Ved overføring av eiendomsrett ved salg eller bytte, følger tidspunktet for eiendomsrettens overgang av fortolkning av bestemmelsene i avtalen, med mindre partene i praksis har fraveket avtalens bestemmelser.

I utgangspunktet går de enkelte råderettene over fra selger til kjøper på følgende tidspunkter

• den juridiske råderetten; på tidspunktet for inngåelse av avtalen med mindre annet er avtalt
• den faktiske råderetten; på avtalens tidspunkt for levering/kjøpers overtakelse av formuesobjektet
• rett til objektets avkastning; på samme tidspunkt som den faktiske råderett, eventuelt et annet avtalt tidspunkt
• utøvelse av andre rettigheter; på det tidspunktet avtalen bestemmer eller forutsetter

Overgang av de enkelte råderettene fra selger til kjøper kan således skje på ulike tidspunkter. Ved vurderingen av eierspørsmålet må det foretas en helhetsvurdering. De ulike råderettene vil kunne tillegges ulik vekt, avhengig av hva slags type objekt det gjelder, jf. nedenfor.

Om hva som er faktisk og juridisk råderett, se pkt. 2.

Overtar kjøperen den faktiske råderetten til en fast eiendom på permanent basis på avtaletidspunktet, kan kjøperen i utgangspunktet anses som eier fra avtaletidspunktet. Ved salg mv. av fast eiendom vil imidlertid overgangen av den faktiske rådigheten over eiendommen i normaltilfellene komme til uttrykk ved at kjøperen tiltrer/overtar eiendommen. Kjøperen vil normalt samtidig overta risikoen for eiendommen. Dette tidspunktet vil da markere eiendomsrettens overgang.

Skjer det ingen endring av bruken i forbindelse med salg, for eksempel fordi eiendommen leies bort til tredjeperson både før og etter, vil det som utgangspunkt ha stor betydning hva kjøpekontrakten bestemmer om eiendomsrettens overgang, se for eksempel HRD i Utv. 1997/738 (Rt. 1997/779). De reelle forholdene, herunder når retten til avkastningen av eiendommen går over til kjøper og tidspunktet hvor kjøper overtar partsforholdet i leiekontraktene vil imidlertid være avgjørende.

Særlig ved overdragelser mellom nærstående, vil de ulike råderettene ofte gå over på forskjellige tidspunkter. Ytre iakttagbare forhold som for eksempel utstedelse av skjøte tinglysning mv. vil ikke alltid samsvare med den faktiske og den juridiske råderetten. Den faktiske og den juridiske råderetten kan også være delt mellom selger og kjøper. Tidspunktet for eiendomsrettens overgang må i slike tilfeller fastsettes etter en konkret helhetsvurdering der en rekke momenter må tas i betraktning. Selv om selgeren beholder bruksretten for eiendommen, vil eiendomsretten etter omstendighetene kunne anses overført, se f.eks. URD 22. desember 2000 (Gauldal herredsrett) i Utv. 2001/505.

Om et tilfelle der neddemming av et areal ble ansett som overdragelse av eiendomsrett, se HRD i Utv. 1971/288 (Rt. 1971/337).

Det er ikke gitt at det verdsettingstidspunktet som tidligere ble benyttet for arveavgiftsmessige formål, er sammenfallende med det privatrettslige tidspunktet for eiendomsrettens overgang, se for eksempel URD 22. desember 2000 (Gauldal herredsrett) i Utv. 2001/505.

Eksemplene nedenfor gjelder bare for de faktiske forhold slik de er beskrevet. Er ett eller flere forhold annerledes må det vurderes konkret om eiendomsretten er gått over.

Ved salg av aksjer kan ulike rettigheter til aksjene gå over fra selger til kjøper på ulike tidspunkter. Avgjørende vil være når de vesentligste eierbeføyelsene har gått over på kjøper. Hvem som har den juridiske retten til å selge og pantsette aksjene og retten til å motta utbytte på aksjene, er momenter ved denne vurderingen. Videre kan f.eks. stemmeretten ha betydning. Normalt kan en legge til grunn at erververen har blitt eier senest fra det tidspunktet han har blitt registrert som eier i følge aksjeeierboken, jf. asl./asal. kap. 4 del II. Gjelder det aksjer som er registrert i verdipapirregister (VPS), kan en normalt legge til grunn at eierskiftet skjer på den registrerte handelsdatoen.

Tidspunktet for eiendomsrettens overgang ved salg av løsøre vil som hovedregel være tidspunktet for levering, jf. lov 13.mai 1988 nr.27 om kjøp (kjøpsloven) § 13.

Foreligger det ikke noen avtale om levering, er utgangspunktet at kjøper må hente gjenstanden hos selger. Levering er gjennomført når gjenstanden er overtatt av kjøper, se kjøpsloven § 6.

Foreligger det avtale om levering, vil det være avtalen som regulerer leveringstidspunktet. Slike avtaler kan f.eks. gå ut på at

• selger skal bringe gjenstanden til kjøper. Leveringen er gjennomført når kjøper mottar gjenstanden, se kjøpsloven § 7 første ledd.
• selger skal sende gjenstanden til kjøper. Leveringen er gjennomført når selger overgir gjenstanden til fraktfører, se kjøpsloven § 7 annet ledd.
• gjenstanden er solgt «fritt levert» med angivelse av et bestemt sted. Leveringen er ikke gjennomført før gjenstanden er kommet fram til bestemmelsesstedet, se kjøpsloven § 7 tredje ledd.

Det gjelder særlige regler for forbrukerkjøp, se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2002-06-21-34?q=forbrukerkj%C3%B8psloven.