Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter er andelseier i borettslaget. Borettslaget er organisert i henhold til borettslagsloven av 4. februar 1960, og har til formål å skaffe andelseierne bolig ved å erverve eller forestå oppføringen av boligbygg og utleie av boliger i slike bygg til andelseierne, jf. vedtektene § 1.

Borettslaget eier eiendommen gnr. Z, bnr. X i Storvik. Andelslaget har åtte andeler hver pålydende kr 100. Eierne av andelene har rett og plikt til å leie den til andelen tilhørende leilighet i borettslagets eiendom.

Foruten skattyter, er de øvrige andelseierne dels fysiske personer som benytter borettslagsleiligheten til egen bolig, og dels juridiske personer som fremleier borettslagsleilighetene til ansatte i egen virksomhet.

Det er nå ønskelig å omdanne borettslaget til sameie bestående av åtte selveierleiligheter. Innsender forutsetter at sameieandelen vil tilsvare andelens forholdsmessige del av boligselskapet.

Det er vist til at Skattedirektoratet i en uttalelse inntatt i Utv. 1979 s. 390 la til grunn at omdannelse fra boligselskap til boligsameie ikke utløste gevinstbeskatning av den enkelte andelseier/aksjonær, forutsatt at sameieandelen tilsvarte andelens/aksjens forholdsmessige del av boligselskapet.

Selv om nevnte uttalelse konkret omhandler omdannelse fra aksjeselskap til boligselskap, antar innsender at det samme må gjelde omdannelse fra borettslag til boligsameie. På denne bakgrunn ønsker innsender en bindende forhåndsuttalelser der Skattedirektoratet tar stilling til om omdannelsen vil utløse gevinstbeskatning for skattyter.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet er bedt om å ta stilling til om omdannelse av borettslag til boligsameie med eierseksjoner, jf. lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, utløser gevinstbeskatning for skattyter som andelseier i borettslaget.

Direktoratet viser til at gevinst ved realisasjon av formuesobjekt er skattepliktig inntekt, jf. skatteloven §§ 5-1 annet ledd og 5-30. Videre er det presisert i § 9-3 første ledd at realisasjon omfatter overføring av eiendomsrett mot vederlag.

Ved en omdannelse vil andelseiers eiendomsrett til andelen opphøre. Etter lov om eierseksjoner § 19 første ledd har den enkelte sameier enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer. Videre følger det av samme lov § 22 første ledd at den enkelte sameier har full rettslig rådighet over sin seksjon. Slike rettigheter har en økonomisk verdi og vil utgjøre vederlaget for skattyters andel i boligselskapet. Omdannelsen vil etter skatteloven § 9-2 således innebære en realisasjon av andelen.

Skattedirektoratet har i en uttalelse inntatt i Utv. 1979 s. 390 lagt til grunn at omdannelse fra boligselskap til boligsameie ikke utløser skatteplikt. Direktoratet har også i en bindende forhåndsuttalelse av 12. mars 2003 uttalt at omdannelse fra boligaksjeselskap til boligsameie ikke vil utløse beskatning for aksjonæren.

I henhold til skatteloven § 7-12 anses både borettslag og boligaksjeselskaper som boligselskap, og andelseiere/aksjonærer i slike selskaper er likestilte med hensyn til inntektsberegningen etter nærmere fastsatte regler.

Skattedirektoratet er på bakgrunn av ovennevnte av den oppfatning at omdannelsen av borettslaget som omfattes av skatteloven § 7-12, til boligsameie etter lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, ikke vil utløse noen gevinstbeskatning av skattyter. Vi forutsetter imidlertid at sameieandelen skattyter mottar vil tilsvare andelens forholdsmessige del av borettslaget.

Direktoratet gjør for ordens skyld oppmerksom på at ved en eventuell fremtidig realisasjon av selveierleiligheten, skal skattyters kostpris ved ervervet av andelen i borettslaget benyttes som inngangsverdi ved gevinst/-tapsberegningen. Med andre ord vil det foreligge skattemessig kontinuitet hva angår inngangsverdien.

Konklusjon

En omdannelse av borettslaget, jf. skatteloven § 7-12, til boligsameie, vil ikke utløse gevinstbeskatning av andelen i borettslaget tilhørende skattyter. Det forutsettes at sameieandelen skattyter mottar vil tilsvare andelens forholdsmessige del av borettslaget.