Innsenders fremstilling av faktum og jus

Skattyter planlegger å oppføre en boligeiendom over tre plan, med to horisontaldelte familieleiligheter på plan to og tre. Det er opplyst at det skal være et utleibart rom (uselvstendig hybel) i hvert plan. Skattyter vil selv bebo familieleiligheten på øverste plan. Sokkeletasjen inneholder, ifølge tegningene, kun parkeringsplasser og en bod.

Skattyter har anslått utleieinntekten for hovedleilighet i midtre plan til kr 10 000 pr. mnd. Anslått utleieinntekt pr. "hybelrom", gjeldende for begge plan, er kr 3 500 pr. mnd. Videre er det opplyst at den leiligheten skattyter kommer til å benytte, tilsvarer minst halvparten av det totale boareal i samme plan, regnet etter utleieverdien.

Leiligheten og hybelen i hvert plan skal ha felles gang med felles WC. Nevnte WC vil således både bli benyttet av hybelboer og som gjestetoalett tilknyttet familieleiligheten. Videre fremgår det av innsendte tegninger at man må gå ut av hybelen og via felles gang, for å komme til WC. Dørene fra felles gang til henholdsvis familieleilighet og hybelrom skal kunne låses separat, slik at tilfredsstillende sikkerhet kan oppnås.

Det bes om en bindende forhåndsuttalelse som avgjør hvorvidt den planlagte boligeiendommen skal prosentlignes som tomannsbolig, jf. skatteloven § 7-10 første ledd bokstav b, jf. tredje ledd andre punktum.

Skattedirektoratets vurderinger

Etter skatteloven § 5-20 første ledd er eiers fordel ved bruk av egen bolig skattepliktig kapitalinntekt. Etter skatteloven kapittel 7 fastsettes fordelen enten ved prosentligning eller direkte ligning.

Problemstillingen i denne saken er hvorvidt den fremtidig oppførte boligeiendommen skal prosentlignes som tomannsbolig, jf. skatteloven § 7-10 første ledd bokstav b, jf. tredje ledd andre punktum eller om den skal regnskapslignes som flermannsbolig, jf. skatteloven § 7-1.

Skatteloven § 7-10 omhandler hvilke eiendommer som skal prosentlignes. Det følger av bestemmelsen i § 7-10 tredje ledd at prosentligning gjennomføres når eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. For tomannsbolig må dette vilkåret være oppfylt for den leiligheten som eieren bruker som egen bolig. Skatteloven § 7-10 har ingen nærmere definisjon av hva en tomannsbolig er. I ligningspraksis, jf. Lignings-ABC for 2001 side 187, er følgende sagt om tomannsbolig:

"Som tomannsbolig anses en boligeiendom som bare har to familieleiligheter, uansett forholdet mellom størrelsen av leilighetene, under forutsetning av at eiendommen ikke er seksjonert. De spesielle regler for tomannsboliger gjelder også for seksjonert del av bygning når seksjonen bare inneholder to familieleiligheter, men ikke om skattyteren eier to familieleiligheter i en større ikke-seksjonert bygning, f.eks. en firemannsbolig eller en blokk.

Bygning med bare en familieleilighet og en hybelleilighet anses ikke som tomannsbolig, men som enebolig.

• Som tomannsbolig regnes f.eks. heller ikke bygning med to familieleiligheter, hvor det i samme bygning i tillegg er innredet rom mv. for virksomhet f.eks. en butikk
• bygning med to familieleiligheter som i tillegg har en selvstendig hybelleilighet"

Skatteloven har heller ingen nærmere definisjon av hva en flermannsbolig er. I ligningspraksis, jf. Lignings-ABC for 2001 side 187 er imidlertid følgende lagt til grunn:

"En bygning med tre eller flere selvstendige familieleiligheter, er en flermannsbolig. Det samme gjelder en bygning med to familieleiligheter og selvstendig hybelleilighet."

Om familieleiligheter heter det i Lignings-ABC for 2001 side 186 :

"For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, vil en vanligvis måtte kreve at boenheten er av en slik karakter at den er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Om boenheten skal anses som en familieleilighet, må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

• Ved vurderingen kan det bl.a. legges vekt på følgende momenter: har den eget bad/dusj
• har den eget toalett
• har soverom (sovealkove)
• har leiligheten kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter størrelsen på leiligheten (normalt vil en leilighet med boareal under 40 kvm ikke anses som en familieleilighet).

Alle momentene må sees i sammenheng. Selv om ett eller flere av momentene ikke foreligger, f.eks. at boenheten ikke har eget bad, utelukker ikke det at boenheten kan anses som en familieleilighet." En boligeiendom anses som tomannsbolig når den bare har to familieleiligheter, uansett forholdet mellom størrelsen av leilighetene. Har en boligeiendom to familieboliger og en eller flere selvstendige hybelleiligheter, anses den for å være en flermannsbolig. Med selvstendig hybelleilighet menes hybel med egen inngang og eget WC (jf. Ot. prp. nr. 42 for 1974-75 side 24 og Lignings-ABC side 186 pkt. 4.3.) Egen inngang omfatter også egen låsbar dør i en felles gang.

Det er opplyst og fremgår av tegningene at familieleiligheten og hybelen i hvert plan skal ha felles WC og felles gang. For å komme til WC, må man gå ut av hybelen og via felles gang. Skattedirektoratet legger etter dette til grunn at de to hyblene anses som uselvstendige fordi de ikke har eget WC, selv om dørene fra felles gang til hyblene kan låses. Etter dette legger Skattedirektoratet til grunn at den beskrevne bolig vil være en tomannsbolig.

For tomannsboliger er det et vilkår for prosentligning at eieren har brukt minst halve leiligheten til egen bolig regnet etter utleieverdien, jf. skatteloven § 7-10 tredje ledd annet punktum. Direktoratet legger her til grunn opplysningene om at den leiligheten skattyter kommer til å benytte, tilsvarer minst halvparten av boligen i samme plan, regnet etter utleieverdien.

Skattedirektoratet antar etter dette at boligeiendommen kan prosentlignes som tomannsbolig etter skatteloven § 7-10 første ledd bokstav b, jf. tredje ledd annet punktum.

Konklusjon

Den boligeiendom, som skattyter har planer om å oppføre, skal prosentlignes som tomannsbolig etter skatteloven § 7-10 første ledd bokstav b, jf. tredje ledd annet punktum dersom den blir oppført som beskrevet ovenfor.