Ved vurderingen av hva som er ansett som selvstendig bolig, benyttes begrepet primærrom (bruksareal av boligens primærdel), se pkt. 7.4.10. Dette begrepet har med virkning fra 2008 for alle praktiske formål erstattet begrepet boareal. Dersom det ikke foreligger nyere oppmålinger som angir primærrom, kan en benytte tidligere oppmålinger som angir boareal. Det samme gjelder dersom tidligere oppmålinger som angir boareal gir et annet resultat enn nyere oppmålinger som angir primærrom. Bruk av eldre oppmålinger forutsetter at boligen ikke er bygget om eller lignende etter oppmålingen. Skattemyndighetene kan velge å legge bruksareal til grunn dersom dette er bedre dokumentert enn primærrom/boareal, jf. FSFIN § 3‑1‑4 annet ledd. Som selvstendig bolig regnes bare boliger eller leiligheter (boenheter) som fyller alle vilkårene nedenfor, jf. FSFIN § 3‑1‑4:

• Boenheten har minst 30 kvm primærrom. Bor det flere personer i boenheten, må primærrom økes med 20 kvm for hver ytterligere beboer i boenheten som er fylt 15 år. Om særregel for leid bolig der det bor flere personer innenfor boenheten, se nedenfor. Om diverse spørsmål vedrørende måling av areal, se nedenfor.
• Boenheten har innlagt vann og avløp, se nedenfor.
• Pendleren eier eller disponerer boenheten for et tidsrom som må forutsettes å få en varighet på minst ett år, se pkt. 7.4.5.
• Pendleren har tilgang til boenheten alle ukens dager, dvs. også i helgene og i perioder hvor vedkommende ikke arbeider, se pkt. 7.4.6.

Foreldrehjem (den boenhet som foreldrene disponerer, se ovenfor) vil aldri kunne anses som selvstendig bolig for skattyter. Boliger som ikke oppfyller alle vilkårene i FSFIN § 3‑1‑4, herunder foreldrehjem, regnes som uselvstendige boliger. Således vil f.eks. en enebolig være uselvstendig bolig hvis den ikke tilfredsstiller krav til varighet for disponeringstiden.

Det avgjørende er hvor mange personer som faktisk disponerer og bruker boenheten som bolig. Ved vurderingen av hvor mange personer som skal regnes å bo i boligen, legges de faktiske forholdene over en periode til grunn. Det er ikke noe krav at personene er folkeregistermessig/skattemessig bosatt i boligen.

Det gjelder særregler for hvilket primærrom som kan kreves lagt til grunn ved vurderingen av om det er en selvstendig bolig ut fra arealkravet, hvis skattyter leier en eksklusiv bruksrett til ett eller flere rom som utgjør en begrenset del av boenheten hvor det også bor andre, jf. FSFIN § 3‑1‑4 tredje ledd. Skattyteren kan i slike tilfeller kreve at boligarealet måles for den delen han disponerer alene, tillagt andel av fellesareal innenfor boenheten. Fellesarealet fordeles likt mellom beboere som har fylt 15 år. Andel av fellesareal skal likevel ikke regnes med dersom antall beboere i boenheten som har fylt 15 år, er syv eller flere. Fellesareal i bygningen utenfor boenheten, som heis og trappeoppganger i blokker, regnes ikke med. Om diverse spørsmål vedrørende måling av areal, se nedenfor.

Denne regelen gjelder bare for personer som leier bolig. Primærrom for andre må da regnes ut etter hovedregelen.

Vann og avløp må være lagt inn i den aktuelle boenheten. Det er ikke tilstrekkelig at det er adgang til vann/utslag i bygningen, men utenfor boenheten.

Det er ikke krav om at boligen skal være tilknyttet offentlig vann og/eller kloakksystem. Innlagt vann fra f.eks. brønn eller borehull vil regnes som innlagt vann forutsatt at helårsbruk er mulig, dvs. er isolert mot frost. Det forutsettes at avløp også kan brukes hele året.

Det er ikke noe krav at boligen har WC eller annen form for toalett for å være selvstendig.

Det er ikke et krav til kjøkkenfunksjon for at en bolig skal være selvstendig. Dette fører til at f.eks. leide boenheter uten kjøkken, eller med tilgang til kjøkken med forbud mot å lage varm mat, kan være selvstendig bolig dersom vilkårene for øvrig er oppfylt.

Kravet om at pendleren skal eie eller disponere boligen for et tidsrom som må forutsettes å få en varighet av minst ett år, innebærer at disponeringen skal være sammenhengende. I utgangspunktet skal varigheten bedømmes etter forholdene ved innflyttingstidspunktet. Er det ved innflyttingen forutsatt at boligen skal disponeres i mindre enn ett år, men denne forutsetningen endrer seg og/eller disponeringen faktisk blir minst ett år, er kravet til selvstendig bolig oppfylt med virkning fra det tidspunktet skattyteren ble kjent med at disponeringen ble minst ett år.

Er det på forhånd antatt at disposisjonsretten til boligen skal vare i minst ett år, men det faktisk blir kortere, er kravet om disposisjonsrett i minst ett år likevel oppfylt.

Det er ikke et krav at vedkommende må ha en leiekontrakt på minst ett år. Eier skattyteren boligen, legges det til grunn at han disponerer den i minst ett år, med mindre den var leid ut eller solgt på det aktuelle tidspunktet. For samboer som bor i bolig eid/leid av den andre samboeren, kan en gå ut fra at vilkåret om disponering i minst ett år er oppfylt.

Må skattyteren f.eks. fraflytte boligen i ferietiden fordi utleieren skal bruke den til familie/utleie til andre, vil ikke kravet om sammenhengende disposisjon i ett år være oppfylt. Derimot vil en leietaker som for eksempel beholder leiligheten for oppbevaring av innbo anses å disponere leiligheten sammenhengende, selv om han gir utleier anledning til å bruke den i ferien.

Disposisjonsretten må ses i forhold til hver separat bolig. Flytter skattyteren til ny bolig f.eks. uten å skifte arbeidssted, må tiden regnes separat for hver bolig.

For å si at skattyter ikke har tilgang alle ukens dager, forutsettes det at det minst hver uke er ett helt døgn hvor skattyter ikke har tilgang. For eksempel kan det være at andre skal inn i boligen i de dagene skattyteren ikke har tilgang, eller at boligen f.eks. er i et brakkeanlegg som stenges av hver helg. Det er ikke et krav at skattyteren må fjerne sine eiendeler de dagene han ikke har tilgang.

Ved vurdering av arealets størrelse, er utgangspunktet at bruksarealet av boligens primærdel (primærrom) legges til grunn. Foreligger det ikke nyere oppmåling som angir primærrom, kan en benytte tidligere oppmåling som angir boareal. Det samme gjelder dersom tidligere oppmålinger som angir boareal gir et annet resultat enn nyere oppmålinger som angir primærrom. Bruk av eldre oppmålinger forutsetter at boligen ikke er bygget om eller lignende etter oppmålingen. Skattemyndighetene kan velge å legge bruksareal til grunn dersom dette er bedre dokumentert enn primærrom/boareal, jf. FSFIN § 3‑1‑4 annet ledd.

Det er skattyteren som må dokumentere primærrom, f.eks. ved oppmåling foretatt av takstmann eller på annen måte som skattemyndighetene finner tilfredsstillende. Kravene til dokumentasjonen må tilpasses forholdene i den enkelte sak. Skattyteren har bevisbyrden for at vilkårene for å bli ansett som pendler er oppfylt. Gir skattyteren ikke tilfredsstillende dokumentasjon over primærrom, kan skattemyndighetene nekte å anse vedkommende som pendler.

I utgangspunktet skal primærrom vurderes separat for hver boenhet.

For eksempel vil en enebolig uten utleiedel være én boenhet. I en bygning med flere leiligheter vil hver leilighet være én boenhet. En leilighet som leies ut til flere personer som har eksklusiv bruksrett til hvert sitt soverom, vil fortsatt være én boenhet.

Begrepet primærrom kan for alle praktiske formål sies å ha erstattet det tidligere begrepet boareal. Ved måling av primærrom legges NS 3940:2012 om «Areal- og volumberegning av bygninger», samt «Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling – 2014» til grunn. Takstbransjens retningslinjer finnes på www.ntf.no.

Begrepet primærrom er definert som «bruksareal av boligens primærdel». En samling primære rom utgjør bygningens primærdel.

Følgende rom er etter takstbransjens retningslinjer definert som primærrom:

• kjellerstue
• peisestue
• TV-stue
• loftstue
• lekerom
• arbeidsrom
• hjemmekontor
• pc-rom
• medierom
• bibliotek
• trimrom
• stue
• allrom
• omkledningsrom (kjennetegnes ved at det er stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i)
• bad/dusjrom
• toalett
• vaskerom
• entré/vindfang
• kjøkken
• soverom
• badstue
• hobbyrom
• rom med svømmebasseng
• gang (åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang. Slike rom er å betrakte som S-ROM)
• lukkede trapperom/heis
• oppholdsrom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom

Resterende areal kalles sekundærrom. Dette arealet inngår ikke i boligens primærdel. Sekundærrom er bruksareal av sekundærdelen. En samling sekundære rom utgjør bygningens sekundærdel. Areal av vegger mellom primærrom og sekundærrom tilhører sekundærrom.

Følgende rom er definert som sekundærrom (S-rom):

• oppbevaringsrom som: matkjeller, potetkjeller, vinkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, bod, garderobe, garasje, søppelrom, kjølerom
• walk-in garderobe (i motsetning til omkledningsrom kjennetegnes dette ved at det ikke er stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i.)
• fyrrom
• teknisk rom
• innglasset balkong (når arealet av denne ikke inngår i og brukes som del av boligens øvrige oppholdsrom)
• gang inklusive trapp mellom sekundærrom.

I visse typer boliger som kollektivhus, studenthjem og lignende kan også fellesrom som f.eks. oppholdsrom, hobbyrom og trimrom regnes som hoveddel, det vil si at arealet skal telle med som en del av vedkommendes boenhet. Denne kan da om nødvendig deles opp i privat hoveddel og felles hoveddel.

For å inngå i primærrom, må følgende tre krav oppfylles:

• rommet må ha fri høyde over gulv på minst 1,9 m. Fri høyde er høyde til underkant av himling eller til underkant av konstruksjoner som hanebjelker og lignende. I rom med skråtak måles arealet som har mindre høyde enn 1,9 m bare inntil 60 cm utenfor denne høyden
• rommet må være tilgjengelig via dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige
• rommet må ha gulv

Ved måling av primærrom brukes reglene for måling av bruksareal, se nedenfor. Primærrom måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen.

I arealet medregnes

• indre vegger med inntil 0,5 m tykkelse som ligger innenfor boligens primærdel. Er veggtykkelsen større, trekkes bare det overskytende fra
• innredningsenheter, frittliggende rør og ledninger
• kanal som er mindre enn 0,5 kvm og ikke er tilknyttet omsluttende vegg

Bruksareal er bruttoareal (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Samlet bruksareal består av primærrom + sekundærrom, se ovenfor.