Vilkårene for skattefritak etter overgangsreglene til avviklingen av flertrinnsmodellen

Innsenders fremstilling av faktum og jus

Innsender har gitt følgende beskrivelse av sakens faktiske og juridiske sider, sitat:

«På vegne av Selskap A, Selskap B, og Borettslaget (under stiftelse), anmoder vi om en bindende forhåndsuttalelse knyttet til de skattemessige effektene av en planlagt omorganisering.

[…]

2 FAKTUM

2.1 Eiendommen og dagens situasjon

Selskap C er eier av Eiendommen. Eiendommen er bebygd med i det vesentlige utleide næringsbygg, likevel slik at det er noe begrenset boligutnyttelse (utleie) på eiendommen også i dag.

2.2 Overordnet om potensielt salg og tilrettelegging

Som ledd i et potensielt salg er det planlagt å opprette borettslag på Eiendommen, som skal omfatte arealene på Eiendommen. Det er i kommuneplanens arealdel lagt opp til fremtidig utnyttelse til bolig i området. Selskap A og Selskap B har et prosjekt på Eiendommen knyttet til boligutvikling, da det er her den betydelige verdien anses å ligge på sikt og i salgsøyemed. Det er i januar 2026 også engasjert megler for et forestående (delvis) salg av Eiendommen. Det foreligger ingen reguleringsplan for Eiendommen i dag, slik at det heller ikke vil være nødvendig med noen dispensasjon for å kunne bygge bolig på Eiendommen. Boligbygging er i tråd med kommuneplanen arealdel i dag. Kommuneplanen krever dog at det vedtas en reguleringsplan før det kan søkes om byggetillatelse for (konvertering til) boliger.

I Selskap C ligger det mer enn bare Eiendommen. For å tilrettelegge for dette er det planlagt å fisjonere ut Eiendommen til et nytt søsterselskap, Selskap A, som er et tomt hylleselskap som Selskap B nettopp har kjøpt og hvis formål er å være overtakende selskap i en utfisjonering av Eiendommen fra Selskap C. . Endring av foretaksnavn, styre mv. for Selskap A er besluttet og meldt til Foretaksregisteret, men ikke ennå registrert. Person A er imidlertid valgt inn som daglig leder. Eiendommen er etter utfisjonering til AS planlagt overført til Borettslaget ved ulovfestet fusjon, som nærmere beskrevet under i punkt 3.

Eiendomsrettslige prosesser som fradeling, seksjonering og rydding av hjemmelsforhold kan pågå parallelt / senere. Det antas at dette ikke vil påvirke spørsmålene i denne søknaden, da spørsmålet er om Eiendommen slik den var per 15. oktober 2025 oppfylte vilkårene i lov og forskrift, jf. nedenfor.

De påstående leieforholdene på Eiendommen – primært næringsutleie, men også noe begrenset bolig – er planlagt å videreføres etter at Selskap A er fusjonert inn i Borettslaget (jf. nedenfor punkt 3). Det vil sannsynligvis være flere år frem til byggearbeidene kan starte, og leieforholdene er tenkt å løpe uendret i denne perioden. Søkerne antar at det er ny 100 % andelseier i Borettslaget (Selskap B eller mellomliggende holdingselskap, jf. nedenfor punkt 3) som vil måtte stå som utleier i denne perioden. Søkerne antar at dette ikke påvirker vurderingene i søknaden om bindende forhåndsuttalelse. (Når det gjelder tidspunktet for overgang fra selskapsligning til deltakerligning, antar søkerne at dette på vanlig måte vil være i det år kravet mht. leieinntekter etter skatteloven § 7-3 tredje ledd er oppfylt, eventuelt tidligere hvis søknad innvilges etter femte ledd, som kan være flere år frem i tid.)

Gjennomføring av omorganiseringen er betinget av bindende forhåndsuttalelse som bekrefter at prosessen kan gjennomføres med virkningene skissert i punkt 4 og 5 under.

2.3 Verdi av Eiendommen

Eiendommen er verdivurdert en rekke ganger. Verdien – utnyttet til boligutvikling – antas å ligge rundt MNOK 150-200. Verdiene vil bli fastsatt mer konkret underveis i prosessen frem mot salg, og endelig først ved gjennomført salg. Virkelig verdi vil uansett være betydelig høyere enn skattemessig verdi.

3 PLANLAGT OMORGANISERING

Omorganiseringen er planlagt med følgende steg:

i) Beslutning om oppløsning: Selskap A besluttes oppløst og melding om oppløsning sendes til Foretaksregisteret senest 1. april 2026.

Dette er det steget som planlegges gjennomført senest 1. april 2026. Stegene nedenfor vil gjennomføres etter 2. april 2026.

ii) Stiftelse av Borettslaget: Selskap B kontorstifter Borettslaget, og blir eier av samtlige borettslagsandeler. Antall andeler vil tilsvare estimert antall leiligheter i Borettslaget. Stiftelse av Borettslaget meldes til Brønnøysundregistrene.

iii) Fisjon: Eiendommen (og eventuelt kontanter, gjeld osv.) skilles ut til Selskap A ved beslutning om og deretter gjennomføring av fisjon av Selskap C (skattefri fisjon etter skatteloven kapittel 11). Selskap B blir/er eier av samtlige aksjer i Selskap A både før og etter fisjonen. 

iv) Aksjesalg: Selskap B selger aksjene i Selskap A til Borettslaget, til en pris som tilsvarer markedsverdien av aksjene på tidspunktet for transaksjonen. Oppgjøret skjer ved selgerkreditt, slik at Selskap B får en fordring mot Borettslaget. 

v) Fusjon: Gjennomføring av fusjon av Selskap A inn i Borettslaget etter ulovfestet rett, hvorved Selskap A avvikles og slettes. Etter fusjonen vil Borettslaget være eier av Eiendommen.

vi) Konvertering: Selskap B konverterer hele eller deler av fordringen mot Borettslaget til egenkapital. Resterende gjeld refinansieres/omgjøres til fellesgjeld i Borettslaget.

vii) Aksjesalg: Selskap B selger eventuelt samtlige eller deler av aksjene i Selskap A til eiendomsutvikler/annen ekstern kjøper. Nøyaktig tidspunkt for dette steget er uavklart da det avhenger av utvikling i denne salgsprosessen som nå skjøttes av engasjert megler.

viii) Overtakelse: Boligkjøperne betaler kjøpesummen, overtar andeler og får borett innført i grunnboken.

Når det gjelder timing vil beslutning om oppløsning av Selskap A meldes til Foretaksregisteret senest 1. april 2026. Gjennomføring av øvrige steg deretter gjenstår å ta stilling til. Det kan ta flere år før disse stegene vil gjennomføres, dog slik at man er nødt til å overholde aksjelovens krav til tidsmessig gjennomføring av en besluttet oppløsning (se for eksempel aksjeloven § 16-14 (1) nr. 1).

Det er også mulig at det etableres et ytterligere holdingselskap mellom Selskap B og Selskap A, og at det er dette selskapet som er selger i steg (iv) og aksjene i dette selskapet som selges i steg (vii), det gjenstår å se. Dette er i så fall et rent kommersielt spørsmål, og påvirker ikke omorganiseringen.

Som nevnt vil eiendomsrettslige prosesser som fradeling, seksjonering og rydding av hjemmelsforhold pågå parallelt med / senere enn alle disse stegene. Leieforholdene på Eiendommen består potensielt helt opptil steg (viii) gjennomføres.

Vi legger til grunn at rekkefølgen på disse stegene ikke har betydning for spørsmålet om ulovfestet fusjon kan gjennomføres, for oppskrivningen av inngangsverdien på borettslagsandelene eller for omgåelsesvurderingen.

4 SPØRSMÅLENE SOM ØNSKES BESVART

Det bes om en bekreftelse på følgende:

i) Spørsmål 1: Omorganiseringen som er skissert i denne søknaden kan gjennomføres uten beskatning innenfor rammene av "borettslagsmodellen", dvs. primært at Selskap A kan fusjoneres inn i Borettslaget uten beskatning. Og herunder også at den skisserte omorganiseringen vil ligge innenfor overgangsreglene slik disse fremgår av forskrift til skatteloven § 11-2 (overgangsregel II).

ii) Spørsmål 2: Overgangen fra selskapsfastsetting til skattefastsetting etter skatteloven § 7-3 vil være skattefri for Borettslaget.

iii) Spørsmål 3: Hel eller delvis konvertering av gjelden Borettslaget har til Selskap B (eller mellomliggende holdingselskap) som følge av kjøpet av aksjene i Selskap A til egenkapital medfører oppskrivning av inngangsverdiene på andelene i Borettslaget.

iv) Spørsmål 4: Omorganiseringen som skissert over, med beslutning om oppløsning av Selskap A, stiftelse av Borettslaget, fisjon av Selskap C, salg av aksjer i Selskap A til Borettslaget, gjennomføring av fusjon av Selskap A inn i Borettslaget etter ulovfestet rett, konvertering av selgerkreditt, samt salg av aksjene i Selskap B til ekstern kjøper, rammes ikke av den generelle omgåelsesregelen i skatteloven § 13-2, hverken som enkeltledd eller samlet.

5 RETTSLIG VURDERING

5.1 Spørsmål 1: Borettslagsmodellen; fusjon mellom Selskap A og Borettslaget

5.1.1 Vesentlig sammenfall i skattlegging

Fusjonen gjennomføres etter ulovfestet rett, som forutsetter "vesentlig sammenfall i skattlegging og materielle skatteregler på selskaps- og eiernivå". Det er lagt til grunn at dette er oppfylt dersom både borettslaget og aksjeselskapet selskapsfastsettes i fusjonsåret. Så lenge borettslaget ikke omfattes av skattefastsetting etter skatteloven § 7-3, vil vilkåret være oppfylt.

Det er lagt til grunn i forvaltningspraksis at bestemmelsen ikke gjelder der borettslaget har én andelseier:

Et boligselskap med bare en aksjonær, fastsetter ikke skattegrunnlaget etter sktl. § 7-3. Dette gjelder selv om vilkårene for øvrig er oppfylt, se FIN 5. april 1995 i Utv. 1995/687. Det samme gjelder for borettslag, jf. Skattedirektoratets BFU38/2008.

Så lenge Borettslaget har én andelseier skal det fastsettes som selskap. På tidspunktet for planlagt gjennomføring av fusjon og ved utløpet av fusjonsåret, vil samtlige andeler være eid av Selskap B (eventuelt et mellomliggende holdingselskap hvis dette etableres). Dette gjelder både dersom fusjon skjer i 2026 eller (som er langt mer sannsynlig) senere, da overtakelse av borettslagsandeler først skal skje fra året etter fusjonsåret i begge tilfeller.

Boligene er i dag utleid med Selskap C som utleier, og leieforholdene vil løpe videre etter fusjonen. Selskap B (utleier) vil ikke anses som "andelshaver" etter skatteloven § 7-3 (4), jf. også FSSD § 7-3-1 (1). I henhold til praksis og forarbeider er det kun leieinntekter fra boenheter som er utleid fra personlige andelshavere til tredjeperson, som anses å komme fra andelshaverne i vurderingen av om 85-prosentkravet er oppfylt. Det vises til Prop. 1 LS (2021-2022) punkt 3.4.3 og BFU 7/2024. Etter innsenders syn vil Selskap B kunne leie ut andelene etter gjennomført fusjon, også næringsutleie, uten at dette påvirker vilkåret om vesentlig sammenfall i skattleggingen.

Fusjonen vil gjennomføres til kontinuitet, i samsvar med vilkårene i skatteloven kapittel 11. Samtlige eiendeler i Selskap A overføres til Borettslaget. Fusjonen gjennomføres uten vederlag.

Selskapsrettslig gjennomføres fusjonen ved inngåelse av fusjonsplan mellom Borettslaget og Selskap A, som vedtas av styrene og generalforsamlingene i selskapene, samt at Selskap A oppløses og avvikles i henhold til aksjeloven kapittel 16. Også selve fusjonsplanen vil inngås/signeres etter 1. april 2026.

Vilkåret om vesentlig sammenfall i skattlegging mv. i fusjonsåret vil være oppfylt, og fusjonen (steg (v)) kan dermed gjennomføres skattefritt etter ulovfestet rett. Det samme gjelder øvrige steg i omorganiseringen, som omfatter aksjesalg innenfor fritaksmetoden og skattefri fisjon.

5.1.2 Overgangsreglene

I henhold til forskrift til skatteloven § 11-2, overgangsreglene, er det følgende vilkår for at borettslagsmodellen skal kunne gjennomføres:

"For aksjeselskap som eier tomt, hvor det per 15. oktober 2025 enten

- ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller

- forelå en konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent,

får endringen virkning for fusjoner hvor beslutning om å oppløse selskapet som innfusjoneres, sendes til Foretaksregisteret 2. april 2026 eller senere. Tidligere innsending må kunne dokumenteres med poststempel, digital kvittering eller på annen sikker måte. Planen om å øke antall boliger med minst 50 prosent må sannsynliggjøres i form av prosjektbeskrivelser, arkitekttegninger, konkrete prosjekteringskostnader eller lignende. Det må kunne dokumenteres at en slik økning kan gjennomføres uten å komme i konflikt med en eventuell reguleringsplan for området. Dersom tiltaket krever dispensasjon, må dispensasjon foreligge senest 1. april 2026."

Som nevnt over vil beslutning om oppløsning av Selskap A sendes til Foretaksregisteret senest 1. april 2026.

Selskap C eide Eiendommen per 15. oktober 2025. Eiendommen var/er bebygd med noe minimal bolig slik at første alternativ kanskje ikke er aktuelt. Spørsmålet her er derfor om vilkårene i andre alternativ er oppfylt.

Etter innsendernes oppfatning er vilkårene oppfylt fordi det foreligger en konkret plan om å øke antall boliger på Eiendommen, både i dag og per 15. oktober 2025, som kan dokumenteres. Det vises til følgende:

• Boligutvikling på Eiendommen har vært en plan over lengre tid. Dette da kommuneplanens arealdel legger opp til boligutnyttelse i området, og det er stort sett boliger i hele nærområdet. Eiendommen ligger derfor usedvanlig godt anlagt for boligutvikling. På Område X som ligger kort avstand fra Eiendommen vil "Utbyggingsområde X" også åpne for en helt unik utvikling i nærområdet. Eiendom vil kunne utnytte verdiøkningen dette antas å medføre for hele området.
• Tidlig i 2024 ble det igangsatt en omorganisering av eierskapet til Eiendommen, ved en drop down-fisjon. Som ledd i dette måtte verdiene i Selskap B verdsettes, inkludert Eiendommen. Det ble innhentet en verdivurdering i denne sammenheng. I verdivurderingen fra andre halvår 2023 fra Rådgiver A fremgikk det følgende: "Eiendommens verdi er beregnet forutsatt at eiendommen omreguleres til boligformål. Vurderingen er foretatt på bakgrunn av nåverdiberegning med grunnlag i påregnelig utnyttelse basert på tilsvarende prosjekter i området. Vurderingen hensyntar at en eventuell utvikling vil ligge noe frem i tid og medtar således påstående leieinntekter fra utleie fram til utvikling." Utklipp fra verdivurderingen er vedlagt, jf. Vedlegg 2.
• Sommeren 2024 ble Advokatfirma A bedt om å innhente nøkkelinformasjon og å sette opp hovedpunktene for en strategi der hovedgrepet var å konvertere eiendommen til bolig – se utklipp fra PowerPoint fra Selskap August 2024, jf. Vedlegg 3.
• I september 2025 begynte det også et aktivt arbeid mot mulige kjøpere/interessenter. Det er vedlagt eksempler fra korrespondanse med disse, som også kommenterer helt uttrykkelig på boligutvikling på Eiendommen, jf. Vedlegg 4. Det gjelder 3 betydelige aktører innen boligutvikling.
• Allerede i 2022 og 2023 ble det konsultert/engasjert tredjeparter for å foreta mulighetsstudier på Eiendommen mht. boligutvikling. Se utklipp i Vedlegg 5.

På bakgrunn av ovennevnte anser vi det som påvist at det forelå en "konkret" plan om boligutvikling på Eiendommen per 15. oktober 2025. Sammenlignet med dagens meget begrensede utnyttelse til bolig er det også utvilsomt slik at økningen vil være med minst 50 %.

Videre er overgangsreglene formulert slik at det eneste som kreves gjort senest 1. april 2026, er å beslutte og melde oppløsning av selskapet som er eller blir eier av den aktuelle eiendommen (Selskap A). Dette vil gjøres i foreliggende omorganisering. Øvrige steg, herunder endelig gjennomføring av avvikling/fusjon, beslutning/gjennomføring av fisjon, salg av aksjene i Selskap A til borettslaget osv., vil gjøres etter 1. april. Det innebærer at Selskap A per 1. april ikke vil eie Eiendommen, men denne vil tilføres ved fisjonen på et senere tidspunkt. Det kan også bli gjennomført eiendomsrettslig fradeling av arealer som ikke skal ligge i borettslaget etter 1. april, og i så fall vil også disse arealene utfisjoneres (eller aldri tilføres Selskap A) før gjennomføring av fusjonen.

På denne bakgrunn ber vi om en bekreftelse på at den skisserte omorganiseringen (herunder planlagt timing for stegene) ligger innenfor overgangsreglene.

5.2 Spørsmål 2: Overgang til skattefastsetting etter skatteloven § 7-3

Overgangen fra selskapsfastsetting skjer når Borettslaget oppfyller vilkårene i skatteloven § 7-3 (3) om at minst 85 % av leieinntektene og dekning av felleskostnader kommer fra andelshaver mv.

I samsvar med praksis er det avgjørende tidspunktet overtakelsestidspunktet for leilighetene, når boligkjøperne overtar eiendomsretten og får borett innført i grunnboken, jf. BFU 12/16.

Det legges til grunn at denne overgangen vil være skattefri for Borettslaget og Selskap B som andelseier, i tråd med administrativ praksis. Innsender kan ikke se at det skulle være forhold i denne konkrete saken som gjør at dette stiller seg annerledes.

5.3 Spørsmål 3: Konvertering av gjeld til egenkapital

Gjelden Borettslaget har til Selskap B (eller et mellomliggende holdingselskap hvis etablert) som følge av kjøpet av aksjene i Selskap A, skal helt eller delvis konverteres til egenkapital. Dette medfører en oppskrivning av inngangsverdien på andelene. 

Gevinst ved realisasjon av borettslagsandel er ikke omfattet av fritaksmetoden, og utløser skattepliktig gevinst for selger. I gevinstberegningen skal gjeldskonverteringen hensyntas i (oppskrivning av) inngangsverdien, slik at den skattepliktige gevinsten reduseres tilsvarende. Utgangsverdien vil være fastsatt i avtalene med boligkjøperne.

Oppskrivning av inngangsverdi på borettslagsandel som følge av gjeldskonvertering er ikke direkte regulert i skatteloven eller borettslagsloven. En slik konvertering er imidlertid et vanlig steg i en borettslagsmodell, og det følger av praksis at dette er en akseptert fremgangsmåte. Det er heller ingen krav til når en slik gjelskonvertering gjennomføres.

5.4 Spørsmål 4: Omgåelse etter skatteloven § 13-2

Etter skatteloven § 13-2 kan disposisjoner settes til side dersom det foreligger en omgåelse. Bestemmelsen fastsetter to kumulative vilkår for at det skal foreligge en omgåelse. Det første vilkåret er at hovedformålet med en disposisjon eller flere sammenhengende disposisjoner er å oppnå en skattefordel, jf. annet ledd bokstav a. Det andre vilkåret er at disposisjonen(e) etter en totalvurdering ikke kan legges til grunn for beskatningen, jf. annet ledd bokstav b. Ved totalvurderingen skal det blant annet legges vekt på momentene i bestemmelsens tredje ledd bokstav a) til f).

Bestemmelsen er i hovedsak en lovfesting av den tidligere ulovfestede gjennomskjæringsregelen, og praksis under den tidligere regelen kan derfor også være relevant. På enkelte områder legger § 13-2 opp til en strengere anvendelse av omgåelsesnormen.

I forbindelse med lovfestingen av omgåelsesregelen ble det slått fast at etablert praksis om skattefri fisjon av eiendeler for å legge til rette for overdragelse av eiendom skattefritt gjennom salg av aksjer, jf. Rt. 2014 s. 227 (Tangen 7), fortsatt skal være akseptert. Dette omfattes ikke av de områdene der § 13-2 legger opp til en strengere praksis enn etter den ulovfestede gjennomskjæringsregelen.

Overføring av eiendom til borettslag gjennom skattefritt salg av aksjer og etterfølgende fusjon etter ulovfestet rett, er behandlet av skattemyndighetene i en rekke bindende forhåndsuttalelser, bla. i BFU 12/16 og BFU 17/13.

Det vises også til BFU 16/23.

Skattedirektoratet legger etter dette til grunn at rettstilstanden som er etablert etter Tangen 7 er videreført under den lovfestede omgåelsesregelen i skatteloven § 13-2, jf. Innst. 24 L. (2019-2020) punkt 2.2 og Innst. 361 L (2019-2020) punkt 20. Det innebærer etter direktoratets syn at den ulovfestede gjennomskjæringsregelen ikke kommer til anvendelse når skattepliktige benytter skattefri fisjon som mellomledd for å komme i posisjon til å selge innmat/virksomhet ved salg av aksjer innenfor fritaksmetoden, og videre at ulike typer av eiendeler skal behandles mest mulig likt.

Tilsvarende gjelder andre typer omorganiseringer, og det er generelt akseptert en stor grad av tilpasning.

Gjennom den skisserte disposisjonsrekken oppnår innsender å få overført Eiendommen til Borettslaget uten skattlegging av latent gevinst (skattefri fusjon), samt en oppskrivning av inngangsverdi på borettslagsandelene i samsvar med virkelig verdi av Eiendommen. I praksis vil det oppstå en lavere gevinst ved salg av eksisterende leiligheter til boligkjøperne. Skattefordelen ved å benytte borettslagsmodellen vil tilsvare differansen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi av Eiendommen.

Det oppnås en tilsvarende skattefordel ved å fisjonere ut Eiendommen fra Selskap C til Selskap A forut for borettslagsfusjonen, der man altså unngår gevinsten som ville oppstått ved realisasjon, samt oppnår muligheten til å selge aksjene skattefritt under fritaksmetoden. Fisjonen gjennomføres som en ordinær fisjon etter aksjeloven, med skattemessig kontinuitet. Det vil også for dette steget være en antatt betydelig differanse mellom skattemessige verdier og virkelig verdi, jf. punkt 2 over. Fisjon og salg av aksjer er generelt akseptert under omgåelsesregelen, og det vises til drøftelsene over. 

I tråd med tidligere praksis er tilsvarende disposisjonsrekke som den som skisseres i denne anmodningen blitt akseptert, også der det oppnås en betydelig skattefordel, uten at dette har blitt ansett for å være en omgåelse som rammes av skatteloven § 13-2. Innsender kan ikke se at det er noe ved denne konkrete saken som gjør at konklusjonen skulle bli en annen. Dette inkluderer at det planlegges salg til ekstern aktør, jf. punkt 3 (vii) ovenfor.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal på bakgrunn av innsenders beskrivelse av faktum, og de forutsetninger som tas, i det følgende ta stilling til disse spørsmålene:

1. Om den skisserte omorganiseringen vil kunne gjennomføres uten direkte skattlegging innenfor overgangsreglene for flertrinnsmodellen slik disse fremgår av forskrift til skatteloven § 11-2 (overgangsregel II).
2. Om overgangen fra selskapsfastsetting til skattefastsetting etter skatteloven § 7-3 vil være skattefri for Borettslaget og andelseier Selskap B.
3. Om hel eller delvis konvertering av gjelden Borettslaget har til Selskap B (eller mellomliggende holdingselskap) som følge av kjøpet av aksjene i Selskap A til egenkapital medfører oppskrivning av inngangsverdiene på andelene i Borettslaget.
4. Om den skisserte omorganiseringen, med beslutning om oppløsning av Selskap A, stiftelse av Borettslaget, fisjon av Selskap C, salg av aksjer i Selskap A til Borettslaget, gjennomføring av fusjon av Selskap A inn i Borettslaget etter ulovfestet rett, konvertering av selgerkreditt, samt salg av aksjene i Selskap B til ekstern kjøper, rammes av den generelle omgåelsesregelen i skatteloven § 13-2, enkeltvis eller samlet.

Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå ved de skisserte transaksjonene ut over de spørsmål som er drøftet i det følgende. Skattedirektoratet forutsetter at premissene og faktum som er beskrevet ovenfor er fullstendige for de spørsmål som drøftes. 

Spørsmål 1: Om Selskap A kan fusjonere skattefritt med Borettslaget med hjemmel i overgangsreglene for flertrinnsmodellen

Fusjon av aksjeselskap inn i et borettslag hvor beslutning om å oppløse selskapet som innfusjoneres sendes til Foretaksregisteret 15. oktober 2025 eller senere kan ikke lengre gjennomføres uten umiddelbar beskatning, jf. skatteloven § 11-2 fjerde ledd og FSFIN § 11-2-1.

I endringsforskriften (FOR-2025-12-22-2861) del IV er det imidlertid fastsatt følgende overgangsregler:

«Endringen skal likevel ikke gjelde for aksjeselskap som eier tomt, hvor det per 15. oktober 2025 enten

- forelå gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for bygging av nye boliger, eller

- var gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter etter bustadoppføringslova.

For aksjeselskap som eier tomt, hvor det per 15. oktober 2025 enten

- ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller

- forelå en konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent,

får endringen virkning for fusjoner hvor beslutning om å oppløse selskapet som innfusjoneres, sendes til Foretaksregisteret 2. april 2026 eller senere. Tidligere innsending må kunne dokumenteres med poststempel, digital kvittering eller på annen sikker måte. Planen om å øke antall boliger med minst 50 prosent må sannsynliggjøres i form av prosjektbeskrivelser, arkitekttegninger, konkrete prosjekteringskostnader eller lignende. Det må kunne dokumenteres at en slik økning kan gjennomføres uten å komme i konflikt med en eventuell reguleringsplan for området. Dersom tiltaket krever dispensasjon, må dispensasjon foreligge senest 1. april 2026

Innsenders spørsmål er hvorvidt den planlagte disposisjonen med oppløsning av Selskap A og melding til Foretaksregisteret før 2. april 2026 faller inn under overgangsreglene i endringsforskriften (FOR-2025-12-22-2861) del IV.

Basert på det som er skissert i anmodningen, legger Skattedirektoratet til grunn at det relevante punktet å vurdere i denne saken er alternativet om en «konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 %».

Et grunnleggende vilkår for at overgangsregelen punkt to skal komme til anvendelse vil da være om det kan sannsynliggjøres at det per 15. oktober 2025 forelå en «konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent». Det oppstilles videre i overgangsreglene materielle krav til hvordan dette skal sannsynliggjøres:

«Planen om å øke antall boliger med minst 50 prosent må sannsynliggjøres i form av prosjektbeskrivelser, arkitekttegninger, konkrete prosjekteringskostnader eller lignende»

Skattedirektoratet legger, basert på ordlyden i overgangsregelen, til grunn at det relevante punktet i overgangsregelen som er til vurdering er ment å skjerme prosjekter om utbygging på bebygde tomter som per 15. oktober 2025 hadde nådd et tilstrekkelig modenhetsnivå. Dette begrunnes i at det kreves at det foreligger en «konkret plan» på dette tidspunktet og at denne planen må være så konkret at det kan fremlegges arkitekttegninger, prosjektbeskrivelser mv. som per 15. oktober 2025 sannsynliggjør at planleggingen er kommet et godt stykke på vei mot oppstart av prosjekt om å oppføre konkrete boliger. Direktoratet legger dermed til grunn at det må foreligge dokumentasjon som helt konkret viser hvordan tomten er tenkt bebygget (arkitekttegninger) eller hvordan prosjektet konkret er tenkt gjennomført (prosjektbeskrivelser) eller på annen måte viser at prosjektet er i tilsvarende fase. Det vil dermed ikke være tilstrekkelig at det sannsynliggjøres at det foreligger mer overordnede planer om å utnytte en allerede bebygd tomt til økt boligbygging på et fremtidig tidspunkt. Dette følger etter vårt syn også av kravet om at økningen av boliger ikke må komme i konflikt med en eventuell reguleringsplan for området.

I Prop. 1 LS (2025-2026) punkt 6.5 omtales overgangsreglene. Det uttales bl.a. følgende:

«På bakgrunn av omtalen ovenfor legger departementet til grunn at aktører som har kjøpt eiendom med hensikt å benytte skattetilpasning gjennom flertrinnsmodellen, i noen grad bør ha tatt hensyn til muligheten for regelverksendringer som avskjærer denne skattetilpasningen.

(…)

Regjeringen legger samtidig vekt på å ivareta forutberegneligheten i byggeprosjekter som er igangsatt eller der planleggingen har kommet et stykke på vei. Det foreslås derfor to ulike sett med ikrafttredelsesbestemmelser, som forutsettes fastsatt i Finansdepartementets samleforskrift til skatteloven»

Det ovenfor siterte støtter etter vårt syn opp under at overgangsregelen som er til vurdering her er ment å skjerme tilfeller der planleggingen av et konkret boligprosjekt må være kommet et godt stykke på vei ved ikrafttredelsen av endringene. Disse bedømmes da å ha vern basert på forutberegnelighetshensyn, siden disse formodentlig må anses å ha innrettet seg etter gammel rettstilstand på en måte som gjør det vanskelig å gjøre endringer i prosjektet mv.

Anmoder har i beskrivelsen av prosjektets status per 15. oktober 2025 fremhevet at det forelå en kommunal arealplan for området som la opp til boligbygging på den aktuelle tomten. I etterfølgende korrespondanse er det imidlertid bekreftet at det ikke forelå reguleringsplan for tomten på dette tidspunktet (som er et krav etter arealplanen før det kan søkes om og igangsettes bygging av boliger på eiendommen). Det vises videre til at det i 2024 ble innhentet en verdivurdering som ble avgitt under forutsetning av at eiendommen ble bebygget med boliger som på tilsvarende eiendommer i området. Det vises også til at et advokatfirma i 2024 ble engasjert for å bistå med å innhente nøkkelinformasjon og å sette opp en strategi for konvertering av eiendommen til bolig, og at det i 2022/2023 ble engasjert tredjeparter for å gjennomføre «mulighetsstudier» av eiendommen med tanke på fremtidig boligutbygging.

Slik dette er skissert av anmoder kan det ikke legges til grunn at det foreligger slik dokumentasjon som det etter overgangsregelen kreves for å sannsynliggjøre at prosjektet var tilstrekkelig konkret per 15. oktober 2025 til å komme inn under overgangsregelen på dette grunnlaget. Skattedirektoratet viser også til at anmoder har bekreftet at det per 15. oktober 2025 ikke forelå en reguleringsplan for tomten.

Skattedirektoratet har derfor kommet til at det ikke kan legges til grunn, basert på det som er skissert i anmodningen, at det per 15. oktober 2025 forelå et konkret planlagt prosjekt om bygging av boliger på den konkrete tomten som oppfyller kravet til en «konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent», slik dette må forstås i overgangsregelen.

Dette innebærer at vilkårene for å komme inn under overgangsregelen knyttet til innføringen av skatteloven § 11-2 fjerde ledd og FSFIN § 11-2-1, på dette grunnlaget, ikke er oppfylt. Dette innebærer videre at den skisserte fusjonen av eiendomsselskapet inn i borettslaget (når dette blir stiftet en gang i fremtiden) ikke kan gjennomføres uten å utløse umiddelbar beskatning, gitt de forutsetninger som anmoder har beskrevet.

Spørsmål 2: Om overgangen fra selskapsfastsetting til skattefastsetting etter skatteloven § 7-3 vil være skattefri for Borettslaget og andelseier Selskap B

Skattedirektoratet legger til grunn at overgangen fra selskapsfastsetting til fastsetting etter skatteloven § 7-3 for Borettslaget kan skje uten beskatning av Borettslaget og andelseierne, jf. administrativ praksis.

Spørsmål 3: Om hel eller delvis konvertering av gjelden Borettslaget har til Selskap B (eller mellomliggende holdingselskap) som følge av kjøpet av aksjene i Selskap A til egenkapital medfører oppskrivning av inngangsverdiene på andelene i Borettslaget

Skattedirektoratet legger til grunn at gjeldskonverteringen som skissert vil medføre tilsvarende oppskriving av inngangsverdiene på andelene i Borettslaget.

Spørsmål 4: Om den skisserte omorganiseringen rammes av den generelle omgåelsesregelen i skatteloven § 13-2

Gitt konklusjonen på spørsmål 1 over, legger Skattedirektoratet til grunn at dette spørsmålet ikke er aktuelt i foreliggende sak.

Konklusjon

De skisserte disposisjonene faller ikke inn under vilkårene i overgangsreglene til skatteloven § 11-2 fjerde ledd og FSFIN § 11-2-1 når det gjelder vilkåret om «en konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent». En fremtidig fusjon som skissert mellom eiendomsselskapet Selskap A og Borettslaget vil dermed ikke kunne gjennomføres uten å utløse umiddelbar beskatning på dette grunnlaget.

Overgangen fra selskapsfastsetting til skattefastsetting etter skatteloven § 7-3 vil ikke utløse skatt for Borettslaget og andelseier Selskap B.

En hel eller delvis konvertering av Borettslagets gjeld til egenkapital medfører tilsvarende oppskrivning av inngangsverdien på andelene.

Det er ikke relevant å ta stilling til skatteloven § 13-2, gitt konklusjonen på det første spørsmålet.