Saken gjaldt spørsmål om fradragsrett for kostnader til utbedring av ekstraordinær skade på en prosentlignet boligeiendom. Skattedirektoratet kom til at skadene skyldtes konstruksjonsfeil fordi fundamenteringen av huset ikke var i samsvar med de byggeforskrifter som gjaldt da huset ble oppført. Direktoratet kom videre til at fradragsretten omfatter kostnader til byggteknisk bistand og advokatbistand, forutsatt at kostnadene er ledd i utbedring av skaden. Fradragsretten er begrenset til den del av kostnaden som overstiger 10 000 kroner og dekker ikke kostnader til eventuell standardhevning eller spart vedlikehold.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyterne har kjøpt bolig i Veien 32. Etter overtakelsen i 2002, er det påvist at boligen har omfattende og vedvarende setningsskader. Innsender mener at de skader boligen er påført er av ekstraordinær art og at kostnadene med utbedring er fradragsberettigede etter skatteloven § 7-13.

Innsender opplyser at boligen er bygget i 1970, og ombygget og tilbygget i 1985. Han sier at den opprinnelige boligen er fundamentert på løsmasser på ringmur. Tilbygget fra 1985 sies å være fundamentert på plate på mark. Innsender mener at en slik fundamentering er i strid med dagjeldende byggeforskrift. Han mener at boligen skulle vært fundamentert til faste masser eller til fjell, og at de skader som er oppstått og som fortsatt utvikler seg, skyldes konstruksjonsfeil.

Det hevdes at skadene på boligen er ekstraordinære med hensyn til omfanget av setningen og med hensyn til at de er vedvarende, mer enn 30 år etter at boligen var nybygget. Han sier at skadene ikke skyldes slit og elde eller mangelfullt vedlikehold. Boligen må refundamenteres til fjell for å stanse setningsskader, og rives og nybygges der den er fundamentert på plate på mark.

Det anmodes om en uttalelse om at kostnader til utbedring av skadene er fradragsberettigede i henhold til skatteloven § 7-13, og at fradragsretten også omfatter utgifter til sakkyndig bistand samt advokatbistand.

Det er innsendt uttalelse fra rådgivende ingeniører i byggteknikk, datert henholdsvis 7. juli 2002 og 21. juni 2004.

Det fremgår av uttalelsen av 7. juli 2002 at boligen har betydelige setningsskader, at man er forberedt på fremtidige setninger og at årsaken er ”svært dårlig grunn under bygningen, med variable dybder til fjell, fyllinger med variabel tykkelse, forråtnelse fra trevirke, sand under fund. og muldlag/havbunn”. Byggegrunnen karakteriseres som ikke egnet for løsmassefundamentering. Notatet konkluderer med at utbedring på de eksisterende fundamenter ikke anbefales, fordi skadene etter kort tid vil inntre på nytt. Det anføres at det er uakseptabelt for en huseier hvert annet til fjerde år å måtte foreta omfattende utbedringsarbeider for å rette opp setningsskader. Huset må derfor refundamenteres til fjell, noe som vil gi et stabilt hus uten setninger og fremtidige skader.

I notatet av 21. juni 2004  vises det til bygningslov og forskrifter på tidspunktet for oppføring av boligen (1970-71) og den sendere utvidelse (1978-85). Ved oppføringen gjaldt bygningsloven av 18. juni 1965, byggeforskrifter av 1. august 1969 og byggeforskriftene av 1. august 1969 med endringer sist fra 3. desember 1973. Det anføres at forskriftene med endringer fra 1973 bare gjaldt for påbyggingen, men at forskriftsendringen ikke har betydning for de kapitler som berører denne saken. Det vises til bygningsloven:

”§ 68 sier: ”Grunn kan bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot synkning,  vannsig, ras e.l. ”

§ 100 sier: ”Ingen må utføre bygge- eller rivningsarbeid, graving, sprenging, eller fylling uten at de nødvendige tiltak på forhånd er truffet for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom………”.”

Om årsaken og omfanget av skadene fremgår:

”Grunnmuren på hovedbygget har målte differansesetninger på 28 cm og totale setninger som er betydelig større, vi vil anslå disse til å kunne være ca. 40 cm. Grunnmuren hadde store setninger da huset ble solgt 1 år etter at det ble oppført. I forhold til §§ 68 og 100 anser vi dette som en ekstraordinær skade. Det er også begått konstruksjonsfeil da det ikke er tatt tilstrekkelig hensyn til de stedlige grunnforholdene. Naboeiendommen ble bebygget rett etter at hovedhuset ble oppført. Her ble huset fundamenter på peler til fjell.

Vi viser også til Byggeforskrifter av 1. august 1969:

- Kap. 42:1 sier ”Generelt. Bærende konstruksjoner på grunnen skal være utført slik at de uten skadelige deformasjoner kan oppta belastninger etter kap. 51…”

- Kap. 42:2 sier ”Fundamenter. ……. Når grunnmuren støpes og det er alminnelig gode grunnforhold kan bygningsrådet tillate at grunnmuren settes direkte på komprimert bærelag av egnet materiale, slik at dette tjener som fundament. ….”

Grunnmuren er utført med et sålefundament av betong med en ringmur opp på denne av murt Leca. Grunnmuren er således ikke støpt som er et krav i Byggeforskriften Kap. 42.2. Det er således begått en konstruksjonsfeil. Det er også begått konstruksjonsfeil ved at de bærende konstruksjonene mot grunnen ikke er utført på en slik måte at skadelige deformasjoner/setninger oppstår på grunn av belastningene fra det overliggende huset. Bygningen er i høy grad påført skadelige deformasjoner/setninger.”

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta standpunkt til om de aktuelle skader som Veien 32 er påført har sin årsak i slik ”ekstraordinær skade” som omhandlet i skatteloven § 7-13. Hvis spørsmålet besvares bekreftende skal det tas stilling til om bestemmelsen også omfatter kostnader til fremtidig sakkyndig (byggteknisk) bistand og advokatbistand.

Det skal innledningsvis bemerkes at skattyters fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentligning i henhold til skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede utgifter i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten.

Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnader mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer det standardfradrag som er innkalkulert. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Loven åpner derfor adgang til i en viss utstrekning å kreve fradrag for ”kostnad som skyldes ekstraordinær skade”, jf. skatteloven § 7-13:

”Det gis fradrag for kostand som skyldes ekstraordinær skade på prosentlignet bolig- eller fritidsbolig, herunder soppskade, storm- eller vannskade. Fradrag gis bare for den delen av kostnaden som overstiger 10.000 kroner.”

Som ekstraordinær skade regnes i praksis også skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføringen av bygget, jf. Lignings-ABC 2003 side 198. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan imidlertid ikke anses som ekstraordinær skade. Hvis det er klart at skattyteren ved utbedringen av den ekstraordinære skaden sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostanden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Det fremgår av fremlagte notater fra rådgivende ingeniører i byggteknikk, at det er feil ved fundamenteringen av huset som er årsaken til de setningsskader som er oppstått. Det fremgår videre at fundamenteringen ikke er utført i samsvar med dagjeldende byggeforskrifter og at det derfor er begått konstruksjonsfeil ved oppføringen av bygget.

På bakgrunn av ovenstående legger Skattedirektoratet til grunn at de skader Veien 32 er påført skyldes konstruksjonsfeil og at vilkårene er til stede for kostnadsfradrag slik det fremgår i skatteloven § 7-13.

Det skal så tas stilling til omfanget av fradragsretten dvs. hvilke typer kostnader som kan fradragsføres med hjemmel i skatteloven § 7-13.

Av ordlyden i skatteloven § 7-13 fremgår at fradragsretten gjelder ”kostnad som skyldes ekstraordinær skade”, uten at arten av kostnaden er nærmere angitt. Fradragsretten etter denne bestemmelsen må imidlertid sees i sammenheng med at den gjelder for prosentlignede eiendommer. Bestemmelsen skal avbøte den urimelighet som ellers ville oppstå når vedlikeholdskostnadene på grunn av en ekstraordinær skade blir betydelig større enn det standardfradraget som er innkalkulert i beregningen av prosentinntekten, jf. over. Fradragsretten er som det fremgår i Skattelovkommentaren 2003/04 av Brudvik, Greni, Syversen og Aarbakke, side 577: ”ikke knyttet til det tapet som er lidt ved skaden, men til kostnader som er pådratt til reparasjon av denne.”

Skattedirektoratet finner på bakgrunn av ovenstående at kostnader til byggteknisk bistand vil være fradragsberettigede i den grad de er pådratt som ledd i reparasjon av skaden. Det samme vil gjelde kostnader til advokatbistand. Fradragsretten etter skatteloven § 7-13 vil dekke kostnader til advokatbistand i den grad kostnadene er ledd i utbedring av skaden, f.eks. i forbindelse med inngåelse av avtaler med håndverkere som skal foreta utbedringen, men ikke kostnader pådratt f.eks. i forbindelse med heving av kjøpet eller krav overfor selger om prisavslag eller erstatning.

Skattedirektoratet er kommet til at skattyternes kostnader til utbedring av skaden vil være fradragsberettigede for den del som overstiger kr 10 000, da disse er å anse som ekstraordinære, jf. skatteloven § 7-13. Det foreligger likevel ikke fradragsrett for eventuelle kostnader forbundet med standardhevning eller eventuelle vedlikeholdskostnader av nevneverdig omfang som spares pga. utbedringen.

Det gjøres oppmerksom på at det i Ot.prp. nr. 1 (2004-2005), som ble offentliggjort den 6. oktober 2004, foreslås avvikling av fordelsbeskatningen av egen bolig og fritidsbolig. Avviklingen foreslås gitt virkning fra og med inntektsåret 2005. Hvis forslaget blir vedtatt innebærer det at også fradragsretten for kostnader som skyldes ekstraordinær skade, bortfaller.

Konklusjon

Skattyternes kostnader til utbedring av skader på boligeiendommen i Veien 32, som er forårsaket av konstruksjonsfeil, er fradragsberettigede under de forutsetninger som er nevnt. Fradragsretten er likevel begrenset til den del som overstiger 10 000 kroner, jf. skatteloven § 7-13, og det gis ikke fradrag for kostnader til eventuell standardhevning eller spart vedlikehold.