Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges til grunn at skattyter er sameier i Bakkebygrenda Boligsameie i Aby. Sameiet er eier av bygård med adresse Vestregate 13. Bygningen er oppført i 1988 av Entreprenør AS, som også sto som selger av eiendommen. På fasaden er bygningen forsynt med i alt syv karnapper.

I 2002 ble det oppdaget fuktskader ved gulv i flere av gårdens leiligheter. Skadeomfanget ble registrert av sameiets bygningstekniske konsulent som også har vurdert fremgangsmåte for utbedring. Ett eksemplar av den utarbeidede rapport er innsendt som vedlegg i saken.

Det fremgår av rapporten at fuktskadene skyldes at karnappene er feilkonstruert og at utførelsen dessuten er i strid med byggeanmeldelsen. Den bygningstekniske konsulenten sier at skadene skyldes typiske konstruksjonsfeil.

Utbedring av skaden vil skje ved at eksisterende karnapper rives og nye oppføres slik det fremgår i rapporten under pkt. III " Utbedring av fuktskader, anbefalt fremgangsmåte" Kostnader ved utbedring av skaden er stipulert til ca. kr 257 000 for hvert karnapp (mva. inkludert), dvs. ca. kr 1,8 mill for 7 karnapper.

Innsender mener skaden må betegnes som "ekstraordinær" i forhold til reglene i skatteloven § 7-13. Han viser til forhåndsuttalelser avgitt av Skattedirektoratet i juli og september 2002, og den praksis mv. som fremgår av disse uttalelsene og av Lignings-ABC 2001 side 193. Ettersom skaden ikke omfattes av sameiets forsikring, og det på grunn av foreldelse ikke anses mulig å fremme erstatningskrav overfor selger/utførende entreprenør, må utbedringskostnadene bæres av sameierne personlig gjennom den enkeltes forholdsmessige andel av sameiets fellesutgifter.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal bemerke at skattyters fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentligning i henhold til skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede utgifter i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten.

Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnader mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer standardfradraget som er innkalkulert i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentligning. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Loven åpner derfor adgang til i en viss utstrekning å kreve fradrag for " kostnad som skyldes ekstraordinær skade", jf. skatteloven § 7-13:

"Det gis fradrag for kostnad som skyldes ekstraordinær skade på prosentlignet bolig- eller fritidseiendom, herunder soppskade, storm- eller vannskade. Fradrag gis bare for den delen av kostnaden som overstiger 10.000 kroner."

Som ekstraordinær skade regnes i praksis også skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføringen av bygget, jf. Lignings-ABC 2002 side 197. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan imidlertid ikke anses som ekstraordinær skade. Hvis det er klart at skattyteren ved utbedringen av den ekstraordinære skaden sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostnaden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Det følger av den fremlagte rapport at bygget er oppført i strid med byggeanmeldelsen og at følgende konstruksjonsfeil er avdekket (jf. rapportens side 2):

• "Det er benyttet 100 mm isolasjon i yttervegg, det er 50 mm for lite i forhold til byggebeskrivelse i byggemelding
• Hjørnekasser er utført feilaktig, slik at det kan komme fukt inn på innenforliggende gipsplater og isolasjon.......
• Det er benyttet gipsplater som ikke er beregnet for utvendig bruk. Man skulle ha benyttet GU-plater av gipsmateriale.
• Det er montert for lite isolasjonsmateriale på fremkant av betongdekke/etasjeskiller. ..... Dette fører til en betydelig kuldebro, med resultat at det kan oppstå kondens på innvendig gulvflate og nedkant av innvendig side av yttervegg.
• Det er registrert at monterte vinduer ikke er festet mekanisk til sidekanter. Man har kun benyttet skum ved innsetting."

Den byggtekniske konsulenten gjentar i brevet som følger rapporten at skadene skyldes "typiske konstruksjonsfeil".

Skattedirektoratet finner på bakgrunn av ovenstående at skattyters kostnader som skyldes skade pga. konstruksjonsfeil vil være fradragsberettigede for den del som overstiger kr 10 000 da disse er å anse som ekstraordinære, jf. skatteloven § 7-13. Det foreligger likevel ikke fradragsrett for eventuelle kostnader forbundet med standardhevning eller eventuelle vedlikeholdskostnader av nevneverdig omfang som spares pga. utbedringen. Kostnader som blir dekket ved eventuell forsikring eller erstatning, er heller ikke fradragsberettigede.

Konklusjon

Skattyters kostnader i forbindelse med skader på Bakkebygrenda Boligsameie som skyldes konstruksjonsfeil er fradragsberettigede for den del som overstiger kr 10.000, jf. skatteloven § 7-13. Dette gjelder likevel ikke eventuelle kostnader til standardhevning eller spart vedlikehold, og heller ikke kostnader som er dekket ved forsikring eller erstatning.