Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at innsenderne eier en fritidseiendom i Lillevik kommune.

Innsenderne kjøpte eiendommen i 2005 for 1,7 millioner kroner og brukte eiendommen som fritidseiendom frem til desember 2014. Den ble ikke utleid i denne perioden og det ble heller ikke foretatt påkostninger/oppgraderinger som tilsa økt byggeteknisk verdi av hytten.

Den opprinnelige bebyggelsen bestod av en hytte på 73 kvm. Tomten er 2,236 mål.

I desember 2014 ble hytten totalskadet i brann.

Innsenderne bestemte seg for å bygge ny hytte, med oppgradert standard som var tilpasset moderne behov. Kommunen påpekte at bygningen måtte bygges i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser for området. Området var regulert til eneboliger og ikke hytter. Kommunen var tydelig på at byggetiltaket måtte søkes som en bolig og huset måtte bygges etter gjeldende byggeforskrifter for bolig, men at det nye huset kunne fortsatt benyttes som en hytte da det ikke var boplikt i området.

Innsenderne tok kontakt med husleverandører for å få hjelp til å bygge en ny fritidsbolig med eneboligstandard. Etter 1,5 år med planlegging med ulike husleverandører, startet de søknadsprosessen med kommunen i desember 2016. Årsaken til den lange planleggingstiden var flere forhold. I månedene etter brannen ble all energi brukt til å følge opp forsikringssak, rivning av hytte, møter med forsikringsselskap etc.

Innsenderne var ikke forberedt på å bygge en ny fritidseiendom da brannen inntraff. De hadde behov for å bearbeide situasjonen og bruke tid på å finne ut hvilken type fritidsbolig de skulle bygge. Til slutt fant de en fritidsbolig som de var fornøyd med. Størrelsen var 180,5 BRA. Etter en relativt lang byggeprosess, ble overtakelsesforretning utført juni 2018. Årsaken til den lange byggetiden var at den første underentreprenøren ikke klarte å holde gjeldende fremdriftsplan. I tillegg ble det utført en rekke byggefeil den første tiden. Dette resulterte i at det oppstod en konflikt mellom hovedentreprenøren og underentreprenøren og det endte med at underentreprenøren ble byttet ut.

Videre ble det oppdaget en vannlekkasje i nederste etasje i april 2018. Hele 1. etasje stod med 6 cm vann, noe som resulterte i omfattende ombygging og tørketid.

Innsenderne har bestemt seg for å selge fritidsboligen våren 2019 eller høsten 2019.

Innsenderne har brukt eiendommen som fritidsbolig fra ferdigstillelsestidspunktet i juni 2018, og vil fortsette bruken frem til salgstidspunktet.

Innsenderne ønsker å få en bindende forhåndsuttalelse om hvorvidt fritidseiendommen kan selges uten gevinstbeskatning.

Før salg av eiendommen skal innsenderne skille ut en del av tomten på ca. 0,9 mål. Innsenderne er klar over at dersom denne tomten senere selges vil dette salget være skattepliktig.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om skattyterne oppfyller vilkårene for skattefritt salg av egen fritidseiendom, jf. skatteloven § 9-3 fjerde ledd, herunder om skattyterne ved salg av den nyoppførte fritidsboligen kan godskrives brukstid for den opprinnelige fritidsboligen.

Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå ved de(n) skisserte transaksjon(er) ut over de spørsmål som er drøftet i det følgende. Skattedirektoratet forutsetter at premissene og faktum beskrevet er fullstendige for de spørsmål som drøftes.

Skattedirektoratet skal bemerke at gevinst ved realisasjon av formuesobjekter utenfor virksomhet i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget etter skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. Den sentrale bestemmelse for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3 fjerde ledd som lyder:

” Gevinst ved realisasjon av fritidsbolig (...) er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller i følge ferdigattest var oppført".

Skattefritaket i skatteloven § 9-3 fjerde ledd er knyttet til bruken av boligen, ikke om boligen er registrert som bolig eller fritidsbolig i matrikkelen. Etter Skattedirektoratets vurdering er det derfor i utgangspunktet ikke til hinder for at skattefritaket i skatteloven § 9-3 fjerde ledd kommer til anvendelse når den gjenoppførte bygningen er registrert som en enebolig istedenfor en fritidsbolig.

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om riving av gammel fritidsbolig etter brann og oppføring av ny fritidsbolig fører til brudd i eier- og brukstid, slik at ny eier- og brukstid må regnes fra juni 2018, da nybygget ble tatt i bruk, eller om skattyterne på bakgrunn av ligningspraksis kan godskrives eier- og brukstid for den tidligere fritidsboligen, og brukstid under oppføringsperioden på ca. 3,5 år, slik at de samlet sett oppfyller kravene til eier- og brukstid jf. skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

I Skatte ABC 2018/2019 "Bolig – realisasjon" punkt 9.3 fremgår følgende om gjenoppføring av bolig/fritidseiendom etter brann/nedriving:

"Hvis en nedbrent eller nedrevet bolig gjenoppføres i rimelig tid etter brannen/nedrivningen, skal bruddet i eier- og botid ikke tillegges betydning. Eier- og botid for den gjenoppførte bygningen kan, etter lang praksis, regnes fra anskaffelsestidspunktet av den opprinnelige bygningen. Det er antatt at dette også gjelder når nedbrent/nedrevet enebolig erstattes med en tomannsbolig, se også FIN 8. mai 1985 i Utv. 1985/394. Reglene gjelder tilsvarende for fritidseiendom."

Forutsetningen for at det skal foreligge kontinuitet i eier- og brukstid fra den tidligere fritidsboligen, er at den nedbrente boligen "gjenoppføres i rimelig tid etter brannen" jf. sitatet fra Skatte ABC over.

I anmodningen er det opplyst at gjenoppføringen av boligen tok 3,5 år og dette er dels begrunnet med at forsikringssaken tok tid og at det oppstod utfordringer under byggeprosessen, herunder vannlekkasje med påfølgende lang tørketid og omfattende ombygging. Samtidig kommer det frem at innsenderne måtte bruke tid på å finne en egnet bolig. Skattedirektoratet antar at gjenoppføringen av en nedbrent bolig ikke kan forventes igangsatt før forholdet til forsikringsselskapet er avklart. Det er også naturlig å anta at det vil ta noe tid å finne ut hvilken type bolig man ønsker å bygge. På bakgrunn av forsikringsoppgjøret og utfordringer under byggeprosessen, samt tiden det tar å velge egnet bolig, legges det til grunn at kravet om gjenoppføring innen rimelig tid er oppfylt.

Innsenderne opplyser at den opprinnelige hytten på 73 kvm ble erstattet med en enebolig på 180,5 kvm.

I uttalelsen fra FIN 8. mai 1985 i Utv. 1985/394 ble det uttalt at nyoppført bolig ikke trenger å være identisk med den nedbrente boligen. Ifølge uttalelsen kan en nedbrent enebolig erstattes med en tomannsbolig.

Det vises også til Utv. 1984 s. 633 som gjaldt en nedbrent enebolig med hybel på tilsammen 120 kvm som ble erstattet med tomannsbolig på 260 kvm.

I anmodningen er det opplyst at den gjenoppførte bygningen måtte bygges i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser for området. Den nye bygningen ble derfor oppført som en boligeiendom (og ikke fritidseiendom) på grunn av krav fra kommunen som følge av endret reguleringsplan i området. Det legges til grunn at eierne her har forholdt seg til de gjeldende reguleringsbestemmelsene for området.

Skattedirektoratet har kommet til at både standard og størrelse på den nyoppførte bygningen må ses i sammenheng med de endrede reguleringsplanene for området, og det som er vanlig for den tiden bygningen bygges i.

Med bakgrunn i uttalelsen fra FIN 8. mai 1985 og Utv. 1984 s. 633 finner Skattedirektoratet at utvidelse av hyttearealet fra 73 kvm til 180,5 kvm med noe mer moderne standard ikke er til hinder for at brukstiden i gammel og ny fritidsbolig kan sees under ett.

Skattedirektoratet legger til grunn at både den opprinnelige og den nyoppførte fritidsboligen har vært brukt av skattyterne til fritidsformål og finner etter en samlet vurdering, at riving av gammel fritidsbolig etter brann og bygging av ny fritidsbolig på eiendommen ikke medfører brudd i den bruks- og eiertid som er omtalt i skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Konklusjon

Skattyterne kan selge eiendommen i Lillevik kommune uten gevinstbeskatning, jf. skatteloven § 9-3 fjerde ledd, da kravene til eier- og brukstid anses oppfylt. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4.