B-18-3.11 Vedlikehold, overgang til regnskapsbehandling hos samme eier
B-18-3.11.1 Utleie varer mindre enn halve inntektsåret i det første året med regnskapsbehandling
I det første året med regnskapsbehandling etter at eieren har gått over fra fritaksbehandling, skal det ikke gis fradrag for vedlikeholdskostnader dersom ev. utleie strekker seg over mindre enn halve inntektsåret, jf. sktl. § 7‑10 tredje punktum.
Som utleie etter sktl. § 7‑10 tredje punktum regnes all utleie i inntektsåret uavhengig av utleiens omfang, herunder utleie i tidsrom av året hvor eieren også selv har bodd i minst halvparten av boligen. Med «mindre enn halve inntektsåret» menes inntil 182 dager, uavhengig av om utleien er sammenhengende eller ikke. Det skal for eksempel gis fradrag hvis utleien skjer fra 1. juli og ut året, siden dette utgjør 184 dager. Tidsrom hvor boligen etter eierens fraflytting står tom regnes ikke med i utleieperioden etter § 7-10 tredje punktum.
Hvis skattyter for eksempel selger boligen i løpet av det første inntektsåret med regnskapsbehandling, regnes tidsrommet for utleieperioden i forhold til halvparten av skattyters eiertid i dette året.
Ved utleie i lengre perioder er det fradragsrett for vedlikeholdskostnadene etter bestemmelsen i sktl. § 7‑10 første og annet punktum, se pkt. 3.11.2.
Eksempel 5
Skattyter leier ut 70 %, regnet etter utleieverdi, av boligen sin fra august i år 1 til og med mars år 2. Boligen har tidligere vært fritaksbehandlet. Leieinntekten utgjør for år 1 kr 50 000 og for år 2 kr 30 000. Ettersom leieinntektene for hvert av årene utgjør mer enn kr 20 000, er disse fullt ut skattepliktige. Da skattyter leier ut under seks måneder i år 1, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader dette året, jf. sktl. § 7‑10 tredje punktum. For år 2 vil det være fradragsrett for vedlikeholdskostnader da boligen ble regnskapsbehandlet i år 1. Fradraget må imidlertid begrenses i forhold til hvor stor del av året boligen er utleid, se pkt. 3.2. Fradraget må eventuelt også begrenses etter sktl. § 7‑10 første og annet punktum etter hvor mange år boligen har vært fritaksbehandlet i siste 5-årsperiode, se pkt. 3.11.2.
Dersom eieren har overtatt boligen ved arv eller gave etter kontinuitetsreglene i sktl. § 9‑7 skal den nye eieren tre inn i arvelater/givers skatteposisjoner. I denne sammenheng betyr det at dersom giveren brukte boligen som egen (fritaksbehandlet) bolig rett før overføringen til dagens eier, vil dagens eier ikke ha fradragsrett for vedlikeholdskostnader dersom boligen leies ut mindre enn halve året, jf. omtalen ovenfor. Om arv og gave etter kontinuitetsreglene, se emnet A-16. Kontinuitetsregelen gjelder ikke hvis arvelater/giver på dødsfalls- eller gavetidspunktet oppfyller kravene til eier- og brukstid, jf. sktl. § 9‑7 femte ledd.
B-18-3.11.2 Reduksjon av vedlikeholdsfradrag de første fem årene etter overgang til regnskapsbehandling
Har eieren i ett eller flere av de foregående fem årene ikke hatt leieinntekt eller ikke oppfylt vilkårene for regnskapsbehandling av ev. leieinntekt på boligen, reduseres vedlikeholdsfradraget for den delen av kostnadene som overstiger kr 10 000 med 10 % for hvert av årene uten leieinntekt, jf. sktl. § 7‑10. Reduksjonen foretas i de fradragsberettigede kostnadene, det vil si etter at de ikke-fradragsberettigede kostnadene vedrørende egen boligdel er trukket ut.
Dersom eieren har overtatt boligen ved arv eller gave etter kontinuitetsreglene i sktl. § 9‑7, skal den nye eieren tre inn i arvelater/givers skatteposisjoner. I denne sammenheng betyr det at arvelaterens/giverens bruk de siste fem årene må regnes med ved vurderingen av om reglene om reduksjon av vedlikeholdsfradrag beskrevet ovenfor kommer til anvendelse. Om arv og gave etter kontinuitetsreglene, se emnet A-16. Kontinuitetsregelen gjelder ikke hvis arvelater/giver på dødsfalls- eller gavetidspunktet oppfyller kravene til eier- og brukstid, jf. sktl. § 9‑7 femte ledd.
Fradrag for vedlikeholdskostnader skal beregnes slik:
Antall år med fritaksbehandling i siste femårsperiode: | Fradrag for vedlikeholdskostnader gis med: |
5 år | kr 10 000 + 50 % av det som overstiger kr 10 000 |
4 år | kr 10 000 + 60 % av det som overstiger kr 10 000 |
3 år | kr 10 000 + 70 % av det som overstiger kr 10 000 |
2 år | kr 10 000 + 80 % av det som overstiger kr 10 000 |
1 år | kr 10 000 + 90 % av det som overstiger kr 10 000 |
0 år | Fullt fradrag |
Eksempel 6
En eiendom består av en familieleilighet med en årlig utleieverdi på kr 70 000 og en hybel med en årlig utleieverdi på kr 30 000. Familieleiligheten blir i løpet av året benyttet 3 måneder av eieren mens den de resterende 9 månedene blir utleid. Hybelen er derimot utleid hele året.
Eieren pådrar seg i løpet av året vedlikeholdskostnader på familieleiligheten med kr 100 000. Som følge av at eiendommen blir regnskapsbehandlet og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 75 000 (100 000 x 9/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7‑10.
Eksempel 7
Samme eiendom som i eksemplet ovenfor, men her pådrar eieren seg i løpet av året vedlikeholdskostnader med kr 100 000 som ikke kan henføres til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Som følge av at eiendommen regnskapsbehandles og egen bruk som bolig ikke er skattepliktig, vil kr 82 500 (70 000 x 9/12 + 30 000 x 12/12) utgjøre grunnlaget før reduksjon etter sktl. § 7‑10.
I noen tilfeller kan årsaken til at eieren ikke har hatt regnskapsbehandlet leieinntekt i ett eller flere av de fem foregående årene, være at en nær slektning av eieren har bodd vederlagsfritt i boligen mot å dekke løpende kostnader, og derved kommet inn under skattefritaksregelen for egen bruk i sktl. § 7‑1, se emnet B-17, pkt. 8. Eierens fradrag for vedlikeholdskostnader skal også i disse tilfellene reduseres på tilsvarende måte som om han hadde bodd i boligen selv i samme tidsrom.