B-15-9.1 Eierleilighet mv. med eksklusiv bruksrett til boenhet
B-15-9.1.1 Egen bruk svarer til eierandelen
Med eierleilighet med eksklusiv bruksrett menes sameieandel i useksjonert bebygd eiendom, hvor andelen gir sameieren enerett til bruk av en boenhet med ev. tilleggsareal. Tilleggsarealet kan f.eks. være boder, garasje eller en egen boenhet som hører til andelen. Reglene om realisasjon av bolig- og fritidseiendom får anvendelse ved realisasjon av andelen med den tilhørende bruksretten. Sameierne skal bedømmes hver for seg, både ved vurderingen av om den tilhørende enheten, ev. med tilleggsareal, skal anses som egen bolig eller fritidsbolig, og ved vurderingen av om eier- og brukskravene er oppfylt, se BFU 98/2002.
Eksempel:
Tre søsken (Anne, Beate og Cecilie) eier en eiendom sammen med 1/3 hver. Eiendommen består av fire boenheter på til sammen 300 kvm. Anne har eksklusiv bruksrett til sin boenhet på 100 kvm. Denne boenheten bruker hun som fritidsbolig. Beate og Cecilie har eksklusiv bruksrett til hver sine boenheter på 70 kvm. Beate bruker sin boenhet til fast bolig, mens Cecilie bruker sin boenhet som fritidsbolig. Den fjerde boenheten på eiendommen (60 kvm) disponeres av Beate og Cecilie i fellesskap, og leies ut til en leietaker som benytter denne boenheten som fast bolig.
Siden Anne har eksklusiv bruksrett til hele sin eierandel skal denne boenheten vurderes separat, og selv om andre deler av bygningen benyttes til fast bolig skal Annes boenhet anses som fritidsbolig. Hun kan dermed selge sin andel skattefritt dersom hun oppfyller kriteriene til eiertid og brukstid. (Om Beate og Cecilie, se pkt. 9.1.3.)
B-15-9.1.2 Egen bruk er mindre enn eierandelen skulle tilsi
Hvis en sameiers eksklusive bruk er mindre enn det eierandelen skulle tilsi, f.eks. hvor tilleggsareal som i utgangspunktet tilhører andelen disponeres av en annen sameier, anses skattyter å bruke en forholdsmessig del av eierleiligheten, beregnet etter utleieverdien. Det samme gjelder hvis en del av arealet leies ut til en ekstern leietaker, ev. brukes vederlagsfritt av andre.
Eksempel:
Skattyteren eier en ideell andel på 45 % av en eiendom på 200 kvm (dvs. at eierandelen hans tilsvarer 90 kvm av eiendommen). Han benytter 40 kvm som egen bolig mens resten av eierandelen hans består av boder og garasje som benyttes av de andre sameierne. Det legges til grunn at utleieverdien per kvm på boligdelen i dette tilfellet er betydelig høyere enn utleieverdien per kvm på boder og garasje. Hele skattyterens eierandel vil i dette tilfellet falle inn under skattefritaksreglene fordi han benytter mer enn halvparten av eierandelen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig.
Er eierandelen i sin helhet brukt til boligformål, kan sameieren få fullt skattefritak etter reglene om eier- og brukstid, dersom han bor i minst halvparten av sin andel av bygningen. Dersom skattyter bebor under halvparten av sin eierandel, eller eierandelen også er brukt til virksomhet eller forretningsforetak, får han bare fritak for den delen av gevinsten som faller på egen boligdel, jf. sktl. § 9‑3 tredje ledd bokstav b. Benytter skattyteren deler av sin eierandel som fritidsbolig må det vurderes om hele eierandelen skal anses som fritidsbolig, se pkt. 5.2.5.
B-15-9.1.3 Kombinasjon av eksklusiv bruk og felles disponering av tilleggsareal
Sameierne kan ha eksklusiv bruksrett til sine boenheter, mens tilleggsarealer disponeres i fellesskap. Sameierne skal også da vurderes hver for seg, og anses å disponere hver sin ideelle andel av tilleggsarealet, i tillegg til sin egen boenhet.
Eksempel
I eksemplet i pkt. 9.1.1 har Beate eksklusiv bruksrett til deler av sin eierandel (70 kvm) og ikke-eksklusiv disposisjonsrett over en annen boenhet (60 kvm). Ved vurderingen av om Beate sin andel skal anses som fast bolig eller fritidsbolig må disse to boenhetene ses i sammenheng. I dette tilfellet blir begge boenhetene brukt som fast bolig, og Beates andel skal derfor anses som en fast bolig. Beate kan dermed selge sin andel skattefritt dersom hun oppfyller kriteriene til eiertid og brukstid for bolig.
Cecilie er i nesten samme situasjon som Beate. Forskjellen er at Cecilie benytter sin egen andel som fritidsbolig, mens den utleide delen benyttes som fast bolig. Ved vurderingen av om Cecilies andel skal anses som fritidseiendom må disse boenhetene ses i sammenheng. Det avgjørende vil være om de to boenhetene samlet sett fremstår som Cecilies egen fritidsbolig, se pkt. 5.2.5.