hovedeiendommen et areal på 1 306 kvm. Skattyters far døde i 1988 og moren satt i uskiftet bo til sin bortgang i september 2001. Foreldrene eide en fradelt tomt som ligger i tilknytning til hovedeiendommen, og som skattyter nå arver. Tomten (heretter tilleggstomten) har et areal på ca. 610 kvm. Skattyter med familie ønsker å etablere seg i leilighet og er innstilt på å selge hovedeiendommen med tilleggstomt under ett. Totalt areal for hovedeiendom med tilleggstomt er oppgitt å være ca. 1 916 kvm. Ifølge skattyters opplysninger er tilleggstomten, ”som er en naturtomt med fjell og ulendt terreng”, vanskelig å bebygge. Det er ikke ført vann eller kloakk frem til tomten, den ligger opp til ”den såkalte markagrense” og karakteriseres av skattyter som ”en skyggetomt”.

Huset som ligger på hovedeiendommen, er en tomannsbolig i tre etasjer med et samlet bruttoareal på 284 kvm og bruksareal på 197 kvm. Huset har en boligflate (bruttoareal) på 95 kvm. I tillegg til bolighuset ligger det en frittstående garasje på hovedeiendommen. Etter innsenders oppfatning bør gevinst ved salg av tilleggstomten behandles etter reglene om realisasjon av boligeiendom. Det forutsettes at realisasjon vil skje på et slikt tidspunkt at gevinsten er unntatt fra skatteplikt etter skatteloven § 9-3, 2. ledd bokstav b, dvs. at vilkårene om bo- og eiertid er oppfylt. Innsender anfører at et grunnareal på 1 916 kvm ”ikke kan sies å representere noen unaturlig stor arrondering” i forhold til bolighuset ifølge rettspraksis, uten at påstanden presiseres nærmere.

Det er etter oppfordring fra Skattedirektoratet innsendt takstdokumenter for hovedeiendommen og tilleggstomten. Takst av 18. februar 2002 for hovedeiendommen og tilleggstomten er avgitt av bygg- og tømmermester Jan-Erik Nielsen (heretter takst 1). Takst av 12. desember 2000, som kun gjelder tilleggstomten, er avgitt av Taksthuset AS v/ansvarlig takstmann Arnstein Johansen (heretter takst 2). Takst av 10. oktober 2000, som kun gjelder hovedeiendommen, er avgitt av Taksthuset AS ved Arnstein Johansen (heretter takst 3). De opplysninger som fremgår av de innsendte takstdokumenter legges til grunn som saksopplysninger.

Av takst 2 (tilleggstomten) fremgår under punktet ”regulering/påregnelig utnyttelse” at tomten har et areal på 610 kvm og kan bebygges. Herfra siteres:

”Dette gir et areal på huset på 116 m2
Påregnelig utnyttelse blir således 116m2 x 2,85 = 330 m2”

Det fremgår videre at tilleggstomten er taksert med salgsverdi kr 750 000, - ut fra en samlet vurdering sett i forhold til beliggenhet og attraktivitet. Ifølge taksten er tomtens salgsverdi den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale. Tomten er beskrevet som en naturtomt, sørvestvendt med gode solforhold hele dagen. Videre fremgår at tomten er sentralt beliggende på X, i en blindvei og i et attraktivt boligområde bestående av eneboliger.

Av takst 1 (for hovedeiendom og tilleggstomt) fremgår at verdien av tilleggstomten er vurdert til markedsverdi kr 750 000. Det fremgår videre at det nevnte beløp er medtatt i takstgrunnlaget for hele eiendommen, som er taksert til markedsverdi kr 3 200 000.

I takst 3 (for hovedeiendom) er markedsverdi på hovedeiendommen alene satt til kr 2 950 000.

Den bindende forhåndsuttalelse gjelder spørsmålet om en realisasjonsgevinst knyttet til tilleggstomten blir skattepliktig som tomtegevinst etter skatteloven § 9-3, 7. ledd bokstav a, når begge eiendommene selges under ett.

Skattedirektoratets vurderinger:

I utgangspunktet er gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av tomt(er) gjelder særregler i skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a. Det er et vilkår for å skattlegge tomtegevinst at eiendommen rent praktisk er en ”tomt” eller at hel eller større del av en eiendom ”finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål og lignende”.

Innsender anfører at gevinst ved salg av tilleggstomten skal behandles etter reglene om realisasjon av boligeiendom. Gevinst ved realisasjon av boligeiendom er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste år før realisasjonen, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b. Dersom gevinst ved realisasjon av boligeiendom er skattefri etter nevnte bestemmelse, kan imidlertid deler av gevinsten være skattepliktig etter skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a, som tomt. Ifølge bestemmelsens annet punktum regnes salg av delvis bebygget areal som tomtesalg, dersom grunnen finnes egnet for bygging av bolig, og salgssummen i vesentlig grad er bestemt ved muligheten av en slik anvendelse. Loven krever ikke at kjøperen faktisk utnytter eiendommen til tomtebruk.. Det er tilstrekkelig at den er egnet til det.

Vilkåret om at ”grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v.”, betyr at eiendommen både juridisk og faktisk må være egnet til slik utnyttelse. Det er ikke opplyst noe om juridiske hindringer for boligbygging. Spørsmålet blir således om tilleggstomten rent faktisk er egnet til slik utnyttelse. Ifølge skattyters opplysninger er tilleggstomten en naturtomt med fjell og ulendt terreng, som er vanskelig å bebygge, og det er ikke ført vann eller kloakk frem til denne. Av takst 2 fremgår det imidlertid at tomten er egnet til boligbygging, og at kr 750 000 er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale ut fra beliggenhet og attraktivitet. Vi legger etter dette til grunn at tilleggstomten er egnet til bebyggelse.

Det er et vilkår etter skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a annet punktum at vederlaget (her samlet markedsverdi for hovedeiendom med tilleggstomt) i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til tomteformål. Innsender har i den forbindelse vist til takstene. I takst 1 er tilleggstomten taksert til salgsverdi (markedsverdi) kr. 750 000. Vi siterer fra takst 1 under punktet ”Sammenfattet takstbeskrivelse”:

”Verdien av den fradelte tomten er satt til 750 000,-. Dette beløpet er medtatt i takstgrunnlaget for hele eiendommen.”

Skattedirektoratet forstår takstene slik at det er lagt til grunn en markedsverdi for tilleggstomten på kr 750 000, uansett om den selges separat eller sammen med hovedeiendommen, jf. takst 1 og 2. Selv om takstene bare er veiledende, antar vi at salgspris for hovedeiendom med tilleggstomt under ett, i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bebygge tilleggstomten.

Tilleggstomten er fradelt med eget bruksnummer, og det er innhentet separat takst over tomten hvor det fremgår at den er egnet til boligbygging. Skattedirektoratet antar dermed at tilleggstomten er tilrettelagt med tanke på salg til tomteformål, og at den del av realisasjonsgevinsten som gjelder tilleggstomten, blir skattepliktig som tomtegevinst, jf. skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a første punktum. Etter dette finner vi det ikke nødvendig å gå inn på innsenders anførsel, om at arealet på begge bruksnumrene ”ikke kan sies å representere noen unaturlig stor arrondering i forhold til det bolighus” som i dag står på hovedeiendommen.

Vilkårene for tomtebeskatning i skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a er oppfylt, dvs. at den del av en fremtidig realisasjonsgevinst som gjelder tilleggstomten vil være skattepliktig som tomtegevinst.

Konklusjon:

Ved realisasjon av hovedeiendom og tilleggstomt under ett, vil den del av realisasjonsgevinsten som gjelder tilleggstomten bli skattepliktig som tomtegevinst etter skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a.

Fant du det du lette etter?

Maks 100 tegn. Kun tall og bokstaver.