Skatteklagenemnda

Nedsettelse av ligningsverdi for boligeiendom

  • Publisert:
  • Avgitt: 25.05.2018
Saksnummer Stor avdeling 01 NS 77/2018

Saken gjelder krav om nedsettelse av ligningsverdi for boligeiendom på kr 317 812, jf skatteloven § 4-10.

Klagen ble tatt til følge.

Saksforholdet

Skatt X har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd opplyst følgende om saksforholdet:

            "Skattepliktige [A] eier eiendommen gnr [...] bnr [...] i Y kommune.

Y kommune har benyttet Skatteetatens boligverdier fastsatt for inntektsåret 2015 som grunnlag for beregning av eiendomsskatt i 2017.

Ved ordinær likning var boligverdien/formuesverdien fastsatt med hjemmel i skatteloven § 4-10 andre ledd, på grunnlag av følgende boligdata:

Boligtype: Enebolig                 

Byggeår: 1952

P-rom: 118 kvm                       

Primær/sekundær: Primærbolig

Beliggenhet: Tett         

             

Boligverdien var beregnet til kr 1 271 247 og formuesverdien som primærbolig var fastsatt til 25 % av boligverdien, kr 317 812.

Den 08.05.2017 mottok skattekontoret klage fra den skattepliktige hvor hun opplyser at boligprisene i Y er veldig lave. Hun viser til 4 eiendommer i Y som er solgt i 2017 for kr 325 000 til 400 000. Hun ber derfor om at markedsprisen for hennes bolig settes ned til kr 400 000.

Skattekontoret har i brev av 20.07.2017 anmodet den skattepliktige om å dokumentere markedsverdien med takst eller verdivurdering. Det er i brevet opplyst at det ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort at eiendommen har en markedsverdi på kr 400 000. Det er også i brevet beskrevet at det med "observerbar markedsverdi" menes den salgsverdien eiendommen eller en tilnærmet lik eiendom i samme område ble solgt for. Aktuell dokumentasjon ved "observerbar markedsverdi" på grunnlag av tilnærmet lik eiendom i samme område, kan være prospekter mv. som viser at det dreier seg om tilnærmet like boliger, og omsetningstall hentet fra Finn.no eller lignende.

Dokumentasjonen eller grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret.

Skattekontorets anmodning er besvart i brev av 03.11.2017."

Utkast til innstilling ble sendt på innsyn til skattepliktige den 6. februar 2018. Det kom ikke merknader til innstillingen.

Saken har vært til behandling i alminnelig avdeling, hvor to nemndsmedlemmer dissenterte.

Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik:

            "Sitat fra brevet av 03.11.2017:

Jeg kjøpte dette huset som er bygd i 1952 for ca. 9 år siden for kr 375 000. Huset hadde da stått ubebodd i noen år. Huset er ikke oppusset eller modernisert hverken innvendig eller utvendig. Her er det f.eks. takrenner av tre fra 1952 som han som bygget huset laget selv. En gang i tiden er de gamle dobbeltvinduene blitt skiftet ut, men alle vinduene som ble satt inn da er nå punktert, og sånn var det da jeg kjøpte huset. Bordkledningen utvendig er også moden for å skiftes ut for lengst. Jeg sendte jo med to eksempler fra kommunen på to eiendommer på andre siden av veien som ble solgt for kr 400 000. Begge disse husene er i en helt annen tilstand enn mitt. Så både p.g.a. tilstanden på mitt hus og den generelle lave markedsverdien her, så kan jeg ikke skjønne annet en at markedsverdien på huset mitt må settes ned. Her blir husene stort sett stående tomme når eierne dør eller flytter [..]"

I brev datert 8. mai 2017 forklarte skattepliktige at boligprisene i Y er veldig lave. To av nabohusene, som skattepliktige mener at er nesten identisk med hennes bolig, ble solgt for kr 400 000, jf. vedlagt dokumentasjon om hjemmelsovergang for eiendommer i [Y kommune]. Skattepliktige ber derfor om at markedsverdien for hennes boligeiendom settes ned til kr 400 000. 

Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert klagen slik:

"Klage på eiendomsskattegrunnlaget 2017 anses som klage på likningen for inntektsåret 2015, se skatteforvaltningsloven § 13-2 fjerde ledd.

Klagen er innkommet etter klagefristens utløp, men den oppfyller lovens krav til form og innhold, se skatteforvaltningsloven §§ 13-4 første ledd og § 13-5. Selv om klagefristen er oversittet, kan skattemyndighetene ta klagen under behandling dersom det er grunn til det under hensyn til blant annet klagerens forhold, den tid som er gått, spørsmålets betydning og sakens opplysning, se § 13-4 tredje ledd.

Skattekontoret har vurdert at klagen skal tas opp til behandling. Vi har særlig lagt vekt på spørsmålets betydning for eiendomsskatten som den skattepliktige skal betale.

Spørsmålet er om den skattepliktige kan få nedsatt sin formuesverdi på boligen i Y kommune.

Det følger av skatteloven § 4-10 andre ledd at verdien av boligeiendom settes til produktet av boligens areal og en kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen settes til en prosentandel av beregnet omsetningsverdi per kvadratmeter, hvor det tas hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Prosentandelen er 25 prosent for primærbolig. Kvadratmetersatsene fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.

Det følger av skatteloven § 4-10 første ledd at verdien av fast eiendom kan settes lavere enn omsetningsverdien. Formuesverdien av primærbolig skal settes ned etter krav fra skattepliktig dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi.

Den skattepliktige ber om at markedsverdien settes ned. Hun viser til eiendommer i Y som er solgt for kr 400 000. På grunn av manglende dokumentasjon av markedsverdien anmodet skattekontoret den skattepliktige om takst/verdivurdering. Det ble opplyst at det med "observerbar markedsverdi" menes oppnådd salgssum for den aktuelle eiendommen eller tilnærmet lik eiendom i samme område. Med tilnærmet like eiendom, menes eiendommer med samme byggeår, samme størrelse, samme byggefelt og/eller samme boligkompleks. Eiendommen må videre ikke være solgt til noen som selger har interessefellesskap med, men må være solgt på det åpne markedet slik at salgssummen gjenspeiler korrekt markedsverdi.

I den skattepliktiges klage viser hun til flere boliger som er solgt i Y, men disse boligene har ikke samme byggeår eller samme areal. Boligene som det vises til kan derfor ikke sies å være helt lik boligen til den skattepliktige. Salgssummen for disse boligene kan derfor ikke legges til grunn som observerbar markedsverdi.

Den skattepliktige har i brev av 03.11.2017 beskrevet boligens standard som viser at boligen trolig har for høy verdi. Da det ikke foreligger noen takst eller verdivurdering som viser boligens markedsverdi, finner skattekontoret ingen grunnlag for å endre grunnlaget for beregning av formuesverdien.

Boligverdien på boligen gnr. [...] bnr. [...] i Y kommune fastholdes for inntektsåret 2015."

Sekretariatets vurderinger

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 (2). Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 (2). 

Den som skal svare skatt etter eigedomsskattelova har samme rett til å klage etter skatteforvaltningsloven § 13-1 som den skattepliktige har over avgjørelse som får betydning for eiendomsskatten, jf. skatteforvaltningsloven § 13-2 (4).

Fristen for å påklage skatteoppgjøret for 2015 datert 22. juni 2016 er seks uker, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4. Skattepliktige påklaget skatteoppgjøret for inntektsåret 2015 den 8. mai 2017, og klagen er dermed fremsatt for sent. På bakgrunn av en helhetsvurdering av blant annet spørsmålets betydning for eiendomsskatten som skattepliktige skal betale, innstiller sekretariatet på at klagen skal realitetsbehandles, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4 (3).   

Sekretariatet, som forbereder saker for Skatteklagenemnda, innstiller på at klagen ikke tas til følge.

Ligningsverdien til skattepliktiges bolig er fastsatt til kr 317 812 for inntektsåret 2015 og er beregnet ut fra følgende opplysninger:

  • Byggeår 1952
  • P-rom: 118 m2
  • Boligtype: Enebolig
  • Primær/sekundær: Primær
  • Eierandel: 100 %

Ligningsverdien må overstige 30 prosent av boligens dokumenterte markedsverdi dersom ligningsverdien skal kunne settes ned, jf. skatteloven § 4-10 (1). For at ligningsverdien på kr 317 812 skal overstige 30 prosent av markedsverdi, må det dermed dokumenteres en markedsverdi som er lavere enn kr 1 059 373 (kr 317 812 / 30 x 100), heretter kalt klagegrense.

For å komme inn under denne regelen i skatteloven § 4-10 må skattepliktige med andre ord kunne dokumentere en reell omsetningsverdi som er lavere enn kr 1 059 373.

Skattepliktige mener at eiendomsskatten er for høy, og i brev datert 8. mai 2017 begrunnes dette blant annet med at to naboeiendommer har blitt solgt til lavere pris enn det skattepliktige har fått oppgitt som boligverdi på sin egen bolig. Vedlagt brevet fulgte utskrift av hjemmelsovergang for boliger i [Y kommune].

Sekretariatet bemerker at for at salgssummen av de to naboeiendommene skal kunne legges til grunn, må det gjelde "salg av helt lik eiendom i samme område", jf. Ot.prp. nr. 1 (2001-2002) side 97. Dette innebærer at eiendommene bør være like både med hensyn til beliggenhet, størrelse og beskaffenhet for øvrig. Eiendommene bør være tilnærmet identiske med hensyn til størrelse, planløsning og utseende, og eiendommens beskaffenhet vil blant annet omfatte eiendommens generelle standard, vedlikehold, påkostning og byggeår, jf. Utv-2002-1306. Dersom det innen området eksisterer klare markedsmessige forskjeller på grunn av f.eks. utsikt, støy og lysforhold, kan ikke salgssummen legges til grunn, jf. Utv-2002-1306. Det er skattepliktige som må sannsynliggjøre de ovennevnte forhold.

I brev fra skattekontoret datert 20. juli 2017 ble skattepliktige informert om at de innsendte opplysningene om naboeiendommene ikke tilstrekkelig sannsynliggjorde at hennes eiendom hadde en markedsverdi på kr 400 000. Hun ble derfor bedt om å sende inn takst eller verdivurdering og informert om hva som måtte til for å underbygge klagen. Påstanden som er fremmet om naboeiendommene er ikke dokumentert noe nærmere. Ifølge opplysninger i Eiendomsregisteret har boligene som skattepliktige viser til ikke samme byggeår eller samme areal som skattepliktiges bolig, og de kan derfor ikke sies å være helt lik hennes bolig. Skattepliktige har heller ikke fremlagt takst som viser dagens omsetningsverdi på hennes egen bolig. Sekretariatet kan derfor ikke se at det foreligger opplysninger som kan tilsi at vilkårene for å kunne sette ned ligningsverdien er oppfylt, jf. skatteloven § 4-10 (1). 

Sekretariatets forslag til vedtak

Klagen tas ikke til følge.

 

Dissens i alminnelig avdeling

Skatteklagenemndas medlemmer Bjørnelykke og Backer-Grøndahl har dissentert. Fra dissensen siteres:

            "Uenig i sekretariatets innstilling.

Klager har for inntektsåret 2015 fått fastsatt formuesverdien på sin bolig ut fra en antatt markedsverdi på kr 1 272 247. Klagers bolig er oppført i 1952 og har et areal på 118 kvm. Det er ikke bestridt at boligen er dårlig vedlikeholdt, noe som vil påvirke prisen en kan oppnå for boligen i markedet negativt. Klager ber om at markedsverdien blir satt ned til kr 400 000, og viser til at to nesten identiske nabohus er solgt for kr 400 000.

I brev datert 20. juli 2017 har skattekontoret oppfordret klager til å sende enten takst, verdivurdering fra eiendomsmegler eller observerbar markedsverdi. "Observerbar markedsverdi" ble forklart som salgsverdi på eiendommen eller en tilnærmet lik eiendom i samme område. Klager har sendt inn dokumentasjon på to boliger beliggende i samme område som egen bolig. Dokumentasjonen viser at begge disse er omsatt i det åpne marked for kr 400 000. Den ene av disse boligene ([...]) er bygget i 1956 og har et areal på 110 kvm. Den andre boligen klager henviser til er bygget i 1966 og er på 117 kvm. Jeg legger derfor til grunn at disse boligene er tilnærmet lik klagers bolig. Det er ikke gitt opplysninger om standarden på disse boligene, men jeg antar likevel ut fra beskrivelsen av klagers bolig at disse lite trolig har lavere standard enn klagers bolig. Jeg mener derfor at boligene klager viser til er relevante sammenligningsgrunnlag og gir et tilstrekkelig grunnlag for å kunne fastslå at klager har sannsynliggjort at hennes bolig ut fra alder, størrelse og lave standard ikke kan anses å ha en markedsverdi på kr 1 271 247. Jeg mener klager i tilstrekkelig grad har sannsynliggjort at klagers bolig ikke ville oppnådd en høyere pris enn de aktuelle eiendommene ved et salg til markedspris."   

Nemndsmedlemmet Steinholt sluttet seg til sekretariatets innstilling.

Sekretariatet er ikke enig i dissensen.

Formuesverdien skal settes ned etter krav fra skattepliktige dersom den for primærbolig overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jf. skatteloven § 4-10 (1) og Prop. 1 L (2009-2010) punkt 3.3.5. En nedsettelse av formuesverdien forutsetter at skattepliktige kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdi kan enten dokumenteres med teknisk verdi i form av takst/verdivurdering eller med observerbar markedsverdi.

Med "observerbar markedsverdi" menes oppnådd salgssum for den aktuelle eiendommen eller helt lik eiendom i samme område, jf. Prop. 1 L (2009-2010) punkt 3.3.5. Dette innebærer at eiendommene bør være like både med hensyn til beliggenhet, størrelse og beskaffenhet for øvrig. I Utv-2002-1306 er det lagt til grunn at en uavbrutt fortsettelse av lik bebyggelse innen samme kommune vil være "samme område", eksempelvis et byggefelt med identiske boliger. Eiendommene bør videre være tilnærmet identiske med hensyn til størrelse, planløsning og utseende, og eiendommens beskaffenhet vil blant annet omfatte eiendommens generelle standard, vedlikehold, påkostning og byggeår, jf. Utv-2002-1306. Dersom det innen området eksisterer klare markedsmessige forskjeller på grunn av f.eks. utsikt, støy og lysforhold, kan ikke salgssummen legges til grunn, jf. Utv-2002-1306. Det er skattepliktige som må sannsynliggjøre de ovennevnte forhold.

Skattepliktige har fremlagt dokumentasjon på at to eiendommer i [Y] hadde salgsverdi på kr 400 000. Av Eiendomsregisteret er det opplyst følgende om eiendommene:

 

[Adresse 1], gnr. [...] /bnr. [...]

[Adresse 2], gnr. [...] /bnr. [...]

Boligtype

Enebolig

Enebolig

Byggeår

1966

1956

P-rom

117 m2

110 m2

Beliggenhet

Tett

Tett

Mottatt markedsverdi

Kr 730 000, siste år med nedsatt formuesverdi er 2020

Kr 350 000, siste år med nedsatt formuesverdi er 2016

 

Som det fremgår av sekretariatets redegjørelse ovenfor er skattepliktiges enebolig bygd i 1952, og den har P-rom på 118 m2. Ettersom skattepliktiges bolig er bygd flere år før de andre boligene, mener sekretariatet at det ikke foreligger uavbrutt fortsettelse av lik bebyggelse innen den samme kommunen, dvs. at de aktuelle boligene ikke inngår i et byggefelt med identiske boliger. Videre finner sekretariatet det ikke sannsynliggjort at skattepliktiges boligeiendom og eiendommene i [adresse 1] og [adresse 2] er tilnærmet identiske med hensyn til størrelse, planløsning, utseende, generelle standard, vedlikehold, påkostning og byggeår. På denne bakgrunn mener sekretariatet at salgsverdi på kr 400 000 for [adresse 1] og [adresse 2] ikke kan legges til grunn som "observerbar markedsverdi" for skattepliktiges eiendom.

Sekretariatet vil påpeke at boligeiendommene [adresse 1] og [adresse 2] fikk nedsatt ligningsverdien fordi de hadde dokumentert at omsetningsverdi for deres konkrete boliger var lavere enn boligformuesberegningene fra SSB. Ettersom sekretariatet mener at skattepliktige ikke har dokumentert eiendommens observerbare markedsverdi, må hun fremlegge dokumentasjon på boligens tekniske verdi, dvs. takst eller verdivurdering for hennes egen bolig.

I skattekontorets brev datert 20. juli 2017 ble skattepliktige informert om at salgsverdi på kr 400 000 for boligene i [adresse 1] og [adresse 2] ikke tilstrekkelig sannsynliggjorde at hennes eiendom hadde en tilsvarende markedsverdi, og hun ble derfor bedt om å fremlegge takst eller verdivurdering for sin bolig. Skattepliktige har ikke fremlagt takst eller verdivurdering for boligen sin, og det foreligger dermed ikke tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Av den grunn kan sekretariatet ikke se at det er grunnlag for å nedsette ligningsverdien for hennes boligeiendom.

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 25.05.2018

Til stede:

                        Skatteklagenemnda

                        Gudrun Bugge Andvord, leder

                        Benn Folkvord, nestleder

                        Kate Bjørnelykke, medlem

                        Harald Andris Hamre, medlem

                        Synnøve E. Nordnes, medlem

 

Skattepliktige har fremlagt dokumentasjon som viser at to naboeiendommer ble solgt for kr 400 000 i 2017. I dette konkrete tilfellet mener nemnda at de to eiendommene er sammenlignbare med skattepliktiges eiendom. Nemnda finner at opplysningene om naboeiendommene og deres omsetningsverdi, tilsier at formuesverdien på hennes eiendom på kr 317 812 overstiger 30 prosent av eiendommens «dokumenterte omsetningsverdi», jf. skatteloven § 4-10 første ledd.

Nemnda traff deretter følgende enstemmige

                                                           v e d t a k:

Klagen tas til følge.