Oppregulering av inngangsverdi

Skal du selje bustad-, fritids- eigedom eller tomt som du åtte før 1. januar 1992, kan du regulere opp inngangsverdi etter nærmare reglar og satsar. Er bustad, fritidseigedom eller tomt kjøpt etter dette, kan inngangsverdien ikkje regulerast opp etter desse reglane.

Er bustad-, fritidseigedom eller tomt kjøpt over fleire år, eller det er utført påkostnader i 1990 eller tidlegare, skal kvart års tillegg til inngangsverdien regulerast opp separat. Har du for eksempel kosta på bustaden for 50 000 kroner i 1985, skal du regulere opp dette beløpet med satsen for 1985 og leggje denne verdien til inngangsverdien til eigedommen.

Samla inngangsverdi kan ikkje regulerast opp til beløp som er høgare enn salsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan såleis ikkje føre til at du kan få frådrag for tap ved salet, men berre redusere eller fjerne ein eventuell gevinst.

Tabell for oppregulering av inngangsverdi ved berekning av gevinst eller tap ved sal av bustad, fritidseigedom og tomt

  

Kjøpsår Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi Kjøpsår Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi
1990 3 1967 200
1989 6 1966 210
1988 10 1965 220
1987 16 1964 230
1986 22 1963 240
1985 28 1962 250
1984 36 1961 260
1983 42 1960 270
1982 50 1959 280
1981 60 1958 290
1980 70 1957 300
1979 80 1956 310
1978 90 1955 320
1977 100 1954 330
1976 110 1953 340
1975 120 1952 350
1974 130 1951 360
1973 140 1950 370
1972 150 1949 380
1971 160 1948 390
1670 170 1947 400
1969 180 og tidlegare 400
1968 190    

 

Eksempel
Eit større areal på 100 mål vart kjøpt i 1979 for 400 000 kroner. Etter fleire år vart ei tomt på eitt mål skild ut og seld for 40 000 kroner.
   
Berekning av inngangsverdi på tomta:  
Inngangsverdi 400 000 kr x 1/100 4 000 kr
+ Oppregulering (4000 kr x 80 %.) 3 200 kr
= Inngangsverdi etter oppregulering 7 200 kr
   
Gevinst/tap:  
Salsvederlag 40 000 kr
– Inngangsverdi 7 200 kr
= Gevinst ved salet 32 800 kr
   
Tomtesalsgevinsten på 32 800 kroner skal førast i skattemeldinga for det året tomta seljast, og skattleggjast som alminneleg inntekt med 25 prosent frå og med inntektsåret 2016, det vil seie 8 200 kroner.

 

Eksempel
I 1979 kjøpte Ola ein bustad for 500 000 kroner. Han hadde kjøpskostnader (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Vidare hadde han i 1985 utgifter til påkostnad på 50 000 kroner. Han sel etter noen år bustaden for 1 050 000 kroner og har då 25 000 kroner i utgifter til meklar, annonsering og anna.
   
Kjøpesum 1979 500 000 kr
+ Kjøpskostnader 10 000 kr
= Inngangsverdi 1979 510 000 kr
   
Salssum 2005 1 050 000 kr
– Salskostnader 25 000 kr
= Salsvederlag 1 025 000 kr
   
Sidan bustaden er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppregulerast.
   
Inngangsverdi for 1979 510 000 kr
+ Oppregulering*) 408 000 kr
  918 000 kr
   
+ Påkostnad i 1985 50 000 kr
+ Oppregulering av påkostnad**) 14 000 kr
= Samla inngangsverdi 982 000 kr
   
*) For 1979 skal inngangsverdien regulerast opp med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien blir auka med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).
**) Påkostnaden skjedde i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien blir auka med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent). Ola har ikkje brukt bustaden som eigen bustad i eitt av dei to siste åra, og gevinsten er derfor skattepliktig.
   
Skattepliktig gevinst:  
Salsvederlaget 1 025 000 kr
– Inngangsverdi 982 000 kr
= Gevinst ved salet 43 000 kr
   
Gevinsten på 43 000 kroner skal førast i skattemeldinga for salsåret og skattleggjast som alminneleg inntekt med 25 prosent frå inntektsåret 2016, det vil seie 10 750 kroner.

 

Eksempel
Ei tomt vart kjøpt i 1990 for 70 000 kroner. Det vart straks sett i gang utgraving av tomta og bygging av grunnmur. Det kosta til saman 100 000 kroner. Ved utgangen av 1990 stoppa arbeida. Tomta låg slik med grunnmur til ho vart seld etter fleire år for 150 000 kroner.
   
Berekning av inngangsverdi:  
Kjøpesum 70 000 kr
+ Påkostnad 100 000 kr
= Inngangsverdi 170 000 kr
   
Gevinst/tap:  
Salssum 150 000 kr
– Inngangsverdi 170 000 kr
= Tap ved salet 20 000 kr

Tomta vart seld med tap. Inngangsverdien kan derfor ikkje oppregulerast. Frådraget på 20 000 kroner skal førast i skattemeldinga, og reduserer den alminnelege inntekta til seljar. I og med at alminneleg inntekt blir skattlagd med 25 prosent frå inntektsåret 2016, får seljar redusert skatten med 5 000 kroner.

Når skal du føre gevinsten eller tapet i skattemeldinga?

Gevinst eller tap ved sal av bustad-, fritidseigedom eller tomt skal du føre i skattemeldinga for det året eigedommen blir overteken av kjøparen. Det gjeld sjølv om kjøpesummen heilt eller delvis blir betalt eit anna år.