Saksforholdet

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyterne i 1998 kjøpte enebolig i X kommune. Huset ble bygget i 1992 og takstdokumenter og visning ga skattyterne et godt inntrykk av eiendommen.

I følge takstdokument var det en beleggskade i baderomsgulvet i sokkelleilighetene og kondensskader i himling ved avlufting på vaskerom i 1. etg. Det ble også observert ved visning. En takstmann fra skattyternes forsikringsselskap gjennomgikk skadene i november 1998 og ble da oppmerksom på fukt og mugglukt i hele sokkelen og målte høye fuktverdier. Det ble ikke gjort videre bygningsundersøkelser og skadeberegning ble ikke foretatt. Det ble antatt at fuktinntrengningen hadde vært til stede flere år før kjøpet. Skadene var ikke dekke av forsikringen.

Skattyterne er forsikret i A Forsikring. En takstmann fra A vurderte skadene. Han oppdaget fukt og mugglukt i hele sokkelen, og målte for høye fuktverdier med digital fuktmåler. Det ble ikke gjort videre bygningsundersøkelser og skadeberegning ble ikke foretatt. Man antok flere mulige årsaker til for høyt fuktnivå i gulvene, og at fuktinntrengningen hadde vært til stede flere år før kjøpet. Muntlig ble skadene beskrevet som begrensede. Skadene var ikke dekket av forsikringen.

Skattyterne reklamerte til selger, noe som etter hvert endte i domstolsbehandling. Selgers forsikringsselskap foretok ny og grundig skadetakst, men uten skadeberegning.

Takstmann NN ble kontaktet for å foreta skadeberegning. Ved denne taksten ble det utført større bygningsmessige undersøkelser. Skadeomfanget ble funnet større en antatt. Det ble konstatert feil i konstruksjon og grunnleggende mangler ved oppbygging av innvendig kjellergulv og ved dreneringen. Dette hadde samlet ført til skader på treverk bl.a. veggplater, dørgerikter, bunnsvill i bærevegg og i lettvegger med mer. Det ble videre gjort oppmerksom på råte, mugg og soppdannelser som i seg selv forsterket skaden. For å utbedre skaden må hele gulvet i kjelleren renoveres med fjerning av belegg, oppmeisling av betong, fjerning av sand, isolasjon, armering, varmekabler og full oppbygging av nytt gulv. Utvendig må hele dreneringssystemet renoveres og murer overgås/utbedres. Det ble også beregnet utbedring av noe innvendig treverk.

I herredsretten vant skattyterne ikke frem med sine krav overfor selger pga. reklamasjon ble vurdert fremsatt for sent. Saken ble anket til lagmannsretten. Behandlingen i rettsapparatet tok lang tid og selger, en gammel dame, hadde da ”tømt boet”, slik at det ikke var mer å hente. Det ble da inngått forlik på 90 000 kroner, noe som ikke dekket stort mer en saksomkostninger.

Alle takstmennene har beskrevet huset som teknisk nytt. Takstmann NN uttalte at skadene langt overgikk hva han kunne tro i et såpass nytt hus. Han beskrev skadene som komplekse og grunnleggende mangelfulle. Det var snakk om ”konstruksjonsfeil og materialfeil”, idet normal byggeskikk og forskrifter er fraveket både hva gjelder utvendig grunnmur og drenering og innvendig oppbygging av gulv. Han beskrev at det var stor sannsynlighet for større følgeskader på treverk, som først kunne konstateres etter videre rivingsarbeid. Skattyterne har i brev av 28. august 2002 bekreftet at det kan legges til grunn som faktum at skadene skyldes konstruksjonsfeil og materialfeil i den bindende forhåndsuttalelsen.

Det bes om bindende forhåndsuttalelse på om kostnadene ved eventuell utbedring av skaden vil være fradragsberettiget. Ved ev. positivt svar ønskes det opplyst om verdien av ev. egeninnsats er fradragsberettiget. Videre opplyses det at utgiftene til behandling i herredsretten ble dekke av rettshjelpsforsikring fratrukket egen andel på 2 000 kroner samt 20 pst. av det resterende. Det ønskes opplyst om det er fradragsrett for egenandeler og egne rettsomkostninger.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal bemerke at fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentligning, jf. skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede utgifter i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten.

Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnader mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer standardfradraget som er innkalkulert i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Loven åpner derfor adgang til i en viss utstrekning å kreve fradrag for ”kostnad som skyldes ekstraordinær skade”, jf. skatteloven § 7-13. Reparasjonskostnader som skyldes ekstraordinær skade kan kreves fradratt fullt ut med det beløp som kostnadene overstiger 10 000 kroner.

Som ekstraordinær skade regnes naturskade, herunder skade på grunn av storm, flom, sopp, husbukk mv., samt brannskade, skade ved hærverk og skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføring mv. av bygget. Fradragsretten omfatter ikke den del av kostnadene som skyldes alder, slitasje mv. Hvorvidt kostnader til reparasjon av sopp/råteskade er ekstraordinært, må vurderes i forhold til det som er angrepet. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan ikke anses som ekstraordinær skade.

Er det klart at skattyteren sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostnaden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Kjøper vil ha fradragsrett for kostnader til utbedring av ekstraordinær skade som er oppstått i tidligere eieres eiertid, med mindre kjøper har mottatt erstatning til dekning for skaden. Prisavslag som skyldes skaden reduserer ikke fradragsretten. Vi forutsetter derfor at tidligere eier ikke har fått eller vil motta erstatning.

Det er opplyst at skadene skyldes konstruksjonsfeil og materialfeil ved bygging av huset. Direktoratet finner på denne bakgrunn at de kostander som skyldes skader av nevnte årsaker vil være fradragsberettiget for skattyter for den delen av kostnadene som overstiger 10 000 kroner når disse utbedres. Det gjøres oppmerksom på at kostnad som må anses dekket ved erstatning fra selger ikke vil komme til fradrag.

Skattyterne stiller særskilt spørsmål om prosesskostnader i forbindelse med saken mot selger er fradragsberettiget. Ordningen med bindende forhåndsuttaler gjelder bare for fremtidige disposisjoner, jf. forskrift om bindende forhåndsuttalelser i skatte- og avgiftssaker § 3 fjerde ledd. Da prosesskostnadene allerede er pådratt, kan ikke direktoratet med bindende virkning besvare spørsmålet.

Verdien av egeninnsats i forbindelse med vedlikeholdsarbeidet vil ikke være fradragsberettiget. Det vises i den forbindelse til vedlagte uttalelse fra Finansdepartementet, som er inntatt i Utv. 2001 s. 1644.

Konklusjon

Kostnader i forbindelse med skader på eiendommen i X kommune som skyldes konstruksjonsfeil eller materialfeil, som ikke blir dekket av erstatning, er fradragsberettiget for den delen av kostnaden som overstiger 10 000 kroner.