Utleie av overnattingssted via nettbasert markedsplass består i at en privatperson (eller virksomhet) leier ut overnattingssted til bruker av et gitt nettsted/app/programvare. Den nettbaserte markedsplassen, som besørges av eier av nettsted/app/programvare, brukes til å formidle kontakten mellom kjøper og selger.

Det er ingen egne skatteregler for tjenester hvor kontakt mellom kjøper og selger formidles via nettsted/app/programvare. En må således se hen til skatteregler som gjelder for kjøp og salg av tjenester ellers. I følge skatteloven § 5-1 første ledd jf. § 5-20 første ledd litra a anses fordel vunnet ved avkastning av fast eiendom utenfor virksomhet som skattepliktig inntekt. Utgangspunktet er således at inntekter fra utleie av overnattingssted er skattepliktig som kapitalinntekt. Skattesatsen for kapitalinntekt er 25 % fom. inntektsåret 2016.

Unntak fra utgangspunktet er imidlertid oppstilt for utleieinntekt fra egen bolig og fritidseiendom i skatteloven § 7-2 første og annet ledd. Av første ledd fremgår at utleieinntekter er skattefrie når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk (regnet etter utleieverdien, se nedenfor) eller når hele eller større del av boligen leies ut for inntil kr 20 000 i inntektsåret.

Når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk (regnet etter utleieverdien) er leieinntektene skattefrie. Vilkåret for skattefritak gjelder også for tomannsbolig. Utleieinntekt fra tomannsbolig vil derfor være skattefri dersom eieren selv benytter minst halvparten av hele tomannboligen, regnet etter utleieverdien, til egen bruk.

Det er viktig å merke seg at utleieverdien ikke nødvendigvis er det samme som arealforholdet – selv om det ofte er sammenfallende. Dersom f.eks. den delen av tomannsboligen som leies ut har en høyere standard enn den delen eieren selv bor i, vil utleiedelen kunne anses å overstige halvparten av boligens utleieverdi og leieinntektene vil kun være skattefrie inntil kr 20 000 i inntektsåret.

Det presiseres at det med utleieverdi må forstås verdien på det frie marked til det formål arealene skal brukes til, se Lignings-ABC 2015/2016 "Bolig – fritaksligning" pkt. 14.9 s. 240. Leies en del av boligen ut til kortidsovernatting, hvor leieverdien kanskje er høyere enn ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting, så vil sammenligningsgrunnlaget være utleieverdi til kortidsovernatting for den del som skattyter ikke bruker selv, og utleieverdi ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting for den del som skattyter bor i selv.

Ved sammenligning legger en i utgangspunktet til grunn faktisk utleieinntekt for delen som leies ut, med mindre arealet som leies ut utelukkende er tiltenkt utleieformål, og samtidig fremstår som en utleiedel. I sistnevnte tilfelle må en stipulere en direkte sammenlignbar utleieverdi basert på faktisk utleieinntekt.

Sammenligningen kan illustreres med følgende tre eksempler:

Eksempel 1: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 5 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hagestue. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 4 000 (kr 800 x 5 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi på Karis del høyere, og Kari må anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 2: Kari leier ut et større rom i boligen sin til kr 1 600 per natt 10 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hjemmekontor/hobbyrom. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 16 000 (kr 1 600 x 10 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdien på rommet høyere enn resterende del av boligen, og Kari kan ikke anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 3: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 15 netter per mnd. Rommet som leies ut brukes ikke av boligens faste beboere, og er innredet for utleieformål. Rommet brukes således utelukkende til utleie. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet må det aktuelle rommet i huset til Kari anses som en ren utleiedel. Det må derfor stipuleres en utleieverdi som er direkte sammenlignbar med utleieverdi på den del av boligen hvor Kari selv bor.

En sammenligning per mnd vil eksempelvis bli slik: kr 24 000 (kr 800 x 30 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi av rommet høyere enn resterende del av Karis bolig. Skatteplikt vil dermed oppstå dersom utleieinntektene overstiger kr 20 000 i inntektsåret.

Dersom de lovbestemte vilkårene for skattefri utleie er oppfylt, er skattefriheten absolutt og det vil ikke være tale om næringsvirksomhet. Dette innebærer at dersom man leier ut mindre enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdien, se ovenfor), vil leieinntektene være skattefrie. Dette gjelder også utleie gjennom nettbasert markedsplass.

Leieinntektene er også skattefrie når eieren leier ut mer enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, forutsatt at leieinntektene i løpet av inntektsåret ikke overstiger kr 20 000. Beløpsgrensen på kr 20 000 omfatter bare leieinntekter fra den perioden av et inntektsår hvor hele eller en større del av egen bolig er utleid.

Unntaksreglene kan kombineres. I tilfeller hvor eieren i en periode leier ut hele eller større deler av boligen for inntil kr 20 000 og resten av året leier ut under 50 % av boligen mens han selv bor i boligen, så vil den samlede leieinntekten være skattefri.

Overskrides imidlertid grensen på kr 20 000, vil hele leieinntekten være skattepliktig. Dette gjelder også leieinntekter som skriver seg fra en del av året hvor mindre enn halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdi, ble leiet ut.

Av skatteloven § 7-2 annet ledd fremgår at det for fritidseiendom som eieren helt eller delvis bruker til fritidsformål, så vil utleieinntekter inntil kr 10 000 være skattefrie. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid.

Oppfylles ikke nevnte vilkår om brukstid, vil eiendommen bli regnet som utleiehytte, jf. annet ledd annet punktum. Med utleiehytte menes en fritidseiendom som er beregnet til utleie og som ikke skal brukes av eieren. For utleiehytter inntrer skatteplikt fra første krone, jf. skatteloven § 5-1 første ledd jf. § 5-20 første ledd litra a, jf. § 7-2 annet ledd annet punktum.

Ved utleie til egen virksomhet må en besørge at utleieprisen samsvarer med markedspris. Det synes umiddelbart ikke særlig aktuelt å leie ut overnattingssted til egen virksomhet via nettbasert markedsplass. Dersom utleieinntektene ikke er skattefrie er det imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Det kan tenkes at utleieinntektene skal beskattes som virksomhetsinntekt. Dette er tilfelle der utleieinntektene ikke kan anses som et resultat av passiv kapitalforvaltning, men som et resultat av virksomhet.

Virksomhetsbegrepet er ikke definert i skatteloven, så hvorvidt utleien skal anses som virksomhet beror på en konkret helhetsvurdering. Vilkårene for virksomhet er at aktiviteten tar sikte på en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd, og drives for skattyters regning og risiko. Det viktigste moment for grensen mellom virksomhet og passiv kapitalforvaltning vil være aktivitetens omfang. Ved vurderingen må det legges vekt på hvor mye av avkastningen som skyldes aktiviteten og hvor mye som skyldes kapitalverdien.

For utleietilfellene kan en etter praksis som utgangspunkt gå ut fra at det er virksomhet å leie ut fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål, men dette er ikke en absolutt regel. Også utleie i mindre omfang kan være virksomhet, se Lignings-ABC 2015/16 "Virksomhet – allment" pkt. 3.3.12 s. 1591, hvor det fremgår at: "Dette vil bl.a. være tilfelle når skattyteren har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold."

Etter en konkret vurdering, kan det derfor tenkes at korttidsutleie til et stort antall besøkende kan oppfylle virksomhetsvilkårene som er nevnt over, eksempelvis der aktivitetsnivået til skattyter medfører at utleien fremstår som pensjonatdrift.

Utleieforhold i bygninger som fritakslignes etter sktl. § 7-2, skal for øvrig holdes utenfor ved vurderingen av om de øvrige utleieforhold skal anses som virksomhet.

Dersom utleieinntektene er skattepliktig, og aktiviteten ikke anses som virksomhet, skal skjema RF-1189 fylles ut og vedlegges selvangivelsen, samt at overskudd skal føres i selvangivelsen post 2.8.2 (post 2.8.3 dersom utleie av fritidsbolig), mens underskudd skal føres føres i post 3.3.12. Dersom aktiviteten anses som virksomhet må næringsoppgave fylles ut og vedlegges selvangivelsen.