Spørsmål om utleie til nærstående skal med i virksomhetsvurderingen

 

Lovhenvisninger:
Skatteloven §§ 5-1, 5-20, 5-30, 5-20 (3) og 7-1

 

1 Saksforholdet

Skattekontoret har i uttalelse til sekretariatet opplyst følgende om saksforholdet:

«I innleverte skattemeldinger for 2020 og 2021 har klager oppgitt leieinntekter fra eiendommene [adresse 1], [adresse 2] og [adresse 3] i X og [adresse 4] i Y. Samlet er det fem utleieenheter i disse eiendommene (to i [adresse 3]). Inntekten var oppgitt slik:

2020:

[…]

2021:

[…]

I brev av 01.07.2022 ba skattekontoret klager om å dokumentere alle kostnadsfradrag i utleieinntekten. Klager la frem dokumentasjon på vedlikehold og innkjøp av innbo.

Den 18.10.2022 varslet skattekontoret klager om endring av hennes skattefastsetting for 2020 og 2021. I varselet ble det foreslått å endre fradraget for vedlikehold for 2021, reduksjon av fradragsførte kommunale avgifter og forsikring til kr 0 for begge år, reduksjon av avskrivninger innbo til kr 0 for 2020 og reduksjon av husleie/felleskostnader med beløp som gjelder renter og avdrag på fellesgjeld for begge år.

Kommunale avgifter og forsikring ble ansett inkludert i felleskostnadene. Avskrivning av innbo var krevd til fradrag med 15 % av brutto inntekt, uten at vilkårene for slik avskrivning var til stede. I tillegg til avskrivninger hadde klager krevd direkte fradrag for kostnader til møbler og innbo. Renter var allerede gitt fradrag for under kortet «Bolig og eiendeler/andeler i boligsameie, borettslag og boligaksjeselskap».

Videre ble det vurdert at utleien oppfyller vilkårene for å kunne anses som næringsinntekt, da aktivitet ved fem utleieforhold eller mer normalt oppfyller kravet til næring.

I tilsvar fra advokat B 15.11.2022 opplyses at klager har misforstått reglene om fradrag og at hun aksepterer korrigeringer, bortsett fra beløpet som var ført som vedlikehold.

I tilsvaret påstås det også at det kun foreligger fire utleieforhold. Leiligheten i [adresse 2] er bebodd av klagers datter. Hun er student ved E og fikk bo i leiligheten mot å dekke de faktiske kostnadene. Hun betaler derfor kr 6 000 pr måned, hvilket dekker husleie og vedlikehold.

Det opplyses at tre av leieforholdene er på treårskontrakter og den fjerde er tidsubestemt og har nå vart siden 2013. Med tre boligeiendommer som alle er på langtidskontrakter, følger det minimalt med arbeid knyttet til utleien. Leietakerne har selv ansvar for vask og sedvanlig indre vedlikehold. Ytre vedlikehold gjøres av sameiet/borettslaget. Det anføres at utleien ikke skal anses som næringsinntekt.

Den 02.12.2022 fattet skattekontoret vedtak om endring av skattefastsettingen.

Fradrag for kommunale avgifter og forsikring, avskrivning av innbo og husleie/felleskostnader ble endret i samsvar med varselet. Utleien av [adresse 2] til klagers datter ble ansett å ha gitt overskudd, etter korrigering av kostnadene, og som skattepliktig inntekt. Overskuddet fra [adresse 2] var beregnet slik:

[…]

Samlet overskuddet ved utleien ble beregnet slik:

[…]

Skattekontoret fastholdt også at utleien måtte anses som næringsinntekt.

Ved vurdering av aktivitetsnivået ble det vist til at enkelte av leiekontraktene ikke inneholder bestemmelser om vedlikeholdsplikt, mens andre har bestemmelser som klargjør hvilket vedlikehold som skal utføres av leietaker og hva klager har ansvaret for. Videre ble det vist til at det er fradragsført vedlikehold for alle leieforholdene begge inntektsår.

Etter en samlet vurdering fant skattekontoret at utleieaktiviteten er å anse som næringsvirksomhet.

I nytt brev 02.12.2022 varslet skattekontoret om at det ville bli vurdert ileggelse av ordinær tilleggsskatt på endringene i fradrag på kr 192 700 for inntektsåret 2020 og kr 64 000 for inntektsåret 2021. Skjerpet tilleggsskatt ble varslet ilagt på endringer i fradrag kr 64 000 for inntektsåret 2020 og kr 64 000 for inntektsåret 2021.

Den 16.01.2023 fattet skattekontoret vedtak om ileggelse av ordinær tilleggsskatt og skjerpet tilleggsskatt. For 2020 ble ordinær tilleggsskatt ilagt på skatt av grunnlag kr 192 000 og skjerpet tilleggsskatt ble ilagt på skatt av grunnlag kr 64 000. For 2021 ble både ordinær og skjerpet tilleggsskatt ilagt på skatt av grunnlag kr 64 000.

Under klagebehandlingen sendte skattekontoret en henvendelse til advokat B 20.03.2023, hvor det ble bedt om en avklaring om klagers datter reelt betalte husleie og hvem som betaler kostnadene for leiligheten hun bebor.

Svar innkom i brev av 12.04.2023. Det bekreftes at datteren betaler husleie og at klager har betalt alle kostnader.»

Skattekontoret sendte sin uttalelse i saken til sekretariatet for Skatteklagenemnda 15. juni 2023.

Sekretariatet sendte utkast til innstilling på innsyn til skattepliktige 24. november 2025, med en tilsvarsfrist på 14 dager. Skattepliktige v/ advokat B har i brev datert 8. desember 2025 kommentert utkastet. Skattepliktiges anførsler gjengis nedenfor.

Saken ble meldt opp til alminnelig avdeling 11. desember 2025. Nemndas leder besluttet at saken heller skulle behandles i stor avdeling. Saken ble derfor trukket fra behandling i alminnelig avdeling 28. desember 2025 og ble meldt opp til behandling i stor avdeling.

2 Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik i uttalelsen:

«I klagen av 13.01.2023 viser advokat B til at klager har misforstått reglene. Det er hennes datter som bebor boligen i [adresse 2]. Hun skal ikke anses som leietaker, jf. skatteloven § 7-1. Dersom klager hadde forstått loven korrekt, ville hun ikke ført opp datteren som leietaker.

Datteren benytter seg av boligen vederlagsfritt. Skattekontoret legger vekt på at datteren er oppført som betaler med vederlag med kr 6 000 pr. mnd. Dette er kun for at hun skal dekke kostnadene selv. At oppføringen teknisk sett har medført et overskudd, er en tilfeldighet. Datteren er student og i det vesentlige forsørget av klager. Forsørgelsen overstiger langt hva klager får i vederlag.

Det må følgelig legges til grunn at klager ikke har hatt fem utleieforhold og at leieinntektene ikke kan anses som virksomhetsinntekt fra næring. I 2022 er leiligheten overført til datteren.

I klagen av 22.02.2023, som gjelder tilleggsskatt, anføres det at skattekontoret har foretatt en uriktig vurdering når det anser at det er bevist med sannsynlighetsovervekt at klagers feil ikke er unnskyldelig og at det er bevist utover enhver rimelig tvil at vilkårene for ileggelse av skjerpet tilleggsskatt er oppfylt.

Det vises til at klager ikke har forstått forskjellen i skatteposisjonen mellom seg og borettslaget, at det er to skattesubjekter. Klager har vært i god tro om at hun kunne føre til fradrag kostnader som hun hadde grunn til å tro var påløpt, men som hun ikke kunne få fradrag for. Dette er rettsvillfarelse, men den er ikke begått i hensikt å oppnå en gevinst klager ikke hadde krav på. Villfarelsen er unnskyldelig, og klager skal i forhold til uskyldspresumsjonen ikke bedømmes som om hun var skattelovkyndig.

Klager trodde hun var pliktig til å oppgi leieinntekter fra sin datter til tross for at hun i praksis kom i konflikt med reglene om klassifisering av inntekter. I realiteten har ikke klager tjent på å oppgi dette forholdet som utleie fordi inntekten dermed ble vurdert som utleie i næring og hun fikk skatteskjerpelse.

Etter at skattekontoret tok opp disse forholdene, har klager forklart deg på en åpen og grei måte, og finner det støtende å bli vurdert som overtreder av reglene med beviskrav som i straffesaker. Det vises også til at klager nå har overført boligen i [adresse 2] til sin datter, slik at den ikke vil inngå som utleiebolig i 2023.

På grunnlag av dette hevdes det at det ikke er rettslig grunnlag for å ilegge ordinær og skjerpet tilleggsskatt. Subsidiært anføres det at det ikke er grunnlag for skjerpet tilleggsskatt.

I brev av 12.04.23 bekreftes det at klagers datter betalte husleie når hun fikk studielånet. Mellom klager og datteren var det avtalt at kr 6 000 pr mnd. skulle anses som dekning av bokostnader. Klager har betalt alle kostnader. Det vises til svaret i sin helhet.»

Skattepliktige v/ advokat B har i merknader til innstilling datert 8. desember 2025 anført følgende:

«Jeg viser til opprinnelig klage og til brev av 24.11 fra Sekretariatet for Skatteklagenemnda med svarfrist i dag.

Klager, A har akseptert de endringer som er gjort basert på at klager har ført opp for mye trekk i sine oppgaver for de aktuelle år. Anførselen om at dette er gjort av unnskyldelig villfarelse opprettholdes dog, slik at en mener at grunnlaget for tilleggsskatt dermed har bortfalt, også skjerpet tilleggsskatt. Dette moment synes for øvrig bortfalt ettersom saksbehandlingstiden er så lang at regelen i EMK Art 6 nr 1 anses å komme til anvendelse. Det har nå vært en liggetid på 36 måneder og ytterligere tid vil påløpe frem til avgjørelse i Skatteklagenemnda. En legger derfor til grunn at kompensasjonen med 1,5 G pr mnd vil overgå ilagt tilleggsskatt. Tilleggsskatten, inkl skjerpet tilleggsskatt anses dermed bortfalt og skal refunderes i den grad den er betalt inn.

Etter dette gjenstår dette forhold: Skal inntektene anses som kapitalinntekt eller næringsinntekt. Etaten har konkludert med næringsinntekt begrunnet med at det foreligger 5 utleieforhold. Ved fire utleieforhold utløses ikke reglene om skjerpet skatt, dvs skatt vurdert som om inntektene ved utleie var inntekter i næring.

Det er etter klagers vurdering avgjørende viktig å vurdere bruken av boligenheten i [adresse 2] til klagers datter på en korrekt måte. Klagers datter skal anses som omfattet av skattelovens § 7-1. Klagers datter var på tidspunktet ved bruken av denne boligen student.

Klager betalte i realiteten store deler av datterens livsopphold. Når datteren betalte kr 6 000 til sin mor for bruken, var dette dels for å dekke faktiske kostnader, dels for at mor skulle lære datteren opp til fornuftig pengebruk; at det kommer kostnader ved å bo. Datteren dekket derved felleskostnadene til borettslaget (som boligens tilhørte) samt vedlikeholds/driftskostnader til en viss grad. At mor i det hele tatt førte opp dette forholdet som et leieforhold skyldtes ene og alene at hun ikke kjente til at hennes datter kunne bo vederlagsfritt og uten å måtte betale skatt av fordelen ved å bo vederlagsfritt. Etaten har lagt til grunn at leieinntektene (etter fradrag for berettigede kostnader) utgjør kr 6 480 for 2020 og kr 14 270 for 2021. Disse to beløpene utgjør dermed forskjellen mellom 4 og 5 utleieenheter for å få klassifisering som næringsinntekt. Skattereglene skal ikke fungere som feller for skatteyterne. Klager anfører at realitetene må legges til grunn, og realiteten her er at datterens bruk av boligen ikke var skattepliktig for eieren etter § 7.1. Som støtte for dette viser en også til at mor betalte store deler av datterens underhold mens hun var student. Dette gjelder både kostnader til mat, klær og støtte til møbler. Likeledes at hun overlot boligen vederlagsfritt til datteren etter hennes avslutning som student. I dette perspektiv, fremstår det som overveiende sannsynlig at mor ikke ville oppgitt betalingene for driftskostnader som leieinntekt om hun hadde kjent til at dette ikke var skattepliktig. Hun ønsket å støtte sin datter, ikke tjene penger på sedvanlig utleie i dette tilfellet. Og beløpene betalt av datter som eventuelt overskred faktiske kostnader ved boobjektet, fremstår ikke i en rimelig proporsjon til at dette boforholdet skal utløse næringsinntekt på mors hånd. Det må være anledning til å utøve et skjønn på dette spørsmålet. En viser også til at faktiske inntekter er under kr 20 000 som er vilkår for skatteplikt etter skattelovens § 7 2. En viser også til at det skal foreta en helhetsvurdering. Denne tilsier at det foreligger kun 4 utleieforhold.

Konklusjon: Det angivelige femte leieforholdet kan fritaksbehandles og klagers leieforhold er derfor begrenset til 4 forhold hvilket utelukker beskatning som næringsinntekt.

En viser for øvrig til tidligere korrespondanse/klage fra denne siden.

Påstand: Skatteetatens fastsettelse av utleieinntekter som næringsinntekt omgjøres.

Klager krever sine sakskostnader til advokat i forbindelse med klagen erstattet.»

3 Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert de formelle sidene av klagen slik i uttalelsen:

«Klagefristen er seks uker fra melding om vedtak er kommet frem til den skattepliktige, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4 første ledd og § 5-5 første ledd. Skattekontoret fattet vedtak om endring av skattefastsettelsen den 02.12.2022 og vedtak om tilleggsskatt den 16.01.2023. Klagene innkom henholdsvis 13.01.23 og 22.02.2023, begge innenfor klagefristen. Klagen er korrekt sendt til skattekontoret og oppfyller kravene til form og innhold, jf. skatteforvaltningsloven § 13-5. Vilkårene for å behandle saken som klage, er oppfylt.

Skattekontoret har vurdert saken på nytt, og vi finner ikke grunnlag for å omgjøre det påklagede vedtaket.
Skatteklagenemnda er klageinstans, jf. skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd.»

Skattekontoret har vurdert innholdet av klagen slik i uttalelsen:

«Utleie av bolig til klagers datter

Klager har i utleieskjema oppgitt leieinntekter fra sin datter med kr 72 000 hvert år. Det er beregnet underskudd ved utleien med kr 25 540 for 2020 og med kr 1 134 for 2021. Skattekontoret endret senere inntekt ved utleien til et overskudd på kr 9 180 og kr 18 270, etter å ha fjernet fradrag for kostnader som ikke er reelle.

Det er opplyst at klagers datter bor i leiligheten i [adresse 2] mot å dekke faktiske kostnader. Avtalen er at hun betaler kr 6 000 pr måned, men betalingen har vært litt ulik fra måned til måned. Klager betaler alle kostnader, som husleie, strøm, vedlikehold, møbler og innbo. Klager har ikke krevd fradrag for strømkostnader i skattemeldingen, men opplyser i svarbrev av 12.04.2023 at strømkostnadene for 2020 utgjør kr 2 700 og for 2021 kr 4 000.

En bolig skal enten fritaksbehandles eller regnskapsbehandles for hele inntektsåret. Med fritaksbehandling av bolig menes at en utleieinntekt er skattefri i sin helhet. Er vilkårene for fritaksbehandling ikke oppfylt, er overskudd skattepliktig og underskudd fradragsberettiget og boligen skal regnskapsbehandles.

En bolig skal fritaksbehandles når utleieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende og eieren benytter minst halvparten, regnet etter utleieverdi, av boligen til egen bruk, jf. skatteloven § 7-2, første ledd.

Fordelen ved at eieren helt eller delvis bruker sin eiendom som egen bolig eller fritidsbolig er aldri skattepliktig, jf. skatteloven § 7-1 første ledd. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen fritaksbehandles eller regnskapsbehandles. Regelen i skatteloven § 7-1 første ledd gjelder også for nære slektninger av eieren som bruker boligen vederlagsfritt når disse bærer alle driftskostnader, herunder indre og ytre vedlikehold. Dette gjelder uavhengig av hvilken type eiendom boenheten ligger i og uavhengig av om eieren selv bor i en annen del av eiendommen.

Klagers datter har betalt husleie som skal dekke faktiske kostnader. Husleien dekker imidlertid ikke alle driftskostnadene. Skattekontoret legger derfor til grunn at nærståenderegelen ikke kommer til anvendelse i denne saken og at boligen ikke kan fritaksbehandles.

Klager opplyser at hun har dekket alle kostnader for leiligheten, inkludert strøm. Skattekontoret anser at husleien på kr 6 000 ikke dekker alle kostnader. Dette tilsier at klagers datter ikke har dekket alle driftskostnader og at hun i utgangspunktet har hatt en skattepliktig fordel, jf. skatteloven § 5-20, 3.ledd.

Datteren har vært student i 2020 og 2021. I praksis skattlegges ikke en students vederlagsfrie bruk av bolig som nær familie eier gjennom studietiden. Det fastsettes derfor ikke skattepliktig fordel for datterens bruk av boligen.

Så lenge boligen ikke fritakslignes, og klager har mottatt husleie, fastholder skattekontoret at utleieforholdet skal tas med som et skattepliktig forhold. Etter at skattekontoret fjernet fradrag som ikke er reelle og renter og avdrag fra fellesutgiftene, er utleieinntekten beregnet til henholdsvis kr 9 180 og 18 270 for 2020 og 2021. Skattekontoret legger til grunn at det i tillegg må gis fradrag for strømkostnader med henholdsvis kr 2 700 og kr 4 000. Utleieinntekten blir da kr 6 480 for 2020 og kr 14 270 for 2021.

Klassifisering som kapitalinntekt eller næringsinntekt
Skatteloven har ingen egen definisjon av hva som skal anses som virksomhet. I henhold til Ot.prp. nr. 86 (1997-98) side 48 skal begrepet «virksomhet» i skatteloven forstås på samme måte som «næringsvirksomhet».

Folketrygdloven har en egen definisjon av hvem som anses som selvstendig næringsdrivende, se folketrygdloven § 1 10. Dette virksomhetsbegrepet er ment å være identisk med det virksomhetsbegrep som legges til grunn i skatteretten, se Ot.prp. nr. 29 (1995–96) side 29 flg.

Vilkårene for å anse en inntektsgivende aktivitet som virksomhet er at aktiviteten

– tar sikte på å ha en viss varighet
– har et visst omfang
– er egnet til å gi overskudd, og
– drives for skattepliktiges regning og risiko

Det stilles ikke krav til at eieren av virksomheten personlig deltar aktivt i driften for at den skal anses som virksomhet.

Skattekontoret legger til grunn at klager har fem utleieforhold som skal regnes med i vurderingen. Det er uomtvistet at utleien har hatt økonomisk karakter, og at den har vært egnet til å gi overskudd. Spørsmålet er omfanget av aktiviteten og om aktiviteten drives for klagers regning og risiko.

Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å leie ut bygninger, herunder boligbygg og fritidseiendommer, må bedømmes konkret hvor en bl.a. tar hensyn til

– bygningens størrelse
– omfanget av aktiviteten
– aktivitetens varighet.

Aktivitetsnivået må normalt bedømmes over noe tid. Også aktivitet av kortere varighet, for eksempel noen måneder, vil kunne regnes som virksomhet. Det må foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt kan en gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til

– forretningsformål, mer enn ca. 500 kvm
– bolig- og fritidsformål, 5 boenheter eller mer.

Også utleie i mindre omfang kan være virksomhet. Dette vil bl.a. være tilfelle når den skattepliktige har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Ved vurderingen av aktiviteten er det ikke noe krav om at det er eieren selv som har utført aktiviteten, men aktiviteten må være utført for eiers regning og risiko.

Leiekontraktene og adresseopplysninger viser at utleien har vært langtidsutleie. I følge to av kontraktene har leietaker ansvaret for det vanlige vedlikeholdet innenfor boligens fire vegger, eks. dørlåser, ruter, servanter, vannklosett, badekar, elektriske kontakter, brytere og sikringer. Utleier skal vedlikeholde bl.a. ledninger og innretninger for avløp og forsyning med vann, gass, varme og strøm. I de to andre fremlagte leiekontraktene fremgår det ikke hva leietaker skal utføre av vedlikehold, men det fremgår at leietaker har ansvar for å delta på dugnad i borettslaget.

Klager har i skattemeldingene krevd fradrag for vedlikehold. For 2020 er det krevd fradrag for arbeider med tak og gulv i [adresse 3], snekkerarbeid og elektriske arbeider i [adresse 2] vei, maling av kjøkken i [adresse 1] og kjøp av maling/beis og diverse utstyr til bruk ved maling og hobbyplater i [adresse 4]. Det foreligger faktura fra C for arbeid i [adresse 3], [adresse 2] og [adresse 1] D har gjort elektrikerarbeidet i [adresse 2] vei. Skattekontoret legger til grunn at øvrig arbeid er utført av klager. Samlet har skattekontoret godtatt fradrag for kr 100 029. Av dette gjelder kr 82 625 fakturaer fra C og D. Selv om det meste av vedlikeholdsarbeidet er utført av firmaer, må det legges til grunn at klager har hatt aktivitet med å engasjere firmaene.

For 2021 har klager krevd fradrag for blant annet diverse maleutstyr. Skattekontoret legger til grunn at arbeidet er foretatt av klager. Samlet har skattekontoret godtatt fradrag for kr 50 863.

Spørsmålet er om de innleide håndverkernes aktivitet kan trekkes inn ved vurderingen av omfanget av om aktiviteten er utført for eiers regning og risiko.

Høyesterettsdom av 22.03.2013, HR-2013-651-A, gjelder et ansvarlig selskap som hadde ervervet ca. 300 misligholdte fordringer. Inndrivingen, som var satt bort til inkassoselskaper, ga et betydelig overskudd. Høyesterett kom i likhet med lagmannsretten til at inndrivingen måtte tilordnes det ansvarlige selskapet, med den konsekvens at det hadde drevet skattepliktig virksomhet, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-30. Retten uttaler: «Kravet om at en aktivitet må være utøvet for skattyters regning og risiko, innebærer først og fremst en avgrensning mot arbeidsinntekter i tjenesteforhold. Jeg viser til Ot.prp. nr. 92 (2004-2005) side 77 og til Berg-Rolness, Inntekt av virksomhet, 2009 side 34. Men vilkåret trekkes også inn i en annen sammenheng, nemlig under spørsmålet om hvem en virksomhetsinntekt skal tilordnes. Dette følger allerede av det gjengitte sitatet fra Ot.prp. nr. 86 (1997-98) side 48, der departementet uttaler at "aktiviteten [må] være utøvet enten av skattyteren selv alene, av skattyteren sammen med andre eller av andre som må likestilles med skattyteren".

Videre uttaler retten: «Det er videre på det rene at en aktivitet kan tilordnes en skattyter som virksomhet selv om den ikke er utøvet av skattyteren selv. Eksempelvis vil skattyter kunne anses å drive virksomhet til tross for at arbeidet er satt bort til en selvstendig næringsdrivende. Også dette følger av Rt-1967-1570, der skattyteren brukte byggmester, forretningsfører med videre ved oppføringen av tremannsboligene. Finansdepartementet legger samme forutsetning til grunn i Ot.prp.nr.92 (2004–2005) Endringer i skatte- og avgiftslovgivningen mv. side 76-77, der det heter:

«Ved vurderingen av om virksomhetskravet er oppfylt, har det ingen betydning om det er eieren selv eller andre, for eksempel ansatte, som har utøvet den aktuelle aktivitet.»

Skattekontoret vurderer ut fra dette at all aktivitet som er foretatt i forbindelse med vedlikeholdet skal medtas i vurderingen. Basert på foreliggende opplysninger, legger skattekontoret til grunn at aktiviteten ved utleie av de fem leilighetene har et omfang som er normalt for denne type utleie. Det er ikke opplysninger i saken som tilsier at klager har et lavere aktivitetsnivå enn det som naturlig følger av utleie av 5 boenheter, og som i henhold til ligningspraksis regnes som næringsvirksomhet. Skattekontorets vurdering er at det må fastholdes at leieinntektene må anses som næringsinntekt.

Tilleggsskatt

Skattekontoret har i sitt vedtak ilagt tilleggsskatt på skatt av følgende grunnlag:

2020: kr 192 700
2021: kr 64 000

Skattepliktige ilegges tilleggsskatt dersom han/hun gir uriktig eller ufullstendig opplysning til skattemyndighetene eller unnlater å gi pliktig opplysning, når opplysningssvikten kan føre til skattemessige fordeler, jf. skatteforvaltningsloven § 14-3 første ledd.

Bestemmelsene om tilleggsskatt må sees i sammenheng med skattepliktiges opplysningsplikt i skatteforvaltningsloven § 8-1. Skattepliktige skal opptre aktsomt og lojalt og han/hun skal bidra til at hans/hennes skatteplikt i rett tid blir klarlagt og oppfylt. Skattepliktige har plikt til å kontrollere opplysningene i skattemeldingen og å endre, tilføye eller stryke poster slik at skattemeldingen inneholder korrekte og fullstendige opplysninger om inntekts- og formuesforhold.

Det er skattemyndighetene som med klar sannsynlighetsovervekt må bevise at vilkår for ileggelse av tilleggsskatt er oppfylt.

Skattekontoret har i sitt vedtak 16.01.2023 lagt til grunn at klager har gitt uriktige opplysninger ved å kreve fradrag for kommunale avgifter med kr 48 000 og forsikringer med kr 16 000 hvert av årene, til tross for at disse utgiftene inngikk i fradragsførte felleskostnader. I tillegg har klager for 2020 krevd fradrag for avskrivning av innbo med 15 % av brutto leieinntekt, kr 128 700, selv om vilkårene for slik fradragsføring ikke var oppfylt. I tillegg til avskrivning har klager ført direkte fradrag for inventar. Skattekontoret fastholder at det er klar sannsynlighetsovervekt for at klager har gitt uriktige opplysninger i skattemeldingen og at opplysningssvikten kunne føre til skattemessige fordeler.

Beløpene kommer frem av klagers skattemeldinger og størrelsen på den skattemessige fordelen som danner grunnlag for beregning av tilleggsskatten anses derfor bevist med klar sannsynlighetsovervekt.
De objektive vilkårene for ileggelse av tilleggsskatt er dermed oppfylt.

Unnskyldelige forhold

Tilleggsskatt skal ikke ilegges dersom den skattepliktiges forhold må anses som unnskyldelig, jf. skatteforvaltningsloven § 14-3 annet ledd.
For å kunne ilegge tilleggsskatt der skattepliktige har vist til forhold som kan føre til bortfall av tilleggsskatt, kreves det at skattemyndighetene med klar sannsynlighetsovervekt kommer til at det ikke foreligger unnskyldningsgrunner, eller at de påberopte unnskyldelige forholdene ikke har vært årsaken til opplysningssvikten.

Ved vurderingen av om forholdet er unnskyldelig skal det tas hensyn til skattepliktiges personlige forutsetninger, herunder alder, erfaring med økonomiske forhold, forutsetninger for å skaffe seg kunnskap om norske skatteregler med videre.

Klager opplyser at hun ikke har forstått forskjellen i skatteposisjonen mellom seg og borettslaget og at hun derfor var i god tro om at hun kunne føre til fradrag kostnader som hun hadde grunn til å tro var påløpt, men ikke fått fradrag for. Videre anfører klager at dette er rettsvillfarelse, men den er ikke begått i hensikt å oppnå gevinst hun ikke hadde krav på. Klager hevder at rettsvillfarelsen i så måte er unnskyldelig.

Skattekontoret vil bemerke at det er et klart utgangspunkt at rettsvillfarelse ikke er unnskyldelig. Det foreligger en plikt for den enkelte til å sette seg inn i aktuelt regelverk. Men har skattepliktige gjort så godt hun eller han kan, men likevel misforstått på en aktsom måte, kan det anses unnskyldelig. Skattekontoret vil videre bemerke at klager i flere år har drevet med utleie av eiendommer. Det må forventes at den som driver utleie setter seg inn de regler som gjelder for inntekts- og fradragsføring og ved behov søker nødvendig bistand.

Det må forventes at klager visste at kommunale avgifter og forsikring for leilighetene inngår i fellesutgiftene. Klager har dessuten ført fradrag for kommunale avgifter med like og runde beløp for alle leilighetene, selv om en av leilighetene ligger i en annen kommune enn de andre. Klager kunne enkelt sjekket om hun faktisk hadde betalt avgifter til kommunene og forsikringer for bygget utenom felleskostnadene. Avskrivning av innbo er foretatt for alle leilighetene selv om ingen var utleid fullt møblert og i tillegg krevde klager direkte fradrag for inventar.

Skattekontoret fastholder at de påberopte unnskyldelige forhold med klar sannsynlighetsovervekt ikke har vært årsaken til opplysningssvikten.

Sats:

Tilleggsskatt beregnes ordinært med 20 prosent av skatten av den skattemessige fordelen som er eller kunne vært oppnådd, jf. skatteforvaltningsloven § 14-5.

Konklusjon:

Skattekontoret fastholder tilleggsskatt med 20 % av skatt på næringsinntekt kr 192 700 for 2020 og på skatt på næringsinntekt kr 48 000 for 2021.

Skjerpet tilleggsskatt

Skattekontoret har i sitt vedtak ilagt skjerpet tilleggsskatt på skatt av følgende grunnlag:
2020: kr 64 000
2021: kr 64 000
Etter endringen av utleieinntekten ovenfor, er spørsmålet om det er grunnlag for å ilegge skjerpet tilleggsskatt på grunnlag kr 48 000 for begge årene.

Skjerpet tilleggsskatt ilegges skattepliktige som forsettlig eller grovt uaktsomt gir skattemyndighetene uriktige eller ufullstendige opplysninger, eller unnlater å gi pliktige opplysninger, når vedkommende forstod eller burde forstå at det kan føre til skattemessige fordeler, jf. skatteforvaltningsloven § 14-6.

Beviskravet for å ilegge skjerpet tilleggsskatt tilsvarer det straffeprosessuelle beviskravet, det vil si at det må være bevist ut over enhver rimelig tvil at vilkårene for ileggelse av skjerpet tilleggsskatt er oppfylt.

Skattekontoret fant i sitt vedtak at det er bevist ut over enhver rimelig tvil at klager har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger når det gjelder fradragsføring av kommunale avgifter og forsikring og at opplysningssvikten har eller kunne ha ført til skattemessige fordeler.

Skattekontoret fastholder dette, da klager både for 2020 og 2021 har fradragsført kommunale avgifter med kr 48 000 og forsikringer med kr 12 000, som hun i tillegg har krevd fradrag for gjennom fellesutgiftene.

Skyldkrav

Skattekontoret finner videre at det er bevist ut over enhver rimelig tvil at opplysningssvikten minst er grov uaktsom. Det må legges til grunn at klager visste at kommunale avgifter og forsikring for leilighetene inngår i fellesutgiftene og at hun ikke hadde betalt kommunale avgifter til kommunen, samt at hun ikke hadde noen avtale om husforsikring med et forsikringsselskap når det gjaldt utleieboligene. Fradrag er ført med like og runde beløp for alle leilighetene, selv om en av leilighetene ligger i en annen kommune enn de andre. Klager kunne enkelt sjekket om hun faktisk hadde betalt disse utgiftene i tillegg til felleskostnader.

Det er ved ileggelse av skjerpet tilleggsskatt også et vilkår at den skattepliktige forstod eller burde forstått at opplysningssvikten kunne ført til en skattemessig fordel. Det er tilstrekkelig med simpel uaktsomhet for vilkåret om at opplysningssvikten har ført til eller kunne ha ført til skattemessige fordeler.

Ut fra vurderingen ovenfor fastholder skattekontoret at klager forstod eller burde forstått at opplysningssvikten kunne ført til en skattemessig fordel.

Sats:

Skjerpet tilleggsskatt beregnes med 20 eller 40 % av den skatten som er eller kunne vært oppnådd, jf. skatteforvaltningsloven § 14-6 tredje ledd.

Hvilken sats som skal benyttes, avgjøres ut fra en vurdering av størrelsen på den oppnådde skattefordelen, graden av utvist skyld og forholdene ellers. Dersom den skattepliktige bidrar til å avklare de faktiske forholdene ved å erkjenne dem på et tidlig stadium, vil den laveste satsen bli benyttet for den delen av forholdet som er erkjent. Skattekontoret fastholder at skjerpet tilleggsskatt ilegges med 20 %.

Konklusjon:

Skattekontoret fastholder at skjerpet tilleggsskatt skal ilegges med 20 % av skatt på næringsinntekt kr 48 000 for både 2020 og 2021.»

4 Sekretariatets vurderinger

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.

Sekretariatet, som forbereder saken for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage ikke tas til følge.

4.1 Spørsmål om utleie til skattepliktiges datter skal tas med i virksomhetsvurderingen

I henhold til skatteloven § 5-1 skal i utgangspunktet enhver fordel vunnet ved kapital anses som skattepliktig inntekt. Dette innebærer at inntekt ved utleie av fast eiendom i utgangspunktet skal anses som skattepliktig inntekt, se Karnov lovkommentar v/ Harald Hauge, note 4 til bestemmelsen.

Det følger av skatteloven § 5-20 (3) at som skattepliktig kapitalinntekt anses også vederlagsfri bruk av andres eiendeler. Imidlertid følger det av særbestemmelsen om skatteplikt ved utleie av fast eiendom i skatteloven § 7-1 at fordel ved at eier helt eller delvis bruker eiendom som egen bolig, ikke er skattepliktig.

Ifølge skatteforvaltningspraksis gjelder unntaket i § 7-1 også for nære slektninger av eieren som bruker eiendommen vederlagsfritt, se Skatte-ABC 2020/2021, Bolig – utleie (fritaksbehandling), pkt. 8, side 277. Et vilkår som er oppstilt i skatteforvaltningspraksis for at bruken skal anses som skattefri er at leietakeren bærer alle driftskostnader, både til indre og ytre vedlikehold.

Dersom unntaket kommer til anvendelse innebærer dette at leietaker ikke skal skattlegges for fordel ved å bo i boligen vederlagsfritt og at eieren ikke får fradrag for vedlikeholdskostnader, se blant annet tingrettsdom i UTV-2005-294 og Karnov lovkommentar, note 3 til den aktuelle bestemmelsen.

Spørsmålet blir i det følgende om skattepliktiges datter kan anses å bo vederlagsfritt i boligen samtidig som hun dekker alle driftskostnader til boligen. For at dette skal skille seg fra et typetilfelle hvor leietaker betaler alminnelig leie til utleier, samtidig som utleier dekker de løpende driftskostnadene, må skattepliktige være nøye med at overføringene fra datteren faktisk samsvarer med de pådratte driftskostnadene. Dersom det mottatte beløpet er høyere eller lavere enn de reelle kostnadene, vil ikke unntaket komme til anvendelse.

Skattepliktige har opplyst at datteren i den aktuelle perioden etter avtale har betalt kr 6 000 per måned til skattepliktige som dekning av bokostnader. Den faktiske betalingen har likevel variert fra måned til måned. Skattepliktige har selv dekket alle driftskostnader.

Skattekontoret har i varsel datert 18. oktober 2022 gjennomgått den dokumentasjonen og de opplysningene skattepliktige har fremlagt. Enkelte av de kostnadene skattepliktig oppga i skattemeldingen var det ikke fradragsrett for. Kostnader til kommunale avgifter, forsikring og avskrivning av innbo er ikke innvilget.

Etter dette er følgende beregning av overskudd lagt til grunn i vedtaket datert 2. desember 2022 sammenholdt med skattekontorets uttalelse datert 15. mars 2023:

[…]

Sekretariatet er enig i at dette utgjør det faktiske overskuddet basert på skattepliktiges fremlagte dokumentasjon.

[…]

Skattepliktige anfører at hun har dekket mange andre vedlikeholdsutgifter og at hun i tillegg har overført beløp tilbake til datteren. Skattepliktige har ikke fremlagt dokumentasjon på dette. Hun har ikke opplyst hvilke kostnader det gjelder eller størrelsen på disse. Sekretariatet legger dermed til grunn at leieforholdet har gitt slikt overskudd som angitt i tabellen over, med kr 6 480 for 2020 og kr 14 270 for 2021.

Leieforholdet mellom skattepliktige og hennes datter faller på denne bakgrunn ikke inn under unntaket fra skatteforvaltningspraksis og Skatte-ABC om vederlagsfri bruk av nærståendes faste eiendom.

Leieinntekten skal dermed anses som skattepliktig inntekt i henhold til skatteloven § 5-1.

Unntaket i Skatte-ABC om utleie til skattepliktiges nærstående er et unntak fra hovedregelen i skatteloven § 5-1 jf. kapittel 7 om skatteplikt for fordel vunnet ved arbeid, virksomhet og kapital. Unntaket i Skatte-ABC er til gunst for den skattepliktige. Når vilkårene for unntaket ikke er oppfylt, vil forholdet falle inn under hovedregelen om skatteplikt. Dette innebærer at leieforholdet mellom skattepliktige og datteren skatterettslig vil behandles likt som de øvrige utleieforholdene. At skattepliktige leier ut til nærstående medfører ikke at utleieforholdet ikke anses inngått på kommersielle vilkår. Utleie til nærstående vurderes i utgangspunktet på samme måte som utleie til ikke-nærstående.

Sekretariatet kan ikke se at det foreligger momenter i saken som tilsier at leieforholdet ikke skal inngå i vurderingen av aktivitetskravet i virksomhetsbegrepet. Skattepliktige har aktivitet knyttet til administrasjonen av utleien på samme måte som i de øvrige leieforholdene, og denne aktiviteten inngår naturlig i den helhetlige vurderingen av omfanget av skattepliktiges samlede aktivitet.

4.2 Spørsmål om utleieaktiviteten skal anses som skatterettslig virksomhet

Det følger av skatteloven § 5-1 at enhver fordel vunnet ved arbeid, virksomhet eller kapital skal anses som skattepliktig inntekt. Spørsmålet i denne saken er om utleie av fire boligeiendommer, med fem ulike leieforhold, kan anses å utgjøre virksomhet.

Skatteloven har ingen egen definisjon av begrepet virksomhet. Det følger imidlertid av forarbeidene at en aktivitet anses som virksomhet når aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gå med overskudd og drives for den skattepliktiges regning og risiko, jf. Ot.prp. nr. 86 (1997-1998) side 48.

Sekretariatet er enig med skattekontoret i at det er vilkåret om at aktiviteten skal ha et visst omfang som er vurderingstemaet i foreliggende sak.

Sekretariatet legger til grunn at utleieaktiviteten oppfyller de øvrige vilkårene, det vil si at den drives for skattepliktiges egen regning og risiko, at den har en viss varighet og at den er egnet til å gå med overskudd.

Sekretariatet bemerker at skattemyndighetene i vurderingen skal foreta en fri bevisbedømmelse av alle opplysningene i saken og legge til grunn det mest sannsynlige faktum, jf. Prop. 38 L (2015-2016) punkt 18.6.3.1.

Det følger av rettspraksis at det skal legges vekt på hvilken aktivitet forvaltningen av utleieobjektet krever, se for eksempel høyesterettsdom i Rt-1973-931 og lagmannsrettsdom i UTV-1983-643. Aktiviteten vil ofte være større ved en rekke korttidsutleier enn ved færre langtidsutleier på grunn av arbeidet med å skaffe nye leietakere og inn- og utflytting, se Zimmer, Lærebok i skatterett, 9. utgave, side 430.

Også omfanget av leieinntektene og størrelsen på leieobjektet vil ha betydning. Utleie av forretningslokaler vil lettere bli ansett som virksomhet enn utleie til boligformål, se Rt-1973-931 hvor disse momentene ble vektlagt.

I henhold til ligningspraksis skal det foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt kan en gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til

– forretningsformål, mer enn ca. 500 kvm
– bolig- og fritidsformål, 5 boenheter eller mer,

se Skatte-ABC 2021, Virksomhet -allment, 3.3 Avgrensning mot passiv kapitalforvaltning, side 1594.
I Berg-Rolness, Inntekt av virksomhet (2009), side 214 kommenteres ABC’ens grensedragning slik:

«Det kan være aktuelt å konstatere virksomhet ved mindre arealer enn nevnt når eierens aktivitet er større enn normalt, og motsatt hvor det for eksempel foreligger langtidskontrakter og leietaker har ansvar for og sørger for vedlikehold. Arealregelen må forstås slik at normal aktivitet ved utleie på dette nivået angir grensen for når utleien blir å vurdere som egen virksomhet. Denne måten å trekke opp grensedragningen på har forankring i premissene i Rt. 1973 s. 931 (Utv. 1973 s. 565), omtalt foran.»

Skattepliktige har i tilsvar til varsel datert 15. november 2022 fremlagt fem leiekontrakter fra fire ulike boenheter.

I fire av de fremlagte avtalene er leieforholdet angitt som tidsbestemt for en periode på tre år. Likevel fremgår det av et senere punkt i avtalene at det kun er de tolv første månedene hvor det ikke er adgang til å si opp. Etter dette gjelder det en gjensidig oppsigelsestid på tre måneder.

I tre av de fremlagte leieavtalene er det ikke avtalt hvem som skal ha ansvar for vedlikehold av boligene, med unntak av at leietaker plikter å delta på dugnad.

I leieforholdet vil det da være husleielovens regler som gjelder. Etter husleieloven er det utleier som har hovedansvar for å vedlikeholde både eiendommen, bygningen og husrommet. Leietaker skal bare sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere, og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen, se husleieloven § 5-3.

I de øvrige to leieavtalene er både utleiers og leiers plikter angitt. I hovedtrekk er det angitt at leietaker har ansvar for alminnelig innvendig vedlikehold, mens utleier har det overordnede ansvaret for at boligen er i forsvarlig stand i henhold til avtalen og husleielovens regler.

Videre viser sekretariatet til at skattepliktige har krevd fradrag for utgifter til vedlikehold i forbindelse med arbeid med tak, snekkerarbeid, elektrisk arbeid, maling mv med kr 100 029 i 2020 og kr 50 863 i 2021. Sekretariatet viser til skattekontorets uttalelse gjengitt over og høyesterettsdom inntatt i HR-2013-651-A, og mener at også aktivitet som er utøvd av andre på vegne av den skattepliktige, skal regnes med i vurderingen av omfanget av aktiviteten.

Sekretariatet mener at de fremlagte leieavtalene ikke viser at skattepliktige har hatt et særskilt lavt aktivitetsnivå. Når grensene for antall utleide boenheter i utgangspunktet er overskredet bør det kunne påvises andre holdepunkter for at utleien likevel skal anses som kapitalforvaltning. I dette tilfellet leier skattepliktige ut fem boenheter. Det er ingen forhold i saken som tilsier at vedlikeholdsplikten er spesielt lav. Tvert imot mener sekretariatet at aktivitetsnivået må anses normalt, eller høyere enn normalt, ved utleie i denne størrelsesorden.

Etter dette er sekretariatet kommet til at aktiviteten skal anses som virksomhet og utleieinntekten skal skattlegges som virksomhetsinntekt. Skattekontorets vedtak skal dermed fastholdes.

5 EMK – tilleggsskatt bortfaller i sin helhet som følge av liggetid

Skattekontoret har i vedtak datert 16. januar 2023 ilagt ordinær tilleggsskatt med 20 prosent sats og skjerpet tilleggsskatt med 20 prosent jf. skatteforvaltningsloven §§ 14-3 flg.

Den skattepliktige har i klagen anført at hun har vært i god tro om hvordan reglene var å forstå og at det dermed ikke er grunnlag for å ilegge verken ordinær eller skjerpet tilleggsskatt.

5.1 EMK – konvensjonsbrudd som følge av inaktivitet

Sekretariatet mottok saken med skattekontorets uttalelse 15. juni 2023. Behandlingen av saken ble påbegynt 7. november 2025. Saken har dermed hatt en inaktiv periode (liggetid) i sekretariatet på 2 år og 5 måneder.

I henhold til Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) er ileggelse av tilleggsskatt å anse som straff. I henhold til konvensjonens art. 6 nr. 1, jf. menneskerettsloven § 3, har skattepliktige som er varslet om tilleggsskatt krav på at endelig avgjørelse av spørsmålet skjer innen rimelig tid.

EMK art. 6. nr. 1 lyder:

"For å få avgjort sine borgerlige rettigheter og plikter eller en straffesiktelse mot seg, har enhver rett til en rettferdig og offentlig rettergang innen rimelig tid ved en uavhengig og upartisk domstol opprettet ved lov."
Etter art. 6 er det konvensjonsbrudd hvis den totale saksbehandlingstiden er for lang, og hvis det har vært en for lang inaktiv periode i løpet av saksbehandlingstiden (liggetid).

Basert på foreliggende rettspraksis, mener sekretariatet at liggetiden i dette tilfellet er så lang at spørsmålet om tilleggsskatt ikke kan anses avgjort innen rimelig tid. Det foreligger dermed brudd på EMK art. 6. nr. 1, jf. dom publisert i UTV -2016-1280 hvor liggetiden var 20 måneder.

Fra 2. januar 2024 er virkningen av konvensjonsbrudd regulert i skatteforvaltningsforskriften § 14-2-1. Ifølge overgangsreglene i skatteforvaltningsforskriften § 14-2-2 gjelder reglene kun i saker der det på ikrafttredelsestidspunktet ikke forelå brudd på kravet om avgjørelse innen rimelig tid. I denne saken foreligger det brudd på kravet om avgjørelse innen rimelig tid etter 2. januar 2024, slik at de nye reglene kommer til anvendelse.
Virkningen av konvensjonsbrudd er at skatteforvaltningsforskriften § 14-12-1 kommer til anvendelse.

Kompensasjon gis med halvannet rettsgebyr per påbegynte måned fra varsel om tilleggsskatt ble sendt den 2. desember 2022, til saken er avgjort i Skatteklagenemnda. Rettsgebyret per 1. januar 2024 er 1 277 kroner. Kompensasjonen gis i form av redusert tilleggsskatt og er begrenset til denne.

Tilleggsskatten bortfaller i sin helhet som følge av brudd på EMK grunnet inaktivitet. Sekretariatet går ikke nærmere inn på vurderingen av ilagt tilleggsskatt jf. skatteforvaltningsloven §§ 14-3 flg. ettersom utfallet av denne uansett ikke får noen praktisk betydning.

6 Sekretariatets forslag til vedtak

Klagen tas ikke til følge.
Det gis kompensasjon for brudd på EMK.

 
SKNS1 12/2026

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 20.03.2026:

Behandling
Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, Folkvord, Kristiansen og Oldernes sluttet seg til sekretariatets innstilling.

Mindretallet, medlemmene Hajem og Fjermeros, er kommet til følgende:

I inntektsåret 2021 eide skattepliktige 5 leiligheter hvorav én av leilighetene ble stilt til datterens disposisjon. Datteren betalte NOK 6 000 per måned i leie. I brev til skattekontoret fra skattepliktiges advokat av 12 april 2023 heter det:

«[Skattepliktige] har støttet sin datter økonomisk gjennom hele studieperioden. […].Som et ledd i denne «voksenopplæringen» og en plan om at datteren skal overta boligen som en gave (hvilket skjedde i 2022), har datteren gjort pengeoverføringer til mor.»

I innstillingen til vedtaket er det lagt til grunn at skattepliktiges utleie av leiligheter i 2021, utgjorde en virksomhet etter skatteloven §5-1. I Skatte ABC for 2021 heter det under 234-3-3-13 Utleie av bygninger:

«[…] Aktivitetsnivået må normalt bedømmes over noe tid. […] Det må foretas en helhetsvurdering, men som utgangspunkt kan en gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til

- forretningsformål, mer enn ca. 500 kvm
- bolig- og fritidsformål, 5 boenheter eller mer»

Ovennevnte er også inntatt i tidligere og senere utgaver av Skatte ABC. Vi legger til grunn at ovennevnte retningslinjer er lagt til grunn i skattekontorets praktisering av reglene og derfor skal tillegges vekt ved fortolkningen av regelen, jf HR 2016-1801A avsnitt 49 flg.

Som det fremgår skal det foretas en helhetsvurdering og det er et utgangspunkt at forholdet skal anses som næringsvirksomhet når fem eller flere enheter leies ut. Det er med andre ord ikke en absolutt praksis.

Hvordan leietaker blir beskattet, er etter vår oppfatning uten betydning ved vurderingen av om skattepliktiges utleie har karakter av virksomhet etter skatteloven § 5-1.

Det er ikke opplyst om leiligheten datteren disponerte, ble innkjøpt med det formål å stille leiligheten til datterens disposisjon.

På bakgrunn av opplysninger gitt i klagen, må det legges til grunn at datteren mottok pengestøtte fra moren som oversteg leien. Grunnen til at skattepliktige krevde leie, var at datteren skulle få erfaring med økonomistyring. Realiteten er da at skattepliktige ikke hadde et økonomisk motiv for å stille leiligheten til datterens disposisjon.

Utleien til datteren hadde derfor vurdert isolert, ikke økonomisk karakter ettersom formålet ikke gikk ut på å skape økonomiske verdier for skattepliktige.

At leiligheten ikke inngikk som en innsatsfaktor i skattepliktiges virksomhet, bekreftes ved at leiligheten i 2022 ble gitt datteren som en gave.

Etter dette må det legges til grunn at leiligheten datteren disponerte ut ifra en konkret helhetsvurdering, ikke kan anses som en del av skattepliktiges utleieaktivitet.

Utleieaktiviteten omfatter derfor fire enheter. I henhold til fast praksis vil da skattepliktiges aktivitet ikke ha et slikt omfang at det utgjør en virksomhet etter skatteloven § 5-1.

Nemnda traff deretter følgende

Vedtak

Klagen tas ikke til følge.
Det gis kompensasjon for brudd på EMK.