B-11-2.7 Nærmere om fastsetting av formuesverdien
B-11-2.7.1 Generelt
Formuesverdien utgjør en gitt prosentandel av omsetningsverdien. Prosentandelen avhenger av om boligen anses som primærbolig eller sekundærbolig. Omsetningsverdien beregnes som hovedregel ved å multiplisere boligens areal (P-ROM el. BOA) med en fastsatt kvadratmetersats. Dette omtales som beregnet omsetningsverdi. Kvadratmetersatsen fastsettes årlig av Skattedirektoratet, på grunnlag av beregninger fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). I kvadratmetersatsen er det tatt hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet.
Dersom skattyter krever det, kan formuesverdien under visse forutsetninger i stedet baseres på dokumentert omsetningsverdi, se pkt. B-11-7. Er formuesverdien fastsatt på grunnlag av dokumentert omsetningsverdi, skal det for senere år foretas en forholdsmessig reduksjon ved fastsettingen av beregnet verdi, se nærmere pkt. B-11-7.3.
Når man har fastsatt omsetningsverdien på boligen med én av de to metodene som er omtalt ovenfor, vil den verdi som skal brukes ved fastsettingen av formuen (formuesverdien) avhenge av om boligen skal verdsettes som primærbolig eller som sekundærbolig, se pkt. B-11-2.6. Primærboliger verdsettes til 25 % av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi opp til kr 10 000 000, og 70 % av det overskytende (70%-regelen). Sekundærboliger verdsettes til 100 % av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi, jf. sktl. § 4‑10 annet og tredje ledd.
Boliger som ikke anses som flerboligbygg (bygning med færre enn 5 useksjonerte boenheter), skal verdsettes som primærbolig hvis eieren bor i en del av boligen selv. Flerboligbygg behandles annerledes, og er omtalt i pkt. B-11-2.7.2.
Dersom boligen eies i sameie av flere personer, må det gjøres en vurdering for hver enkelt sameier om sameierens andel av omsetningsverdien skal verdsettes etter reglene om primærbolig eller sekundærbolig. Dette gjelder både hvor den enkelte sameier har bruksrett til hele eiendommen, og hvor sameieren har eksklusiv bruksrett til en fysisk del (boenhet). Vurderingen av om boligen har så høy verdi at 70 %-regelen skal benyttes, gjøres imidlertid med utgangspunkt i hele eiendommens omsetningsverdi.
Eksempel
Tor og Ole eier en eiendom i sameie (50 % hver) som består av to useksjonerte og identiske boenheter. De er enige seg imellom om at Tor skal disponere den ene boenheten, mens Ole disponerer den andre. Tor benytter den ene boenheten som egen bolig, mens Ole leier ut den andre boenheten. Det betyr at for Tor skal eiendommen anses som primærbolig, mens for Ole anses dette som en sekundærbolig.
Hele eiendommen har en beregnet omsetningsverdi på kr 16 mill. For Ole, som har dette som sekundærbolig, blir formuesverdien på hans andel av boligen dermed kr 8 mill. For Tor, som har dette som primærbolig, settes formuesverdien til 25 % av Tors andel av boligens verdi opp til kr 10 mill. For Tors andel av boligens verdi over kr 10 mill. skal Tor ha 70 % som formuesverdi. Det betyr at formuesverdien på Tors andel blir kr 3 350 000 (Dette kan regnes ut slik: (10 000 000 x 0,25 x 0,5)+(6 000 000 x 0,7 x 0,5)).
B-11-2.7.2 Særlig om flerboligbygg
Med flerboligbygg menes boligeiendom som består av fem eller flere useksjonerte boenheter, se nærmere pkt. B-11-2.3. Ved verdsettelse av flerboligbygg settes verdien til summen av omsetningsverdien for hver enkelt boenhet. Boenheter som benyttes av eier til fast bolig verdsettes som primærbolig til 25 % av omsetningsverdi opp til kr 10 000 000, og 70 % av det overskytende, jf. FSSD § 4‑10‑2. Vurderingen av om boligen har så høy verdi at 70 %-regelen skal benyttes, gjøres bare med utgangspunkt i den boenheten som eieren bruker som fast bolig (i motsetning til hvordan det gjøres for boligeiendommer med færre enn 5 boenheter, se pkt. B-11-2.7.1).
Boenheter som ikke benyttes som fast bolig for eieren, verdsettes som sekundærbolig til 100 % av den beregnede omsetningsverdien.
Eksempel
Per og Knut eier sammen (50 % hver) en useksjonert boligeiendom med seks identiske boenheter. De er enige om at de skal disponere tre boenheter hver. Per leier ut alle tre boenhetene. Knut bruker den ene boenheten som egen bolig, og leier ut de to andre boenhetene. Beregnet omsetningsverdi på hele eiendommen er kr 30 mill. og hver av leilighetene verdsettes til kr 5 mill.
Ved formuesskattleggingen anses eiendommen som sekundærbolig for Per siden han ikke bor der selv. Formuesverdien for hans eierandel blir dermed kr 15 mill.
For Knut skal to av boenhetene anses som sekundærbolig, mens den leiligheten som han bor i selv anses som primærbolig for ham. De to utleide boenhetene verdsettes til kr 10 mill., mens primærboligen verdsettes til kr 1 250 000 (5 000 000 x 0,25).
Om nedsetting av formuesverdi, se pkt. B-11-7.1.