Lovhenvisninger: Skatteloven § 9-4 (1)

Saksforholdet

Skatt x har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd opplyst følgende om saksforholdet:

"A døde [...] 2014. Han var eier av borettsandel i [adresse] i [sted] (gnr [...] bnr [...]). Han bodde i boligen fra 2007, og frem til sin død.

Tinglyst hjemmelsovergang 31.08.2016 viser at skattepliktige arvet boligen sammen sin søster B, med 50 % eierandel til hver av partene.

På eiendomsverdi.no fremgår det at boligen ble lagt ut for salg den [...] 2016 med en prisantydning på kr 960 000. Etter tre nedsettelser av prisantydningen, ble eiendommen solgt den [...].2016 for kr 550 000. Tinglysning skjedde først [...] 2017.

Skattepliktige krevde fradrag for tap i post 3.3.6 med kr 254 647 i skattemeldingen for 2016. Som inngangsverdi hadde skattepliktige lagt til grunn den første prisantydningen på kr 960 000, og i merknadsfeltet i skattemeldingen skrev han følgende:

3.3.6 Fradragsberettiget tap ved salg av fast eiendom [adresse], Gnr/Bnr [...] Arvet 1/2 av leilighet etter avdød onkel, A (f [...]) Takst v salg juli 2016 - 960.000 (andel 1/2 480.000) Solgt for 550.000 (andel 1/2 salgssum 275.000) forhåndsutfylt fra Skatteetaten Tap ved salg grunnet markedssituasjon på stedet [sted], samt høy fellesgjeld i borettslaget Omkostninger megler / totalt 98.864 (andel 1/2 49.432)

Skattepliktige ble tilskrevet den 07.09.2017 og orientert om at inngangsverdien skulle settes til eiendommens markedsverdi på arvetidspunktet/dødsfallstidspunktet, og han ble anmodet om å sende dokumentasjon på verdien pr 28.08.2014.

Som vedlegg til svarbrev av 15.09.2017 fulgte verditakst utført av takstingeniør C i selskap D AS. Han anslo maksimal historisk kostpris i 2013 til kr 3 500 000, som ble nedregnet til kr 3 395 000 i 2014. Etter fradrag av fellesgjelden, ble verdien av innskuddet anslått til kr 1 505 327 i 2014.

I brev av 27.09.2017, varslet skattekontoret om myndighetsfastsetting av skattepliktige sin andel av tapet til kr 61 147. Tapet var beregnet slik:

Salgssum	550 000
- Salgs/meglerkostnader	108 364
+ Andel fellesgjeld pr 01.01.2016	1 936 415
- Andel fellesformue pr 01.01.2016	23 925
Utgangsverdi		2 354 126
Anskaffelsessum	550 000
+ Andel fellesgjeld pr 01.01.2014	1 975 797
- Andel fellesformue pr 01.01.2014	49 807
+ Tinglysningsgebyr	430
Utgangsverdi [Inngangsverdi]		2 476 420
Fradragsberettiget tap post 3.3.6		122 294

I varselet var det blant annet vist til at sammenlignbar objekt – en leilighet i samme borettslag, med samme areal (borett 3), var solgt for kr 490 000 den 07.11.2016. På eiendomsverdi.no fremgikk det at eiendommen var blitt lagt ut for salg i oktober 2013 med en prisantydning og verditakst på kr 1 000 000 (fellesgjeld kr 1 935 000). Manglende interesse i leiligheten førte til flere nedsettelser av prisantydningen, og i august 2014 var prisantydningen redusert til kr 550 000, noe som heller ikke førte til salg. Ikke før den igjen ble lagt ut for salg i 2016 ble den solgt, også da etter flere nedsettelse av prisantydningen.

Siden svarfristen i varselet utløp etter ferdigstilling av siste skatteoppgjør for 2016, var det gitt fradrag for tap etter påstand i det første skatteoppgjøret som forelå den 25.10.2017.

Svar på varselet ble mottatt den 05.10.2017. Skattepliktige fastholdt sin tidligere påstand om inngangsverdi, og mente han hadde levert fyllestgjørende dokumentasjon på denne. Som kommentar til prisantydningen på det sammenlignbare objektet borett 3, avviste skattepliktige at dette kan legges til grunn, da det gjaldt salg fra et dødsbo, og selgers motivasjon etter hans mening var å betale minst mulig arveavgift. Han mente også det var uforsvarlig å legge til grunn kun prisantydninger, og ikke faktiske salg. Vedlagt svaret fulgte også uttalelse fra takstingeniør C, hvor den tidligere takstens berettigelse ble forsvart.

I vedtak av 20.10.2017 fastholdt skattekontoret beregningen som var gjort i varselet, og fastsatte tap med kr 61 147 i post 3.3.6. Skattekontoret begrunnet blant annet vedtaket med at dersom taksten fra 2017 og 2015 sammenlignes, har det vært et prisfall på boligen med 36 % fra 2014 til 2015, mens tall fra Statistisk sentralbyrå viser en prisøkning, både for eneboliger og leiligheter fra 2014 til 2016.

Skattekontoret påpekte videre at reell salgssum i 2016 på kr 550 000, kun utgjorde 36,5 % av markedsverdien eksklusive fellesgjeld, som ble anslått av takstmann C. I følge skattekontoret var dette i seg selv en indikasjon på at taksten er uriktig.

Skattekontoret fastholdt at det var relevant å legge vekt på prisantydningen og salgsprisen for det sammenlignbare objektet, borett 3. Skattekontoret så ikke skattepliktiges spekulasjon om at prisantydningen var arveavgifts motivert, som relevant.

Klage til skatteklagenemnd ble fremmet 30.11.2017."

Skattekontorets redegjørelse ble oversendt sekretariatet den 26. februar 2018.

Sekretariatets innstilling ble sendt den skattepliktige til partsinnsyn den 2. november 2018. Den skattepliktige sender inn svar den 4. november 2018 hvor han skriver at han ikke har noen videre kommentarer i saken.

Den 22. november 2018 har saken vært til votering i alminnelig avdeling, og en av medlemmene har kommet med dissens.

Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik:

"Skattepliktige anfører at tallene til Statistisk sentralbyrå gjelder for alle deler av [sted] kommune, og har lite med det konkrete tilfellet å gjøre. Han mener slike tall ikke kan brukes som en fasit i enkelttilfeller.

Han bestrider at skattekontoret har anledning til å legge vekt på opplysninger om sammenlignbar bolig som fremkommer på eiendomsverdi.no, siden han tidligere har påpekt svakheter ved dette. Han bestrider videre skattekontorets standpunkt om at en takst skal avspeile markedsverdien, og ikke skal variere, avhengig av bakgrunnen for anskaffelsen. Han finner det grovt uaktsomt av skattekontoret å legge vekt på den omtalte sammenligningsboligen.

Videre påpeker han at skattekontoret har regnet feil når det konkluderes med at verdien i henhold til D`s takst har sunket med 36 % i løpet av ett år – og han fremholder at det riktige tallet er 16,67 % på knappe to år.

Skattepliktige er av den oppfatning at skattekontoret ikke har endringsadgang i saken, da det ikke er påvist at hans egen fastsetting er uriktig. Han mener skattekontoret har gjort et fullstendig feilaktig forsøk på dette, ved å legge til grunn feil metode, med bruk av SSB-tall og bruk av prisforlangende for sammenligningsboligen. I tillegg lider det påklagede vedtaket av en regnefeil.

Skattepliktige anfører at det ikke er presisert hva det er som konkret er feil med de to fremlagte takstene, og han mener det er en feil at skattekontoret ikke har bedt ham om ytterligere dokumentasjon ut over de to innleverte takstene. Han anfører videre at det ikke er tilstrekkelig at skattekontoret sannsynliggjør at et forsvarlig skjønn kan gi et annet resultat enn det han selv er kommet frem til.

Videre er skattepliktige av den oppfatning at skattekontoret ikke følger Forskrift fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14, kapittel 9, hvorfra han siterer følgende:

Når det må antas at vederlaget i betydelig grad er påvirket av at eiendeler som ikke inngår i boligselskapets formuesverdi har en annen verdi enn den bokførte, eller at vederlaget er påvirket av vilkårene for selskapets gjeldsforpliktelser, skal det tas hensyn til verdiforskjellen ved gevinstberegningen.

Skatteetaten har etter skattepliktiges vurdering bare lukket øynene for den verdiforskjellen som fremkom etter borettslagets svært uheldige forhold ved gjeldsforpliktelsene og heftelser, selv om nevnte forskrift uttrykkelig slår fast at det skal tas hensyn til slike verdiforskjeller.

Skattepliktige avslutter klagen med å hevde at det er grunnlag for erstatning dersom skattekontoret har tatt feil i sin forståelse av jussen.

Som vedlegg til klagen fulgte:

- Utdrag fra Skatteforvaltningshåndboken

- Utdrag fra Forskrift fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven"

Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert klagen slik:

"Skattepliktiges klageadgang følger av skatteforvaltningsloven § 13-1(1). Klagefristen er seks uker, se skatteforvaltningsloven § 13-4(1). Klagen er fremmet innen fristen, og tas opp til behandling.

Gevinst ved realisasjon av formuesobjekt er skattepliktig inntekt, se skatteloven § 5-1(2).

Av skatteloven § 9-7(5) fremgår det at inngangsverdi for boligeiendom arvet etter 01.01.2014, skal settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet, når arvelater kunne realisert eiendommen uten gevinstbeskatning på dødsfallstidspunktet etter § 9-3 andre, tredje eller fjerde ledd.

Salgsverdien på ervervstidspunktet kan dokumenteres enten med takst, verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Takst eller verdivurdering er kun et hjelpemiddel som gir en indikasjon på antatt markedsverdi. Takster og verdivurderinger som lider av åpenbare feil og mangler, eller viser urealistisk høy/lav verdi, kan derfor settes til side.

Det som skal belyses i saken er boligens markedsverdi på dødsfallstidspunktet. Skattekontoret skal finne frem til det mest sannsynlige faktum i saken.

Sammenligningsboligen (borett 3) ble forsøkt solgt for kr 550 000 i august 2014. Skattepliktiges anførsel om at taksten var motivert av hensynet til å betalt minst mulig arveavgift, anses ikke relevant, da taksten ble nedsatt fra opprinnelig kr 1 000 000 i 2013, videre til kr 950 000, 750 000 og 550 000 i 2014. Prisantydningen ble redusert fordi boligen ikke lot seg omsette, og har etter skattekontorets mening ingenting med arveavgiftsgrunnlaget å gjøre. Hvis den opprinnelige verditaksten på kr 1 000 000 var satt kunstig lavt av arveavgifts hensyn, ville boligen i følge markedsmekanismen blitt solgt allerede i 2013. Anførselen bidrar ikke til annet enn å skape et inntrykk av at skattepliktige har en oppfatning av at en takst ikke nødvendigvis gir et bilde av markedsforholdene, men er noe en selger selv kan påvirke i den retning han ønsker.

På samme måte bestrides det at det er uforsvarlig å bygge utelukkende på en prisantydning som ikke har ført til salg. Når en bolig er lagt ut for salg og ikke lar seg selge, gir prisantydningen et bilde av hva markedet ikke er villig til å betale for boligen. Den sammenlignbare boligen er i samme borettslag, og har samme areal, og beskrives i salgsoppgaven som lys og moderne. Skattekontoret finner at salgsforløpet til sammenligningsboligen er høyst relevant, og anser det forsvarlig å legge til grunn at heller ikke skattepliktiges bolig, ville latt seg omsette for et høyere beløp enn kr 550 000 på dødsfallstidspunktet i august 2014. Konsekvensen av dette er følgelig at skattekontoret anser skattepliktiges to takster for å være uriktige, uten at dette medfører en plikt for skattekontoret til å påpeke akkurat hvor i den innleverte taksten til C, at svikten befinner seg.

Skattekontorets syn støttes også av tall fra Statistisk sentralbyrå som viser en prisøkning både på eneboliger og leiligheter i [sted] kommune i det relevante tidsrommet. At skattekontoret har begått en regnefeil i det påklagede vedtaket, påvirker ikke skattekontorets syn på at det ikke har vært prisnedgang på boligen i tidsrommet 2014 – 2016.

Skattepliktige har vist til Skattedirektoratets forskrift til skatteloven av 22.11.1999 nr 1160, § 9-5-1(4) og anført at usikkerhet omkring gjeldsforpliktelsene i borettslaget er en av årsakene til prisnedgangen. Skattekontoret finner det usannsynlig at denne usikkerheten skal ha skapt en prisnedgang på 63,5% i løpet av to år. Salgsprosessen til den sammenlignbare boligen, hvor prisantydningen ble redusert flere ganger, illustrerer at markedet allerede i 2014 var tregt, og at en prisantydning på kr 550 000 for den sammenlignbare boligen i august 2014, likevel ikke førte til salg.

Skattekontoret finner det ikke sannsynliggjort at det har vært en reell nedgang i markedsverdien på skattepliktiges leilighet, og kan ikke se at det er grunnlag for å gi medhold i klagen."

Sekretariatets vurderinger

Sekretariatet, som forbereder saker for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage tas til følge.

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.

Klagen er sendt 30. november 2017. Klagen anses rettidig og oppfyller de innholdsmessige krav som stilles til en klage.

Gevinst ved salg av bolig anses som skattepliktige inntekt etter hovedregelen om inntekt i skatteloven § 5‑1. Den skattepliktige har ikke oppfylt krav til eier- og botid jf. skatteloven § 9-3 annet ledd, og salget er derfor skattepliktig. Etter skatteloven § 9-4 første ledd gis det tap ved realisasjon i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig etter bestemmelsene i skattelovens kapittel 9.

Inngangsverdi for formuesobjekt ervervet ved arv eller gave skal i utgangspunktet settes lik arvelaters eller givers inngangsverdi. Arve- /gavemottaker overtar dermed arvelaters/givers inngangsverdi (skattemessig kontinuitet), jf. skatteloven § 9-7 første ledd.

Denne bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk, når arvelater eller giver kunne solgt slik eiendom uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet, jf. skatteloven § 9-7 femte ledd. Inngangsverdi for slik bolig og fritidseiendom som er ervervet ved arv eller gave settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.

Det er den skattepliktige som må dokumentere eller sannsynliggjøre en inngangsverdi som vedkommende vil benytte seg av ved ligningen. Dette fremgår også av forarbeidene Prop. 1 LS Tillegg 1 (2013-2014) side 45-46 hvor det gjøres nærmere rede for ovennevnte unntak fra kontinuitetsprinsippet:

"Uten arveavgiftsfastsettelse er det i utgangpunktet skattyter som må dokumentere eller sannsynliggjøre en inngangsverdi som vedkommende vil påberope seg ved ligningen."

Det er videre i forarbeidene lagt til grunn at skattemyndighetene på selvstendig grunnlag kan kontrollere inngangsverdien basert på de tilgjengelige opplysningene i saken.

"Skattemyndighetene må i denne sammenheng ta stilling til om vilkårene for oppskrivning av inngangsverdien er oppfylt, og til gevinstberegningen, inklusive den påståtte markedsverdien.

(...) Senest ved ligningen for realisasjonsåret må skattemyndighetene ta stilling til om arvelater eller giver oppfylte vilkårene for skattefritak, samt hvilken markedsverdi eiendommen hadde.

I de fleste tilfeller hvor bolig eller fritidsbolig skifter eier ved arv eller gave, antar departementet at ny inngangsverdi enten vil bli aktuell nokså tidlig på grunn av at mottaker foretar en rask realisasjon, eller også helt uaktuell fordi mottakeren selv tar eiendommen i bruk og dermed kommer under gevinstfritaksreglene på selvstendig basis. Departementet antar at de gjenstående tilfellene ikke kommer opp i et antall som gir grunnlag for å etablere en særskilt ordning med obligatorisk fastsettelse og kontroll av inngangsverdier for bolig og fritidsbolig i ervervsåret. Departementet foreslår imidlertid at det gis hjemmel til å kreve at mottaker gir opplysninger om erverv av bolig og fritidsbolig ved arv og gave. Dette omfatter også opplysninger om arvelater eller giver oppfylte vilkårene for skattefritak på gave- eller dødsfallstidspunktet, samt eiendommens markedsverdi på ervervstidspunktet. Sammen med den informasjon ligningsmyndighetene selv besitter, vil dette gi ligningsmyndighetene grunnlag for å foreta nødvendige kontroller av inngangsverdien, senest ved en eventuell realisasjon."

Det må også sees hen til at det i lovteksten vises til "antatt salgsverdi". Dette innebærer at det gis rom for en skjønnsmessig fastsettelse av verdien, og det må derfor utvises forsiktighet med å finne "fasiten". Det må vises betydelig grad av tilbakeholdenhet med å sette til side et skjønn fastsatt av en profesjonell takstmann basert på tilgjengelige opplysninger på taksttidspunktet. Det samme vil også gjelde hvis eiendommen faktisk selges for en høyere pris enn taksten og hvor den skattepliktige kommer i en gevinstposisjon.

Etter anmodning fra skattekontoret har den skattepliktige foretatt en takst av eiendommen, som viste en antatt markedsverdi på dødstidspunktet på kr 1 505 327 (Innskudd). Taksten er datert 15. september 2017. Eiendommen er solgt for kr 550 000 (innskudd) i august 2016. Den skattepliktige har påvist flere forhold som tilsier at verdien av eiendommen har falt i perioden mellom overtakelse og salg.

Den skattepliktige og takstmannen fremhever følgende:

Det var flere like boliger til salgs samtidig. En periode var 3 av 6 til salgs.

Etter 2013 var det lokal stagnasjon og tilbakegang i markedet basert på endringer i industrien i nærområdet. Dette som en konsekvens av den globale nedgangen i oljeindustrien.

Den avdragsfrie tiden er over i 2016, noe som medfører en økning på 40 % på felleskostnadene.

En oppdaget heftelse på eiendommen som kom frem i 2016 og som medførte en refinansiering.

Grunnet betydelig mengde ledige leiligheter i kommunen, ser en ofte prisfall på 20 % i perioden 2013 – 2017. Denne leiligheten har "bare" gått ned 16,7% i løpet av 2 år. Og ikke 36 % som skattekontoret mener.

Takstmannen har også kommet med flere momenter som han har tatt med i sin vurdering når markedsverdien er satt.

Boligmarkedet på slike boliger anses å ha en topp Q3 2013

Denne veksten er drevet av industrielle etableringer.

Det legges til grunn en økning på 21,75 % på denne leiligheten fra 2007 til 2013, og så ned 3 % til 2014

Flere sammenlignbare boliger som faktisk er solgt, hvor kvm prisen ligger mellom kr 31 567 og kr 40 416. Taksten til kr 3 395 000 gir kr 39 022 pr kvm.

Etter sekretariatet sine undersøkelser ser vi at [oljeselskap 1] åpnet eget kontor i byen i 2011. Det samme gjorde [oljeselskap 2]. Sekretariatet finner derfor momentene som takstmannen trekker frem som sannsynlige. Og selv om det ene momentet som skattekontoret bringer frem; at en sammenlignbar bolig ikke ble solgt i 2013 for kr 1 000 000, trekker i retning av at taksten kan være feil, vil vi legge til grunn taksten fra takstingeniør C i tapsberegningen.    

Dette begrunner sekretariatet med at vi finner årsaken til prisnedgangen godt begrunnet. Vi vil særlig legge vekt på at stagnasjon i eiendomsmarkedet grunnet oljekrisen, og det at tiden med avdragsfrihet var over.

På samme måte finner vi også det sannsynlig at den antatte markedsprisen satt av en profesjonell takstmann kan være riktig og at den kan legges til grunn. Vi vil særlig legge vekt på at boliger generelt i kommunen hadde i perioden 2007 – 2013 en vekst på ca. 50 %, og at det for denne boligen er tatt med en vekst på 21.75%

På denne bakgrunn innstiller sekretariatet på at taksten må legges til grunn som eiendommens inngangsverdi.

Sekretariatet foreslår derfor følgende tapsberegning

Salgssum	550 000
- Salgs/meglerkostnader	108 364
+ Andel fellesgjeld pr 01.01.2016	1 936 415
- Andel fellesformue pr 01.01.2016	23 925
Utgangsverdi		2 354 126
Anskaffelsessum	1 505 327
+ Andel fellesgjeld pr 01.01.2014	1 975 797
- Andel fellesformue pr 01.01.2014	49 807
+ Tinglysningsgebyr	430
Inngangsverdi		3 431 747
Fradragsberettiget tap post 3.3.6		1 077 621

Skattepliktiges tap: 538 810 (1/2 av 1 077 621)

Sekretariatets forslag til vedtak i alminnelig avdeling

Klagen tas til følge.

Alminnelig inntekt reduseres med kr 538 810 fra kr 197 466 til 0.

Underskudd til fremføring settes til kr 341 344.

Dissens i alminnelig avdeling

Skatteklagenemndas medlem Stig Talleraas har i alminnelig avdeling dissentert. Fra dissensen siteres:

Nemndas medlem Talleraas har avgitt slikt votum:

Uenig i sekretariatets innstilling.

Jeg er uenig i konklusjonen i innstillingen. Etter min mening legges det urimelig stor vekt på uttalelsen fra takstmann, og tilsvarende for lite vekt på observerbart salgsforsøk på en antatt tilsvarende bolig i samme borettslag. Denne sammenlignbare boligen (andel 3) ble forsøkt solgt for kr 550.000 i samme måned som arvefallet i herværende sak. Verken skattepliktig eller takstmann synes å påstå vesentlige fysiske forskjeller mellom de to leilighetene – herunder beliggenhet, standard eller størrelse.

Faktisk er det slik at Andel nr. 3 har et bruttoareal som er 5 kvm større enn aktuell leilighet. I notatet fra C beskrives seks anførsler mot verdivurderingen av skatteetatens taksator. Flere av disse, særlig argumentene mot å bruke andel 3 som sammenligningsgrunnlag, fremstår delvis som oppkonstruerte, feilaktige og motstridende. Ad pkt. 1 er prisantydningen på andel 3 benyttet i et faktisk marked. Når markedet ikke har vært villige til å betale denne prisantydningen (kr 550.000 i august 2014) viser dette at leiligheten hadde en nettoverdi som nødvendigvis måtte være lavere enn kr 550.000. Faktiske markedsobservasjoner fremstår som objektive tilnærminger, og må tillegges større vekt enn teoretiske tilnærminger i form av en takst. Ad pkt. 2 påstås det at det er en alvorlig faglig feil å bare legge til grunn 1 stk. referanse for markedsverdi. Denne påstanden må også anses å være en feilslutning fra takstmannens side. Normalen er riktignok å sammenligne med flere referanser, men det er åpenbart bedre å sammenligne med en leilighet som er nesten identisk, enn med flere andre som er ulike både i organisasjon, beliggenhet, størrelse, alder og tilstand.

Det er derfor ingen absolutt regel innen generell verdsettelse at det må gjennomføres sammenligninger med mer enn en referanse selv om det er vanligst. Ad pkt. 3. oppfatter jeg at takstmann argumenterer med at denne prisen på andel nr. 3 ikke er reell siden det er mistanke om at det foreligger arveavgiftsmessige hensyn bak transaksjonen. Det er flere forhold som stiller denne påstanden i et underlig lys – hvorav den viktigste at den sammenlignbare leiligheten faktisk er forsøkt solgt på det åpne markedet - ikke bare innen familien. Eventuelle hensyn til arveavgiften har i slike tilfeller ingen betydning. Arveavgiften ble dessuten fjernet fra og med 1.1.2014, og det også av denne grunn uklart hvorfor dette arveavgiftsgrunnlaget trekkes inn. Ad pkt. 4 er det åpenbart at flere leiligheter i markedet i samme tidsrom gir et prispress. Etter mitt syn er dette et argument som heller støtter skattekontorets vedtak enn som et argument i motsatt retning. Ad pkt. 5.

Takstmannen har rett i at generell statistikk må benyttes med forsiktighet i konkrete saker. Likevel er det oppsiktsvekkende at inneværende sak innebærer et stort tap når statistikken viser at det generelt har vært økende kvadratmeterpriser i samme periode på omsatte boliger i samme kommune. Oppslag i tabeller fra Statistisk Sentralbyrå viser også at gjennomsnittlig salgssum pr bolig i [sted] økte fra 2 074 000 i 2014 til 2 399 000 i 2016. Dette er en økning på 15%.

Misforholdet sår tvil om vesentlige deler av takstens begrunnelse for hvorfor det har vært stor verdinedgang på enkelte boligtyper i perioden mellom arvefall og salg. I lys av dette burde takstmann dokumentert bedre at leiligheter i den aktuelle prisklassen har ekstrem prisutvikling i motsatt retning enn det øvrige boligmarkedet. Ad pkt. 6. Her påpekes det at det var konkrete prisbegrensende forhold ved borettslaget, og at disse forholdene var uavhengige den generelle markedsutviklingen. Hvis en skal tro på dette argumentet, ville det være ytterligere påkrevet til å legge større vekt på verdisammenligning med andel nr. 3 som faktisk tilhørte samme borettslag.

Dette er altså en direkte selvmotsigelse fra takstmannens side. I innstillingen synes det å være lagt stor vekt på at inngangsverdien er vurdert av en profesjonell part. Taksten fra C ble imidlertid innhentet 3 år etter arvefallet, og i etterkant av at skattekontoret tok opp skattesaken. Dette forholdet, samt typen argumentasjon ovenfor, gjør at jeg oppfatter takstmannen som en partsrepresentant heller enn en uavhengig tredjepart. I lys av påpekte feil og mangler ovenfor, mener jeg at det ikke er grunnlag for å legge særlig vekt på uttalelsen fra takstmannen.

Obligatorisk ved alle verdivurderinger er å først lete etter observerbare markedspriser på mest mulig sammenlignbare objekter. I dette tilfellet skulle det være innlysende at andel nr. 3 var det objektet som skulle vært mest vektlagt som sammenligningsgrunnlag da det ikke er bestridt at disse leilighetene er svært like både i størrelse, beliggenhet og tilstand. Mislykket salgsforsøk på denne boligen angir dermed et maksimum for et fornuftig prisintervall som verdiestimatet bør ligge innenfor - slik også skattekontoret hevder. Når takstmannen ikke legger vesentlig vekt på dette forholdet, må det anses som en så grov mangel ved taksten at den bør settes helt til side. Følgelig støtter jeg konklusjonen til skattevedtaket av 20.10.17.

Nemndas medlemmer, Schønemann og Lyslid sluttet seg til sekretariatets innstilling.

Saken skal behandles i stor avdeling på grunn av dissens

Sekretariatets merknader til dissensen

Sekretariatet mener at taksten/verdivurderingen fra takstmann C må tillegges avgjørende vekt, og at det skal mye til for at skatteetaten kan sette vurderingen fra den profesjonelle part til side.

Sekretariatets forslag til vedtak i stor avdeling

Klagen tas til følge.

Alminnelig inntekt reduseres med kr 538 810 fra kr 197 466 til 0.

Underskudd til fremføring settes til kr 341 344.

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 – 23.01.2019

Til stede:

                        Skatteklagenemnda

                        Gudrun Bugge Andvord, leder

                        Benn Folkvord, nestleder

                        Kate Bjørnelykke, medlem

                        Leif Drillestad, medlem

                        Harald Sigurd Olsen, medlem

Skatteklagenemndas behandling av saken:

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet Andvord, Drillestad og Olsen sluttet seg til sekretariatets innstilling.

Mindretallet Bjørnelykke og Folkvord viste til dissensen og sluttet seg til denne.

Nemnda traff deretter følgende

                                                           v e d t a k:

Klagen tas til følge.

Alminnelig inntekt reduseres med kr 538 810 fra kr 197 466 til 0.
Underskudd til fremføring settes til kr 341 344.