Spørsmål om fradragsrett for kostnader til utbedrelse av skade på avløpssystemet i et borettslag (skatteloven § 7-13)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at det har oppstått betydelige skader på avløpssystemet i A borettslags boligblokker, som ligger i Lillevik kommune. Boligblokkene ble oppført i perioden 1971 til 1973.

Skadene er nærmere beskrevet i en rapport fra bygningsteknisk konsulent, og består i at det er oppstått sprekkdannelser på bygningenes avløpssystem, dvs. de vertikale rørføringene og de horisontale forgreningene til de enkelte leiligheter (bad, kjøkken og toalett). Rørene er utført i et plastmateriale, som er innstøpt i etasjeskiller av betong. Ved innstøpningen er det ikke tatt hensyn til at materialet under påvirkning av vekselvis varmt og kaldt vann utvider og trekker seg sammen. Etter som konstruksjonen ikke gir mulighet til å fange opp disse bevegelsene, blir resultatet at rørene sprekker opp slik at avløps-/kloakkvannet trenger inn i omliggende betongkonstruksjoner og gir fuktskader. Den byggtekniske konsulenten omtaler skadene som typiske konstruksjonsfeil.

I tilleggsopplysninger fra den byggtekniske konsulenten er det vist til byggeforskrifter fra 1969 pkt. 45.22:222 der det heter følgende:

”Rørene skal monteres og bygges sammen slik at rør, skjøter og rørfester ikke kan skades av bevegelser eller påkjenninger som oppstår ved en temperaturendring på 50 gr. C i rørene”.

Den byggtekniske konsulenten viser til at entreprenøren ved montering av avløpsrørene har avveket fra krav og retningslinjer i dagjeldende byggeforskrifter.

I tillegg er det vist til at approbasjonsvilkårene fra Lillevik kommune ved Vann- og kloakkvesenet ikke er fulgt i forbindelse med innstøpning av rørene. Det heter bl.a. i vilkårene pkt. 7 at ”Innstøpning av nedfallsledninger tillates ikke”. Til tross for dette ble alle vertikale nedfallsledninger i de 10 blokkene innstøpt i betong.

Entreprenøren søkte ikke om dispensasjon for nevnte approbasjon.

Det er opplyst at de aktuelle skader tradisjonelt utbedres ved full utskifting av hele rørsystemet inkl. full rehabilitering av samtlige baderom (montering av nytt sluk, legging av ny membran, flislegging etc.). En slik rehabilitering er svært kostbar, og påfører i tillegg beboerne betydelige ulemper etter som leilighetene vil være ubeboelige i lang tid. De senere år er det utviklet en alternativ utbedringsmetode, som betegnes som DaKKI-metoden. Denne innebærer at rørsystemet først renses og tørkes, for deretter å bli påført innvendig et to-komponent epoxy-belegg. Kostnadene forbundet med denne metoden utgjør en brøkdel av kostnadene ved tradisjonelle metoder. Det er denne rehabiliteringsmetoden borettslaget vil gå inn for.

Kostnader forbundet med bruk av DaKKI-metoden ligger på ca. kr 24 000 inkl. mva. per leilighet, jf. rapporten pkt. IV. Det er planlagt en fullstendig utbedring av rørsystemet i samtlige boligblokker/leiligheter, dvs. 459 leiligheter i alt. Av hensyn til utførende entreprenørs kapasitet og borettslagets økonomi, vil arbeidet strekke seg over en 1-3 årsperiode.

Innsender er av den oppfatning at skaden må betegnes som ”ekstraordinær” i forhold til reglene i skatteloven § 7-13. Han legger særlig vekt på at borettslagets teknisk konsulent betegner forholdet som en typisk konstruksjonsfeil, og at det er tale om en vannskade. For øvrig viser han til bindende forhåndsuttalelser avgitt av Skattedirektoratet i juli og september 2002, og den praksis mv. det vises til i uttalelsene.

Ettersom skaden ikke omfattes av borettslagets forsikring, og det ikke er mulig å fremme et erstatningskrav overfor utførende entreprenør pga. foreldelse, må utbedringskostnadene bæres av andelseierne personlig gjennom den enkeltes forholdsmessige andel av borettslagets fellesutgifter. Innsender ønsker på denne bakgrunn en bindende forhåndsuttalelse der det tas stilling til om andelseierne i borettslaget kan få fradrag for andel av ekstrakostnader som ”ekstraordinær skade” etter § 7-13, jf. § 7-12 sjette ledd bokstav c.

Innsender antar at fradraget i dette tilfelle ikke skal avkortes for ”spart fremtidig vedlikehold”, i det en bygnings avløpssystem i prinsippet har like lang forventet levetid som bygningen.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet er bedt om å ta stilling til om andelseierne i A borettslag kan få fradrag i prosentinntekten for andel av ekstrakostnader som skyldes ekstraordinær skade etter skatteloven § 7-13, jf. § 7-12 sjette ledd.

Direktoratet viser til at skattyters fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentligning i henhold til skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter, og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede utgifter i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten.

Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnadene mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer standardfradraget som er innkalkulert i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentligning. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Det følger av skatteloven § 7-13 at:

”Det gis fradrag for kostnad som skyldes ekstraordinær skade på prosentlignet bolig- eller fritidseiendom, herunder soppskade, storm- eller vannskade. Fradraget gis bare for den delen av kostnaden som overstiger 10.000 kroner.”

Som ekstraordinær skade regnes i praksis også skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføringen av bygget, jf. Lignings-ABC 2002 s. 197. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan imidlertid ikke anses som ekstraordinær skade. Hvis det er klart at skattyteren ved utbedring av den ekstraordinære skaden sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostnaden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Det følger av den fremlagte rapport at det er oppstått sprekkdannelser på bygningenes avløpssystemer. Slik det følger av saksforholdet, er rørene utført i et plastmateriale som er innstøpt i etasjeskiller av betong. Ved innstøpningen er det ikke tatt hensyn til at materialet under påvirkning av vekselvis varmt og kaldt vann utvider og trekker seg sammen. Etter som konstruksjonen ikke gir mulighet til å fange opp disse bevegelsene, blir resultatet at rørene sprekker opp slik at avløps-/kloakkvannet trenger inn i omliggende betongkonstruksjoner og gir fuktskader. Etter det opplyste er konstruksjonen i strid med dagjeldende byggeforskrifter og approbasjonsvilkårene fra Vann- og kloakkvesenet i Lillevik kommune. Den byggtekniske konsulenten betegner skadeforholdet som en typisk konstruksjonsfeil.

Skattedirektoratet finner på bakgrunn av ovenstående at andelseiernes andel av ekstrakostnader som skyldes skade pga. konstruksjonsfeil vil være fradragsberettigede for den del som overstiger 10 000 kr. Det foreligger likevel ikke fradragsrett for eventuelle kostnader forbundet med standardhevning.

Konklusjon

Fremtidige kostnader i forbindelse med utbedring av skader som skyldes konstruksjonsfeil ved sprekkdannelser på bygningenes avløpssystem, er fradragsberettiget for andelseierne i A borettslag for den delen av kostnaden som overstiger kr 10 000, jf. skatteloven § 7-13. Dette gjelder likevel ikke kostnader som representerer standardhevning.