Saksforhold

Ektefellene A og B (heretter kalt skattyterne) overtok i desember 2001 en del av en tomannsbolig i Y veien i X kommune. I april 2002 oppdaget de at det var fuktskade i himling på kjøkkenet. Skattyterne tilkalte da takstmann C. I sin takstrapport av 25. april 2002 slo han fast følgende som sin konklusjon om årsak til fuktskaden:

”Årsaken til lekkasjen i badegulvet er at membranen ikke er lagt tilstrekkelig ned under slukets klemring slik det fremkommer i leverandørens leggeanvisning. Det er ikke avklart hvor lenge hullet har eksistert, men med erfaring fra tilsvarende lekkasjer kan membran være lagt delvis under klemringen for så senere å miste festet. Hull av denne størrelsen blir normalt ikke oppdaget før vann har trengt gjennom etasjeskilleren. I mellomtiden kan trekonstruksjonen ha blitt påført betydelig skade. Av den grunn må gulvkonstruksjonen blottlegges for å kartlegge om bygningskonstruksjonen inneholder skadelig høyt fuktinnhold.

Ut fra det som er registrert tilfredsstiller ikke badegulvet byggeforskriftene som gjaldt når badet ble bygget i 1995. Et badegulv skal i følge byggeforskriftene være tett.”

Skattyterne meldte så skaden til selgers forsikringsselskap (eierskifteforsikring) som sendte en annen takstmann på befaring. Takstmann D sa bl.a. følgende i sin konklusjon om årsak til fuktskaden:

”Basert på type, sluk uten klemring med skruer, er denne type lekkasje en forholdsvis vanlig forekomst. Overgang med membran til slike sluk har vist seg å være en skadeutsatt konstruksjonsløsning, grunnet at klemringen ikke presser membranen godt nok til sluket. Når vannet, ved bruk av dusj etc. stiger i sluket utsettes overgangen mellom sluk og membran for vannbelastning, noe som medfører at vannet har trengt inn mellom membranen og sluket. Dette skjer over tid og oppdages som oftes først når vannet renner ned i underliggende himling. ….. ”

Selgers forsikringsselskap har deretter tilbudt skattyterne/kjøperne 75 000 kroner i erstatning. I tilbudet er det gjort skjønnsmessige fradrag for den fornyede standard som badet vil få samt fradrag under henvisning til at skattyterne kan få fradrag for kostnader for ekstraordinær skade etter skatteloven § 7-13. I tillegg har selskapet holdt skattyternes kostnader til utarbeidelse av skaderapport utenfor.

Skattyterne har imidlertid innhentet flere anbud på jobben og viser til at differansen mellom forsikringsselskapets tilbud og det laveste anbudet er ca. 45 000 kroner.

Skattyterne ber om en bindende forhåndsuttalelse på hvorvidt de har krav på fradrag for fremtidige reparasjonskostnader som de ikke får dekket av forsikringsselskapet. De legger til grunn at skaden er ekstraordinær og at den ikke skyldes alder, slitasje eller manglende vedlikehold. Det vises videre til at skadene har skjedd på et bad som fremsto som nytt og at de som eiere opplevde skaden som helt ekstraordinær.

Skattedirektoratets vurdering

Skattedirektoratet skal bemerke at fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentligning, jf. skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede utgifter i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten.

Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnader mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer standardfradraget som er innkalkulert i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Loven åpner derfor adgang til i en viss utstrekning å kreve fradrag for ”kostnad som skyldes ekstraordinær skade”, jf. skatteloven § 7-13. Reparasjonskostnader som skyldes ekstraordinær skade kan kreves fradratt fullt ut med det beløp som kostnadene overstiger 10 000 kroner.

Som ekstraordinær skade regnes i praksis bl. a. skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføring mv. av bygget. Hvorvidt kostnader til reparasjon av eventuelle sopp/råteskade er ekstraordinært, må vurderes i forhold til det som er angrepet. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan ikke anses som ekstraordinær skade.

Er det klart at skattyteren sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostnaden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Kjøper vil ha fradragsrett for kostnader til utbedring av ekstraordinær skade som er oppstått i tidligere eieres eiertid, med mindre kjøper har mottatt erstatning til dekning for skaden. Vi forutsetter derfor at tidligere eier ikke har fått/vil motta erstatning.

Det er i ovennevnte takstrapporter lagt til grunn at badegulvet ikke tilfredsstiller byggeforskriftene som gjaldt når badet ble bygget i 1995. Der heter det bl.a. at et badegulv skal være tett. Videre fremholdes det at slike sluk har vist seg å være en skadeutsatt konstruksjonsløsning.

Skattedirektoratet forstår ovennevnte takstrapporter slik at man i realiteten står overfor en konstruksjonsfeil, selv om dette uttrykket ikke direkte er brukt i noen av rapportene. Det vises her til at membranen iht. leverandørens leggeanvisning ikke er lagt tilstrekkelig under slukets klemring, eller at det er gjort, men at membranen senere har sklidd opp. En finner derfor at de kostnader som skyldes nevnte årsak vil være fradragsberettiget for skattyter for den delen av kostnadene som overstiger 10 000 kroner. Det gjøres oppmerksom på at kostnad som må anses dekket ved erstatning fra selger/selgers forsikringsselskap ikke vil komme til fradrag. Kostnader forbundet med standardheving gir heller ikke rett til fradrag.

Skattedirektoratet tar ikke stilling til spørsmålet om fradragsrett for allerede pådratt kostnad til å fremskaffe takstrapport. Her vises det til at ordningen med bindende forhåndsuttaler bare gjelder for fremtidige disposisjoner, jf. forskrift om bindende forhåndsuttalelser i skatte- og avgiftssaker § 3 fjerde ledd.

Konklusjon

Fremtidige reparasjonskostnader i forbindelse med skader på skattyters bolig i Y veien i X kommune som skyldes konstruksjonsfeil, som ikke blir dekket av erstatning, er fradragsberettiget for den delen av kostnaden som overstiger 10 000 kroner.