Spørsmål om utleie av fast eiendom skal anses som virksomhet eller passiv kapitalforvaltning

Lovhenvisninger: Skatteloven §§ 5-1, 5-20 og 5-30.

1 Saksforholdet

Skattekontoret har i uttalelse til sekretariatet opplyst følgende om saksforholdet:
«Det vises til historikk i saken som fremgår av skattekontorets forespørsler, varsel og vedtak om endring og skattepliktige sin klage i saken.

Areal som leies ut til virksomhet er på tilsammen 503 m² og areal som leies ut til bolig er på 282 m². Dette overstiger grensene som er opplistet i Skatte-ABC under emnet «Virksomhet-allment» som normalt blir betraktet som virksomhet.

Det opplyses i klagen at det er lite aktivitet fra skattepliktige og at han har inngått langtids leiekontrakter.

[adresse 1]: Eiendommen er en tomannsbolig. Innsendt leiekontrakt for leilighet […] gjelder fra 16.03.2023, og opphører 15.03.2026 leietaker er X kommune. Tidligere leiekontrakt for leiligheten er ikke sendt inn. For leilighet […] er leiekontrakt inngått den 01.06.2020, leieforholdet er tidsubestemt og løper til en av partene sier opp leieforholdet, leietaker B.

Leietaker har ansvar for indre vedlikehold av lokalene for det som har med utstyr og innredninger å gjøre.
Det er møblert utleie.

[adresse 2]: Innsendt leiekontrakt er datert 05.12.2018 og er mellom skattepliktige og A AS. Det står i kontrakten at leieforholdet omfatter lokalene i [adresse 2] 1.etasje (C), i leiekontrakten er det vist til vedlagte tegninger, disse er ikke lagt ved klagen. A AS eies 100 % av skattepliktige.

Leietaker har ansvar for vedlikehold av de leide lokalene innvendig med utstyr og innredninger.

Utleier har ansvar for ytre vedlikehold. Utleier har ansvar for vedlikehold, drift og renhold av inn- og utvendige fellesarealer.

Utleier har ansvar for stell og vedlikehold av utvendig grøntanlegg, snørydding og utebelysning. Det er også utleiers plikt å skifte ut tekniske innretninger som heiser, ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg o.l. når dette er nødvendig.

[adresse 3 ] leies av skattepliktige sitt eget selskap, A AS, som så fremleier eiendommen. Det er sendt med to leiekontrakter, den første gjelder fra 01.07.2018 og er tidsubestemt, det ble inngått ny leiekontrakt med samme leietaker 05.07.2021, denne er også tidsubestemt. Det går frem av siste leiekontrakt at leiesum fra skattepliktige til eget selskap er på kr 115 000 pr. mnd. og at A AS videreutleier lokalene for kr 150 000 pr. mnd.

Det er møblert utleie.»

Skattekontoret sendte sin uttalelse i saken til sekretariatet for Skatteklagenemnda 14. juni 2023.

Sekretariatet sendte utkast til innstilling på innsyn til skattepliktige 17. november 2025, med en tilsvarsfrist på 14 dager. Skattepliktige har ikke kommentert utkastet.

Saken ble meldt opp til alminnelig avdeling 11. desember 2025. Nemndas leder besluttet at saken heller skulle behandles i stor avdeling. Saken ble derfor trukket fra behandling i alminnelig avdeling 28. desember 2025 og ble meldt opp til behandling i stor avdeling.

2 Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik i uttalelsen:
«Skattepliktige bestrider det faktum at han har drevet næringsvirksomhet for sin private utleie av eiendom. Han har de siste årene vært i full jobb ved siden av det å drive utleie. Han driver to egne AS, han bruker ikke mye tid og ressurser på den private utleien, her har han inngått langtidskontrakter.

Skattekontoret har i sitt vedtak lagt til grunn at skattepliktige leier ut flere enn 5 boenheter og i tillegg leier ut eiendom til forretningsformål. Dette er ikke riktig, skattepliktige leier ut tre eiendommer med fire separate leieavtaler. Eiendommene det gjelder er [adresse 3], [adresse 2] og [adresse 4] i X.

[…]

Skattepliktige har hatt samlet kostnader på kr 545 593 knyttet til leieforholdene. Kostnadene fordeler seg slik:

[...]

Rettslig vurdering
Skatteloven 5-1 (1) skiller mellom inntekt vunnet ved arbeid, kapital og virksomhet. Her er det skillet mellom kapitalinntekt og virksomhetsinntekt som er tvisttemaet.

Hva som anses som virksomhet generelt sett er ikke legaldefinert i skattelovgivningen. Vilkårene for virksomhet er utviklet gjennom retts- og skatteforvaltningspraksis. Det vises til forarbeidene om at en aktivitet anses som virksomhet når aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gå med overskudd og drives for den skattepliktiges regning og risiko, jf. Ot.prp. nr. 86 (1997-1998) side 48 samt Skatte-ABC 2022/2023 under emnet «Virksomhet – allment» punkt V-9-3.1.

Det påpekes at for å trekkes en grense mellom passiv kapitalforvaltning og virksomhet må det vurderes hvor mye av avkastningen som skyldes aktiviteten og hvor mye som skyldes formuesobjektets kapitalverdi. I henhold til skatteforvaltningspraksis er vurderingstemaene som skal hensyntas:

- bygningens størrelse
- omfanget av aktiviteten
- aktivitetens varighet

Aktivitetsnivået må bedømmes over noe tid, men også aktivitet av kortere varighet vil kunne regnes som virksomhet, det vises til blant annet BFU 24/2010. Det vises til Skatte-ABC under emnet «Virksomhet – allment» punkt V-9-3.3.13 at det må foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt vil det være virksomhet å leie ut fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål. Det må foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt kan en gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til:

- forretningsformål, mer enn ca. 500 m²

- bolig- og fritidsformål, 5 boenheter eller mer

- Det er viktig å merke seg at utleie i større omfang enn 5 boenheter og/eller utleie av mer enn 500 m² til forretningsformål likevel kan bli ansett som passiv kapitalplassering. Dette er aktuelt når aktivitetsnivået er spesielt lavt, for eksempel ved bruk av langtidskontrakter hvor leietaker har ansvaret for indre og ytre vedlikehold og skal dekke alle kostnader, jf. f.eks. BFU 14/2015.

- Arbeid som i samsvar med leiekontraktene utføres for leietakers regning og risiko, skal ikke tilordnes utleier som aktivitet.

- Skattepliktige sine leiekontrakter innebærer at han har minimalt med forpliktelser i forhold til selve oppfølgingen av leieforholdene. Leieavtalene er langvarige og medfører ikke jevnlig aktivitet fra skattepliktige sin side. Etter skattepliktige sine vurderinger er aktivitetsnivået som kreves så lavt at det ikke er naturlig å anse dette som virksomhet i skatterettslig forstand.

- Aktivitetens omfang er avgrenset til kun å omfatte helt alminnelige tilsyn som følger med å eie en mindre eiendomsmasse. Samlet er de av den oppfatning at dette medfører svært lav aktivitetsbyrde på skattepliktige.

- Det påberopes at leievederlagets størrelse ikke skal ha avgjørende betydning ved sonderingen mellom virksomhet og kapitalforvaltning, det er skattepliktige sin aktivitet som skal vurderes. Det som må vurderes er hvor mye av avkastningen som skyldes aktiviteten og hvor mye som skyldes kapitalverdien. Avtalt vederlag for eiendommene anses å være alminnelig og markedsmessig. Leievederlagene reflekterer størrelsen på de utleide arealene og de forpliktelsene utleier har påtatt seg.

- Utover å motta leievederlaget, er aktiviteten begrenset til å betale noen fakturaer som angitt ovenfor. Leietakerne forestår det som er av vedlikehold, men utleier har dekket mindre utskiftninger/reparasjoner som er utført av leietaker. Som beløpene indikere er det beskjedent omfang. At strøm og TV/internett i [adresse 3] og [adresse 4] besørges av utleier er en praktikabel løsning mellom partene som ikke taler for et høyt aktivitetsnivå.

- Det er naturlig at skattepliktige dekker forsikring, felleskostnader og kommunale avgifter knyttet til eiendommene, dette er utgifter som er uavhengig av utleieforholdene.

- Det bes om at skattefastsettingen endres og at skattepliktiges egenfastsetting opprettholdes, slik at klassifisering av inntektene fra utleie skattlegges som kapitalinntekt.

- Det bes om eventuelt innsyn i uttalelse til klagenemnd.»

3 Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert de formelle sidene av klagen slik i uttalelsen:

«Klagen er innkommet innen fristen i Skatteforvaltningsloven § 13-4, og fyller de formelle kravene etter § 13-5.
Klagen tas opp til behandling.»

Skattekontoret har vurdert innholdet av klagen slik i uttalelsen:

«Vurdering av aktivitet
I klagen vises spesielt til BFU 14/2015. I dette tilfellet var det utleie av en næringsseksjon på 660 kvm. med én leietaker og utleie av en leilighet på 67 kvm (50 % andel).

Leieavtalen av næringseiendommen løp opprinnelig fra 2005 til 2014 og senere forlenget med 10 år fra 2015 t.o.m 2024. Det fremgikk av leieavtalen at leietaker hadde ansvar for det innvendige vedlikeholdet av lokalene. Det ble lagt til grunn at ytre vedlikehold ble besørget av eierseksjonsselskapet, men at skattepliktige ble identifisert med eierseksjonsselskapet eller andre innleide aktører. Hver sameier må identifiseres med vedlikeholdsaktiviteten etter ansvarsfordelingen innad i sameiet. Sameiet besto av åtte seksjoner med leiligheter, samt tre næringsseksjoner. Seksjonen som BFU’en gjaldt var den desidert største.

Skattedirektoratet la til grunn at omfanget av ytre vedlikehold, i første rekke fasade og tak, men også innvendig røropplegg og elektrisk anlegg, vil variere mye fra år til år, fra ingenting i enkelte år til ganske mye i de få år hvor for eksempel fasadene skal males eller soilrørene skal skiftes. Omfanget av snørydding varierer med snøfallet, og kan vanskelig forutsees.

Skattedirektoratet vurderte at utleien av næringslokalet alene ikke ble ansett som virksomhet.
Leiekontrakten på leiligheten hadde tre års varighet. Utvendig vedlikehold skjedde også der i regi av eierseksjonssameiet. Indre vedlikehold var oppgitt at stort sett ikke skjedde under leieforholdene.

Skattedirektoratet vurderte at samlet utleie av næringslokalet og utleie av ideell andel av leilighet på 67 kvm. ikke oppfylte kravene til å utgjøre virksomhet.

I skattepliktiges klagesak er forholdene annerledes enn i BFU 14/2015 og den er ikke direkte sammenlignbar med vår sak. Det er her fire separate utleieforhold fordelt på tre eiendommer.

[adresse 4] og [adresse 3] er egne bygg, de ligger ikke i et sameie. Her blir det skattepliktige som alene har ansvaret for ytre vedlikehold av eiendommene. [adresse 2] er en del av et sameie, der det totalt er 13 seksjoner.

Det er riktig at så langt har det vært langvarige leieforhold, men det er ikke inngått langtids leiekontrakter, annet enn for den ene leiligheten i [adresse 1], der det er inngått en leiekontrakt på tre år. Øvrige leieforhold kan sies opp når som helst.

Leietakers forpliktelser er lik det som stort sett følger av standard leiekontrakter. At leietaker har ansvar for indre vedlikehold for det som har med utstyr og innredninger.

I leiekontrakten for [adresse 2] har skattepliktige (utleier) ansvar for vedlikehold, drift og renhold av inn- og utvendige fellesarealer. I et næringsbygg som leies med kontorlokaler må det utføres jevnlig arbeid med renhold av innvendige fellesarealer, drift og vedlikehold av utvendige arealer så som brøyting og strøing osv. Selv om skattepliktige leier noen til å utføre oppgavene, blir arbeidet likestilt med at skattepliktige selv har utført aktiviteten.

Utvendig vedlikehold av eiendommene er det skattepliktige som har ansvar for. Dette er arbeid som vil gå i bolker der det kan være lange perioder uten vedlikehold, så kommer det perioder der tak/vindu/vegger/rør må vedlikeholdes eller skiftes ut.

Skattepliktige har også ansvar for større vedlikehold innvendig, det være seg skifte av kjøkken og bad, maling av rom, skifte av gulv bl.a. Dette er også vedlikehold som vil gå i bolker. Det går frem av skattemeldingen for 2018 at det var ført fradrag for skifte av kjøkken og etterisolering av bygg.

Det vil alltid være slik at det må utføres aktivitet fra eiers side for å kunne opprettholde leieinntekter over tid. All aktivitet som utføres på byggene er med å øke avkastningen av byggene. Avkastningen som skyldes kapitalverdien vil bli synkende år for år hvis ikke byggene vedlikeholdes.

Derfor er den veiledende grensen for virksomhet satt ved utleie av 500 kvm. til næring eller utleie av 5 boenheter eller mer. Å drifte utleie av så stor bygningsmasse eller så mange utleieforhold medfører som utgangspunkt så mye aktivitet at utleien anses som næring.

Eiendommene i [adresse 3] og [adresse 4] er utleid med innbo, dette medfører også aktivitet ved utskiftninger.

Skattekontoret finner etter en samlet vurdering av størrelsen på utleid areal, sammenholdt med aktivitetens omfang, er tilstrekkelig omfattende til at utleien anses som virksomhet.

Skattekontoret fastholder at utleien skal skattlegges som virksomhetsinntekt etter skatteloven § 5-1 (1) jf. § 5-30 og ser ikke grunnlag for å gi medhold i klagen.»

4 Sekretariatets vurderinger

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.
Sekretariatet, som forbereder saken for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage ikke tas til følge.

4.1 Utleieinntekt som kapital- eller virksomhetsinntekt – rettslig utgangspunkt

Det følger av skatteloven § 5-1 at enhver fordel vunnet ved arbeid, virksomhet eller kapital skal anses som skattepliktig inntekt. Spørsmålet i denne saken er om utleie av tre eiendommer, med fire ulike leieavtaler, hvorav to er til virksomhetsformål og to er til boligformål, kan anses å utgjøre virksomhet.

Skatteloven har ingen egen definisjon av begrepet virksomhet. Det følger imidlertid av forarbeidene at en aktivitet anses som virksomhet når aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gå med overskudd og drives for den skattepliktiges regning og risiko, jf. Ot.prp. nr. 86 (1997-1998) side 48.

Sekretariatet er enig med skattekontoret i at det er vilkåret om at aktiviteten skal ha et visst omfang som er vurderingstemaet i foreliggende sak.

Sekretariatet legger til grunn at utleieaktiviteten oppfyller de øvrige vilkårene, det vil si at den drives for skattepliktiges egen regning og risiko, at den har en viss varighet og at den er egnet til å gå med overskudd.

Sekretariatet bemerker at skattemyndighetene i vurderingen skal foreta en fri bevisbedømmelse av alle opplysningene i saken og legge til grunn det mest sannsynlige faktum, jf. Prop. 38 L (2015-2016) punkt 18.6.3.1.

Det følger av rettspraksis at det skal legges vekt på hvilken aktivitet forvaltningen av utleieobjektet krever, se for eksempel høyesterettsdom i Rt-1973-931 og lagmannsrettsdom i UTV-1983-643. Aktiviteten vil ofte være større ved en rekke korttidsutleier enn ved færre langtidsutleier på grunn av arbeidet med å skaffe nye leietakere og inn- og utflytting, se Zimmer, Lærebok i skatterett, 9. utgave, side 430.

Også omfanget av leieinntektene og størrelsen på leieobjektet vil ha betydning. Utleie av forretningslokaler vil lettere bli ansett som virksomhet enn utleie til boligformål, se Rt 1973 931 hvor disse momentene ble vektlagt.

I henhold til ligningspraksis skal det foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt kan en gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til

– forretningsformål, mer enn ca. 500 kvm
– bolig- og fritidsformål, 5 boenheter eller mer,
se Skatte-ABC 2021, Virksomhet - allment, 3.3 Avgrensning mot passiv kapitalforvaltning, side 1594.

I Berg-Rolness, Inntekt av virksomhet (2009), side 214 kommenteres ABC’ens grensedragning slik:

«Det kan være aktuelt å konstatere virksomhet ved mindre arealer enn nevnt når eierens aktivitet er større enn normalt, og motsatt hvor det for eksempel foreligger langtidskontrakter og leietaker har ansvar for og sørger for vedlikehold. Arealregelen må forstås slik at normal aktivitet ved utleie på dette nivået angir grensen for når utleien blir å vurdere som egen virksomhet. Denne måten å trekke opp grensedragningen på har forankring i premissene i Rt. 1973 s. 931 (Utv. 1973 s. 565), omtalt foran.»

Sekretariatet mener at prinsippene oppstilt i Skatte-ABC er uttrykk for en fast og langvarig ligningspraksis, se blant annet BFU 110/2004, BFU 11/2006, BFU 14/2015 og BFU 10/2022. Også rettspraksis henviser til grensen som er oppstilt i Skatte-ABC, se blant annet høyesterettsdom nevnt over i RT-1973-931, og lagmannsrettsdommer inntatt i UTV-2012-843 og LF-2020-080116. Rettspraksis har generelt stilt beskjedne krav til aktivitetens omfang.

4.2 Konkret vurdering av leieforholdene

Skattepliktige anfører at det må vektlegges at leiekontraktene innebærer at skattepliktige har minimalt med forpliktelser. Avtalene er langvarige og medfører ikke jevnlig aktivitet fra skattepliktiges side. Aktivitetens omfang er avgrenset til å omfatte helt alminnelig tilsyn som følger med å eie en slik eiendomsmasse.

Skattepliktige leier ut tre eiendommer, til fire ulike leietakere. To av eiendommene er leid ut til henholdsvis C AS og A AS. Dette innebærer utleie til forretningsformål på til sammen 503 kvm.

Den tredje eiendommen, [adresse 1], består av to leiligheter som er leid ut til X kommune og en privatperson. Areal er ikke oppgitt på de to leilighetene.

Eiendommen er registrert som tomannsbolig med én leilighet i første etasje og én leilighet i andre etasje. Leieavtalen for utleie av leilighet […] angir at leieobjektet har to rom, utenom kjøkken og bad. Leieforholdet er tidsbestemt fra 16. mars 2023 til 15. mars 2026. I tillegg er oppsigelsestiden angitt til tre måneder.

Det følger av leieavtalens punkt 8.1 at leietaker har plikt til å vedlikeholde dørlåser, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet. Leietaker plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Teksten i avtalen er tilsvarende med teksten i husleieloven § 5-3 (2).

I henhold til avtalens punkt 8 har utleier plikt til å holde leieobjektet og eiendommen i den stand som er avtalt eller som for øvrig følger av husleielovens bestemmelser.

Husleielovens bestemmelser angir at det i utgangspunktet er utleier som har vedlikeholdsplikt. Leietaker har i henhold til lovens bestemmelser kun en begrenset vedlikeholdsplikt, se kommentarer til husleieloven § 5-3 ved Wyller pkt 1.1 og pkt 2.

Etter sekretariatets mening medfører avtalen at mesteparten av vedlikeholdet skal utføres av utleier. Dette betyr at utleiers aktivitetsnivå må anses normalt høyt i dette utleieforholdet. At avtaleforholdets varighet er angitt til tre år kan tale for at utleier slipper mye aktivitet i forbindelse med hyppig utskiftning av leietakere. Imidlertid er det i tillegg avtalt en tre måneders oppsigelsestid jf. avtalens punkt 3.3. På denne måten har ikke utleier noen garanti for at det ikke blir hyppigere utskiftning av leietakere.

For leilighet […] på samme adresse er det fremlagt leieavtale med B. Leieforholdet er tidsubestemt og kontrakten har tre måneders oppsigelsesfrist.

Vedrørende vedlikehold, leietakers plikter og utleiers plikter er ordlyden i hovedsak den samme som i foregående avtale, se avtalens pkt 8, det vil si i overensstemmelse med reglene i husleieloven som innebærer at utleier har hovedvekten av vedlikeholdsansvaret. Et eget punkt om husordensregler er tatt inn med detaljerte reguleringer i punkt 9.

Etter sekretariatets mening betyr dette at begge de to leieforholdene i [adresse 1] medfører et aktivitetsnivå som må anses som normalt høyt i slike leieforhold. Det fremgår ikke av de to fremlagte avtalene at det er avtalt forhold som medfører at utleier har et lavere aktivitetsnivå enn normalen.

Den fremlagte leieavtalen for [adresse 2] er inngått mellom skattepliktige og skattepliktiges selskap A AS. Lokalene er leid ut til C, jf. avtalens § 2. Avtalen er datert 5. desember 2018. Leiesummen er kr 18 750 per måned.

Avtalens § 8 angir leietakers plikter i leieforholdet. Leietaker plikter å vedlikeholde de leide lokalene innvendig med utstyr og innredninger. Deretter følger en oppramsing av hva vedlikeholdsplikten omfatter, liknende den som fremgår av husleieloven § 5-3 (2).

Utleiers plikter fremgår av avtalens § 10. Utleier har ansvar for utvendig vedlikehold. I tillegg har utleier ansvar for stell og vedlikehold av utvendig grøntanlegg, snørydding og utebelysning. Også heiser, ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg skal skiftes ut av utleier hvis nødvendig.

Utleier har også ansvar for drift og renhold av inn- og utvendige fellesarealer.

Sekretariatet mener at utleiers vedlikeholdsplikt også i dette avtaleforholdet forutsetter en normalt høy aktivitet fra utleiers side.

Oppsigelsestid er ikke angitt i avtalen. Husleielovens regler vil dermed gjelde for leieforholdet, jf. husleieloven § 1-2 hvor det fremgår at ved leie av lokale kan loven fravikes med visse unntak. I henhold til husleieloven §§ 9-5 og 9-6 gjelder det en alminnelig oppsigelsesfrist på tre måneder for tidsubestemte avtaler.

Etter sekretariatets mening innebærer dette at det ikke er avtalt et særskilt lavt aktivitetsnivå i dette leieforholdet, tvert imot forutsettes et alminnelig høyt aktivitetsnivå fra utleier, med drift og renhold av innvendige fellesområder og vedlikehold av utvendig grøntanlegg mv.

For eiendommen [[adresse 3] er det fremlagt to avtaler, datert henholdsvis 1. juli 2018 og 5. juli 2021. Sekretariatet vil se nærmere på den sistnevnte, da den anses gjeldende for det aktuelle inntektsåret 2021.

Leiekontrakten er inngått mellom skattepliktige og hans eget driftsselskap A AS. Avtalt husleie er kr 115 000 per måned.

Lokalene leies ut videre som 12 studiohybler (oppgitt i den eldste avtalen punkt 3 E).

Husrommet leies ut møblert jf. avtalens punkt 3. Dette innebærer en viss aktivitet i forbindelse med oppstart av leieforhold, og senere ved utskiftning og vedlikehold av møbler.

Leieforholdet er i henhold til punkt 5 angitt som tidsubestemt, men oppsigelsesfrist er ikke oppgitt. Husleielovens bestemmelser om tre måneders oppsigelsesfrist vil da være gjeldende.

Det fremgår ikke av avtalen hvilke plikter som påhviler utleier og hvilke plikter som påhviler leietaker. I mangel av bestemmelser i avtalen vil de deklaratoriske reglene i husleieloven gjelde. Som tidligere nevnt følger det av husleielovens regler at det er utleier som har hovedansvaret for vedlikehold, mens leietaker kun har en begrenset vedlikeholdsplikt. Etter sekretariatets oppfatning innebærer også dette leieforholdet at utleier har et normalt høyt aktivitetsnivå.

Samlet utgjør skattepliktiges netto leieinntekter kr […] per år. Det vises til at størrelsen på leieinntektene i rettspraksis er vektlagt som et moment som kan tale for at aktivitetskravet er oppfylt.

Sekretariatet mener at de fremlagte leieavtalene ikke viser at skattepliktige har hatt et særskilt lavt aktivitetsnivå. Når arealgrensene for virksomhet i utgangspunktet er overskredet bør det kunne påvises andre holdepunkter for at utleien likevel skal anses som kapitalforvaltning. I dette tilfellet leier skattepliktige ut 503 kvm til næringsformål og i tillegg to boenheter til boligformål.

Utleier har i henhold til de fremlagte avtalene ansvar for ytre vedlikehold av bygningene. For[adresse 2] har skattepliktige også ansvar for vedlikehold, drift og renhold av innvendig fellesarealer og av utvendige grøntarealer. Videre har skattepliktige ansvar for større vedlikehold innvendig på de utleide byggene. I tillegg gjelder ett av leieforholdene møblert utleie, noe som innebærer en viss aktivitet ved oppstart av leieforhold og også løpende vedlikehold og utskiftning av møbler.

Aktivitetsnivået må anses normalt høyt eller litt over gjennomsnittlig høyt ved utleie i denne størrelse og antall utleieobjekter.

Leieinntektenes størrelse må anses å være betydelige og tilsier også at aktiviteten skal anses som virksomhet.

Etter dette er sekretariatet kommet til at aktiviteten skal anses som virksomhet og utleieinntekten skal skattlegges som virksomhetsinntekt. Skattekontorets vedtak skal dermed fastholdes.

5 Sekretariatets forslag til vedtak

Klagen tas ikke til følge.

 
SKNS1 13/2026

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 13.03.2026:

Behandling
Nemndas medlemmer Hajem, Folkvord, Kristiansen, Oldernes og Fjermeros sluttet seg til sekretariatets innstilling og traff følgende enstemmige 

Vedtak

Klagen tas ikke til følge.