Skattefri gevinst ved sal av bustad

Vilkår for skattefritak – eigartid og butid

For at ein gevinst ved sal av bustad skal vere skattefri (slik at du dermed heller ikkje får rett til frådrag for tap), må begge desse vilkåra vere oppfylte:

  • Salet må skje eller bli avtalt meir enn eitt år etter at bustaden blei erverva (eigartid). 
  • Eigaren må ha brukt bustaden som eigen bustad i minst eitt år i løpet av dei siste to åra før salet skjer (butid). Vanlegvis blir berre butid i eiga eigartid rekna med. 

Ein eventuell gevinst er ikkje skattepliktig dersom du har eigd bustaden i meir enn 12 månader, og dersom du i eigartida di har brukt han som eigen bustad i minst 12 av dei siste 24 månadene før salet. Du får berre rett til frådrag for eit eventuelt tap dersom ein eventuell gevinst hadde vore skattepliktig.

Om eigartid

Eigartida blir rekna frå det tidspunktet bustaden blei kjøpt. Som ein hovudregel blir du rekna som eigar frå det tidspunktet du overtek den faktiske råderetten over eigedomen. Har du bygd bustaden sjølv, blir eigartida rekna frå den datoen du tok bustaden i bruk eller frå den datoen ferdigattesten viser at han var oppført. Det er det tidlegaste av desse tidspunkta som gjeld. Eigartida blir rekna fram til det som kjem først av realisasjon eller avtale om realisasjon. Visse ufullstendige avtalar der ikkje alle vilkåra er fastlagde, kan etter omstenda også avbryte eigartida.

Dersom ein av ektefellane eigde bustaden før ekteskapet blei inngått, blir dette rekna som eigartid også for den andre ektefellen. Dersom ein bustad er kjøpt i fleire etappar på ulike tidspunkt, blir eigartid rekna ut spesielt for kvart kjøp. Eigartid blir rekna frå dato til dato.

Om butid

Butid blir rekna frå og med den dagen du flyttar inn i bustaden, og butida blir avbroten anten av tidspunktet for realisasjon eller utflyttingsdagen. Sjølve dagen for realisasjon eller utflytting blir òg teken med når ein skal rekne ut butida. Butid blir vanlegvis berre rekna ut i den perioden du er eigar av bustaden. Er det fleire butidsperiodar innanfor toårsperioden, blir desse lagde saman.

Døme

Du har inngått ein avtale om kjøp av bustad den 15. juni 2015 og overtek og flyttar inn 1. august same år. Året etter vil du selje bustaden og inngår ein avtale om dette 1. juli 2016. Bustaden skal overleverast 1. august 2016. Ettersom bu- og eigartida her blir rekna frå innflyttingsdagen fram til avtaledatoen, er ikkje krava til eigar- og butid oppfylte. Gevinsten frå salet blir derfor skattepliktig. Gevinsten skal førast i skattemeldinga for inntektsåret 2016.

Dersom ein av ektefellane har brukt bustaden før ekteskapet blei inngått, blir dette rekna som butid også for den andre ektefellen. Dette gjeld også om den som først budde i bustaden, er død når bustaden blir seld.

Dersom ein tidlegare felles bustad blir seld etter separasjon eller skilsmisse, får den som har flytt ut, godskrive same butid som den som har budd i bustaden. Denne regelen gjeld òg for samlivsbrot for tidlegare sambuarar som har eller har hatt felles barn.

Butid når bustaden ikkje har vore i bruk

I enkelte tilfelle kan du få godskrive butid sjølv om du ikkje har budd i bustaden, til dømes dersom du ikkje kan bruke bustaden din på grunn av eige eller ektefellen sitt arbeid, helsemessige forhold eller liknande grunnar. Slike periodar blir rekna som butid når:

  • du har brukt bustaden som fast bustad og må flytte frå han, eller 
  • du kan godtgjere å ha planlagt å bruke bustaden som fast bustad, men blei forhindra frå å flytte inn

Dette gjeld òg om bustaden er leigd ut i denne perioden, så framt du ikkje bur i ein annan bustad som du òg eig (unnatak gjeld dersom du eig ein pendlarbustad). Reglane om ikkje-bruk gjeld tilsvarande for pendlarbustad. Ein pendlarbustad er ein bustad som ikkje er den faste bustaden din, men som du bur i på grunn av arbeidet ditt. For at ein bustad skal bli rekna som pendlarbustad, må du oppfylle vilkåra for å få frådrag for meirkostnader ved å ha arbeidsopphald utanfor heimen i den aktuelle bustaden.

Ein føresetnad for å få godskrive butid er at du ikkje var kjend med eller ikkje burde ha kjent til brukshindringa då du kjøpte bustaden.

Brukshindring som kan reknast som butid, er til dømes frivillig eller beordra skifte av arbeid, buplikt i tenestebustad, utdanning ved skule eller universitet som ligg ein annan stad enn bustaden, og innlegging på institusjon på grunn av sjukdom eller alderdom. Det at bustaden må leigast ut fordi du ikkje har råd til å bu der sjølv, blir derimot ikkje rekna som brukshindring.

Heilt og delvis skattefri salsgevinst ved utleige av bustad

Har du leigd ut delar av bustaden, kan heile eller delar av gevinsten bli skattefri etter reglane over ved sal av einebustad, tomannsbustad og fleirmannsbustad.

Gevinst ved sal er skattefri:

  • når du har brukt minst halvparten av bustaden som eigen bustad og resten har vore utleigd til bustadføremål

Gevinst ved sal er delvis skattefri:

  • når du har brukt mindre enn halvparten av bustaden som eigen bustad (rekna etter utleigeverdien) Den forholdsmessige delen av gevinsten, som etter utleigeverdien fell på den bustaddelen som eigaren bur i, er skattefri.

    Med «minst halvparten av bustaden» meiner vi at utleigeverdien for den delen du sjølv har brukt som eigen bustad, er like høg som eller høgare enn den delen av bustaden som er leigd ut. «Minst halvparten av bustaden» viser altså ikkje til arealet på den delen av bustaden som seljaren har brukt sjølv.

    Med utleigeverdi meiner vi ein normal utleigeverdi for leilegheita/bustaddelen på den frie marknaden til det føremålet areala er brukte til.
  • når ein del av bustaden er brukt som heimekontor i verksemd
    Skattefritaket gjeld då berre for den forholdsmessige delen av gevinsten som fell på den delen som har vore nytta som eigen bustad. Den delen av gevinsten som fell på heimekontor brukt i verksemd, er då skattepliktig uansett eigar- og butid. Dette gjeld sjølv om skattytaren bur i meir enn halve bustaden, rekna etter utleigeverdien. Dersom eigaren nyttar ein del av bustaden i verksemd, blir det heller ikkje opptent butid for den delen av bustaden ein leiger ut. Dette gjeld sjølv om utleiga er til bustadføremål.

    Er heimekontoret brukt i lønt arbeid, blir skattytaren rekna for å ha budd også i denne delen av bustaden.

Sal av part i bustadselskap

Dersom du sel ein part i eit bustadselskap (burettslag og bustadaksjeselskap), gjeld dei same reglane som for sal av annan bustad og fritidseigedom.

Sal av våningshus på gardsbruk

Dersom vilkåra for skattefridom etter reglane om realisasjon av alminneleg gardsbruk ikkjeer oppfylte, kan likevel ein gevinst på våningshuset med naturleg arrondert tomt bli skattefrietter reglane om realisasjon av bustad- og fritidseigedom.

Dersom vilkåra for å få frådrag for tap etter reglane om realisasjon av alminneleg gardsbruk er oppfylte, vil også den delen av tapet som knyter seg til våningshuset, gi rett til frådrag. Dette gjeld sjølv om eigaren har budd i våningshuset, slik at tapet ikkje ville gitt rett til frådrag etter reglane om realisasjon av bustad- eller fritidseigedom.

Dersom vilkåra for å få frådrag for tap etter reglane om realisasjon av alminneleg gardsbruk ikkje er oppfylte, kan likevel den delen av tapet som knyter seg til våningshuset, gi rett til frådrag etter reglane for realisasjon av bustad- eller fritidseigedom.