Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.

This page is not available in English.

Utleie av næringseiendom

Her får du vite hva du skal gjøre med skatten din når du leier ut en næringseiendom.

Næringseiendom er eiendom som brukes i eiers eller leietakers næringsvirksomhet.

Som næringseiendom regnes

Butikklokaler, kontorlokaler, lager, lokaler til industrivirksomhet, garasjeanlegg etc. Utleie av bolig- og fritidseiendom kan også være eiendom i eiers næringsvirksomhet.

Gjelder for deg som

eier næringseiendom, og leier den ut
er skattemessig bosatt i Norge eller er skattemessig bosatt i utlandet og har eiendom i Norge som du selv eier, og som leies ut.

Dette må du gjøre

Leieinntekter ved utleie av næringseiendom er skattepliktig inntekt.

Slik finner du skattepliktig inntekt

Det er overskuddet fra utleien, det vil si utleieinntektene minus driftskostnader, som for eksempel forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og vedlikeholdskostnader, som skattlegges. Ved et underskudd av utleien vil du få fradrag på skatten.

Før du kan regne ut skattepliktig overskudd eller underskudd du kan få fradrag for, må du ha oversikt over utleieinntekter og kostnader knyttet til utleien.

Hvis utleieinntekten regnes som virksomhetsinntekt, skattlegges inntekten opp mot 50,6 prosent.

En virksomhet er noe du gjør for å tjene penger, og som du skal holde på med en stund. Ikke bare en gang. Det skal kunne gi overskudd (tjene mer enn det koster). Den drives for en bestemt person eller et selskap. Den som driver virksomheten, tar risiko hvis det går dårlig og får gevinst hvis det går bra.

Om utleien skal vurderes som virksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering av omfanget og varigheten av utleiers arbeid/aktivitet er det viktigste.

Normalt vil følgende utleieforhold regnes som næringsvirksomhet:

mer enn ca. 500 kvm til næringsformål, eller
5 boenheter eller mer til bolig- eller fritidsformål

Ved utleie til både næringsformål og bolig/fritidsformål, må du se disse grensene i sammenheng.

Eksempel:
Hvis du leier ut 350 kvm til næringsformål og 3 leiligheter til boligformål, vil dette normalt bli regnet som næringsvirksomhet.

Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Leieinntekter ved utleie av næringseiendom, når du som eier bor i eiendommen, er i utgangspunktet skattepliktig.

Hvis du leier ut mindre enn halvparten av eiendommen beregnet etter utleieverdi, og eiendommen ikke regnes som flermannsbolig, vil utleieinntektene være skattefrie.

I seksjonerte bygg vurderes skatteplikten for hver enkelt seksjon for seg. Er du usikker på om utleien er skatteplikt, kan du finne det ut ved å svare på noen spørsmål.

Det er egne regler for utleie av egen bolig som har en varighet under 30 dager (korttidsutleie). For å finne ut om du må betale skatt eller ikke av leieinntektene, må du svarer på noen få spørsmål.

Utleieinntekt utenfor virksomhet regnes som kapitalinntekt, og skattlegges med 22 prosent

You can claim a deduction for the municipal taxes you pay for the residential property you rent out.

If you pay property tax on the rented-out property, you can also claim a deduction for that.

You cannot claim a deduction for wealth tax on the property you're renting out.

You can claim a deduction for home and contents insurance related to the property you rent out.

Skillet mellom påkostning og vedlikehold

Du får kun fradrag for kostnader til vedlikehold. Det vil si kostnader knyttet til arbeid som utføres for å sette eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i.

Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning.

Du kan ikke få fradrag i utleieinntekten for kostnader til påkostning.
Påkostninger kan trekkes fra gjennom avskrivninger, eller i et eventuelt senere skattepliktig salg av eiendommen.

Har boligen tidligere hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.

Performing repairs to the same standard as before.
Painting the house or rooms if they were painted before.
Replacing floors, wall panels, windows, etc. to maintain the same standard as before.
Sanding parquet flooring.
Replacing plumbing.
Replacing the water heater with one of the same size.
Replacing a bathtub, mixer taps, and faucets to maintain the same standard as before.
Replacing the kitchen fittings with new ones that are, by today’s standards, considered of the same standard as before.
Maintenance of a previously tarmacked road or courtyard.

Painting the house for the first time.
Removing or moving walls to make a larger room.
Extending the electrical installations or plumbing system.
Installing a fireplace.
When replacing a wood-burning stove with a pellet-fired stove, the added expense associated with the purchase and installation of the pellet-fired stove will be considered an upgrade.
If a bathroom is moved to a different room in the house, it's considered an upgrade. However, replacing fittings in the old bathroom to the same standard is considered maintenance.
Putting down tarmac for the first time.
Prepare a plot of land for building (water, water supply, road and electricity).

Vurdering om bygningen er avskrivbar

Hovedregelen er at utleide bygninger, der leieinntektene er skattepliktig, kan avskrives. Tomt og boligeiendommer kan imidlertid ikke avskrives. Hvis bygget er seksjonert, skal hver seksjon behandles som et eget bygg/driftsmiddel.

Kombinerte bygg (bygninger som inneholder næringsareal og boligareal) som ikke er seksjonert, kan avskrives hvis mer enn halvparten av bygget brukes til formål som gir rett til avskrivning. Hvor stor del av bygget som brukes til avskrivningsberettiget formål avgjøres på grunnlag av utleieverdi, ikke areal. I totalvurderingen av om bygget er avskrivbart eller ikke, må også leieverdi på egen boligdel tas med i beregningen.

Eksempel
45 prosent av bygget (etter utleieverdi) er leid ut til en forretning, 25 prosent er leid ut til boligformål og eieren bor selv i 30 prosent av bygget. Egen boligdel skal tas med ved vurderingen om bygget kan avskrives. De ikke-avskrivbare delene utgjør da (25 + 30) 55 prosent og bygget kan dermed ikke avskrives.

Vurdering om avskrivningssats

Hvis bygningen kan avskrives, må det vurderes hvilken avskrivningsgruppe (saldogruppe) og dermed hvilken avskrivningssats som skal benyttes.

Ved vurderingen av hvilken saldogruppe som skal benyttes, er det avgjørende hvilke aktiviteter som foregår i bygget. De aktuelle saldogruppene er gruppe h (bygg og anlegg, hoteller, losjihus, bevertningssteder) og som hovedregel kan avskrives med inntil 4 prosent og gruppe i (forretningsbygg) som kan avskrives med inntil 2 prosent.

Utleiebolig skal regnes sammen med saldogruppe i (forretningsdelen) og kan avskrives hvis bygget er avskrivbart. Kan for eksempel minst 50 prosent av den samlede utleieverdien av bygget henføres til gruppen forretningsbygg, skal hele bygningen (inklusive eventuell utleiebolig) avskrives i denne gruppen (gruppe i).

Egen boligdel skal ikke være med i denne vurderingen og den delen kan heller ikke avskrives.

Eksempel
30 prosent av bygget hører inn under saldogruppe h (bygg og anlegg), 25 prosent hører inn under saldogruppe i (forretningsbygg), 10 prosent gjelder utleiebolig, mens 35 prosent gjelder eierens egen boligdel. De avskrivbare delene er størst (55 prosent), og bygget er da avskrivbart.

Ved vurderingen av hvilken saldogruppe bygget skal i, skal egen boligdel ikke være med. Utleiebolig skal i denne forbindelsen ses sammen med saldogruppe i (forretningsbygg) og det medfører at bygget skal avskrives i saldogruppe i (forretningsbygg). Dette ut fra at utleieverdien på forretningsdelen og utleieboligen er høyere enn "Bygg og anlegg".

Egen boligdel kan ikke avskrives og kostprisen for denne delen må trekkes ut ved beregning av avskrivningsgrunnlaget. Hvis bygget har en samlet kostpris på 10 000 000 kroner (ekskl. tomt), vil avskrivningsgrunnlaget i saldogruppe i (forretningsbygg) bli (10 000 000 x 65 prosent) 6 500 000 kroner (hele kostprisen unntatt egen boligdel)

Du kan få fradrag for verdien av egen arbeidsinnsats hvis du gjør vedlikehold på eiendommen du leier ut. Imidlertid forutsetter det at samme beløp er ført opp som inntekt i skattemeldingen det året arbeidet ble utført. Dette ut fra at verdien av eget arbeid er skattepliktig. Du får bare fradrag for arbeidsinnsats samme år som arbeidet er utført.

Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.

Det er ikke fradragsrett for egen arbeidsinnsats knyttet til påkostningsarbeid, men verdien av et slik arbeid kan tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen. Påkostninger kan legges til eiendommens avskrivningsgrunnlag hvis eiendommen er avskrivbar. Verdien av eget vedlikeholdsarbeid kan ikke legges til i avskrivningsgrunnlaget eller inngangsverdien.

These limitations do not apply if you buy a residential property or holiday home that you only rent out and do not use yourself.

The two limitations below apply if your rental income is now fully taxable and you’ve done the following in the past five years. That means the residential property or holiday home has previously been treated as tax-exempt:

Limitation if you rent out for less than 6 months in the first rental year

If you’ve used the property yourself and rent it out for less than 6 months in the first year, you cannot claim deductions for maintenance expenses that year. If the property stands empty after you move out, that period does not count as rented.

Limitation on deductions during the first five rental years

If you’ve used the property yourself and rent it out for more than 6 months in the first year, you can deduct the first NOK 10,000 of maintenance expenses. For expenses above NOK 10,000, the deduction is limited based on the following rates:

The deduction for maintenance expenses is calculated as follows:

Years of tax-exempt in the last five years:	Deduction for maintenance expenses (amounts in NOK):
5 years	10,000 + 50% of the amount exceeding 10,000
4 years	10,000 + 60% of the amount exceeding 10,000
3 years	10,000 + 70% of the amount exceeding 10,000
2 years	10,000 + 80% of the amount exceeding 10,000
1 year	10,000 + 90% of the amount exceeding 10,000
0 years	Full deduction

Exsamples

You own a residential property that you’ve used as your home for more than five years, and you’ve never had taxable rental income from it before. You now plan to rent it out.

In the first year, you rent out more than half of the property for 8 months, and the rental income exceeds NOK 20,000 in the calendar year. The rental income is therefore taxable.
The following year, you rent out the entire property.
Maintenance expenses in the first rental year total NOK 100,000.

Your deduction for the first year will be: NOK 10,000 + (50% x 90,000), that is (10,000 + 45,000) NOK 55,000.

If the maintenance expenses are the same in year 2, the deduction will be NOK 10,000 + (60 percent x 90,000), amounting to (10,000 + 54,000) NOK 64,000.

You can claim a deduction for common expenses you pay to the housing company or cooperative for the residential property you rent out.
You cannot deduct repayments of joint debt. If repayments are included in the common expenses, you’ll need to subtract them before claiming the deduction in your tax return.
You cannot deduct interest on shared debt when calculating taxable rental income. If interest is included in the common expenses, you’ll need to subtract that too.

You can deduct expenses for advertising your rental property. You can also deduct expenses for rental services and viewings to find tenants.

If you pay ground rent for the plot your rental property stands on, you can deduct the ground rent. Ground rent is paid to the landowner if you do not own the plot yourself.

You can deduct costs for electricity, heating, and cleaning related to the rental property, if you pay for these yourself. It’s assumed you pay these costs if they’re included in the rent.

You can also deduct the cost of cleaning products you’ve paid for.

You can claim deductions for travel expenses related to the rental, such as viewings, maintenance, and inspections. If the rental is not considered a business, you can deduct actual costs. If the rental is not considered business activity, you can deduct actual expenses. If you use a private car, you can deduct based on the rate for business travel.

If the rental is considered a business, you can deduct travel expenses according to the general rules for travel to/from work and work-related travel. If you make up to 10 trips per year to a rental property or need to stay overnight, the travel is considered work-related. If you travel more than 10 days per year without overnight stays, it is considered as travel to/from work.

If you’ve set up a security deposit account in connection with the rental, you can deduct the account fee.

You may claim a deduction for expenses related to surveys of the rented-out residential property when reporting information about the area in order to assess the taxable value of your property.

You can deduct wear and tear on furniture and home contents.

Some purchases can be deducted immediately. Others must be depreciated, which means you deduct the cost over several years. Depreciation reflects the loss in value as the item is used and worn.

Deduction in the year of purchase

If you rent out a furnished property, you can deduct the full cost of furniture and home contents in the year of purchase if:

they’re mainly purchased for use in the rental property
they lose value due to wear and tear and/or ageing
they have an input value of less than NOK 30,000 or a useful life of less than three years

Example of deduction in the year of purchase:
If you buy a bed for NOK 27,000, you can deduct the full amount in the year of purchase. The same applies if you buy a snow shovel for NOK 700.

Depreciations - Furniture and home contents

If the cost of furniture or home contents is NOK 30,000 or more, you can use declining-balance depreciation (depreciation group D, rate 20 percent). In practice, the balance never reaches zero, but when the remaining value is below NOK 30,000 (before depreciation for the year), you can deduct the full remaining amount.

Example of depreciation:
If you buy a couch for NOK 50,000 in year 1, you can claim a deduction for depreciations amounting to (50,000 x 20 percent) NOK 10,000 in the first year.

In year 2, the residual value is (50,000 – 10,000) NOK 40,000, you can claim a deduction for the year's depreciations amounting to (40,000 x 20 percent) NOK 8,000.

Exemptions from depreciation

If you rent out the property fully furnished for less than three years and use the furniture yourself before and after the rental period, you can deduct 15 percent of the gross rental income instead of using depreciation.

Example of how deductions are calculated:
You rent out your furnished residential property for two years.
The agreed annual rent is NOK 200,000.

Instead of declining-balance depreciations, you can claim a deduction for depreciations amounting to (200,000 x 15 percent) NOK 30,000 in both year 1 and year 2 (in total, NOK 60,000).

Hvis du har skattepliktig utleie, må du oppgi det i skattekortet ditt.

Oppgi hvor mye overskudd eller underskudd du har, slik at du betaler riktig skatt.
Sjekk at formuen på eiendommen er oppført og at den er riktig.

Du kan endre skattekortet så mange ganger du ønsker. Start derfor med å oppgi det overskuddet eller underskuddet du tenker er riktig, og oppdater eventuelt skattekortet underveis i året.

Logg inn i skattekortet og legg inn det du mottar i overskudd eller underskudd.

Du må logge inn i skattemeldingen og legg inn riktige opplysninger om utleieinntekter og kostnader du kan få fradrag for.

Skattepliktig overskudd eller underskudd beregnes automatisk når du har skrevet inn dine beløp.

Sjekk om formuen er riktig

Du må se om eiendommen står oppført og om formuesverdien er riktig. Hvis noe ikke stemmer må du logge inn og endre.

Spesielt for deg som

Det er egne regler hvis eiendommen er anskaffet til bruk i virksomhet.