Sal av eigedom som er arva eller motteken i gåve

Arveavgifta falle bort 1. januar 2014 . Endringa har tyding for gåver som er gjeve etter 31. desember 2013, og for arv der dødsfallet skjedde etter 31. desember 2013.

Skatteplikt ved sal av eigedom

Bortfallet av arveavgift har tyding for skatteplikta for gevinst og fradragsretten for tap på sal av ein eigedom som er arva eller motteke som gåve.

Vilkåra for skatteplikta er dei same før og etter 1. januar 2014; Gevinst ved sal av eigedom er skattepliktig med mindre vilkåra for skattefritak etter skatteloven § 9-3 finst.

Reglene om kontinuitet og diskontinuitet kan likevel påverka inngangsverdien til bustaden for gåve- /arvemottakar, med tyding for storleiken på gevinst/tap ved eit skattepliktig sal av bustaden. Prinsippa om kontinuitet og diskontinuitet gjeld tilsvarande ved fastsettelse av inngangsverdi for dødsbo.

I det vidare vert brukt "givar" som ei fellesnemning på arvelater eller gaveyter, og tilsvarande "mottakar" for arving, dødsbo og gåvemottakar. Der mottakar av arv/gåve etter 1. januar 2014 ikkje oppfyller vilkåra for såkalt skattefritt sal gjennom eige bruk og eiertid, må ein sjå hen til skatteposisjonen til givar på dødsfalls-/gåvetidspunktet.

Viss givar kunne ha selt bustad skattefritt på dødsfalls-/gåvetidspunktet, får mottakar oppjustert inngangsverdien til bustaden til anteken marknadsverdi på tidspunktet for dødsfall/gåveoverføring. Mottakar skal ikkje tre inn i givar sine eigar- og bu/brukstid (diskontinuitet).

Viss givar ikkje kunne ha selt bustaden skattefritt på dødsfalls-/gåvetidspunktet, overtek mottakar inngangsverdien til givar og dei øvrige skatteposisjonane til givar, slik som eigar- og bo/brukstid, ved eigedomsoverføringa (kontinuitet).

Meir om dette, sjå emna diskontinuitet og kontinuitet nedanfor.

Bustadseigedom

For skattefritak for gevinst vert stilt det kravet til både eiertid og botid. Krava til eiertid for bustader er oppfylt når salet finn stad eller vert avtalt:


• meir enn eitt år etter at bustaden vart ervervet, og
• når eigaren sjølv har stått for oppføringa: meir enn eitt år etter at bustaden vart teken i bruk eller ifølgje ferdigattest var oppførd.
Krava til botid er oppfylt når eigaren har brukt eigedomen til eigen bustad minst eitt år i løpet av dei siste to åra før salet. Ikkje-bruk kan i visse tilfelle likestillast med botid.

For fullt fritak må eigaren av bustaden ha brukt minste halvparten av bygningen – regnet etter utleieverdien – som eigen bustad. Den øvrige delen kan leigast ut (til bustadsføremål) utan at dette påverkar tilgjenget til eigar til å oppnå skattefritak for gevinst for heile bustaden. Har mindre enn halvparten av bustaden vore nytta som eigen bustad, er det skattefridom for den delen av gevinsten som etter ein skjønnsmessig fordeling (basert på utleieverdien) fell på seljaren sin boligdel.

Fritidsbustad

For skattefritak for gevinst vert stilt det kravet til både eiertid og brukstid. Krava til eiertid er oppfylt når salet finn stad eller vert avtalt:
• meir enn fem år etter at fritidseigedomen vart ervervet, og
• når eigar sjølv har stått for oppføringa: meir enn fem år etter at han vart teken i bruk eller ifølgje ferdigattest var oppførd

Krava til brukstid er oppfylt når eigaren har brukt eigedomen som eigen fritidsbustad i minst fem av dei siste åtte år før realisasjonen.

Tomt

Ved sal av tomt vil gevinst alltid vera skattepliktig og tap vera fradragsberettiget.

Beregningen av gevinsten/tapte

Bortfallet av arveavgifta har tyding for beregning av gevinst eller tap ved eit seinare sal av eigedomen. Gevinsten eller tapet vert berekna ut frå differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien.

Inngangsverdi

Inngangsverdien til mottakar ved seinare sal vert sett til marknadsverdien til eigedomen på ervervstidspunktet for anten givar eller mottakar. I kva grad ein skal bruka verdien på ervervstidspunktet for givar eller for mottakar som inngangsverdi, avheng av om givar sjølv kunne ha selt skattefritt eller ikkje. Sjå under kontinuitet/diskontinuitet.

Utgangsverdi

Utgangsverdien er salgssummen som mottakar får, med fradrag for salskostnader.

Kontinuitet

Kontinuitetsprinsippet er innførd som hovudregel for arv- og gåveoverføringar med verknad frå og med inntektsåret 2014 . Om viktige unntak for bustader, fritidseigedom, gardsnytte og skogbruk når givar sjølv kunne selt med skattefri gevinst, sjå under "Diskontinuitet".

Skattemessig kontinuitet gjeld der givar ikkje oppfylte vilkåra for skattefritt sal av eigedomen etter skattelovens § 9-3 på dødsfalls-/gåvetidspunktet. Kontinuitet inneber at mottakar overtek inngangsverdien til givar, og det vert såleis gjort ingen oppjustering av inngangsverdien i samband med dødsfallet/gåveoverføringa. Det er den historiske inngangsverdien til givar som vert lagt til grunn ved eit seinare gevinstoppgjør. Kontinuitet inneber vidare at mottakar trer inn i skatteposisjonane til givar, herunder eksempelvis givar sine eigar- og botid.

Om du ikkje allereie har opplysningane om inngangsverdien må du skaffa desse innan fristen for levering av skattemelding for det året du mottek eigedomen. Inngangsverdien på eigedomen motteken som arv eller gåve i 2016, skal førast i post 4.3 .2 / post 4.3 .3. i skattemeldinga for 2016 og må kunna dokumenterast ved førespurnad frå skattekontoret. Som dokumentasjon kan du målbera t.d.:


• ein historisk kjøpekontrakt
• opplysningar frå grunnboken
• prisvurdering frå takstmann/eigedomsmeklar
Ved eit seinare sal av eigedomen, vil denne inngangsverdien vera utgangspunktet for gevinstberegningen med mindre du sjølv fell innunder reglene for skattefritak som følgje av eigen eiertid og brukstid.

Døme:
Du har motteke ei hytte frå foreldra dine. Foreldra dine har eigar- og brukstid på berre 3 år på overføringstidspunktet, og oppfyller dermed korkje vilkåret om eiertid på 5 år eller vilkåret om brukstid på 5 av siste 8 år. Foreldra dine kunne dermed ikkje ha selt hytta skattefritt på overføringstidspunktet. Du vil såleis overta den historiske inngangsverdien til foreldra dine på eigedomen, dvs. at inngangsverdien vert lik den prisen som foreldra dine kjøpte eigedomen for.

Ved eit seinare sal av eigedomen, vil denne inngangsverdien leggjast til grunn ved ein evt. gevinstberegning. Du vil likevel òg overta dine foreldre sine eigar- og brukstid, slik at dersom du sjølv eig og brukar hytta i ytterlegare 2 år etter overføringstidspunktet, så vil vilkåret om eiertid på 5 år og brukstid på 5 av siste 8 år oppfyllast, og du vil då kunna selja hytta utan at eventuell gevinst skattleggjast. Sel du med tap, får du ikkje fradrag for tapet.

Sel du hytta utan å eiga og bruka den i minst 2 år etter overføringstidspunktet, oppfyller du ikkje vilkåra til eigar- og brukstid. Ein eventuell gevinst vil vera skattepliktig og eit eventuelt tap vil vera fradragsberettiget.

Diskontinuitet

Kontinuitetsprinsippet gjeld ikkje for bustader, fritidseigedom, gardsnytte og skogbruk som kunne vore selt skattefritt av givar på gåve- eller dødsfallstidspunktet. Då gjeld diskontinuitet, noko som inneber at inngangsverdien til mottakar vert sett fast til marknadsprisen til eigedomen ("anteken salsverdi") på tidspunktet for dødsfall/gåveoverføring. Gåvemottakar trer dermed ikkje inn i skatteposisjonane til givar, slik som eiertid og botid.

Inngangsverdien på eigedomen vert ført i post 4.3 .2 / post 4.3 .3 i skattemeldinga for det året du mottek eigedomen og må kunna dokumenterast ved førespurnad frå skattekontoret. Dokumentasjon er til dømes:


• takst
• prisvurdering frå takstmann/eigedomsmeklar
• prospekt/prisvurdering av tilnærma like eigedomar

Ved eit seinare sal av eigedomen, vil denne inngangsverdien vera utgangspunktet for gevinstberegningen med mindre du sjølv fell innunder reglene for skattefritak som følgje av eigen eiertid og brukstid.

Døme:
Du har motteke ein bustadseigedom frå foreldra dine som dei har ått og budd i meir enn 1 av dei siste 2 åra. Du får inngangsverdien din sett fast til marknadsprisen ved avhendinga fordi foreldra dine sjølv kunne selt eigedomen skattefritt. Ved eit seinare sal av eigedomen, vil denne inngangsverdien leggjast til grunn ved eventuell beregning av gevinst og tap.

Dersom du sel utan at du sjølv oppfyller krava til eigar- og botid, er ein eventuell gevinst skattepliktig og tap er fradragsberettiget.
Dersom du brukar eigedomen som eigen bustad i minst eit år fram til du sel, oppfyller du krava til eigar- og botid. Ein eventuell gevinst vil vera skattefri og eit eventuelt tap vil ikkje vera fradragsberettiget.

Salgsomkostninger ved eit seinare sal av bustadseigedomen er fradragsberettiget dersom salet er skattepliktig. Fradraget gjevast ved at salskostnadene reduserer utgangsverdien til bustadseigedomen, sjå ovanfor under "Utgangsverdi". Dersom salgssummen er marknadsverdien til like bustadseigedomen ved overtakelse, dvs. inngangsverdien, vil mottakar sin salgsomkostninger utgjera eit fradragsberettiget tap.

Les meir om reglene for arveavgift.