B-17-4.6 Samtidig korttidsutleie og langtidsutleie
Ved vurderingen av om vilkårene for skattefrihet for inntekt ved langtidsutleie er oppfylt, skal både inntekt ved langtidsutleie og inntekt ved korttidsutleie tas med i vurderingen dersom korttidsutleien foretas samtidig som langtidsutleie finner sted. Dette gjelder ved vurderingen av om
- eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien, jf. sktl. § 7‑2 første ledd bokstav a
- hele eller en større del av boligen, regnet etter utleieverdien, leies ut, jf. sktl. § 7‑2 første ledd bokstav b
- utleieinntekten ved utleie av hele eller en større del av boligen overstiger kr 20 000, jf. sktl. § 7‑2 første ledd bokstav b
Ved denne vurderingen skal det ses bort fra perioder der det kun foretas korttidsutleie.
Om beregningen av utleieverdien, se pkt. 14.7.
Om beregningen av leieverdien ved langtidsutleie og korttidsutleie, se pkt. 14.7.
Inntekt ved korttidsutleie skal likevel skattlegges etter sjablongregelen for korttidsutleie, uavhengig av om inntektene ved langtidsutleien er skattepliktige, slik at boligen skal regnskapsbehandles. Skal boligen regnskapsbehandles, er det kun inntekt og kostnader som gjelder langtidsutleien som inngår i regnskapsbehandlingen. Kostnadene må da fordeles mellom kostnader som gjelder langtidsutleien som er fradragsberettiget, og kostnader som knytter seg til korttidsutleien som inngår i sjablongregelen.
Eksempel
Lars eier en enebolig over to plan med to boenheter. Den største av dem bor han selv i, mens sokkelleiligheten leies ut til Anita som bor der hele året. Anita betaler kr 6 000 per måned i leie. Om sommeren er Lars på ferie i sju uker. I denne perioden ønsker han å leie ut den boenheten som han selv bor i. Lars inngår en avtale med en familie som skal bo der i 32 dager for kr 12 000. De øvrige sommerdagene leies boligen ut i flere korte perioder som til sammen utgjør 14 døgn. For denne delen av utleien får Lars til sammen en inntekt på kr 14 000.
Utleien av sokkelleiligheten til Anita er som utgangspunkt skattefri for Lars, fordi utleien gjelder en mindre del av egen bolig, jf. sktl. § 7‑2, første ledd bokstav a. Leieinntektene som oppnås om sommeren gjør imidlertid at utleieverdien av den delen av boligen som leies ut blir større enn utleieverdien av den delen av boligen som skattyteren bruker selv. Dermed må samtlige utleieinntekter for denne perioden vurderes etter 20 000-kronersregelen. Ved vurderingen av om 20 000-kronersgrensen er overskredet må man regne med både inntekten fra sokkelleiligheten (kr 6000 per måned i de sju ukene dette er aktuelt) langtidsutleien av Lars sin egen boligdel (kr 12 000), og korttidsutleien av Lars sin egen boligdel (kr 14 000). Til sammen blir dette over kr 20 000 og boligen skal derfor regnskapsbehandles for hele året. Det betyr at inntekten fra sokkelleiligheten og fra langtidsutleien av Lars sin egen boenhet regnskapsbehandles og blir skattepliktig på ordinært vis. Inntekten fra korttidsutleien av Lars sin egen boenhet skal imidlertid skattlegges etter sjablongregelen. Det betyr også at kostnadene knyttet til eiendommen må allokeres til riktig del av eiendommen og riktig tid. Kostnader som knyttes til Lars sin egen boenhet for den tiden han selv benytter denne anses som en ikke-fradragsberettiget privatkostnad. Kostnader som knyttes til Lars sin egen boenhet for den tiden den er utleid som korttidsutleie inngår i sjablongbeskatningen. Kostnader som knytter seg til hele eiendommen, f.eks. eiendomsskatter, kommunale avgifter mv. må fordeles mellom den del som skal regnskapsbehandles, og den øvrige del. Kostnader som bare knytter seg til den regnskapsbehandlede del, inngår i regnskapsbehandlingen, og fradragsføres på ordinært vis.
Sjablongregelen gjelder ikke dersom korttidsutleien er så omfattende at aktiviteten skal klassifiseres som virksomhet, jf. sktl. § 7‑2 tredje ledd, andre punktum. Om virksomhetskravet, se emnet V-9, pkt. 3.3.12.