Realisasjon av bolig etter brann - spørsmål om brukshindring (skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b)

Saksforholdet:

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter i 1999 fikk fast stilling som lærer ved Kommunens skole og ønsket bolig i nærheten av arbeidsplassen. Skattyter kjøpte i februar 2000 en enebolig i Kommunevg. 7. Huset hadde to leiligheter som begge på kjøpstidspunktet var utleid med 1 måneds oppsigelse. Leieboerne ble gjort kjent med at leieforholdet kunne vare frem til 1. mars 2001 hvoretter skattyter selv ønsket å ta boligen i bruk som egen fast bolig. Desember 2000 ble huset utsatt for brann. Huset ble sterkt skadet i brannen og skattyter valgte å rive det for å bygge tomannsbolig på tomten. Brannen medførte at skattyter ikke kunne tilflytte eiendommen som planlagt. Skattyter er eier av et annet hus i Kommune B, men dette er utleid på ubestemt tid. Selv har skattyter bodd i leide boliger de perioder han ikke har bodd hos sine foreldre.

Skattyter planlegger å tilflytte huset i Kommune A når det er ferdig (ventelig i mai 2002), men ønsker å flytte ut igjen i august/september. Det ønskes en bindende forhåndsuttalelse på om den nybygde boligen i Kommune A kan selges uten gevinstbeskatning med hjemmel i skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b.

Skattedirektoratets vurderinger:

Skattedirektoratet skal bemerke at etter skatteloven § 5-1 anses som skattepliktig inntekt enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet. Som skattepliktig inntekt anses gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2.

Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1. Den sentrale bestemmelse for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b som lyder:

"Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: ……

b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Når eieren på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen, skal den tid slik brukshindring foreligger, regnes med som botid hvis eieren på ervervstidspunktet ikke kjente til eller burde ha kjent til brukshindringen."

Skattyter har opplyst at han hadde til hensikt å ta i bruk boligen i Kommunevg. 7 i Kommune A som egen fast bolig 1. mars 2001. Det er vedlagt en bekreftelse fra leieboerne om at de var inneforstått med at skattyter selv ville ta boligen i bruk fra 1. mars 2001 og at de derfor hadde til hensikt å flytte ut innen februar 2001. På denne bakgrunn legger Skattedirektoratet til grunn at skattyter hadde til hensikt å tilflytte sin bolig i Kommunevg. 7 i Kommune A den 1. mars 2001.

Videre legges det til grunn at bolig som er ubeboelig pga brann anses som en brukshindring etter skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b, jf. dom avsagt av Borgarting lagmannsrett inntatt i Utv. 1997 s 1146:

"Etter ordlyden i brukshindringsbestemmelsen i sktl § 43 annet ledd bokstav d, fjerde punktum i sitatet) tas det sikte på hindringer på skattyters hånd. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke tvilsomt at bestemmelsen også kommer til anvendelse der brukshindringen består i at selve boligen er blitt ubeboelig på grunn av brann".

Boligen i Kommunevg. 7 er opplyst å ha vært så sterkt brannskadet at skattyter valgte å rive huset. Skattedirektoratet legger derfor til grunn at det forelå en reell brukshindring på boligen.

Finansdepartementet har i en uttalelse, inntatt i Utv. 1985 s 394, sagt at bo- og eiertid må regnes fra erverv av den opprinnelige bygning. Det samme antas å gjelde om en nedbrent bolig erstattes med en tomannsbolig. Brukshindringen løper da etter Skattedirektoratets oppfatning fra det tidspunkt skattyter hadde til hensikt å tilflytte boligen, dvs. 1. mars 2001. Brukshindringen opphører når den nybygde tomannsboligen kan tilflyttes, det er opplyst å være ca. mai 2002. Det forutsettes at det foreligger kontinuitet ved gjenoppbygging av ny bolig.

På denne bakgrunn finner Skattedirektoratet at skattyter oppfyller kravene til bo- og eiertid i skatteloven § 9-3 annet ledd. Gevinst ved salg av boligen i Kommunevg. 7 i Kommune A vil være unntatt fra gevinstbeskatning dersom boligen realiseres mens brukshindring foreligger eller innen ett år etter brukshindringens opphør. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4.

Vi gjør oppmerksom på at det ikke opparbeides botid til boligen i Kommunevg. 7 i Kommune A dersom skattyter erverver annen bolig som han tar i bruk som fast bopel. Boligen må således realiseres innen ett år etter at annen fast bolig erverves, for at en eventuell gevinst skal være unntatt fra skatteplikt.

Konklusjon:

Gevinst ved salg av boligen i Kommunevg. 7 i Kommune A vil være unntatt fra gevinstbeskatning dersom boligen realiseres mens brukshindring foreligger eller innen ett år etter brukshindringens opphør, jfr. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4.